vendre une maison en indivision

Vous ne comprenez pas!

Dès qu'un des propriétaires souhaite de sortir d'indivision, le bien doit être vendu.

Soit à l'amiable, soit via le tribunal.

Tout est parfaitement bien expliqué ici:
Voir ICI

Si tout le monde s'entend ...

La solution la plus simple est de décider de mettre l'immeuble en vente. Cette vente peut se faire de gré à gré ou publiquement. Il faut déjà s'entendre sur le principe de la mise en vente et décider ensemble du mode de vente.

Pour vendre de gré à gré, il suffit de trouver un acquéreur, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un tiers. Cependant si les vendeurs se méfient l'un de l'autre, ils préféreront certainement la vente publique volontaire qui présente le plus de garantie de transparence ou de sincérité du prix : un notaire étant chargé de toute la procédure, personne ne pourra prétendre qu'un autre indivisaire se sera entendu avec l'acquéreur pour avoir avec lui un arrangement spécial!

Le prix de vente ainsi obtenu servira à payer les dettes qui pourraient exister (par exemple, les remboursements hypothécaires et les frais de mise en vente) et le solde sera partagé entre les copropriétaires en fonction de leurs droits respectifs.

Si un des copropriétaires désire reprendre l'immeuble, il pourra proposer de racheter les parts des autres : cela s'appellera une cession de droits indivis. Comment faut-il calculer la somme à payer ? Même s'il n'y a pas de formule précise pour la déterminer, il faut trouver la solution la plus juste : celui qui cède sa part voudra en obtenir autant que dans la première solution, celle de la vente à un tiers. Dès lors, il faudra procéder de la façon suivante : on prend pour base de départ la valeur de l'immeuble (qu'on peut faire estimer si les propriétaires ne s'entendent pas sur cette valeur), dont on déduit les charges (par exemple le remboursement hypothécaire), et le solde est à diviser entre les propriétaires en fonction de leurs droits. Celui qui reprend devra payer ce solde aux autres en s'engageant à rembourser à leur décharge le solde du prêt. Bien entendu, cette solution n'est possible qu'avec l'accord du créancier hypothécaire qui devra décharger les anciens copropriétaires. L'avantage de cette formule est que celui qui rachète ainsi la part des autres ne devra pas payer les mêmes frais que dans le cadre d'une acquisition. Dans ce cas, le droit d'enregistrement (la taxe fiscale à devoir supporter) ne sera que de 1% (en Flandre, il sera de 2,5%), mais il sera calculé non pas sur la valeur de la part achetée, mais bien sur tout l'immeuble. Il faut y ajouter les autres frais de l'acte notarié et le montant total des frais d'acte sera d'environ 2% (pour une maison de 250.000 € par exemple). S'il y a plusieurs copropriétaires et si l'un d'entre eux rachète la part d'un autre, mais sans devenir seul propriétaire de l'ensemble, le droit d'enregistrement ne sera calculé que sur la valeur de la part cédée.

Dans certaines situations, la loi prévoit un droit de préférence pour un des copropriétaires qui aura une priorité pour racheter la part des autres. Cela s'appelle l'attribution préférentielle que l'on peut retrouver dans le cadre de la liquidation de certaines successions ou de communautés conjugales.

Tout ce qui précède n'est valable qu'en cas d'accord unanime des copropriétaires, mais, un des copropriétaires peut exiger sa part, et si on ne s'accorde pas sur la vente ou la cession à un des copropriétaires, il faudra recourir à la procédure judiciaire.

Autrement, ce sera par la voie judiciaire

Le Code Civil prévoit que nul ne peut être tenu de rester en indivision. Cela signifie que chaque copropriétaire peut exiger de recevoir "sa part" et peut donc forcer la vente de l'immeuble.

