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Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Vincent4050
Pimonaute assidu
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Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Chers membres,

Suite à l’expulsion de ma locataire en date du 16/03 par les soins de l’AIS, j’ai enfin pu avoir accès à mon immeuble.
Tout est à refaire au niveau des peintures, une saleté incroyable.

La question que je pose est de savoir si l’AIS est aussi tenue d’intervenir au niveau des dégâts qui ont été vraisemblablement causés par la locataire suite à la réception de l’avis d’expulsion.

Disposez-vous d’une jurisprudence quelconque à ce niveau ???

Nous avons une visite contradictoire avec l’AIS ce mercredi 27/05.

Merci pour vos réponses et bien entendu n’hésitez pas à me demander des précisions.

Cordialement,


VINCENT

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panchito
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Rexou a écrit :

si l'ais a "construit" une véranda, je ne doute pas un instant que ce soit aux frais du propriétaire. Tout cela pour louer la maison pour 420€ mensuels. Sympa n'est pas vraiment le premier mot qui me vient à l'esprit.  devil

L'AIS a ainsi le beurre, l'argent du beurre (une plantureuse commission pour soi-disant gérer tous les soucis à la place du propriétaire),  et le sourire du locataire qui se voit offrir une toute belle maison (combien de chambres?) AVEC une véranda dernier cri pour un loyer qui ne dépasse pas celui d'un kot étudiant...

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grmff
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Je suis curieux de savoir comment s'est passée cette visite cet après midi.....

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Vincent4050
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Compte rendu de visite

Bonjour à toutes et à tous,


Je reviens vers vous suite à ma réunion avec l’AIS.
Le débat a bien entendu tourné au niveau de la définition de ce qui était de l’usure/vétusté d’une part et des dégradations du fait de la locataire de l’autre part.

L’ais considère qu’étant donné la durée d’occupation l’usure des peintures est normale. De mon côté je considère que si la locataire avait occupé le bien en bon père de famille nous n’en serions pas arrivés là. L’AIS se retranche derrière la difficulté à accéder au bien. Je ne partage qu’à moitié ce point de vue ; en effet le droit de visite peut s’appliquer via une autorisation du juge.

Quant aux dégradations elle sont légions et de deux types :

    1. dues au fait de la locataire :
    2. humidité dans garage, buanderie suite à aucune aération alors que je l’avais stipulé dans la annexe au bail, les murs du garage n’ont pas été nettoyés ;
    3. portes de placards arrachées ;
    4. portes et tiroir de la cuisine arrachées ;
    5. wc cassé (réparé entre temps) ;
    6. murs abîmés (réparés entre temps par l’AIS mais non repeints),
    7. ampoules et néons manquants (garage, cuisine, salle de bain),
    8. carreaux cassés,
    9. clenches manquantes,
    10. vannes thermostatique manquantes ;
    11. radiateurs living et cuisine rouillés suite à séchage de draps sur ces derniers ;
    12. fuites dans la toiture de la véranda non signalées avec pour conséquence une dégradation du mur ;
    13. non entretien du jardin avec pour conséquence l’envahissement de plantes invasives comme la renouée du Japon ;


Dues à l’AIS :
étanchéification de l’appuie de fenêtre de la véranda non réalisée dans les règles de l’art et à l’encontre de mes recommandations (voir annexe)

A cela, il convient d’ajouter une panne de la chaudière alors que je pensais que tout était en ordre suite à la venue du chauffagiste mercredi dernier.

Soit beaucoup d ‘éléments.
Aussi, elle m’a proposé de revenir vers moi avec, d’une part, une proposition de calendrier d’intervention et, d’autre part une proposition financière.

Clairement, l’AIS n’est pas en mesure d’effectuer ces travaux, elle n’a pas les moyens humain ni le temps.
De mon côté, j’estime qu’en raison des manquements de l’AIS, la règle des 6 mois de loyer est insuffisante. En outre, je considère que la garantie locative doit aussi être mobilisée.


VINCENT

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panchito
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Vincent4050 a écrit :

Clairement, l’AIS n’est pas en mesure d’effectuer ces travaux, elle n’a pas les moyens humain ni le temps.
De mon côté, j’estime qu’en raison des manquements de l’AIS, la règle des 6 mois de loyer est insuffisante. En outre, je considère que la garantie locative doit aussi être mobilisée

Tout cela je vous l'avais dit.

Vous allez devoir mettre sérieusement de votre poche pour remettre tout en état!

