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L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

jelou
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L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

Je reviens vers vous pour le locataire en région wallonne qui ne respecte rien.

Les faits :

Ne paye pas son indexation.
Fait du bruit annormalement car vit la nuit : agent de quartier est venu lui remonté les bretelles cela a tenu 1 semaine.

Il a fait un appéritif entre voisins sur les terrasses et a laisser tomber des bouteilles sur les terrasses du dessous.
c'est passé tout juste à côté de la tête du voisin du dessous (qui n'était pas de la fête) !

J'avais déjà 2 plaintes pour son comportement.
Je viens d'en recevoir 3 autres de locataires différents.

Il a un chat sans mon autorisation (pas de polémique s'il vous plait) Je n'interdit pas je demande qu'il me fasse la demande avant je ne veux pas me retrouver avec un chenil ou avec une panoplie de chats!
L'avoàcat me dit que j'ai une chance sur 2 de l'avoir dehors et me propose une conciliation mais je trouve que les conciliations ont assez durées

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grmff
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

GT a écrit :
libra a écrit :
GT a écrit :

Je connais l'existence de 2 procédures actuelles . Celle dans laquelle l'initiative est laissée au juge et celle dont l'initiative est prise par une des parties ou de commun accord de celles-ci.

Le juge ne peut-il pas valider un accord? C'est courant avec moi.

http://www.thebw.net/Pic/2020/juge_pim.jpg

Je ne suis pas en mesure de répondre à cette question.
J'ignore le fondement  ( il doit bien y en avoir un) de la pratique évoquée.

La procédure en conciliation préalable et séparée n'est plus obligatoire. Mais il reste obligatoire de soumettre le litige à conciliation.
C'est la raison pour laquelle toutes les requêtes que je connais commencent par

A ces causes, la partie requérante vous prie, Monsieur le Juge de Paix, de bien vouloir :

Tenter de concilier les parties,
A défaut,....

Et tous les jugements contiennent

Les parties n'ont pu être conciliées;

Je ne connais pas les articles du code pénal qui rendent cela obligatoire, mais mon souvenir me dit que la conciliation est restée obligatoire, mais s'est transformé en un croupion résiduel dont personne ne tient plus compte. Rien n'empêche d'en tenir compte, et de demander un PV de conciliation.

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grmff
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

libra a écrit :
GT a écrit :

C'est bien le juge et non l'avocat, si je ne me trompe, qui renvoie une affaire au rôle.

jelou avait écrit :
"Mon avocat propose de mettre le jugement en attente."

https://forum.pim.be/topic-290746-l-avo … l#p1887788

Renvoyer au rôle est la pire des conneries à ne pas faire. En renvoyant au rôle, on est parti pour des mois de procédure via un échange de conclusion en mode 747, avec une plaidoirie remise en calendes grecques. Fini le 635 qui permet de gérer les affaires urgentes et évidentes dès la première audience d'introduction.

Soit vous concluez un accord, et le faites valider par le juge. Soit vous remettez à 2 mois. Mais ne laissez pas renvoyer au rôle.

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grmff
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

libra a écrit :
GT a écrit :

Je connais l'existence de 2 procédures actuelles . Celle dans laquelle l'initiative est laissée au juge et celle dont l'initiative est prise par une des parties ou de commun accord de celles-ci.

Le juge ne peut-il pas valider un accord? C'est courant avec moi.

http://www.thebw.net/Pic/2020/juge_pim.jpg

Merci pour cette confirmation documentée. Personnellement, je ne suis jamais passé par la conciliation (j'en parle beaucoup) lors de l'audience. Quand j'ai un accord, je l'expose, et le juge émet un jugement sans mentionner qu'il y a conciliation.

Il est intéressant de constater que les 50€ de frais de procédures récupérés par l'état par voie de rôle passent à la trappe quand il y a une conciliation. Vous pouvez confirmer?

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libra
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

grmff a écrit :

En renvoyant au rôle, on est parti pour des mois de procédure via un échange de conclusion en mode 747, avec une plaidoirie remise en calendes grecques. Fini le 635 qui permet de gérer les affaires urgentes et évidentes dès la première audience d'introduction.

Pas nécessairement. Renvoyer au rôle peut aussi signifier mettre au frigo. On relance par la suite avec une requête basée sur l'article 730 ou 803 du code judiciaire.

grmff a écrit :

Soit vous concluez un accord, et le faites valider par le juge. Soit vous remettez à 2 mois. Mais ne laissez pas renvoyer au rôle.

La 1ère option est préférable à mon sens. On a tout de suite un document exécutoire.

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libra
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

grmff a écrit :

Il est intéressant de constater que les 50€ de frais de procédures récupérés par l'état par voie de rôle passent à la trappe quand il y a une conciliation. Vous pouvez confirmer?

Les 50 € sont repris à la page suivante. Peut-être est-ce parce que ce n'est pas considéré comme des frais mais comme un droit de mise au rôle.

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grmff
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

libra a écrit :
grmff a écrit :

En renvoyant au rôle, on est parti pour des mois de procédure via un échange de conclusion en mode 747, avec une plaidoirie remise en calendes grecques. Fini le 635 qui permet de gérer les affaires urgentes et évidentes dès la première audience d'introduction.

