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Locataire décide de partir avant la fin de son bail

laure
Pimonaute assidu
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Locataire décide de partir avant la fin de son bail

Bonjour,

Le 15 octobre 2017j'ai signé un contrat de bail avec mon nouveau locataire.
En mai dernier il m'annonce que sa femme est enceinte et qu'en fait elle a accouché! Et que du coup ils achètent et comptent donc partir.
Je lui explique donc qu'il doit me donner trois mois de préavis et qu'il devra s'acquitter de trois mois de loyer en dédommagement comme écrit dans le bail.
Le locataire me recontacte pour me dire qu'il ne sait pas exactement quand ils partiront car ils signent pour la maison courant juin.
En juin, il me dit que normalement fin aout ils seront partis mais sans garantie. je lui dis qu'il fait comme il veut mais qu'avec des travaux dans sa maison il doit prévoir car si un locataire emménage derrière lui il devra partir.
Il finit par me dire qu'il partira au 15 septembre pour être certain. Je lui laisse encore la marge des trois mois de délais pour partir...

Entre temps, mes parents décident de vendre (l'appartement est géré par mes soins, mes parents habitants en France).
Mon locataire me recontacte pour me demander alors s'il est nécessaire qu'il me paye les trois mois de loyer et si on ne peut pas s'arranger pour qu'il paye seulement la moitié vu que je ne compte pas remettre de locataire (la logique la dedans...). Je lui explique que ce n'est pas possible, que le fait qu'ils partent si tôt nous incite a vendre et qu'un contrat est un contrat.

Il me recontacte aujourd'hui pour me dire qu'ils déménagent ce weekend. je suis étonnée mais lui me dit qu'il m'avait prévenu. Je lui dis qu'il fait bien comme il veut car il a payé jusqu'au 15 septembre mais que je dois m'arranger pour venir faire l'état des lieux plus tôt.
Entre temps il me dit qu'il pensait qu'on pourrait de nouveau s'arranger sur ces fameux 3 mois de loyer et qu'il "concède" a me laisser la garantie locative car il ne pourra pas payer le troisième mois.


Ma question: je fais comment pour récupérer mon troisième mois?
Une fois que l'état des lieux sera fait, la garantie locative au final ne servira plus de moyen de pression (je sais qu'elle n'est pas faite pour payer ces mois de loyer mais sinon je n'aurais rien) et je n'ai plus aucun lien avec lui pour récupérer mon argent?

Je précise que le bail est enregistré.

Merci.

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GT
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

max11 a écrit :

Vous y allez un peu fort maintenant.... vous sortez le texte de ce décret pour annoncer qu'elle n'a plus droit qu'à 15 jours et plein de sous-entendu...

On ne parle plus du préavis reçu/pas reçu avec un je pars mais je ne sais pas quand ou le 15/09 mais finalement non le 31.08 et toutes les autres infos reçues ici.

Si le "vous" me concerne je fais remarquer que je ne suis intervenu que sur la problématique "indemnités" et que je me suis volontairement abstenu de donner mon opinion sur la valeur ou la qualité du renom.

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max11
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

GT a écrit :
max11 a écrit :

Vous y allez un peu fort maintenant.... vous sortez le texte de ce décret pour annoncer qu'elle n'a plus droit qu'à 15 jours et plein de sous-entendu...

On ne parle plus du préavis reçu/pas reçu avec un je pars mais je ne sais pas quand ou le 15/09 mais finalement non le 31.08 et toutes les autres infos reçues ici.

Si le "vous" me concerne je fais remarquer que je ne suis intervenu que sur la problématique "indemnités" et que je me suis volontairement abstenu de donner mon opinion sur la valeur ou la qualité du renom.

Ma réponse est une réaction aux différentes interventions. Je ne vous visais pas plus particulièrement qu'un autre.

Pour cette réponse, j'ai relu les dernières interventions et le "vous" pourrait donc être :
- vous GT pour la sortie du texte du décret. Et votre commentaire : "S'affranchira t-il de celles-ci en connaissance de cause ?"
- wayne pour la réaction disproportionnée

wayne a écrit :

@GT
J avais mal lu, donc sa demande de 3 mois d indemnités est bien illégale.
Il ne s agit plus ici de gratter le max: le faire en connaissance de cause, j appelle cela de l' escroquerie, autrement dit du racket.

