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vendre une maison en indivision

franc
Pimonaute assidu
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vendre une maison en indivision

bonjour ,
en 1987 ma compagne et moi même avions acheté une petite maison ,nous avions signé tout les deux l'acte .
un prêt hypothécaire àvait été fait et signé par nous deux .
5 ans plus tard, ont fait un autre prêt hypothécaire signé par nous deux .
concernant les deux prêts ,j'ai remboursé seul toutes les mensualités depuis le début jusqu'a la fin ,( elle n'a jamais participer pour le remboursement) .et j'ai encore toutes les preuves des paiements .
en plus de ça , au fil des ans j'ai encore fait des travaux et aménagements dans cette maison pour un montant de +- 50 000 € et toujours payé par moi seul .(j'ai toutes les factures à mon nom )
j'ai aussi payé chaques années le revenu cadastral et l'assurance incendie .(j'ai les preuves aussi )
tout le mobilier est à moi aussi (factures ) .
maintenant ont ne s'entend plus , et mon ex compagne voudrait racheté ma part et que je parte de la maison .
je précise que nous sommes en concubinage .

j'aimerai savoir comment cela pourrait se passé et si ont tient compte que s'est moi qui ai tout payé ?
merci .

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Himura
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Re : vendre une maison en indivision

franc a écrit :

Le principe de convention-loi ou le principe de la force obligatoire des conventions
Exprimé par l’article 1134, alinéa 1er du Code civil, le principe de la force obligatoire des conventions ou le principe de convention-loi veut que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». En d’autres termes, le contrat a la même force contraignante qu’une loi.                                                                         
En conséquence, aucune des parties, ni même le juge, ne peut apporter de modification au contenu du contrat de manière unilatérale. Ainsi, toute modification du contrat ne peut intervenir que par consentement mutuel ou par l’effet d’une loi (étant entendu que le législateur, lorsqu’il intervient, le fait souvent pour rétablir un équilibre entre les parties).

... Je vous invite à essayer de défendre cela devant un juge.
Sans oublier que, dans bien des cas, les lois indiquent expressément que les juges ont tout pouvoir d'appréciation sur la matière.

Après, mon avis est que bien des juges exagèrent cette possibilité afin de ne plus tenir compte des conventions initialement consenties.

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panchito
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Re : vendre une maison en indivision

Franc a écrit :

En conséquence, aucune des parties, ni même le juge, ne peut apporter de modification au contenu du contrat de manière unilatérale. Ainsi, toute modification du contrat ne peut intervenir que par consentement mutuel ou par l’effet d’une loi

Vous seriez surpris de découvrir le nombre de juges qui ne respectent pas les clauses d'un contrat (de bail notamment) dans leur jugement....

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franc
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Re : vendre une maison en indivision

merci ,
mais alors cela sert à quoi de faire des contrats ,des actes hypothécaires ou il est indiqué que les choses sont à respectés ,des obligations à respectés,des choses à ne pouvoir décidé ou faire des textes et des articles de loi ?

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grmff
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Re : vendre une maison en indivision

franc a écrit :

merci ,
mais alors cela sert à quoi de faire des contrats ,des actes hypothécaires ou il est indiqué que les choses sont à respectés ,des obligations à respectés,des choses à ne pouvoir décidé ou faire des textes et des articles de loi ?

C'est vous qui dites cela alors que vous tentez d'échapper au contrat qui vous lie depuis 32 ans sans sourciller?

Pas très cohérent si vous voulez mon avis...


Grmf!
----------------
Nonobstant la baisse de confiance induite, je suggère fortement d’essayer les principales voies emblématiques, en prenant toutes les précautions qui s'imposent. (Pipotron)

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franc
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Re : vendre une maison en indivision

grmff a écrit :
franc a écrit :

merci ,
mais alors cela sert à quoi de faire des contrats ,des actes hypothécaires ou il est indiqué que les choses sont à respectés ,des obligations à respectés,des choses à ne pouvoir décidé ou faire des textes et des articles de loi ?

C'est vous qui dites cela alors que vous tentez d'échapper au contrat qui vous lie depuis 32 ans sans sourciller?