Pas nécessairement. Renvoyer au rôle peut aussi signifier mettre au frigo. On relance par la suite avec une requête basée sur l'article 730 ou 803 du code judiciaire.

Renvoyer au rôle, c'est effectivement remettre au frigo. Je mettais justement en garde pour la resortie du frigo, demandée par un 730 ou 803 et qui oblige de passer par un 747 (mais on va finir par nous reprocher de parler en code... J'avoue que 730 ou 803, la différence me dépasse un peu, et c'est le greffe qui me dit lequel utiliser selon le cas rencontré. Faudra que je me pense un peu plus dessus.) Et le 747, c'est d'office des échange de conclusions suivant calendrier et fixation pour une audience de plaidoirie aux calendes grecques. C'est en tout cas mon expérience, avec un locataire en place et qui a pu rester bien plus longtemps qu'il n'aurait pu si j'avais eu un jugement (ou une conciliation) en main.

Depuis, je refuse le renvoi au rôle, et je demande soit un jugement, soit un renvoi à bref délai.

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grmff
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

libra a écrit :
grmff a écrit :

Il est intéressant de constater que les 50€ de frais de procédures récupérés par l'état par voie de rôle passent à la trappe quand il y a une conciliation. Vous pouvez confirmer?

Les 50 € sont repris à la page suivante. Peut-être est-ce parce que ce n'est pas considéré comme des frais mais comme un droit de mise au rôle.

Ok. Merci de l'info. C'eut été un argument supplémentaire pour la conciliation préalable....

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jelou
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

Oui , je me suis mal exprimée mon avocat propose de remettre au rôle (au frigo)
Ce qui me dérange le plus ici ce n'est pas de devoir payer mes propres frais de procédure , ni même d'avoir les 3 mois d'indemnité

c'est le fait que le locataire sous prétexte de mettre 3 déclarations sur l'honneur que c'était 1 fois qu'il avait dérangé ce sont des  déclarations émanants de voisins mais pas en contact direct (c'est comme si vous demandiez à votre voisin de votre maison si vous le déranger régulièrement)
Par contre il n'a aucune attestation de ses 2 voisins directs (celui à côté et celui en dessous de lui)

Le fait que ce soit LUI qui décide de partir comment et quand  il veut alors que c'est lui en tord

Dans l'argumentation de l'avocat de la partie adverse il dit que c'est un avantage pour les 2 parties !
"Il semble qu’un tel accord soit à l’avantage des deux parties. L’article 21. A. de la convention de bail prévoit un préavis de 3 mois en cas de résiliation anticipée du bail consentie par le bailleur. Cependant, cette disposition vise la fin du bail à la demande du preneur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Cette disposition ne peut donc trouver à s’appliquer. Par ailleurs, l’article 21. B. qui règle la fin anticipée du bail à la demande du bailleur prévoit un délai de préavis de 6 mois, sous des conditions restrictives à l’égard du bailleur ou moyennant, de sa part, le paiement d’indemnités."

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libra
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

jelou a écrit :

Oui , je me suis mal exprimée mon avocat propose de remettre au rôle (au frigo)
Ce qui me dérange le plus ici ce n'est pas de devoir payer mes propres frais de procédure , ni même d'avoir les 3 mois d'indemnité

c'est le fait que le locataire sous prétexte de mettre 3 déclarations sur l'honneur que c'était 1 fois qu'il avait dérangé ce sont des  déclarations émanants de voisins mais pas en contact direct (c'est comme si vous demandiez à votre voisin de votre maison si vous le déranger régulièrement)
Par contre il n'a aucune attestation de ses 2 voisins directs (celui à côté et celui en dessous de lui)

Le fait que ce soit LUI qui décide de partir comment et quand  il veut alors que c'est lui en tord

Dans l'argumentation de l'avocat de la partie adverse il dit que c'est un avantage pour les 2 parties !
"Il semble qu’un tel accord soit à l’avantage des deux parties. L’article 21. A. de la convention de bail prévoit un préavis de 3 mois en cas de résiliation anticipée du bail consentie par le bailleur. Cependant, cette disposition vise la fin du bail à la demande du preneur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Cette disposition ne peut donc trouver à s’appliquer. Par ailleurs, l’article 21. B. qui règle la fin anticipée du bail à la demande du bailleur prévoit un délai de préavis de 6 mois, sous des conditions restrictives à l’égard du bailleur ou moyennant, de sa part, le paiement d’indemnités."

Oubliez vos principes. En vous entêtant vous allez droit au mur. Dans 6 mois vous aurez toujours votre locataire sur le dos.

Acceptez comme écrit ailleurs un jugement d'accord.
https://forum.pim.be/topic-290746-l-avo … l#p1887780
https://forum.pim.be/topic-290746-l-avo … l#p1887775

Il y a tout juste lieu dl'aménager la proposition qui vous est faîte.

Par ailleurs, de mon expérience, un jugement d'accord n'est jamais respecté. Mais vous avez un jugement exécutoire avec toutes vos demandes.