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jacq
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

laure a écrit :

Bonjour,

Le bien est sur Ixelles. Nous avons signé un bail pour 3 ans renouvelable tacitement (c'est un contrat type).
Il est bien stipulé qu'en qu'à de depart anticipé le locataire devrait 3-2-1 mois en fonction de l'année de depart.

Il m'a informé par mail qu'il partait. Il l'avait fait par oral et je lui ai demandé de le faire par écrit pour être certaine mais je n'ai pas demandé de recommandé pour ne pas le lui faire payer.
Quand nous conversons c'est soit par telephone soit par whatsapp.

Je lui ai dit ce que je vous dis: si tu pars avant la première année il faudra donc me prévenir 3 mois à l'avance (j'ai été souple car comme il achetait il ne savait pas quand il devrait partir exactement) et 3 mois de loyer à me defrayer.

Je suis quand meme un peu étonnée de votre souplesse. on s'engage dans un contrat et sous le prétexte que le locataire est "ok" il ne doit plus le reste?
J'ai été locataire et je n'ai jamais eu ce genre de geste. les derniers proprietaries étaient supers avec nous, on les cotoyait mais le business c'est le business.

Un bail est un écrit et seul un écrit fait force de loi entre partie je suis d'accord avec vous sur le principe que vous êtes en droit de lui réclamer les indemnités légale prévues dans votre bail, mais un mauvais arrangement vaut mieux qu'un bon procès qui est long et couteux.


jacq

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PIM
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

jacq a écrit :

Un bail est un écrit et seul un écrit fait force de loi entre partie je suis d'accord avec vous sur le principe que vous êtes en droit de lui réclamer les indemnités légale prévues dans votre bail, mais un mauvais arrangement vaut mieux qu'un bon procès qui est long et couteux.

Et si la loi dit autre chose, Jacq s'assied dessus...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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GT
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

jacq a écrit :

Un bail est un écrit et seul un écrit fait force de loi entre partie je suis d'accord avec vous sur le principe que vous êtes en droit de lui réclamer les indemnités légale prévues dans votre bail, mais un mauvais arrangement vaut mieux qu'un bon procès qui est long et couteux.

Je reprends :

•    l'ordonnance du 27 juillet visant la régionalisation du bail d'habitation entre en vigueur le 1er janvier 2018.
•    les chapitres I à III de du  titre XI du code bruxellois du logement sont applicables aux baux en cours au moment de l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 27 juillet visant la régionalisation du bail d'habitation à l'exception des articles 217, 218 et 219, §§ 4 et 50
•   l'article 238 du code du logement concerne les baux de résidence principale de courte durée,
•    il est repris au chapitre III du titre XI du code bruxellois du logement
•    de ce qui précède, les dispositions d'un bail écrit de courte durée visé à l'art. 238 du code bruxellois du logement sont applicables aux baux en cours au moment de l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 27 juillet visant la régionalisation du bail d'habitation.
•    l'article 238 précité prévoit que le bail de courte durée peut être résilié à tout moment par le preneur, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.

J'ajoute ( en vous renvoyant à l'arrêté d'exécution du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 31 mai 2018 instaurant une annexe explicative en application de l'article 218, § 5 du code bruxellois du logement, MB du 8 juin 2018, page 48274 et svtes) :
Les règles relatives aux baux d’habitation inscrites dans le Code du logement sont en général impératives. Les parties doivent donc les respecter, à moins que ces dispositions ne prévoient expressément qu’il est possible d’y déroger. Si un choix est laissé aux parties ou si le texte du Code du logement permet expressément une clause contraire, cela signifie que la disposition est supplétive et le contrat peut s’en écarter.

Dès lors, pour autant que le bail dont nous entretient Laure est un bail de résidence principale de courte durée , l'indemnité due au bailleur  pour rupture par le locataire se limite , conformément à l'article 238 (impératif, pas de dérogation))(les parties doivent le respecter) du Code du logement à une indemnité équivalente à un mois de loyer et non à une indemnité de trois mois qui aurait été prévue dans le contrat de bail pour rupture anticipée du bail de courte durée.

