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Locataire décide de partir avant la fin de son bail

laure
Pimonaute assidu
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Locataire décide de partir avant la fin de son bail

Bonjour,

Le 15 octobre 2017j'ai signé un contrat de bail avec mon nouveau locataire.
En mai dernier il m'annonce que sa femme est enceinte et qu'en fait elle a accouché! Et que du coup ils achètent et comptent donc partir.
Je lui explique donc qu'il doit me donner trois mois de préavis et qu'il devra s'acquitter de trois mois de loyer en dédommagement comme écrit dans le bail.
Le locataire me recontacte pour me dire qu'il ne sait pas exactement quand ils partiront car ils signent pour la maison courant juin.
En juin, il me dit que normalement fin aout ils seront partis mais sans garantie. je lui dis qu'il fait comme il veut mais qu'avec des travaux dans sa maison il doit prévoir car si un locataire emménage derrière lui il devra partir.
Il finit par me dire qu'il partira au 15 septembre pour être certain. Je lui laisse encore la marge des trois mois de délais pour partir...

Entre temps, mes parents décident de vendre (l'appartement est géré par mes soins, mes parents habitants en France).
Mon locataire me recontacte pour me demander alors s'il est nécessaire qu'il me paye les trois mois de loyer et si on ne peut pas s'arranger pour qu'il paye seulement la moitié vu que je ne compte pas remettre de locataire (la logique la dedans...). Je lui explique que ce n'est pas possible, que le fait qu'ils partent si tôt nous incite a vendre et qu'un contrat est un contrat.

Il me recontacte aujourd'hui pour me dire qu'ils déménagent ce weekend. je suis étonnée mais lui me dit qu'il m'avait prévenu. Je lui dis qu'il fait bien comme il veut car il a payé jusqu'au 15 septembre mais que je dois m'arranger pour venir faire l'état des lieux plus tôt.
Entre temps il me dit qu'il pensait qu'on pourrait de nouveau s'arranger sur ces fameux 3 mois de loyer et qu'il "concède" a me laisser la garantie locative car il ne pourra pas payer le troisième mois.


Ma question: je fais comment pour récupérer mon troisième mois?
Une fois que l'état des lieux sera fait, la garantie locative au final ne servira plus de moyen de pression (je sais qu'elle n'est pas faite pour payer ces mois de loyer mais sinon je n'aurais rien) et je n'ai plus aucun lien avec lui pour récupérer mon argent?

Je précise que le bail est enregistré.

Merci.

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PIM
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

grmff a écrit :
PIM a écrit :

cela date de 2015...
Rexou-Ninifel, même combat ? angel

Vous êtes dur cher Pim, ce n'est pas du déterrage de topic, mais un rappel de ce qui a été discuté ou expliqué ailleurs avec un lien parfaitement approprié dans la nouvelle discussion.

Je trouve que c'est la bonne manière de faire. Si l(es) autre(s) pouvaient s'en inspirer, ce serait bénéfique pour la bonne lecture des discussions. Faut pas être chien non plus, surtout avec Rexou angel

OK. OK.
Je n'ai pas résisté à cette belle occasion de taquiner Rexou. Qu'il me pardonne.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

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panchito
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

Pour résumer:

Est-ce que votre locataire ET sa femme (l'un ET l'autre doivent signer le renom sous peine de nullité), vous ont envoyé un écrit pour prouver qu'ils souhaitaient résilier leur bail?

Comme je le disais dans ma toute première réponse, s'il n'a jamais envoyé le moindre écrit à ce sujet, c'est très dommageable pour lui puisqu'il ne sait rien prouver....

C'est pourquoi les locataires prudents envoient toujours leur renom par recommandé avec accusé de réception!

Dernière modification par panchito (29-08-2018 16:52:20)

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rexou
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

Difficile de se prononcer sur la validité du préavis sans avoir connaissance de tous les échanges de courriers à ce sujet. Mais en tout état de cause, pourquoi créer un conflit alors que tout se passe bien ?

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rexou
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

PIM a écrit :
grmff a écrit :
PIM a écrit :

cela date de 2015...
Rexou-Ninifel, même combat ? angel

Vous êtes dur cher Pim, ce n'est pas du déterrage de topic, mais un rappel de ce qui a été discuté ou expliqué ailleurs avec un lien parfaitement approprié dans la nouvelle discussion.

Je trouve que c'est la bonne manière de faire. Si l(es) autre(s) pouvaient s'en inspirer, ce serait bénéfique pour la bonne lecture des discussions. Faut pas être chien non plus, surtout avec Rexou angel

OK. OK.
Je n'ai pas résisté à cette belle occasion de taquiner Rexou. Qu'il me pardonne.

