Locataire décide de partir avant la fin de son bail

laure · #1 29-08-2018 14:04:00

Bonjour,

Le 15 octobre 2017j'ai signé un contrat de bail avec mon nouveau locataire.
En mai dernier il m'annonce que sa femme est enceinte et qu'en fait elle a accouché! Et que du coup ils achètent et comptent donc partir.
Je lui explique donc qu'il doit me donner trois mois de préavis et qu'il devra s'acquitter de trois mois de loyer en dédommagement comme écrit dans le bail.
Le locataire me recontacte pour me dire qu'il ne sait pas exactement quand ils partiront car ils signent pour la maison courant juin.
En juin, il me dit que normalement fin aout ils seront partis mais sans garantie. je lui dis qu'il fait comme il veut mais qu'avec des travaux dans sa maison il doit prévoir car si un locataire emménage derrière lui il devra partir.
Il finit par me dire qu'il partira au 15 septembre pour être certain. Je lui laisse encore la marge des trois mois de délais pour partir...

Entre temps, mes parents décident de vendre (l'appartement est géré par mes soins, mes parents habitants en France).
Mon locataire me recontacte pour me demander alors s'il est nécessaire qu'il me paye les trois mois de loyer et si on ne peut pas s'arranger pour qu'il paye seulement la moitié vu que je ne compte pas remettre de locataire (la logique la dedans...). Je lui explique que ce n'est pas possible, que le fait qu'ils partent si tôt nous incite a vendre et qu'un contrat est un contrat.

Il me recontacte aujourd'hui pour me dire qu'ils déménagent ce weekend. je suis étonnée mais lui me dit qu'il m'avait prévenu. Je lui dis qu'il fait bien comme il veut car il a payé jusqu'au 15 septembre mais que je dois m'arranger pour venir faire l'état des lieux plus tôt.
Entre temps il me dit qu'il pensait qu'on pourrait de nouveau s'arranger sur ces fameux 3 mois de loyer et qu'il "concède" a me laisser la garantie locative car il ne pourra pas payer le troisième mois.

Ma question: je fais comment pour récupérer mon troisième mois?
Une fois que l'état des lieux sera fait, la garantie locative au final ne servira plus de moyen de pression (je sais qu'elle n'est pas faite pour payer ces mois de loyer mais sinon je n'aurais rien) et je n'ai plus aucun lien avec lui pour récupérer mon argent?

Je précise que le bail est enregistré.

Merci.

wayne · #41 29-08-2018 19:31:05

@rexou
Effectivement comme la loi d avant 2018 est ici d application, le mot racket est exagéré.
Le mot grattage étais plus approprié smile

rexou

panchito · #42 29-08-2018 19:33:04

Laure,

Pour pouvoir vous donner un conseil correct et judicieux, adapté à votre situation, nous devons avoir la réponse à cette question

Panchito a écrit :

Les paroles volent et seuls les écrits comptent.
Donc Laure, de mai à maintenant y-a-t'il eu des échanges écrits entre vous? Si oui lesquels?

rexou · #43 29-08-2018 19:35:12

Merci GT.

Je modifie donc ce que j'écrivais : "Les locataires acceptent d'abandonner la garantie, soit deux mois de loyer. Ils se sont montrés corrects. Le problème est que Laure se focalise sur les seules conditions du bail, qui prévoient 3 mois d'indemnité. Je dis que cet excès de rigueur est une double erreur. Sur le plan des bonnes relations et de la bonne finalisation d'une fin de bail d'abord, mais c'est un avis personnel. Mais aussi sur le risque de perdre plus que proposé si le locataire se braque et si l'affaire vient en justice. Ceci dit, nous ne connaissons pas tout le dossier et chacun reste libre de ses choix."

Je remplace le mot risque par "certitude". devil

@ Laure : acceptez donc la proposition de vos locataires et signez un document de fin de bail "pour solde de tout compte".

GT · #44 29-08-2018 19:36:51

wayne a écrit :

@GT
(...)
De toutes façons les locataires peuvent déjà s estimer heureux qu elle les ai accepté malgré leur couleur de peau.

Je suis très, très, très mal à l'aise avec cette réflexion qui , à mon avis, ne respecte pas les règles de ce forum.