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max11
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

Son seul levier de discussion est la conformité du préavis et sa portée effective...

Pour l'instant, on a "En juin, il me dit que normalement fin aout ils seront partis mais sans garantie" ==> ce n'est pas un préavis conforme
Et, visiblement, il n'y a rien d'autre.
Il pourrait donc être considéré que le locataire est parti fin août sans avoir donné de préavis et on n'est donc pas dans le cadre de la loi de la résiliation d'un bail de courte durée mais dans le cadre de la rupture unilatérale du contrat sans préavis.

Qu'est-ce qui est prévu dans ce cas  ?  GT  ?    wink

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GT
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

max11 a écrit :

Son seul levier de discussion est la conformité du préavis et sa portée effective...

Pour l'instant, on a "En juin, il me dit que normalement fin aout ils seront partis mais sans garantie" ==> ce n'est pas un préavis conforme
Et, visiblement, il n'y a rien d'autre.
Il pourrait donc être considéré que le locataire est parti fin août sans avoir donné de préavis et on n'est donc pas dans le cadre de la loi de la résiliation d'un bail de courte durée mais dans le cadre de la rupture unilatérale du contrat sans préavis.

Qu'est-ce qui est prévu dans ce cas  ?  GT  ?    wink

La piste de la rupture unilatérale du contrat sans préavis peut être envisagée, explorée et mise en oeuvre par le bailleur. Le cas échéant, le juge tranchera sur base des éléments du dossier et du droit. Ici,nous ne lisons que les affirmations non pas du bailleur mais de Laure.
J'étais conscient du problème. Je n'ai réagi que sur l'aspect "indemnités" mis en évidence par Laure.

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rexou
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

jacq a écrit :

Un bail est un écrit et seul un écrit fait force de loi entre partie je suis d'accord avec vous sur le principe que vous êtes en droit de lui réclamer les indemnités légale prévues dans votre bail, mais un mauvais arrangement vaut mieux qu'un bon procès qui est long et couteux.


Ce bail ne fait pas forcément force de loi. Il a cependant été signé par les parties et ne comportait aucune irrégularité au moment de sa signature. Dans le cas présent, il ne s'agit même pas d'un mauvais arrangement, mais d'une alternative intéressante à un procès à l'issue duquel l'indemnité accordée a toutes les chances d'être inférieure à ce qui est actuellement proposé.

Et surtout : il y a un accord entre les parties, ce qui est essentiel.

Il est à noter que cet "avantage" de la perception d'un mois de d'indemnité légalement non exigible permet de ne pas ergoter sur les conditions/délais du préavis, ou sur un autre litige mineur qui interviendrait entre les parties. Chacun est content et se quitte en bons termes, par la signature d'un document de fin de location "pour solde de tout compte".

Dernière modification par rexou (31-08-2018 10:01:53)


Quand je bois du vin je me soigne ; il est écrit Médoc sur la bouteille.

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GT
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

Un bail peut être rompu à l'amiable entre les parties.
Ceci dit, il est toujours intéressant pour chacune d'entre elles d'être bien consciente de ses droits et obligations propres mais aussi ceux incombant à l'autre partie.

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rexou
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

GT a écrit :
max11 a écrit :

Son seul levier de discussion est la conformité du préavis et sa portée effective...

Pour l'instant, on a "En juin, il me dit que normalement fin aout ils seront partis mais sans garantie" ==> ce n'est pas un préavis conforme
Et, visiblement, il n'y a rien d'autre.
Il pourrait donc être considéré que le locataire est parti fin août sans avoir donné de préavis et on n'est donc pas dans le cadre de la loi de la résiliation d'un bail de courte durée mais dans le cadre de la rupture unilatérale du contrat sans préavis.

Qu'est-ce qui est prévu dans ce cas  ?  GT  ?    wink

La piste de la rupture unilatérale du contrat sans préavis peut être envisagée, explorée et mise en oeuvre par le bailleur. Le cas échéant, le juge tranchera sur base des éléments du dossier et du droit. Ici,nous ne lisons que les affirmations non pas du bailleur mais de Laure.
J'étais conscient du problème. Je n'ai réagi que sur l'aspect "indemnités" mis en évidence par Laure.

