L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

jelou · #1 25-05-2020 08:54:39

Je reviens vers vous pour le locataire en région wallonne qui ne respecte rien.

Les faits :

Ne paye pas son indexation.
Fait du bruit annormalement car vit la nuit : agent de quartier est venu lui remonté les bretelles cela a tenu 1 semaine.

Il a fait un appéritif entre voisins sur les terrasses et a laisser tomber des bouteilles sur les terrasses du dessous.
c'est passé tout juste à côté de la tête du voisin du dessous (qui n'était pas de la fête) !

J'avais déjà 2 plaintes pour son comportement.
Je viens d'en recevoir 3 autres de locataires différents.

Il a un chat sans mon autorisation (pas de polémique s'il vous plait) Je n'interdit pas je demande qu'il me fasse la demande avant je ne veux pas me retrouver avec un chenil ou avec une panoplie de chats!
L'avoàcat me dit que j'ai une chance sur 2 de l'avoir dehors et me propose une conciliation mais je trouve que les conciliations ont assez durées

libra · #41 29-09-2020 09:59:28

jelou a écrit :

Il a 25 ans il ne peut pas rester insolvable toute sa vie ...

On a 30 années pour récupérer sa créance. Donc, cela vaut la peine de risquer. Dans un cas pareil, j'y vais à fond. Même une expertise judiciaire.

C'est un investissement comme un autre. 2% d'intérêt exonéré d'impôt; 2% sur le montant de l'investissement (expertise judiciaire, éventuellement signification du dernier jugement) plus tous les montants auxquels le locataire peut-être condamné (indemnité de résolution, dégâts locatifs) montant qui est un multiple de l'investissement..

Dernière modification par libra (29-09-2020 10:04:10)

jelou · #42 29-09-2020 11:44:14

En rien
comme quoi l'habit ne fait pas le moine

GT a écrit :

jelou a écrit :
elle travaille pour un notaire elle est clerc de notaire
Et en quoi la profession de la mère de votre locataire intervient-elle dans le cadre de votre litige ?

panchito · #43 29-09-2020 11:50:21

Libra a écrit :

On a 30 années pour récupérer sa créance.

Mais un jugement n'est valable que 10 ans....

PIM · #44 29-09-2020 12:25:40

panchito a écrit :

Libra a écrit :
On a 30 années pour récupérer sa créance.
Mais un jugement n'est valable que 10 ans....

Comment invoquer la prescription ?

Une dette ne doit plus être payée si elle est prescrite.

Qu'est-ce que cela veut dire ?
Ce que vous devez savoir

Une des façons dont l’obligation de paiement peut disparaître, c'est la prescription (art. 2219 et suivants du Code civil).

L’objectif de la prescription est de garantir la sécurité juridique du créancier et du débiteur.

Par ce que l’on appelle la prescription extinctive, le débiteur est libéré de l’obligation de paiement à l’échéance d’un délai légal précis. A l’issue du délai de prescription, la dette ne doit plus être payée si le débiteur peut se prévaloir de la prescription.

La prescription n’est pas automatique : elle doit être réclamée devant le juge si le créancier la conteste.
Types de délais de prescription

Il existe différents délais de prescription : allant des délais généraux de 30 et de 10 ans et des délais raccourcis de 3 ans, 1 an et 6 mois.

Délais généraux:

Toutes les actions personnelles (civiles) sont prescrites par dix ans, et toutes les actions réelles (comme le droit de propriété sur les biens immobiliers) sont prescrites par trente ans.

Quelques délais de prescription particuliers :

Créances d’indemnisation : 5 ans

Vente de biens quotidiens par un commerçant à un particulier : 1 an

Décomptes périodiques de gaz, d’eau, d’électricité et de services de télécommunications : 5 ans

Factures d’hôtel et de restaurant : 6 mois

Honoraires d’un huissier de justice : 1 an

Honoraires d’un avocat ou d’experts : 5 ans

Créances de médecins et d’hôpitaux : 2 ans

Créances fiscales telles que TVA et contributions : 5 ans

…

Empêchement de la prescription

Le délai de prescription en cours se termine. Un nouveau délai de prescription commence donc à courir.

La signature d’une reconnaissance de dette, d'une signification d’un huissier de justice ou d'une citation en justice empêchent ainsi la prescription.

Une lettre recommandée envoyée par le vendeur ou l'entrepreneur n’empêche cependant pas la prescription.
source

Et aussi cette étude assez complète

libra · #45 29-09-2020 15:19:28

panchito a écrit :

Libra a écrit :
On a 30 années pour récupérer sa créance.
Mais un jugement n'est valable que 10 ans....