PIM

wayne · #45 29-08-2018 19:45:53

@GT
C étais ironique bien sûr, ne me faites pas passer pour ce que je ne suis pas (et que je combats).
Je voulais dire que ce n est pas parce que certains propriétaires sont raciste, que accepter des gens de couleur doit être considéré comme une faveur.
En réponse @

Laure a écrit :

Ils ont fortement insisté et m'ont fait un courrier m'expliquant qu'étant africains ils ne trouvaient personne qui veuille bien les prendre.

Je voulais dire par cela que ce n est pas parce que certains propriétaires sont racistes que le fait d accepter des gens de couleur doit être considéré comme une faveur.

Dernière modification par wayne (29-08-2018 21:31:42)

GT, PIM

GT · #46 29-08-2018 19:47:29

laure a écrit :

(...)
Entre temps il me dit qu'il pensait qu'on pourrait de nouveau s'arranger sur ces fameux 3 mois de loyer et qu'il "concède" a me laisser la garantie locative car il ne pourra pas payer le troisième mois.

Laure, avez-vous déjà visité le bien donné en location ?
Précaution sage , avant la fin d'un bail, quel que soit le preneur.

Dernière modification par GT (29-08-2018 19:51:15)

rexou

panchito · #47 29-08-2018 21:58:38

Bien qu'on ne sache toujours pas les écrits qui ont été échangés entre vos locataires et vous, je suppose que pendant les 3 mois de préavis (juin - juillet - août) vous avez fait de nombreuses visites avec des candidats acquéreurs, et que vous avez dès lors pu constater qu’aucun dégât locatif n'est survenu pendant les quelques mois de location?

Dernière modification par panchito (29-08-2018 21:59:38)

GT · #48 30-08-2018 07:47:10

wayne a écrit :

@GT
Erreur de ma part, effectivement elle peut demander le max.

Vous n'êtes pas d'accord avec ce que j'avais écrit hier à 20 20 16 ?

Je relevais :
• que l'ordonnance du 27 juillet visant la régionalisation du bail d'habitation entrait en vigueur le 1er janvier 2018.
• que les chapitres I à III de du titre XI du code bruxellois du logement étaient applicables aux baux en cours au moment de l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 27 juillet visant la régionalisation du bail d'habitation à l'exception des articles 217, 218 et 219, §§ 4 et 50
• que l'article 238 du code du logement concerne les baux de résidence principale de courte durée,
• qu'il est repris au chapitre III du titre XI du code bruxellois du logement
• que, de ce qui précède, les dispositions d'un bail écrit de courte durée visé à l'art. 238 du code bruxellois du logement sont applicables aux baux en cours au moment de l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 27 juillet visant la régionalisation du bail d'habitation.
• que l'article 238 précité prévoyait que le bail de courte durée pouvait être résilié à tout moment par le preneur, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
• que, en conséquence, l'indemnité due à Laure pour rupture par le locataire se limitait à une indemnité équivalente à un mois de loyer et non à une indemnité de trois mois qui aurait été prévue dans le contrat de bail pour rupture anticipée du bail de courte durée.

Par ailleurs, vous aviez relevé que la loi prévoyait 1 mois d indemnité de rupture sans que je vous contredise.

Dès lors, je ne comprends pas que vous écriviez
• avoir commis une erreur et que le preneur bailleur pouvait demander le maximum (hier à 19 47 15).
• que la loi d'avant 2018 était ici d'application (hier à 20 31 05)

Dernière modification par GT (30-08-2018 07:52:48)

PIM

GT · #49 30-08-2018 08:41:26

panchito a écrit :

Grmff a écrit :
Mais si le locataire ne précise pas de date de départ, il est impossible de commencer la relocation. Ce n'est donc pas valide comme préavis.
Entièrement d'accord!
C'est pourquoi il existe aussi des lettres standards de renom que les locataires n'ont plus qu'à remplir. Donc dès le moment où il a dit je vais partir (oralement); Laure aurait du lui demander de remplir ce type de formulaire et de le lui renvoyer.
Voir ICI

ou (MonArgent)
Madame,
Monsieur,

Par la présente, je vous informe (nous vous informons) * que je souhaite (nous souhaitons) mettre fin à la location de l’immeuble /l’appartement ** que j’occupe (nous occupons) dans le cadre d’un bail de résidence principale de x ans.
A cet effet, je vous signifie (nous vous signifions) le congé prévu par l’article 3, § 5 de la loi du 20 février 1991.
Le préavis légal de 3 mois prendra cours le [Date début préavis] pour se terminer le [Date fin préavis], date à laquelle votre bien sera libéré
L’indemnité légale de trois / deux / un mois ** de loyer vous sera versée immédiatement.
Je reprendrai (nous reprendrons) contact avec vous pour convenir des formalités de fin de bail.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes (nos) sentiments distingués.