Heu... Laure EST le bailleur. Et en l'occurrence, Laure a intérêt à finaliser cette fin de location à l'amiable, en acceptant la proposition de son locataire, et sans faire intervenir un juge.

Le locataire est heureux. Le bailleur est (a intérêt à être) heureux. Que demander de plus ?


Quand je bois du vin je me soigne ; il est écrit Médoc sur la bouteille.

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GT
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

rexou a écrit :
GT a écrit :
max11 a écrit :

Son seul levier de discussion est la conformité du préavis et sa portée effective...

Pour l'instant, on a "En juin, il me dit que normalement fin aout ils seront partis mais sans garantie" ==> ce n'est pas un préavis conforme
Et, visiblement, il n'y a rien d'autre.
Il pourrait donc être considéré que le locataire est parti fin août sans avoir donné de préavis et on n'est donc pas dans le cadre de la loi de la résiliation d'un bail de courte durée mais dans le cadre de la rupture unilatérale du contrat sans préavis.

Qu'est-ce qui est prévu dans ce cas  ?  GT  ?    wink

La piste de la rupture unilatérale du contrat sans préavis peut être envisagée, explorée et mise en oeuvre par le bailleur. Le cas échéant, le juge tranchera sur base des éléments du dossier et du droit. Ici,nous ne lisons que les affirmations non pas du bailleur mais de Laure.
J'étais conscient du problème. Je n'ai réagi que sur l'aspect "indemnités" mis en évidence par Laure.

Heu... Laure EST le bailleur. Et en l'occurrence, Laure a intérêt à finaliser cette fin de location à l'amiable, en acceptant la proposition de son locataire, et sans faire intervenir un juge.

Le locataire est heureux. Le bailleur est (a intérêt à être) heureux. Que demander de plus ?

Je cite Laure
"Entre temps, mes parents décident de vendre (l'appartement est géré par mes soins, mes parents habitants en France)."

Laure dispose d'un mandat de gestion ?

J'attends avec curiosité la suite des événements que rapportera Laure.

J'ai aussi écrit :
"Un bail peut être rompu à l'amiable entre les parties.
Ceci dit, il est toujours intéressant pour chacune d'entre elles d'être bien consciente de ses droits et obligations propres mais aussi ceux incombant à l'autre partie."

Dernière modification par GT (31-08-2018 15:07:07)

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rexou
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

GT a écrit :

Je cite Laure
"Entre temps, mes parents décident de vendre (l'appartement est géré par mes soins, mes parents habitants en France)."

Laure dispose d'un mandat de gestion ?

J'attends avec curiosité la suite des événements que rapportera Laure.

J'ai aussi écrit :
"Un bail peut être rompu à l'amiable entre les parties.
Ceci dit, il est toujours intéressant pour chacune d'entre elles d'être bien consciente de ses droits et obligations propres mais aussi ceux incombant à l'autre partie."

Vous avez raison : Laure représente seulement le bailleur.   :-)

Concernant le mandat de gestion, j'ai aussi représenté ma mère dans des circonstances similaires. Sans avoir établi de mandat spécifique. Uniquement sous la mention "bailleur" dans le bail l'indication Madame XXX représentée pas son fils YYY avec noms et adresses de chacun, ainsi que les signatures respectives en fin de bail.

En effet, il est important pour chacune des parties d'être informé de ses droits et devoirs, ainsi que des droits et devoirs du cocontractant.  Il est vrai que le locataire de Laure (ou de ses parents) aurait eu intérêt à vous lire ! ^^


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GT
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

rexou a écrit :

En effet, il est important pour chacune des parties d'être informé de ses droits et devoirs, ainsi que des droits et devoirs du cocontractant.  Il est vrai que le locataire de Laure (ou de ses parents) aurait eu intérêt à vous lire ! ^^

Peut-être le locataire fait-il semblant d'ignorer ses droits. 
Ce qui attire mon attention, c'est la facilité avec laquelle il accepte d'abandonner sa garantie locative.
Sera-t-elle suffisante pour couvrir les dégâts locatifs cumulés à l'indemnité pour résiliation anticipée du bail ? L'avenir nous dira peut-être la suite donnée à cette affaire.