Pas très cohérent si vous voulez mon avis...

du tout ,
je recherche tout simplement mes droits et j'assaye dans le même temps si s'est possible de sauvé la maison dans laquel j'y ai mis pas mal d'argent personnel et qui devait à l'avenir revenir comme héritage à mon fils .
car ce n'est pas moi qui est à l'initiative de cette séparation et de vouloir racheté ma "part" de ou la maison ou de vouloir que je quitte la maison mais mon ex compagne .
il y à quelque temps déja et à cause de ses dettes ,j'avait peur qu'ont aille jusqu'a saisir la maison ,j'avais demander une solution à un notaire.
alors je lui avait par 2 fois fait un courrier en lui expliquant que avant d'en arrivé là ,il serait peu être bien et dans une équité totale qu'ont aurait légué ou donné la maison à notre fils en ayant toujours le droit d'y habités .un notaire m'avait expliqué que s'était possible de trouvé une solution de ce genre . mais elle n'a jamais répondu à mes courriers .
elle avait juste dit à une amie en commun "si je fait ça ,il ne me restera plus rien " ( l'amie me l'avait répèter ) .
donc j'en ai conclu qu'elle préférait laisser saisir la maison pour payer ses dettes et risqué de tout perdre  plutôt que de penser à notre fils .
actuellement notre fils à 25 ans et toujours aux études , sa mère ne veux plus avoir à faire avec lui ,ne veux plus intervenir financièrement pour lui et elle veux plus lui parler . heureusement qu'il à droit à une aide du cpas sinon s'était foutu pour ses études .

et maintenant il faudrait quoi , que je dise amen à ce qu'elle voudrait ?

n'y voyez rien de mal , j'essaye juste de faire un peu comprendre ce que je ressent .

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grmff
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Re : vendre une maison en indivision

N'y voyez pas de mal non plus. .

Je vous donne juste mon ressenti. Les autres donnent leurs arguments, le but est juste de vous préparer à toute éventualité.

Et qu'est-ce qui vous empêche de dire à votre ex que c'est vous qui rachetez la maison?


Grmf!
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franc
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Re : vendre une maison en indivision

grmff a écrit :

N'y voyez pas de mal non plus. .

Je vous donne juste mon ressenti. Les autres donnent leurs arguments, le but est juste de vous préparer à toute éventualité.

Et qu'est-ce qui vous empêche de dire à votre ex que c'est vous qui rachetez la maison?

franchement j'aimerai bien racheté , ( rien q'en pensant pour mon fils plus tard ) mais je n'ai pas l'argent pour le faire .
comme je l'ai dit au début  je suis en invalidité à charge de ma mutuelle avec +- 1100€ /mois .
j'ai 58 ans et je ne pourrait plus travaillé .
et je ne pense pas qu'une banque m'accordera un prêt .

Dernière modification par franc (11-02-2019 16:05:15)

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panchito
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Re : vendre une maison en indivision

Mais c'est surtout à elle qu'une banque ne voudra jamais prêter.

Elle est indépendante, c'est la catégorie dont les banques se méfient le plus car aucun revenu garanti!

De plus, pour la facilité, disons qu'elle sait payer tous les frais de cette opération de rachat de sa part de poche. Reste le principal à financer soit 70.000€

Vous verrez ici que cela correspond à une mensualité d'au moins 340€ par mois pendant 20 ans.

Comme elle n'a pas de salaire, la banque va lui demander via ses derniers AER de prouver qu'elle gagne au moins 340*3=1020 € net par mois. Donc son revenu net annuel (tous frais déduits) doivent être au moins de 12240€/ans. Est-ce le cas?

Vous me disiez qu'elle avait des tarifs très bas et peut être qu'en plus tout n'est pas déclaré?

D’autre part c'est vous qui vouliez qu'elle ait la moitié puisque c'est dans l'acte notarial que vous aviez signé.

Je pense que votre problème est que vous n'avez pas votre propre notaire. De là viennent tous vos problèmes. Quand on achète un bien il faut toujours prendre son propre notaire et pas celui du vendeur, qui forcément ne défendra pas vos intérêts à vous. La banque non plus! Elle préfère mettre un prêt sur 2 têtes que sur une évidemment! Prendre son propre notaire n'est en rien plus cher puisque les 2 notaires (celui de l'acheteur et celui du vendeur) doivent se partager les frais.

C'était évidemment possible de garder la maison dans la famille! Vous avez été très, mais alors très mal conseillé. Vous et votre compagne, tant que vous vous entendiez encore auriez pu léguer à votre fils chacun 50% de la nue-propriété et vous auriez gardé chacun l'usufruit; vous permettant de vivre dans la maison ou de la louer (d'en tirer tous les fruits) jusqu'à ce que vous soyez morts tous les 2. Quand on meurt, l'usufruit s’éteint et donc une fois morts tous les 2, votre fils devenait "plein" propriétaire!