Dépêchez-vous. L'audience est fixé à demain. Si ce n'est pas réglez d'ici là, vous aurez les mains vide.

Dernière modification par libra (21-10-2020 08:10:46)

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jelou
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

Scoup du jour , je viens d'apprendre que le locataire à signer un bail autrepart pour le 15 janvier

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libra
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

jelou a écrit :

Scoup du jour , je viens d'apprendre que le locataire à signer un bail autrepart pour le 15 janvier

L'avez-vous vu ce nouveau bail?

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grmff
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

Je reste aussi très dubitatif sur ce nouveau bail.

Je ne changerais pas d'avis pour une telle nouvelle, au contraire.

Ma proposition d'accord devant le juge resterait la même:
Par la présente, il est constaté l'accord entre les parties avec les modalités suivantes:
1. Le locataire donne son préavis de 3 mois ce jour. Il commence donc le 1/11/2020 pour se terminer le 31/1/2021
2. Le propriétaire renonce à l'indemnité de un mois de loyer prévue par le bail et par la loi
3. Le loyer sera payé avant le 10 du mois auquel il se rapporte
4. L'état des lieux de sortie et la remise des clefs aura lieu au plus tard le vendredi 29 janvier à midi.
5. Chaque partie reste avec ses propres dépens.

A défaut pour le locataire de respecter les conditions, le bail sera réputé rompu unilatéralement et fautivement par le locataire. Les clauses suivantes seront alors appliquées:
1. Une indemnité d'occupation de 1/30 du loyer et charge du locataire jusqu'à sa sortie
2. Une indemnité de résolution fautive de 3 mois de loyer sura due
3. La garantie locative sera libérée au profit du propriétaire en déduction des sommes dues
4. Le bailleur pourra mandater un huissier pour expulser le locataire. Cette expulsion pourra être réalisée avec un délai raccourci de 8 jours.
5. Tous les dépens sont mis à charge du locataire.

Pour le surplus, et notamment les dégâts locatifs éventuels, l'affaire sera reportée à une audience de mi-janvier.

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libra
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

grmff a écrit :

5. Chaque partie reste avec ses propres dépens.

Non car cela signifie que les frais d'expulsion sont à charge du bailleur.

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BThadium
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

libra a écrit :
grmff a écrit :

5. Chaque partie reste avec ses propres dépens.

Non car cela signifie que les frais d'expulsion sont à charge du bailleur.

Si le locataire ne commet pas de faute au regard de l'accord, il n'y aura aucun frais d'expulsion, il partira de lui même.
Sinon, c'est la seconde partie de la proposition de Grmff qui prends le relais :

Grmff a écrit :

A défaut pour le locataire de respecter les conditions, le bail sera réputé rompu unilatéralement et fautivement par le locataire. Les clauses suivantes seront alors appliquées:
[...]
5. Tous les dépens sont mis à charge du locataire.

A moins qu'un morceau de la logique ne m'échappe  yikes


A madman uses his genius destructively, a genius uses his madness constructively!
Source perdue dans les arcanes du web...

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libra
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

BThadium a écrit :
libra a écrit :
grmff a écrit :

5. Chaque partie reste avec ses propres dépens.

Non car cela signifie que les frais d'expulsion sont à charge du bailleur.

Si le locataire ne commet pas de faute au regard de l'accord, il n'y aura aucun frais d'expulsion, il partira de lui même.
Sinon, c'est la seconde partie de la proposition de Grmff qui prends le relais :

Grmff a écrit :

A défaut pour le locataire de respecter les conditions, le bail sera réputé rompu unilatéralement et fautivement par le locataire. Les clauses suivantes seront alors appliquées:
[...]
5. Tous les dépens sont mis à charge du locataire.

A moins qu'un morceau de la logique ne m'échappe  yikes

Je crains que cela puisse prêter à confusion. Mieux vous peut-être ignorer les dépens et mettre l'affaire au rôle pour le surplus. Ainsi en cas d'expulsion, on peut revenir à la charge avec un 730/803.

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jelou
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

merci pour tous vos conseils que je vais suivre
maintenant wait and see
Mr grmff payement en manon je sais  smile ce sont aussi mes préférées

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libra
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

libra a écrit :

Je crains que cela puisse prêter à confusion. Mieux vous peut-être ignorer les dépens et mettre l'affaire au rôle pour le surplus. Ainsi en cas d'expulsion, on peut revenir à la charge avec un 730/803.

Et à ce moment là, on demande le maximum:
- Indemnité d'occupation, par mois, tout mois commencé du dans son entièreté même si expulsion le deuxième jour du mois
- Indemnité de résolution fautive
- tous les dépens à charge du locataire

À ce moment là, cela a des chances de passer.

Dernière modification par libra (21-10-2020 11:54:00)

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jelou
Pimonaute intarissable
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

Monsieur Libra , malheureusement vous aviez raison...
Finalement le locataire ne veut plus partir  et comme il a démontré qu'il avait payé ses loyers en retard et qu'il ne faisait plus de grabuge du moins pour le moment....
Le juge à décidé de mettre au rôle tout en précisant que c'était sa dernière chance .

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