Maintenant, le plus important c'est de stopper l'hémorragie de non paiement de loyer et de chômage locatif, car vous ne toucher plus aucun loyer depuis le mois de mars déjà; c'est bien cela?

Pouvez-vous mettre l'AIS à la porte de chez vous et récupérer votre bien?

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GT
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

panchito a écrit :
Vincent4050 a écrit :

Clairement, l’AIS n’est pas en mesure d’effectuer ces travaux, elle n’a pas les moyens humain ni le temps.
De mon côté, j’estime qu’en raison des manquements de l’AIS, la règle des 6 mois de loyer est insuffisante. En outre, je considère que la garantie locative doit aussi être mobilisée

Tout cela je vous l'avais dit.

Vous allez devoir mettre sérieusement de votre poche pour remettre tout en état!

Maintenant, le plus important c'est de stopper l'hémorragie de non paiement de loyer et de chômage locatif, car vous ne toucher plus aucun loyer depuis le mois de mars déjà; c'est bien cela?

Pouvez-vous mettre l'AIS à la porte de chez vous et récupérer votre bien?

Chômage locatif ?
Si je ne me trompe, Vincent a écrit qu'il avait l'intention de vendre son bien.

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panchito
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Peut-il au moins le récupérer?

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Vincent4050
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

panchito a écrit :
Vincent4050 a écrit :

Clairement, l’AIS n’est pas en mesure d’effectuer ces travaux, elle n’a pas les moyens humain ni le temps.
De mon côté, j’estime qu’en raison des manquements de l’AIS, la règle des 6 mois de loyer est insuffisante. En outre, je considère que la garantie locative doit aussi être mobilisée

Tout cela je vous l'avais dit.

Vous allez devoir mettre sérieusement de votre poche pour remettre tout en état!

Maintenant, le plus important c'est de stopper l'hémorragie de non paiement de loyer et de chômage locatif, car vous ne toucher plus aucun loyer depuis le mois de mars déjà; c'est bien cela?

Pouvez-vous mettre l'AIS à la porte de chez vous et récupérer votre bien?

Suite à cette visite, j'ai une clé. Le notaire a visité le bien le lendemain et le juge visitable. De toutes manières les acquéreurs font toujours des travaux. Parallèlement, j'ai les coudées franches afin de visiter mon bien et d'y relever avec précision tous les éléments de dégradation. Je reste dans l'attente d'une proposition financière de leur part.
En outre, je dispose d'appui au sein du conseil d'administration et du comité exécutif qui sont conscients qu'un gros travail de redressement doit être mené. AInsi, j'ai rendez-vous avec le mandataire politique de ma commune qui siège au sein de ces instances.


VINCENT

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panchito
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Le notaire a visité le bien le lendemain et le juge visitable. De toutes manières les acquéreurs font toujours des travaux.

Peut-être, mais vous allez devoir descendre le prix de votre bien au ras des pâquerettes.  Encore une fameuse perte qui va s'ajouter aux autres...

A votre place j'aurais immédiatement récupéré le bien, pour le rénover de fonds en comble (via des vrais professionnels), pour le louer beaucoup cher à des candidats disposant de solides revenus.

Mais voilà, être bailleur est un métier et comme dans n'importe quel investissement, il a y des déboires aussi....même quand on prend un maximum de précautions.Faut aimer investir (et pas que son argent....)

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Vincent4050
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

panchito a écrit :

Le notaire a visité le bien le lendemain et le juge visitable. De toutes manières les acquéreurs font toujours des travaux.

Peut-être, mais vous allez devoir descendre le prix de votre bien au ras des pâquerettes.  Encore une fameuse perte qui va s'ajouter aux autres...

A votre place j'aurais immédiatement récupéré le bien, pour le rénover de fonds en comble (via des vrais professionnels), pour le louer beaucoup cher à des candidats disposant de solides revenus.

Mais voilà, être bailleur est un métier et comme dans n'importe quel investissement, il a y des déboires aussi....même quand on prend un maximum de précautions.Faut aimer investir (et pas que son argent....)


Je ne reviendrai pas sur cette histoire, j'essaye plutôt d'avancer.
Comme dit antérieurement, je vends pour acheter autre chose et je préfère mettre mon argent et mon énergie dans ce projet là. Il s'agit d'un bel et spacieux appartement que ma compagne et moi-même occupons déjà. Celui-ci est situé dans un quartier huppé comme vous dites. On ne peut pas en dire autant pour ma maison; ce qui explique que de  toutes manières je ne pouvais pas espérer un loyer mirobolant. Partant de cette catégorie de loyers, j'aurais de toutes manière eu une clientèle à problèmes.