Ah je me sens enfin un peu soutenu. Merci Grmff. kiss
Je rappelle mes tueurs mais je garde le fouet sous la main quand même. devil

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wayne
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

panchito a écrit :

Tant de démarches pour 11 mois .... (ELE-ELS- Négociation d'un bail - enregistrement du bail et du rapport d'ELE, transfert des compteurs , payements d'annonces, informer le Syndic, commandes des plaquettes nominatives pour boîte aux lettres et ascenseurs, etc, etc...

panchito a écrit :

C'est votre bien et vous seule décidez de ce que vous en faites après une si mauvaise expérience....

Ceci est le travail de base de tout bailleur. Si cela semble si pénible, pourquoi continuer à faire de la location ?

(personnellement je rêverais que mes problèmes de locations se limite à ces si mauvaises expériences)

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panchito
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

Rexou a écrit :

pourquoi créer un conflit alors que tout se passe bien

Tout se passe bien?

Si tel était le cas , Laure n'aurait pas déposé son problème sur ces forums...

Mais au fond quel est son problème? Ses locataires ont donné leur renom uniquement verbalement au mois de mai, c'est bien cela?

Donc les locataires pensent que tout est en ordre et prestent leur préavis de 3 mois: juin - juillet - août.

Le loyer est même payé jusqu'au 15 septembre, c'est bien cela?

Ils vous demandent de réaliser l'ELS le 31 août pour vous rendre les clés le 31 août.

Comme ils résilient un bail de 3 ans ils vous doivent 1 mois d'indemnité.

Mais il vous ont payé 15 jours de trop --> ils ne vous doivent plus que 15 jours.

Vous pouvez déduire ce demi mois de loyer de leur garantie. S'il n'y a pas de dégâts locatifs, cela sera possible.

Les paroles volent et seuls les écrits comptent.

Donc Laure, de mai à maintenant y-a-t'il eu des échanges écrits entre vous? Si oui lesquels?

Et finalement,  où est votre problème?

Dernière modification par panchito (29-08-2018 17:04:05)

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rexou
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

panchito a écrit :

Et finalement,  où est votre problème?

Les locataires acceptent d'abandonner la garantie, soit deux mois de loyer. Ils se sont montrés corrects. Le problème est que Laure se focalise sur les seules conditions du bail, qui prévoient 3 mois d'indemnité. Je dis que cet excès de rigueur est une double erreur. Sur le plan des bonnes relations et de la bonne finalisation d'une fin de bail d'abord, mais c'est un avis personnel. Mais aussi sur le risque de perdre plus que proposé si le locataire se braque et si l'affaire vient en justice. Ceci dit, nous ne connaissons pas tout le dossier et chacun reste libre de ses choix.

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wayne
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

Et comme Laure est une fille de propriétaire honnête et de bonne foi, soucieuse d'appliquer la loi, elle va s'empresser d'envoyer un courrier aux locataires sortants pour leur signifier que l'indemnité de rupture de 3 mois est ramenée à 1 mois, dont la moitié a déjà été payée, donc seulement 15 jours d'indemnités seront déduis de la garantie locative, sous réserve de dégâts locatifs.
N'est-ce pas Laure ?

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panchito
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

Rexou a écrit :

Le problème est que Laure se focalise sur les seules conditions du bail, qui prévoient 3 mois d'indemnité.

Alors qu'effectivement, en région de Bruxelles-Capitale, la loi a changé au 1er janvier 2018. Pour les baux de court terme l'indemnité de rupture passe à un mois.

Donc, je pense que le Juge ne vous donnera qu'un mois même si le bail a été conclu avant la promulgation de la nouvelle loi.

J'ai déjà vu que des  Juges se plaçaient au-dessus des lois et des contrats de bail pour privilégier les locataires...et réduire drastiquement les sommes demandées par le bailleur qui s’appuyait pourtant tant sur les lois que sur le bail!

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laure
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