Tout cela était possible!

Pourquoi ne pas être venu plutôt sur ce site, et/ou enfin choisir "VOTRE" propre notaire de famille? Ou ne fut-ce que vous renseigner à un salon ou la confédération des notaires est présente?

Dernière modification par panchito (11-02-2019 16:42:31)

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franc
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Re : vendre une maison en indivision

panchito a écrit :

Mais c'est surtout à elle qu'une banque ne voudra jamais prêter.

Elle est indépendante, c'est la catégorie dont les banques se méfient le plus car aucun revenu garanti!

De plus, pour la facilité, disons qu'elle sait payer tous les frais de cette opération de rachat de sa part de poche. Reste le principal à financer soit 70.000€

Vous verrez ici que cela correspond à une mensualité d'au moins 340€ par mois pendant 20 ans.

Comme elle n'a pas de salaire, la banque va lui demander via ses derniers AER de prouver qu'elle gagne au moins 340*3=1020 € net par mois. Donc son revenu net annuel (tous frais déduits) doivent être au moins de 12240€/ans. Est-ce le cas?

Vous me disiez qu'elle avait des tarifs très bas et peut être qu'en plus tout n'est pas déclaré?

D’autre part c'est vous qui vouliez qu'elle ait la moitié puisque c'est dans l'acte notarial que vous aviez signé.

Je pense que votre problème est que vous n'avez pas votre propre notaire. De là viennent tous vos problèmes. Quand on achète un bien il faut toujours prendre son propre notaire et pas celui du vendeur, qui forcément ne défendra pas vos intérêts à vous. La banque non plus! Elle préfère mettre un prêt sur 2 têtes que sur une évidemment! Prendre son propre notaire n'est en rien plus cher puisque les 2 notaires (celui de l'acheteur et celui du vendeur) doivent se partager les frais.

C'était évidemment possible de garder la maison dans la famille! Vous avez été très, mais alors très mal conseillé. Vous et votre compagne, tant que vous vous entendiez encore auriez pu léguer à votre fils chacun 50% de la nue-propriété et vous auriez gardé chacun l'usufruit; vous permettant de vivre dans la maison ou de la louer (d'en tirer tous les fruits) jusqu'à ce que vous soyez morts tous les 2. Quand on meurt, l'usufruit s’éteint et donc une fois morts tous les 2, votre fils devenait "plein" propriétaire!

Tout cela était possible!

Pourquoi ne pas être venu plutôt sur ce site, et/ou enfin choisir "VOTRE" propre notaire de famille? Ou ne fut-ce que vous renseigner à un salon ou la confédération des notaires est présente?

ben oui , maintenant je m'en rend compte .
mais tant que tout va bien ,ont ne pense pas que tout pourrait finir comme ça .

j'ai son revenu pour l'année 2016 , la moyenne s'est  1910 € net par mois .

bon ,elle à toujours aussi ses dettes je pense entre 30000€ et 40000 €  en tout , tva ,onss, contribution ,orange , et fournisseurs et cela traine depuis plusieurs années déja .

comme vous dite pour le prêt  si s'est 70000 €  = 340€  par mois pendant 20 ans .

elle à 50 ans . il faut voir si la banque va accepter comme vous l'avez dit .

Dernière modification par franc (11-02-2019 18:17:13)

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panchito
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Re : vendre une maison en indivision

Franc a écrit :

j'ai son revenu pour l'année 2016 , la moyenne s'est  1910 € net par mois .

bon ,elle à toujours aussi ses dettes je pense entre 30000€ et 40000 €  en tout , tva ,onss, contribution ,orange , et fournisseurs et cela traine depuis plusieurs années déjà .

Mais comment avec un revenu pareil on peut faire autant de dettes? Elle s'est acheté une Mercedes? Vous offre des cadeaux / voyages somptueux? Ne s'habille que dans les boutiques de l'Avenue de la Toison d'Or?

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franc
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Re : vendre une maison en indivision

panchito a écrit :
Franc a écrit :

j'ai son revenu pour l'année 2016 , la moyenne s'est  1910 € net par mois .

bon ,elle à toujours aussi ses dettes je pense entre 30000€ et 40000 €  en tout , tva ,onss, contribution ,orange , et fournisseurs et cela traine depuis plusieurs années déjà .