VINCENT

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GT, PIM

panchito
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Oui, ceci m'avait échappé.

Le tout 1er investissement à faire, c'est évidemment sa propre habitation.

Devenir bailleur se fait généralement après.

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rexou
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

GT a écrit :

Chômage locatif ?
Si je ne me trompe, Vincent a écrit qu'il avait l'intention de vendre son bien.

En outre et surtout, selon les termes du contrat avec l'ais, celle ci n'est redevable d'un loyer au propriétaire QUE durant la période d'occupation effective du bien.

Rien à réclamer donc, tant que le bien est sous contrat avec l'ais et vide d'occupant. Et rien ne limite la durée possible de vacuité du bien... il n'est même pas fait référence à l'obligation pour l'ais de proposer le bien à la location.


rexou

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grmff
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

panchito a écrit :

Le tout 1er investissement à faire, c'est évidemment sa propre habitation.
Devenir bailleur se fait généralement après.

C'est une question de point de vue qui fonction des envies, des projets, et des moyens de chacun. Pas mal de coaches en investissement immobilier conseillent de commencer par l'investissement, considérant que l'investissement est fait sur du plus long terme que le logement, qui change avec chaque changement de situation familiale ou professionnelle.

Pour ma part, j'ai fait un mix des deux: j'ai acheté mon logement personnel, que je savait provisoire, et j'en ai loué une partie immédiatement avec une sorte de colocation. J'ai occupé ce bien 3 ans avant de déménager et de le louer intégralement.

Rien n'est aussi tranché dans le monde de l'nvestissement.

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Himura
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

grmff a écrit :
panchito a écrit :

Le tout 1er investissement à faire, c'est évidemment sa propre habitation.
Devenir bailleur se fait généralement après.

C'est une question de point de vue qui fonction des envies, des projets, et des moyens de chacun. Pas mal de coaches en investissement immobilier conseillent de commencer par l'investissement, considérant que l'investissement est fait sur du plus long terme que le logement, qui change avec chaque changement de situation familiale ou professionnelle.

Pour ma part, j'ai fait un mix des deux: j'ai acheté mon logement personnel, que je savait provisoire, et j'en ai loué une partie immédiatement avec une sorte de colocation. J'ai occupé ce bien 3 ans avant de déménager et de le louer intégralement.

Rien n'est aussi tranché dans le monde de l'nvestissement.

Panchito a indique "généralement".
Ce en quoi, d'ailleurs, je la rejoins.  On sécurise d'abord sa situation personnelle habituellement, qui est plus nécessairement basique, avant d'investir ses fonds ailleurs. Comme les fermiers qui mangeront d'abord avant de revendre le surplus de production.

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Vincent4050
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Bon, suite des évènements.
Quelqu'un peut-il me conseiller un avocat sur Liège qui en veut et spécialisé dans le droit de bail ? (pas de gros cabinet avec de profonds fauteuils dans la salle d'attente).


VINCENT

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panchito
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Avant d'aller payer un avocat à minimum 150€/h (HTVA), personnellement je demanderais d'abord de l'aide à mon propre notaire. Vous lui avez confié la vente de votre bien, il peut bien vous fournir quelques conseils. Il y a son intérêt aussi pour trouver plus rapidement des candidats acheteurs...

Mais personnellement, je pense que votre convention n'est déjà plus d'application car le texte stipulait:

Le mandant accorde au mandataire une prorogation du mandat de gestion d'une durée équivalente à la durée équivalente de l'occupation de la locataire en place, Mme XYZ, qui débute le 1/10/2018 pour se terminer de plein droit le jour du départ de la locataire.

Donc votre convention avec l'AIS s'est arrêté le jour de l'expulsion, soit le 16 mars 2020 et depuis vous avez repris tous les pouvoirs sur votre bien.

Dernière modification par panchito (03-06-2020 16:08:46)

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GT
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Personnellement je trouve bonne l'intention de consulter un avocat qui serait spécialisé dans le droit du bail .
N'oublions pas que le droit des contrats devra aussi être examiné (la convention entre le mandant et l'AIS).

Eu égard aux montants en jeu, un premier conseil d'un avocat me semble judicieux.

Un notaire n'est pas un avocat. Chacun son métier.

Par principe, je ne conseille jamais le nom d'un avocat ou un syndic, à Liège ou ailleurs .