Un jugement est valable pendant 30 ans. Mais il y a des procédures à respecter. Par exemple signification tous les 10 ans.

jelou · #46 30-09-2020 10:07:03

Nouveau rebondissement le locataire vient de payer ses 2 mois de retard ce 30 septembre. Il doit bientôt octobre.
Je me demande si je vais l'avoir dehors...
Suivant vos expériences , à votre avis ?

GT · #47 30-09-2020 10:30:48

jelou a écrit :

Nouveau rebondissement le locataire vient de payer ses 2 mois de retard ce 30 septembre. Il doit bientôt octobre.
Je me demande si je vais l'avoir dehors...
Suivant vos expériences , à votre avis ?

Je n'ai pas vécu personnellement ce cas.
Votre avocat qui connait , je suppose, la "sensibilité" du juge de paix devrait pouvoir vous éclairer.
Il est évident que votre dossier est moins solide eu égard à ce rebondissement.

libra · #48 30-09-2020 11:03:41

PIM a écrit :

Empêchement de la prescription
Le délai de prescription en cours se termine. Un nouveau délai de prescription commence donc à courir.
La signature d’une reconnaissance de dette, d'une signification d’un huissier de justice ou d'une citation en justice empêchent ainsi la prescription.

Un paiement peu importe le montant, sans contestation de la dette devrait aussi empêcher une prescription.

panchito · #49 30-09-2020 12:20:54

Jelou a écrit :

Je me demande si je vais l'avoir dehors...
Suivant vos expériences , à votre avis ?

NON

grmff · #50 30-09-2020 12:24:37

Je ne sais pas si vous l'aurez dehors pour le tapage. Par contre, si vous avez deux mois d'impayés, vous devriez y arriver...

GT · #51 30-09-2020 12:28:04

panchito a écrit :

Libra a écrit :
On a 30 années pour récupérer sa créance.
Mais un jugement n'est valable que 10 ans....

A propos de certains délais

Prescription d'un jugement, péremption d'un jugement, durée de validité d'un jugement

J'ai fait une recherche sur google avec l'expression "actio judicati"

J'en retiens que l'action qui tend à l'exécution d'une décision de justice doit être mise oeuvre dans un délai de 10 ans. Ce délai peut être prolongé en présence de causes de suspension ou d'interruption du délai de prescription.
Ce délai de 10 ans est celui dont il est question à l'art. 2262bis, §1er, al. 1, C. civil.

" Art. 2262bis. § 1er. Toutes les actions personnelles sont prescrites par dix ans.
(...)"

Actions en recouvrement de dettes périodiques comme les loyers

Le créancier a un délai de 5 ans pour l'introduction de son action (source art. 2277, C. civil)

" Art. 2277.Les arrérages de rentes perpétuelles et viagères;
Les créances pour la fourniture de biens et de services via des réseaux de distribution d'eau, de gaz ou d'électricité ou la fourniture de services de communications électroniques ou de services de radiotransmission ou de radio- et télédiffusion via des réseaux de communications électroniques se prescrivent par cinq ans.
Les créances de frais extraordinaires visés à l'article 203bis, § 3.
Ceux des pensions alimentaires;
Les loyers des maisons, et le prix de ferme des biens ruraux;
Les intérêts des sommes prêtées, et généralement tout ce qui est payable par année, ou à des termes périodiques plus courts,
Se prescrivent par cinq ans."

jelou · #52 30-09-2020 12:30:10

J'ai eu 2 mois d'impayé maintenant plus il a attendu d'être citer au tribunal pour payer et encore il a été citer le 9 septembre et c'est le 30 que je reçois les 2 loyers

grmff a écrit :

Je ne sais pas si vous l'aurez dehors pour le tapage. Par contre, si vous avez deux mois d'impayés, vous devriez y arriver...

grmff · #53 30-09-2020 12:33:59

Si les loyers d'octobre et de novembre suivent, vous devrez vous baser uniquement sur les témoignages et le tapage. Et là, c'est pas gagné.

GT · #54 30-09-2020 12:47:36

grmff a écrit :

Si les loyers d'octobre et de novembre suivent, vous devrez vous baser uniquement sur les témoignages et le tapage. Et là, c'est pas gagné.