Signature du preneur (des preneurs)

[Nom du preneur/des preneurs]

* Le congé doit nécessairement être signé par les deux personnes si le locataire est marié ou s’il a signé une déclaration de cohabitation légale
** Biffer la mention inutile

Attention

Les exemples donnés concernent les baux de résidence principale de 9 ans.
Pour les baux de courte durée, il convient d'adapter le texte.

Par ailleurs, le régionalisation du bail est passée en Régions wallonne et bruxelloise.
Il conviendra de veiller à reprendre ds la lettre de préavis les références légales actuelles.

wayne · #50 30-08-2018 08:52:03

@GT
J avais mal lu, donc sa demande de 3 mois d indemnités est bien illégale.
Il ne s agit plus ici de gratter le max: le faire en connaissance de cause, j appelle cela de l' escroquerie, autrement dit du racket.

PIM · #51 30-08-2018 08:56:10

wayne a écrit :

@GT
J avais mal lu, donc sa demande de 3 mois d indemnités est bien illégale.
Il ne s agit plus ici de gratter le max: le faire en connaissance de cause, j appelle cela de l' escroquerie, autrement dit du racket.

Apparemment, le bailleur concerné n'agit pas - ou n'a pas l'intention - d'agir en connaissance de cause, puisqu'elle apprend ici - et elle n'est pas la seule - que, malgré les mentions du bail, l'indemnité est réduite à un mois, depuis les dispositions applicables à Bruxelles depuis le 01/01/2018, pertinemment rappelées par GT.

Inutile donc d'invectiver qui que ce soit.

Himura, D1791, grmff

rexou · #52 30-08-2018 09:14:58

wayne a écrit :

@GT
J avais mal lu, donc sa demande de 3 mois d indemnités est bien illégale.
Il ne s agit plus ici de gratter le max: le faire en connaissance de cause, j appelle cela de l' escroquerie, autrement dit du racket.

La demande n'est pas illégale. Elle est infondée.

Demander (ou exiger/espérer, comme vus voudrez) 3 mois d'indemnités n'est pas de l'escroquerie ni du racket. J'ai utilisé (et j'assume entièrement) le terme "gratter". J'exprime un avis concernant une attitude que je pense déraisonnable dans le cadre d'une fin de location telle que décrite et un appel à la prudence vu le risque de voir l'indemnité proposée par le locataire réduite par un juge.

Sur base des infos reçues, le bailleur reste parfaitement libre de choisir sa ligne de conduite.

GT · #53 30-08-2018 09:32:33

La prétention du bailleur à des indemnités équivalentes à 3 mois de loyers ne repose sur aucun soubassement juridique.

L'attention du bailleur a été attirée sur les dispositions utiles du Décret wallon de l'Ordonnance du 27 juillet visant la régionalisation du bail d'habitation qui s'imposent à lui .
S'affranchira t-il de celles-ci en connaissance de cause ?

Dernière modification par GT (30-08-2018 12:54:52)

Himura · #54 30-08-2018 10:06:26

GT a écrit :

La prétention du bailleur à des indemnités équivalentes à 3 mois de loyers ne repose sur aucun soubassement juridique.
L'attention du bailleur a été attirée sur les dispositions utiles du Décret wallon qui s'imposent à lui .
S'affranchira t-il de celles-ci en connaissance de cause ?

Décret bruxellois ? angel

max11 · #55 30-08-2018 10:13:39

Vous y allez un peu fort maintenant.... vous sortez le texte de ce décret pour annoncer qu'elle n'a plus droit qu'à 15 jours et plein de sous-entendu...

On ne parle plus du préavis reçu/pas reçu avec un je pars mais je ne sais pas quand ou le 15/09 mais finalement non le 31.08 et toutes les autres infos reçues ici.

Je trouve très correct de la part de la propriétaire d'accepter de faire l'ELS le 31.08 tout en considérant que la location est effective jusqu'au 15/09. Qui parmi vous accepterait un départ 15 jours plus tôt avec remboursement du loyer en étant prévenu 3 jours avant le départ ? Aucun à mon avis.