Dernière modification par GT (31-08-2018 16:28:55)

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rexou
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

GT a écrit :

Peut-être le locataire fait-il semblant d'ignorer ses droits. 
Ce qui attire mon attention, c'est la facilité avec laquelle il accepte d'abandonner sa garantie locative.
Sera-t-elle suffisante pour couvrir les dégâts locatifs cumulés à l'indemnité pour résiliation anticipée du bail ? L'avenir nous dira peut-être la suite donnée à cette affaire.

Je ne le pense pas. Les Africains ne sont pas réputés pour être de fins connaisseurs des lois. Le locataire accepte de donner deux mois parce qu'il croit en devoir trois. Et le montant étant bloqué à la banque, il n'y a pas "d'effet de sortie d'argent" (je sais, c'est mal écrit, mais on se comprend ^^). 

Par contre, la question de l'état des lieux reste une grande inconnue... La vie est un risque !


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GT
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

rexou a écrit :

Je ne le pense pas. Les Africains ne sont pas réputés pour être de fins connaisseurs des lois.

J'en ai côtoyés. Certains étaient bien plus intelligents que moi.
Par ailleurs, j'ai accompagné un de mes enfants ds sa recherche d'un appartement à prendre en location. La connaissance des lois par certains bailleurs ne m'a pas marqué.

Je ne généralise pas.

Dernière modification par GT (31-08-2018 17:07:39)

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rexou
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

@ GT :  Le niveau d'intelligence est encore une autre question. C'est plutôt la conception des relations commerciales liées à la culture que j'évoquais. Même si de manière générale, rare sont les individus férus des évolutions juridiques. Qu'ils soient d'ici ou d'ailleurs. Pour la grosse majorité des gens, un bail est un contrat, et on s'applique à le respecter selon des critères qui sont propres à chacun. Parfois, c'est ... étonnant !

Un bailleur qui possède plusieurs biens sera plus motivé pour se tenir informé. Pour beaucoup d'autres, les notions de bases suffisent et leurs préoccupations sont ailleurs.


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Christine Rivière
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

rexou a écrit :

Je ne le pense pas. Les Africains ne sont pas réputés pour être de fins connaisseurs des lois.

J'en connais qui connaissent mieux les lois que nous, je pensais même qu'ils avaient plutôt la réputation d'être bien au courant et d'être très débrouillards.

Bref, les clichés ont la vie dure, et les amalgames sur fond de racisme, tout autant.

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rexou
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

Christine Rivière a écrit :

Bref, les clichés ont la vie dure, et les amalgames sur fond de racisme, tout autant.

Vous voyez un fond de racisme dans mes propos.
Pour ma part, je vois un fond de bêtise dans les vôtres.
Je vous suggère de ne pas dévier le débat.
C'est votre première intervention sur ce post, elle est improductive, vaseuse et hors sujet.


Quand je bois du vin je me soigne ; il est écrit Médoc sur la bouteille.

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Christine Rivière
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

rexou a écrit :
Christine Rivière a écrit :

Bref, les clichés ont la vie dure, et les amalgames sur fond de racisme, tout autant.

Vous voyez un fond de racisme dans mes propos.
Pour ma part, je vois un fond de bêtise dans les vôtres. .

C'est la définition même du racisme : considérer les individus d'une façon différente selon leur race.
Quant à la bêtise, que dire de quelqu"un qui juge "bêtes" les propos d'une personne dont il ne sait rien ?

rexou a écrit :

C'est votre première intervention sur ce post, elle est improductive, vaseuse et hors sujet.

Je lis le sujet depuis le début, mais j'avais décidé de ne plus intervenir ici : soit certains connaissent si bien le sujet qu'il est inutile d'intervenir, soit on ramasse des attaques personnelles.
Et pour avoir faut des études jusque 25 ans sans échecs, je ne pense pas dire beaucoup de choses idiotes, mais on ne sait jamais.

Dernière modification par Christine Rivière (01-09-2018 16:45:58)

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rexou
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

rexou a écrit :

Je vous suggère de ne pas dévier le débat.
C'est votre première intervention sur ce post, elle est improductive, vaseuse et hors sujet.

Je vous invite à relire la seconde partie de mon intervention. ^^


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