Jelou nous a informé. "L'audience a été reportée fin octobre".

jelou · #55 30-09-2020 14:54:20

GT a écrit :

grmff a écrit :
Si les loyers d'octobre et de novembre suivent, vous devrez vous baser uniquement sur les témoignages et le tapage. Et là, c'est pas gagné.
Jelou nous a informé. "L'audience a été reportée fin octobre".

exact le 22 pour être précis

jelou · #56 30-09-2020 14:56:18

Ou faitre une tentative tu fais 3 mois de préavis et tu parts sans payer d'indemnités
En lui faisant bien comprendre que RIEN ne passera

grmff a écrit :

Si les loyers d'octobre et de novembre suivent, vous devrez vous baser uniquement sur les témoignages et le tapage. Et là, c'est pas gagné.

jelou · #57 20-10-2020 13:03:29

Bonjour

Voici les derniers événements l'avocat du locataire propose un départ volontaire de celui-ci après 3 mois en commençant le préavis le 01/11/2020.
De payer chacun ses frais de procédure (facile pour lui , avocat prodeo)
Le locataire est venu avec des attestations sur l'honneur que ce n'était qu'une fois la fête, bref 2 des signataires de la lettre de ral-le-bol se sont t dégonflés. et 2 voisins ont dit qu'il n'y avait aucun problème ( ce sont des ex collègue )
Bref que feriez vous à ma place ?
si j'accepte je l'ai dehors mais à SES conditions autrement je prends le risque que le juge me déboute

GT · #58 20-10-2020 13:14:02

jelou a écrit :

Bonjour
Voici les derniers événements l'avocat du locataire propose un départ volontaire de celui-ci après 3 mois en commençant le préavis le 01/11/2020.
De payer chacun ses frais de procédure (facile pour lui , avocat prodeo)
Le locataire est venu avec des attestations sur l'honneur que ce n'était qu'une fois la fête, bref 2 des signataires de la lettre de ral-le-bol se sont t dégonflés. et 2 voisins ont dit qu'il n'y avait aucun problème ( ce sont des ex collègue )
Bref que feriez vous à ma place ?
si j'accepte je l'ai dehors mais à SES conditions autrement je prends le risque que le juge me déboute

Que vous conseille votre avocat ?

Les loyers sont apparemment payés et les reproches concernant les troubles sont discutables.

jelou · #59 20-10-2020 13:20:44

Loyers sont payés mais très très nettement en retard . fin du mois pour le mois
L'avocat me demande mon avis justement en me signalant que justement les troubles vont tombés à l'eau

GT a écrit :

jelou a écrit :
Bonjour
Voici les derniers événements l'avocat du locataire propose un départ volontaire de celui-ci après 3 mois en commençant le préavis le 01/11/2020.
De payer chacun ses frais de procédure (facile pour lui , avocat prodeo)
Le locataire est venu avec des attestations sur l'honneur que ce n'était qu'une fois la fête, bref 2 des signataires de la lettre de ral-le-bol se sont t dégonflés. et 2 voisins ont dit qu'il n'y avait aucun problème ( ce sont des ex collègue )
Bref que feriez vous à ma place ?
si j'accepte je l'ai dehors mais à SES conditions autrement je prends le risque que le juge me déboute
Que vous conseille votre avocat ?
Les loyers sont apparemment payés et les reproches concernant les troubles sont discutables.

GT · #60 20-10-2020 13:45:10

jelou a écrit :

Loyers sont payés mais très très nettement en retard . fin du mois pour le mois
L'avocat me demande mon avis justement en me signalant que justement les troubles vont tombés à l'eau
GT a écrit :
jelou a écrit :
Bonjour
Voici les derniers événements l'avocat du locataire propose un départ volontaire de celui-ci après 3 mois en commençant le préavis le 01/11/2020.
De payer chacun ses frais de procédure (facile pour lui , avocat prodeo)
Le locataire est venu avec des attestations sur l'honneur que ce n'était qu'une fois la fête, bref 2 des signataires de la lettre de ral-le-bol se sont t dégonflés. et 2 voisins ont dit qu'il n'y avait aucun problème ( ce sont des ex collègue )
Bref que feriez vous à ma place ?
si j'accepte je l'ai dehors mais à SES conditions autrement je prends le risque que le juge me déboute
Que vous conseille votre avocat ?
Les loyers sont apparemment payés et les reproches concernant les troubles sont discutables.

Généralement, les avocats demandent à leurs clients de formuler un avis en fonction d'un élément nouveau.
Ils ont également leur propre avis. Ils sont les conseils de leurs clients.

Vote locataire paie en retard. Vous/votre avocat croyez que ce fait vous permettra d' obtenir du juge la résolution du bail et l'expulsion de votre locataire ?

Dernière modification par GT (20-10-2020 13:46:58)

L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

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