Quand vous parlez de rester correcte:
Lorsque j'ai mis l'appartement en location après l'ancien locataire nous avions prévu 2 mois pour faire des travaux.
Ce couple est venu visiter mais voulait emménager avant. J'ai dit non car je ne voulais pas qu'ils vivent dans les travaux. Ils ont fortement insisté et m'ont fait un courrier m'expliquant qu'étant africains ils ne trouvaient personne qui veuille bien les prendre. Qu'ils cherchaient depuis des mois.
J'ai été hyper émue, j'ai laissé les autres locataires et je leur ai laissé l'appartement. Ils m'ont chaleureusement remercié et m'ont promis qu'ils resteraient de toute façon un long moment.
Alors oui question correction, après 7 mois se barrer et refuser d'en payer les conséquence, soit respecter leur engagement...  je trouve ça quand même abusé de retourner la situation en disant que je ne suis pas humaine.
Nous vendons pour reprendre le capital pour autre chose car jusqu'a maintenant j'ai toujours eu de chouettes locataires et je n'ai jamais eu à me plaindre.
Quand je signe et que je m'engage je le fais jusqu'au bout ou alors j'en connais les conséquences. Ici c'est simple, tu pars avant tu payes. je pense que si j'avais voulu vendre et que du jour au lendemain je les mettais dehors ça ne ce serait pas passé pareil.
j'ai toujours été correcte avec eux, dés qu'il y a eu un problème on est intervenu. Et parfois pour rien...

Alors vous pouvez voir la législation comme vous voulez mais je trouve ça gonflé au final de faire enregistrer un bail pour qu'au final on vous dise que comme le locataire a eu la gentillesse de payer son loyer et de ne pas brûler l'appart on doit être sympa avec lui....

bref,

Merci pour vos réponses....

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wayne
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

Quelle bonté, j'en ai les larmes aux yeux.

La question maintenant est allez-vous rester correcte jusqu'au bout et leur réclamer uniquement un mois d indemnité (dont 15 jours ont déjà été payés) ou allez-vous tenter de leur soutirer illégalement 3 mois d indemnités de rupture ?

Laure a écrit :

comme le locataire a eu la gentillesse de payer son loyer et de ne pas brûler l'appart on doit être sympa avec lui....

On ne parle pas d être sympa avec eux, on parle de respecter la loi.
Demander une indemnité plus grande que celle requise, en connaissance de cause, cela s appelle du racket.

Vos locataires vous ont apporter quelconque nuisance ? Apparemment non. Dans ce cas pourquoi vouloir contourner la loi avec une clause dans le bail qui s avère illégale ?

Dernière modification par wayne (29-08-2018 18:44:35)

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

laure a écrit :

e suis pas humaine.
Nous vendons pour reprendre le capital pour autre chose car jusqu'a maintenant j'ai toujours eu de chouettes locataires et je n'ai jamais eu à me plaindre.

Ci-dessous , la supposition de Panchito dans cette discussion qui avait retenu mon attention (sans que je m'exprime sur celle-ci)

"Si vous vendez, c'est, je suppose parce qu'entre autres vous en avez vraiment ras la casquette de devoir gérer des locataires qui changent d'avis comme une girouette tourne avec le vent et que vous avez d'autres choses à faire que de gérer tout ce micmac de caprices les plus divers."

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

wayne a écrit :

Quelle bonté, j'en ai les larmes aux yeux.

La question maintenant est allez-vous rester correcte jusqu'au bout et leur réclamer uniquement un mois d indemnité (dont 15 jours ont déjà été payés) ou allez-vous tenter de leur soutirer illégalement 3 mois d indemnités de rupture ?

En quoi consiste l'illégalité ? Merci de préciser

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wayne
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

@gt

La loi prévoit 1 mois d indemnité de rupture. Exiger plus que ce que la loi prévoit n est pas légal selon moi.
Je me trompe ?

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rexou
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

laure a écrit :

Entre temps il me dit qu'il pensait qu'on pourrait de nouveau s'arranger sur ces fameux 3 mois de loyer et qu'il "concède" a me laisser la garantie locative car il ne pourra pas payer le troisième mois.


Ma question: je fais comment pour récupérer mon troisième mois?
Une fois que l'état des lieux sera fait, la garantie locative au final ne servira plus de moyen de pression (je sais qu'elle n'est pas faite pour payer ces mois de loyer mais sinon je n'aurais rien) et je n'ai plus aucun lien avec lui pour récupérer mon argent?
.

Récupérer "mon" troisième mois.... Récupérer "mon argent"...

Votre locataire vous propose d'abandonner la garantie de deux mois alors que le loyer est payé jusqu'au 15/9.  Faites-lui un sourire, serrez-lui la main et acceptez son offre. C'est un conseil. Motivé par tout ce que vous voudrez.

Vous venez ici pour recevoir des conseils. Je vous explique que si vous persistez à exiger "votre" troisième mois, vous risquez fort de voir un juge vous octroyer moins que ce qui vous est proposé par vos locataires. En dehors de toute autre considération, vous agissez ainsi au mieux de vos intérêts.

Vos trois mois comme la position de Wayne sont excessifs. Tout ce qui est excessif est insignifiant. Ceci dit, après avoir lu, vous faites ce que vous voulez.