Et une indemnité de 2 mois telle que proposé par le locataire pour compenser la bienveillance de la propriétaire dans l'acceptation d'un préavis qui n'en est vraiment pas un !

rexou · #56 30-08-2018 10:38:18

GT a écrit :

La prétention du bailleur à des indemnités équivalentes à 3 mois de loyers ne repose sur aucun soubassement juridique.

Cette prétention se fonde sur un bail signé, conforme lors de sa rédaction à toute prescription légale. Ce sont les nouvelles dispositions légales qui invalident le bon fondement de la demande. Ceci sur le plan strictement légal.

Au risque de me répéter, l'indemnité de deux mois proposée par le locataire constitue une solution correcte et parfaitement acceptable pour finaliser cette fin de location dans le cadre de bonnes relations et au mieux des intérêts des parties. Je n'évoquerais pas une "bienveillance", ou un "racket", mais simplement une réaction pragmatique et équilibrée qui puisse éviter un conflit inutile.

Dernière modification par rexou (30-08-2018 10:42:02)

max11

wayne · #57 30-08-2018 11:13:14

@rexou, max11

Pourquoi vouloir 2 mois alors que la loi ne prévoit qu un seul mois ?
Certe le bailleur va devoir remettre des affiches faire des visites, etc... mais le mois d indemnité couvre largement ces coûts.

Jusqu'ici le locataire n a pas causé de tort au bailleur, et quitter le bien est son droit le plus strict.

Dernière modification par wayne (30-08-2018 11:14:17)

max11 · #58 30-08-2018 11:31:38

wayne a écrit :

@rexou, max11
Pourquoi vouloir 2 mois alors que la loi ne prévoit qu un seul mois ?
Certe le bailleur va devoir remettre des affiches faire des visites, etc... mais le mois d indemnité couvre largement ces coûts.
Jusqu'ici le locataire n a pas causé de tort au bailleur, et quitter le bien est son droit le plus strict.

Parce que c'est ce que le locataire propose. Bien conscient des désagréments qu'il a causé à sa propriétaire et la largesse dont elle a fait preuve en acceptant un préavis sans vraiment de date ?

J'aurais aussi pu dire parce que la loi est mal foutue... mais quelques biens pensants n'auraient pas aimé...
A force de faire des lois qui remettent en question les contrats signés de bonne foi et en toutes connaissances par des parties responsables, on va finir par tout à fait dégouter les propriétaires honnêtes restants et on ne gardera plus que les magouilleurs (ou gros bras qui virent leurs locataires par la force & la violence... wink ) ou les grosses sociétés immobilières qui ne seront là que pour le profit maximum avec des frais minimums....

rexou · #59 30-08-2018 11:43:40

wayne a écrit :

@rexou, max11
Pourquoi vouloir 2 mois alors que la loi ne prévoit qu un seul mois ?
Certe le bailleur va devoir remettre des affiches faire des visites, etc... mais le mois d indemnité couvre largement ces coûts.
Jusqu'ici le locataire n a pas causé de tort au bailleur, et quitter le bien est son droit le plus strict.

Pourquoi pas ?

La loi était différente lors de la conclusion du bail. Le locataire n'est pas informé de cette nouvelle disposition légale, comme il n'est sans doute pas vraiment au fait de l'encadrement légal et du cadre strictement légal de l'envoi de son renon. Ce qui est important dans une relation, c'est d’obtenir un accord. Le locataire a marqué son accord et sera content. Le bailleur espérait plus et nous lui démontrons que ce n'est pas raisonnable.

Un accord. Un équilibre. Du bon sens. De bonnes relations. Un esprit pragmatique. Le reste, c'est du vent !

max11

GT · #60 30-08-2018 12:53:03

Himura a écrit :

GT a écrit :
La prétention du bailleur à des indemnités équivalentes à 3 mois de loyers ne repose sur aucun soubassement juridique.
L'attention du bailleur a été attirée sur les dispositions utiles du Décret wallon qui s'imposent à lui .
S'affranchira t-il de celles-ci en connaissance de cause ?
Décret bruxellois ?

Merci d'avoir relevé mon inattention. Vous êtes le seul.
Il convient de lire non pas "Décret wallon" mais "Ordonnance du 27 juillet visant la régionalisation du bail d'habitation".

rexou

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