La procédure pour y arriver n'est pas si aisée. Il faut tout d'abord s'adresser au Tribunal de Première Instance pour introduire une procédure en "assignant" les autres propriétaires. Cela veut dire qu'un huissier devra se présenter chez chacun d'eux pour leur notifier la date à laquelle la procédure sera introduite devant le Tribunal. Cette procédure s'introduit par l'intermédiaire d'un avocat et le Tribunal prononcera un jugement ordonnant la sortie d'indivision et nommera un notaire pour procéder aux opérations de vente et de partage du prix. Si un des copropriétaires s'oppose à cette vente, il devra faire valoir ses arguments auprès du Tribunal lors de l'audience. Celui qui n'accepte pas la décision du Tribunal peut toujours aller en appel et la procédure est suspendue jusqu'à ce que la Cour d'appel ait prononcé son arrêt.

Le Tribunal ou la Cour d'appel nommera également un autre notaire chargé de représenter celui des copropriétaires qui n'interviendrait pas volontairement dans les opérations de vente. La procédure pourra donc être poursuivie en la présence ou en l'absence des autres copropriétaires.

Après cette phase judiciaire, le copropriétaire qui désire forcer la vente doit demander au notaire de commencer les opérations. A ce moment, le notaire tentera de réunir toutes les parties et attirera leur attention sur les avantages d'une procédure amiable en proposant toutes les solutions possibles. Jusqu'à ce moment, il sera possible de suspendre ou d'arrêter la procédure.

Si malgré tout aucune solution amiable n'existe, il faudra recourir à la vente. L'immeuble devra être exposé en vente publique. A partir du moment où cette procédure est lancée, elle ne peut plus être arrêtée que de commun accord des parties. Ainsi si celui qui a introduit la procédure le regrette, il ne peut plus l'arrêter sans l'accord des autres. Chacun peut acquérir en vente publique, et si un des copropriétaires le souhaite, il peut se porter acquéreur. Dans ce cas, il paiera des droits fiscaux nettement inférieurs.

Cette vente étant ordonnée par le Tribunal, elle se fera avec une faculté de surenchère.

Lorsque la vente sera définitive, le notaire procédera au partage du prix en fonction des droits respectifs de chacun des copropriétaires.

La procédure de sortie d'indivision judiciaire s'avère ainsi beaucoup plus longue et plus coûteuse qu'une procédure de vente amiable : on sait quand la procédure est lancée, mais on ne sait jamais quand elle sera terminée, et quels sont les frais de procédure qu'elle va engendrer. Elle s'avère moins intéressante au niveau financier en raison de ces frais, et elle risque d'entraîner un perte de dialogue entre les copropriétaires, ce qui attise les tensions et engendre une mésentente souvent définitive.

Bien entendu!

Mais la 1ère question qui va décider de tout le reste est: êtes-vous d'accord de vous faire jeter de chez vous pour une aumône alors que c'est vous qui avez tout payé et supporté tout les frais pendant plus de 30 ans? Pourquoi accepteriez-vous de vous retrouver dans la rue??

Même les jeunes couples qui sont fous amoureux l'un de l'autre signent des contrats de mariage de séparation de biens pure et simple, parce qu'on ne sait jamais de quoi demain sera fait! S'entendre pendant plus de 60 ans c'est un fameux défi. Et vous, vous avez tout financé, sans l'ombre d'un contrat, puisque vous êtes de simples cohabitants de fait!

Pourquoi accepteriez-vous d'être mis à la rue? vous allez devoir vous mettre sur la liste d'attente d'un logement social. Mais en attendant vous allez aller où?

Avec 1100€/mois vous pouvez vous permettre un loyer + charges de 1100/3= 366€. Soit un kot d'étudiant + charges. C'est impossible pour un bailleur privé. Reste un logement social...
Je ne vous comprends pas...