Mais comment avec un revenu pareil on peut faire autant de dettes? Elle s'est acheté une Mercedes? Vous offre des cadeaux / voyages somptueux? Ne s'habille que dans les boutiques de l'Avenue de la Toison d'Or?

non rien de tout ça malheureusement ....lol

pour cette année 2016 ,j'ai oublier de dire qu'elle doit quand même rembourser 6700 €  au contribution .

ce qui fait plutôt un vrai net de +- 1352 €  dans sa poche .

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franc
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Re : vendre une maison en indivision

concernant l'évaluation de la maison ,
s'est son notaire qui et venu et s'est lui qui à évalué à 140 000 € .

comme cela me parait peu ,j'ai fait passé un autre notaire et des agents immobiliers samedi .

j'ai demander une évaluation correcte sans me faire miroiter un prix invendable et une évaluation pour vendre facilement .

un agent ; à évaluer à 190 000€ .
un autre agent à évaluer entre 175 000€ et 185 000€
le notaire à évaluer entre 170 000€ et 180 000€

j'attend encore 2 visites d'agents immobilier pour d'évaluation .

pensez vous que je peu dire à son notaire que je ne suis pas d'accord avec son évaluation ?

ou que si s'est pour vendre ,que je pourrait trouvé un acheteur moi même ?

le frère d'un voisin est interessé si je vendait .

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XTof.vl
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Re : vendre une maison en indivision

Avec votre revenu et la maison et un emprunt, c'est possible, difficilement, pour vous d'y vivre. Pour elle non.

Plus vous augmentez la valeur de la maison, plus vous aurez à payer pour racheter si c'est vous qui devient le propriétaire.

Si elle achète à ce prix, c'est probablement pour la revendre. Elle ne payera que les intérêts d'un emprunt sur quelques semaines /mois, et elle empochera la différence, c'est à dire 30 à 40.000€. Sur votre dos.

Essayez de voir si vous pouvez acheter!

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GT
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Re : vendre une maison en indivision

franc a écrit :

concernant l'évaluation de la maison ,
s'est son notaire qui et venu et s'est lui qui à évalué à 140 000 € .

comme cela me parait peu ,j'ai fait passé un autre notaire et des agents immobiliers samedi .

j'ai demander une évaluation correcte sans me faire miroiter un prix invendable et une évaluation pour vendre facilement .

un agent ; à évaluer à 190 000€ .
un autre agent à évaluer entre 175 000€ et 185 000€
le notaire à évaluer entre 170 000€ et 180 000€

j'attend encore 2 visites d'agents immobilier pour d'évaluation .

(...).

Et, concrètement, si le prix estimé correspond à 190000 € (ou même davantage), votre compagne est-elle d'accord et en mesure de sortir d'indivision à  ce prix en vous faisant bénéficier de la moitié de cette somme ?
Et , inversement, êtes-vous d'accord et en mesure de sortir d'indivision à ce prix en redistribuant à votre compagne la moitié du prix de vente?

Par ailleurs, ds les transactions immobilières , le prix estimé ne correspond pas nécessairement au prix sur lequel l'acheteur tiers (qui n'est ni vous ni votre compagne) marquera son accord.

Dernière modification par GT (11-02-2019 19:34:55)

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franc
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Re : vendre une maison en indivision

GT a écrit :
franc a écrit :

concernant l'évaluation de la maison ,
s'est son notaire qui et venu et s'est lui qui à évalué à 140 000 € .

comme cela me parait peu ,j'ai fait passé un autre notaire et des agents immobiliers samedi .

j'ai demander une évaluation correcte sans me faire miroiter un prix invendable et une évaluation pour vendre facilement .

un agent ; à évaluer à 190 000€ .
un autre agent à évaluer entre 175 000€ et 185 000€
le notaire à évaluer entre 170 000€ et 180 000€

j'attend encore 2 visites d'agents immobilier pour d'évaluation .

(...).

Et, concrètement, si le prix estimé correspond à 190000 € (ou même davantage), votre compagne est-elle d'accord et en mesure de sortir d'indivision à  ce prix en vous faisant bénéficier de la moitié de cette somme ?
Et , inversement, êtes-vous d'accord et en mesure de sortir d'indivision à ce prix en redistribuant à votre compagne la moitié du prix de vente?

Par ailleurs, ds les transactions immobilières , le prix estimé ne correspond pas nécessairement au prix sur lequel l'acheteur tiers (qui n'est ni vous ni votre compagne) marquera son accord.

si elle n'est pas d'accord d'acheter à un prix plus élevé , alors ont reste comme ont est en indivision .
je ne vais pas non plus être d'accord de vendre à un prix bas juste pour lui faire plaisir

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GT
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Re : vendre une maison en indivision

XTof.vl a écrit :

Avec votre revenu et la maison et un emprunt, c'est possible, difficilement, pour vous d'y vivre. Pour elle non.
(..)
Essayez de voir si vous pouvez acheter!