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libra
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

wayne a écrit :

@gt

La loi prévoit 1 mois d indemnité de rupture. Exiger plus que ce que la loi prévoit n est pas légal selon moi.
Je me trompe ?

Peut-être.

La loi est entré en vigueur le 1er janvier 2018. Le bail date du 15 octobre 2017 et donc probablement régi par l'ancienne loi.

Cependant il y a peu de chance qu'un juge de paix s'en tienne à l'ancienne loi.

Par ailleurs, il est extrêmement rare qu'un juge de paix accorde une indemnité de rupture et une indemnité de compensation de préavis manquant.

Dernière modification par libra (29-08-2018 19:11:13)

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rexou
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

wayne a écrit :

Quelle bonté, j'en ai les larmes aux yeux.

La question maintenant est allez-vous rester correcte jusqu'au bout et leur réclamer uniquement un mois d indemnité (dont 15 jours ont déjà été payés) ou allez-vous tenter de leur soutirer illégalement 3 mois d indemnités de rupture ?


On ne parle pas d être sympa avec eux, on parle de respecter la loi.
Demander une indemnité plus grande que celle requise, en connaissance de cause, cela s appelle du racket.

Vos locataires vous ont apporter quelconque nuisance ? Apparemment non. Dans ce cas pourquoi vouloir contourner la loi avec une clause dans le bail qui s avère illégale ?

Affligeant. Quand vous dites "on" j'espère que c'est seulement un  substitutif de "je". Vous êtes le seul qui évoque illégalité et racket. Je trouve votre ironie aussi déplacée que vos propos. Mais ce n'est qu'un avis perso.

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GT
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

Quelles sont les dispositions légales ?

27 JUILLET 2017. - Ordonnance visant la régionalisation du bail d'habitation

Art. 15. Il est inséré dans le Code un titre XI rédigé comme suit :
(...)
" TITRE XI - Des baux d'habitation
CHAPITRE III. - Des baux relatifs à la résidence principale du preneur

Article 238. - Baux de courte durée
  Par dérogation à l'article 237, § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
  Il peut être prorogé une ou plusieurs fois mais seulement par un écrit contenu dans le bail, un avenant à celui-ci ou tout autre écrit subséquent et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment du renouvellement, et sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
  Sauf prorogation, le bail d'une durée inférieure à six mois prend fin à l'expiration de la durée convenue.
  Le bail d'une durée égale ou supérieure à six mois prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue. Il peut être résilié à tout moment par le preneur, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, et aux conditions prévues à l'article 237, § 2, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
  L'article 237, §§ 2 et 5, n'est pas applicable à ce bail.
  Nonobstant toute clause contraire, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper le bien loué sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par l'article 237, §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée, sans préjudice de l'application de l'article 224.


  Art. 17.Dispositions transitoires
  § 1er. La présente ordonnance entre en vigueur à la date fixée par le Gouvernement.
(...)
  § 3. Sans préjudice de l'article 218, § 3, de la section Ire> du chapitre II du titre XI du Code, inséré par l'article 12, les chapitres I à III de ce titre XI sont applicables aux baux en cours au moment de son entrée en vigueur à l'exception des articles 217, 218 et 219, §§ 4 et 5, qui sont uniquement applicables aux baux conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

19 OCTOBRE 2017. - Arrêté d'exécution du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale instaurant un modèle-type d'état des lieux à valeur indicative
(...)
Art. 2. L'ordonnance du 27 juillet visant la régionalisation du bail d'habitation entre en vigueur le 1er janvier 2018.

Il résulte de ce qui précède que Laure ne peut demander qu'une indemnité équivalente à un mois de loyer.

De la volonté du législateur, son bail signé en 2017 est inopposable sur ce point.

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

wayne a écrit :

@gt

La loi prévoit 1 mois d indemnité de rupture. Exiger plus que ce que la loi prévoit n est pas légal selon moi.
Je me trompe ?

Non.
J'ai mis en évidence , en les articulant,les dispositions légales ds mon intervention précédente.

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wayne
Pimonaute intarissable
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Re : Locataire décide de partir avant la fin de son bail

@GT
Erreur de ma part, effectivement elle peut demander le max.

Sachant que le juge refusera mais si elle mets bien la pression et que les locataires ressentent la crainte de passer devant un juge, ils vont casquer et c est jackpot pour Laure.

De toutes façons les locataires peuvent déjà s estimer heureux qu elle les ai accepté malgré leur couleur de peau.

Laure a écrit :

Ils ont fortement insisté et m'ont fait un courrier m'expliquant qu'étant africains ils ne trouvaient personne qui veuille bien les prendre.

Remercions la de ne pas avoir été raciste.

Dernière modification par wayne (29-08-2018 19:35:54)

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