On peut trouver sur Liège de grands cabinets d'avocats. Peu importe que leurs sièges dans la salle d'attente soient ou non profonds.

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Vincent4050 a écrit :

Bon, suite des évènements.
Quelqu'un peut-il me conseiller un avocat sur Liège qui en veut et spécialisé dans le droit de bail ? (pas de gros cabinet avec de profonds fauteuils dans la salle d'attente).

Vous trouverez les spécialités des différents avocats sur le site du barreau de Liège.
Presque chaque cabinet dispose d'un avocat qui traite du sujet.

PS : les tarifs de Bruxelles cités par Panchito ne valent qu'à Bruxelles, ne vous inquiétez pas trop. Le centre de la Belgique n'est pas représentatif du pays...
Petit conseil tout de même : demandez ces tarifs avant de consulter. Et préparez un dossier clair, précis, structuré (sans trop de pages inutiles). L'avocat vous guide et vous défend, mais vous devrez faire 95% du boulot...

Bonne chance

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Vincent4050
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

panchito a écrit :

Avant d'aller payer un avocat à minimum 150€/h (HTVA), personnellement je demanderais d'abord de l'aide à mon propre notaire. Vous lui avez confié la vente de votre bien, il peut bien vous fournir quelques conseils. Il y a son intérêt aussi pour trouver plus rapidement des candidats acheteurs...

Mais personnellement, je pense que votre convention n'est déjà plus d'application car le texte stipulait:

Le mandant accorde au mandataire une prorogation du mandat de gestion d'une durée équivalente à la durée équivalente de l'occupation de la locataire en place, Mme XYZ, qui débute le 1/10/2018 pour se terminer de plein droit le jour du départ de la locataire.

Donc votre convention avec l'AIS s'est arrêté le jour de l'expulsion, soit le 16 mars 2020 et depuis vous avez repris tous les pouvoirs sur votre bien.


Pour moi, cet article est contraire et abusif en ce qu'ili contrevient aux dispositions de la convention primale qui prévoit toute une série d’actes intervenant après le départ (forcé ou non) de l’occupant : état des lieux de sortie (pas encore fait en raison de l’état du bien), dans un délai de deux mois : transmission des décomptes.

Je vais suivre le conseil qu'il m'est donné de rencontrer mon notaire qui pourra m’apporter effectivement un soutien juridique car effectivement, il est concerné par ce problème.

Je pense aussi à faire constater les dégâts par un huissier même si la visite effectuée avec l’AIS me paraît suffisante ; d’autant plus que j’ai transmis des photos dès que j’ai eu l’accès au bâtiment (j’ai profité de la présence du chauffagiste pour y accéder).

Merci pour vos avis


VINCENT

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panchito
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Vincent4050 a écrit :

Pour moi, cet article est contraire et abusif en ce qu'ili contrevient aux dispositions de la convention primale qui prévoit toute une série d’actes intervenant après le départ (forcé ou non) de l’occupant : état des lieux de sortie (pas encore fait en raison de l’état du bien), dans un délai de deux mois : transmission des décomptes.

Vous vous souvenez que votre juriste vous avait donné son feu vert pour signer cette convention alors que tout y était à votre désavantage.

Néanmoins, pour moi cet article peut se justifier. Normalement, tous les baux standards stipule que l'expertise d'état des lieux de sortie doit avoir lieu AU PLUS TARD, le dernier jour du bail. Donc ici, l'AIS est doublement en tord:
- dans leur requête en justice, ils n'ont pas demandé la nomination d'un expert judiciaire pour procéder à l'ELS le jour de l'expulsion
- Ils n'ont pas organisé eux-même l'ELS le jour de l'expulsion

Quant aux décomptes finaux, c'est normal de ne pas les fournir le dernier jour du bail surtout s'il y a beaucoup de dégâts.

Les "vrais" experts, lors de l'ELS, établissent la liste des dégâts, qu'ils font signer par les parties en présence.
Le chiffrage survient après (estimation des dégâts tenant compte de la vétusté, chômage locatif etc, etc...)

Maintenant 2 mois pour établir et vous envoyer votre décompte final, c'est évidemment totalement abusif, mais cela n'empêche que vous ayez récupéré tous vos droits sur votre bien. Cela ne dépend pas du fait que vous ayez reçu on non votre décompte final.

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panchito
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Vincent4050 a écrit :

Je pense aussi à faire constater les dégâts par un huissier même si la visite effectuée avec l’AIS me paraît suffisante ;

Vous avez reçu une liste exhaustive de tous les dégâts, signée par l'AIS?

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