Dernière modification par panchito (08-02-2019 23:12:56)

Je crois qu'un accord ne peut que vous désavantager vu la manière dont les choses se présentent.
Votre compagne n'est pas prioritaire.
Vous pouvez forcer la vente de la maison (en vente publique si pas d'entente)
Votre ex compagne recevra la moitié de la vente... moins les frais, moins la dette qu'elle a envers vous (document signé 5000€) moins la dette envers le fisc.
Voyez aussi avec votre avocat dans quelle mesure les frais que vous avez engagés (factures et preuves à l'appui) ne sont pas à ajouter à votre part...
Je doute que cela lui plaise... mais elle ne peut en aucun cas s'y opposer si tel est votre souhait.
Par contre, vous ne pouvez pas non plus racheter sa part si elle n'y consent pas

Dernière modification par rexou (08-02-2019 23:46:34)

franchement je suis perdu , je ne sais ce qui je doit faire ou prendre comme décision .

comme je l'ai dit avant ,je vais toujours laissé venir les agents immo et le notaire que j'ai contacté pour évaluer la maison .
j'ai aussi un rdv chez une juriste avec tout mes documents .

quand j'y pense , tout a été bénéfice pour elle pendant + de 30 ans .

comme je l'ai dit j'ai remboursé seul les deux prêts , au fil du temps j'ai injecter 50 000€ (s'est certainement plus ) pour l'achat de matériaux ,j'ai fait tout les travaux seul ,j'ai aménagé la pièce pour son salon de coiffure , j'ai installé le chauffage central ...ect ....
et madame à eu son commerce gratos et sans devoir payer de loyer pour un local .

et s'est maintenant que j'ai 58 ans , que je ne peu plus travaillé , et surtout que je pensait pouvoir laisser quelque chose à mon fils plus tard .
que je me rend compte que j'ai été bien bête pendant toutes ses années !! .

Dernière modification par franc (09-02-2019 00:40:02)

Panchito: si vous avez le sentiment de devenir intrusif, dites-le moi !...

Raison pour laquelle on a vu apparaître récemment dans les actes authentiques la mention supplémentaire suivante:
"Les acquéreurs bien qu’entrant dans une indivision volontaire, à laquelle ne s’applique en principe pas l’article 815 du Code civil,
déclarent cependant vouloir appliquer ledit article par analogie, sur base contractuelle, de sorte que chacun des acquéreurs copropriétaires/indivisaires pourra, à défaut d’accord entre parties, demander le partage judiciaire conformément aux articles 1207 et suivants du Code judiciaire."

l'enrichissement sans cause cela m'étonnerait , elle n'a jamais su épargné un peu d'argent et est continuellement en train de jongler avec deux comptes en banque , qui sont plus que souvent en négatif et de beaucoup  .

je doit dire qu'elle à quand même payé en partie certaines choses avec moi , facture d'électricité ,eau ,abonnement tv .
et pendant deux ans elle à aussi payé de son initiative la location d'un kot pour notre fils .(car pour le kot je n'était pas d'accord mais j'ai quand même participer un peu quand je le pouvait)

quand j'ai pris rdv ont ma dit que s'est une juriste candidat notaire .
ont m'a dit de venir avec l'acte d'achat et tout mes documents et preuve de paiement .
et que s'est gratuit .
j'ai rdv ce mardi 12 /02 .

si quelqu'un pense à une ou des questions que je pourrait ou devrait lui posé vous pouvez toujours me faire savoir  .

Dernière modification par franc (09-02-2019 10:57:47)

merci ,
mais ça voudrait dire quoi en clair  ?

merci pour ces infos ,

je vais en parler avec la juriste candidat notaire avec qui j'ai rdv mardi prochain et aussi avec mon avocat .

Le principe de convention-loi ou le principe de la force obligatoire des conventions
Exprimé par l’article 1134, alinéa 1er du Code civil, le principe de la force obligatoire des conventions ou le principe de convention-loi veut que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». En d’autres termes, le contrat a la même force contraignante qu’une loi.                                                                         
En conséquence, aucune des parties, ni même le juge, ne peut apporter de modification au contenu du contrat de manière unilatérale. Ainsi, toute modification du contrat ne peut intervenir que par consentement mutuel ou par l’effet d’une loi (étant entendu que le législateur, lorsqu’il intervient, le fait souvent pour rétablir un équilibre entre les parties).