Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Compte rendu de visite

Bonjour à toutes et à tous,

Je reviens vers vous suite à ma réunion avec l’AIS.
Le débat a bien entendu tourné au niveau de la définition de ce qui était de l’usure/vétusté d’une part et des dégradations du fait de la locataire de l’autre part.

L’ais considère qu’étant donné la durée d’occupation l’usure des peintures est normale. De mon côté je considère que si la locataire avait occupé le bien en bon père de famille nous n’en serions pas arrivés là. L’AIS se retranche derrière la difficulté à accéder au bien. Je ne partage qu’à moitié ce point de vue ; en effet le droit de visite peut s’appliquer via une autorisation du juge.

Quant aux dégradations elle sont légions et de deux types :

    1. dues au fait de la locataire :
    2. humidité dans garage, buanderie suite à aucune aération alors que je l’avais stipulé dans la annexe au bail, les murs du garage n’ont pas été nettoyés ;
    3. portes de placards arrachées ;
    4. portes et tiroir de la cuisine arrachées ;
    5. wc cassé (réparé entre temps) ;
    6. murs abîmés (réparés entre temps par l’AIS mais non repeints),
    7. ampoules et néons manquants (garage, cuisine, salle de bain),
    8. carreaux cassés,
    9. clenches manquantes,
    10. vannes thermostatique manquantes ;
    11. radiateurs living et cuisine rouillés suite à séchage de draps sur ces derniers ;
    12. fuites dans la toiture de la véranda non signalées avec pour conséquence une dégradation du mur ;
    13. non entretien du jardin avec pour conséquence l’envahissement de plantes invasives comme la renouée du Japon ;

Dues à l’AIS :
étanchéification de l’appuie de fenêtre de la véranda non réalisée dans les règles de l’art et à l’encontre de mes recommandations (voir annexe)

A cela, il convient d’ajouter une panne de la chaudière alors que je pensais que tout était en ordre suite à la venue du chauffagiste mercredi dernier.

Soit beaucoup d ‘éléments.
Aussi, elle m’a proposé de revenir vers moi avec, d’une part, une proposition de calendrier d’intervention et, d’autre part une proposition financière.

Clairement, l’AIS n’est pas en mesure d’effectuer ces travaux, elle n’a pas les moyens humain ni le temps.
De mon côté, j’estime qu’en raison des manquements de l’AIS, la règle des 6 mois de loyer est insuffisante. En outre, je considère que la garantie locative doit aussi être mobilisée.

Chômage locatif ?
Si je ne me trompe, Vincent a écrit qu'il avait l'intention de vendre son bien.

Suite à cette visite, j'ai une clé. Le notaire a visité le bien le lendemain et le juge visitable. De toutes manières les acquéreurs font toujours des travaux. Parallèlement, j'ai les coudées franches afin de visiter mon bien et d'y relever avec précision tous les éléments de dégradation. Je reste dans l'attente d'une proposition financière de leur part.
En outre, je dispose d'appui au sein du conseil d'administration et du comité exécutif qui sont conscients qu'un gros travail de redressement doit être mené. AInsi, j'ai rendez-vous avec le mandataire politique de ma commune qui siège au sein de ces instances.

Je ne reviendrai pas sur cette histoire, j'essaye plutôt d'avancer.
Comme dit antérieurement, je vends pour acheter autre chose et je préfère mettre mon argent et mon énergie dans ce projet là. Il s'agit d'un bel et spacieux appartement que ma compagne et moi-même occupons déjà. Celui-ci est situé dans un quartier huppé comme vous dites. On ne peut pas en dire autant pour ma maison; ce qui explique que de  toutes manières je ne pouvais pas espérer un loyer mirobolant. Partant de cette catégorie de loyers, j'aurais de toutes manière eu une clientèle à problèmes.

En outre et surtout, selon les termes du contrat avec l'ais, celle ci n'est redevable d'un loyer au propriétaire QUE durant la période d'occupation effective du bien.

Rien à réclamer donc, tant que le bien est sous contrat avec l'ais et vide d'occupant. Et rien ne limite la durée possible de vacuité du bien... il n'est même pas fait référence à l'obligation pour l'ais de proposer le bien à la location.

Panchito a indique "généralement".
Ce en quoi, d'ailleurs, je la rejoins.  On sécurise d'abord sa situation personnelle habituellement, qui est plus nécessairement basique, avant d'investir ses fonds ailleurs. Comme les fermiers qui mangeront d'abord avant de revendre le surplus de production.

Avant d'aller payer un avocat à minimum 150€/h (HTVA), personnellement je demanderais d'abord de l'aide à mon propre notaire. Vous lui avez confié la vente de votre bien, il peut bien vous fournir quelques conseils. Il y a son intérêt aussi pour trouver plus rapidement des candidats acheteurs...

Mais personnellement, je pense que votre convention n'est déjà plus d'application car le texte stipulait:

Le mandant accorde au mandataire une prorogation du mandat de gestion d'une durée équivalente à la durée équivalente de l'occupation de la locataire en place, Mme XYZ, qui débute le 1/10/2018 pour se terminer de plein droit le jour du départ de la locataire.

Donc votre convention avec l'AIS s'est arrêté le jour de l'expulsion, soit le 16 mars 2020 et depuis vous avez repris tous les pouvoirs sur votre bien.

Dernière modification par panchito (03-06-2020 16:08:46)

Vous trouverez les spécialités des différents avocats sur le site du barreau de Liège.
Presque chaque cabinet dispose d'un avocat qui traite du sujet.

PS : les tarifs de Bruxelles cités par Panchito ne valent qu'à Bruxelles, ne vous inquiétez pas trop. Le centre de la Belgique n'est pas représentatif du pays...
Petit conseil tout de même : demandez ces tarifs avant de consulter. Et préparez un dossier clair, précis, structuré (sans trop de pages inutiles). L'avocat vous guide et vous défend, mais vous devrez faire 95% du boulot...

Bonne chance

Vous vous souvenez que votre juriste vous avait donné son feu vert pour signer cette convention alors que tout y était à votre désavantage.

Néanmoins, pour moi cet article peut se justifier. Normalement, tous les baux standards stipule que l'expertise d'état des lieux de sortie doit avoir lieu AU PLUS TARD, le dernier jour du bail. Donc ici, l'AIS est doublement en tord:
- dans leur requête en justice, ils n'ont pas demandé la nomination d'un expert judiciaire pour procéder à l'ELS le jour de l'expulsion
- Ils n'ont pas organisé eux-même l'ELS le jour de l'expulsion

Quant aux décomptes finaux, c'est normal de ne pas les fournir le dernier jour du bail surtout s'il y a beaucoup de dégâts.

Les "vrais" experts, lors de l'ELS, établissent la liste des dégâts, qu'ils font signer par les parties en présence.
Le chiffrage survient après (estimation des dégâts tenant compte de la vétusté, chômage locatif etc, etc...)

Maintenant 2 mois pour établir et vous envoyer votre décompte final, c'est évidemment totalement abusif, mais cela n'empêche que vous ayez récupéré tous vos droits sur votre bien. Cela ne dépend pas du fait que vous ayez reçu on non votre décompte final.