Qu'attend Franc pour prendre un premier contact avec une (ou plusieurs banques) afin de déterminer si la situation qu'il présentera est "jouable" eu égard à son âge et à ses revenus ? Exigera-t-elle la souscription d'une assurance pour couvrir l'emprunt ? Plus l'âge du souscripteur est avancé, plus la ou les primes sont importantes.

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franc
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Re : vendre une maison en indivision

GT a écrit :
XTof.vl a écrit :

Avec votre revenu et la maison et un emprunt, c'est possible, difficilement, pour vous d'y vivre. Pour elle non.
(..)
Essayez de voir si vous pouvez acheter!

Qu'attend Franc pour prendre un premier contact avec une (ou plusieurs banques) afin de déterminer si la situation qu'il présentera est "jouable" eu égard à son âge et à ses revenus ? Exigera-t-elle la souscription d'une assurance pour couvrir l'emprunt ? Plus l'âge du souscripteur est avancé, plus la ou les primes sont importantes.

je vais quand même allé voir oui bien sûr

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panchito
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Re : vendre une maison en indivision

Franc a écrit :

elle à toujours aussi ses dettes je pense entre 30000€ et 40000 €  en tout , tva ,onss, contribution ,orange , et fournisseurs et cela traine depuis plusieurs années déjà

Ce qui est très étonnant c'est qu'aucun de ces créanciers n'ont déjà demandé une saisie immobilière puisque personne n'est plus solvable qu'un propriétaire!

C'est une procédure qui peut aller assez vite; le juge des saisies nomme un notaire pour mettre le bien en vente publique.

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Bim
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Re : vendre une maison en indivision

franc a écrit :

si elle n'est pas d'accord d'acheter à un prix plus élevé , alors ont reste comme ont est en indivision .
je ne vais pas non plus être d'accord de vendre à un prix bas juste pour lui faire plaisir

Vous oubliez le principe du code civil :  "nul ne peut être tenu de rester en indivision". Concrètement, si votre ex-compagne n'a plus envie de garder sa part dans la maison et qu'un rachat de sa part ou de la vôtre n'est pas possible par entente à l'amiable sur le prix, elle pourrait demander la vente publique du bien. En vente publique, vous risquez d'obtenir un prix de vente de 10 à 20% plus bas que la valeur du bien en vente gré à gré normale... Maintenant, dans votre cas, il vaudrait mieux que le bien parte au rabais dans une vente publique plutôt que votre compagne vous rachète votre part à bas prix et vende le bien quelques semaines/mois plus tard à un prix plus élevé, en empochant donc la différence sur votre dos, situation bien décrite par XTof.vl :

XTof.vl a écrit :

Avec votre revenu et la maison et un emprunt, c'est possible, difficilement, pour vous d'y vivre. Pour elle non.

Plus vous augmentez la valeur de la maison, plus vous aurez à payer pour racheter si c'est vous qui devient le propriétaire.

Si elle achète à ce prix, c'est probablement pour la revendre. Elle ne payera que les intérêts d'un emprunt sur quelques semaines /mois, et elle empochera la différence, c'est à dire 30 à 40.000€. Sur votre dos.

Essayez de voir si vous pouvez acheter!

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GT
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Re : vendre une maison en indivision

panchito a écrit :
Franc a écrit :

elle à toujours aussi ses dettes je pense entre 30000€ et 40000 €  en tout , tva ,onss, contribution ,orange , et fournisseurs et cela traine depuis plusieurs années déjà

Ce qui est très étonnant c'est qu'aucun de ces créanciers n'ont déjà demandé une saisie immobilière puisque personne n'est plus solvable qu'un propriétaire!

C'est une procédure qui peut aller assez vite; le juge des saisies nomme un notaire pour mettre le bien en vente publique.


En matière d'application du droit du recouvrement, c'est si simple ?

D'une part l'immeuble est en situation d'indivision alors qu' un seul des indivisaires est endetté.

Par ailleurs, ce dernier exerce également en qualité d'indépendant dans l'immeuble où il a fixé sa résidence principale. Des textes légaux prévoient l'insaisissabilité de la résidence principale de l'indépendant ds certaines conditions.

Je me garderai bien de conclusions précipitées.

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