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L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

jelou
Pimonaute intarissable
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L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

Je reviens vers vous pour le locataire en région wallonne qui ne respecte rien.

Les faits :

Ne paye pas son indexation.
Fait du bruit annormalement car vit la nuit : agent de quartier est venu lui remonté les bretelles cela a tenu 1 semaine.

Il a fait un appéritif entre voisins sur les terrasses et a laisser tomber des bouteilles sur les terrasses du dessous.
c'est passé tout juste à côté de la tête du voisin du dessous (qui n'était pas de la fête) !

J'avais déjà 2 plaintes pour son comportement.
Je viens d'en recevoir 3 autres de locataires différents.

Il a un chat sans mon autorisation (pas de polémique s'il vous plait) Je n'interdit pas je demande qu'il me fasse la demande avant je ne veux pas me retrouver avec un chenil ou avec une panoplie de chats!
L'avoàcat me dit que j'ai une chance sur 2 de l'avoir dehors et me propose une conciliation mais je trouve que les conciliations ont assez durées

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jelou
Pimonaute intarissable
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

Pour moi il peut rester si et seulement si les loyers sont payés en temps et en heure
Qu'il se calme donc plus de plainte contre lui

Pour moi , j'ai envie de demander les frais de procédure car tout vient du fait qu'il ne payait pas ses loyers et le supplèment c'est qu'il faisait le boxon

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rexou
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

jelou a écrit :

Bonjour

Voici les derniers événements l'avocat du locataire propose un départ volontaire de celui-ci après 3 mois en commençant le préavis le 01/11/2020.
De payer chacun ses frais de procédure (facile pour lui , avocat prodeo)
Le locataire est venu avec des attestations sur l'honneur que ce n'était qu'une fois la fête, bref 2 des signataires de la lettre de ral-le-bol se sont t dégonflés. et 2 voisins ont dit qu'il n'y avait aucun problème ( ce sont des ex collègue )
Bref que feriez vous à ma place ?
si j'accepte je l'ai dehors mais à SES conditions autrement je prends le risque que le juge me déboute

Vous vouliez le virer... que voulez-vous de plus ?

Il vous propose de partir pour début mars... Acceptez donc son aimable proposition et prenez acte de son préavis.

Vous pourrez relouer à quelqu'un avec qui vous n'aurez pas de litige (avec un peu de chance).


rexou

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rexou
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

jelou a écrit :

Pour moi il peut rester si et seulement si les loyers sont payés en temps et en heure
Qu'il se calme donc plus de plainte contre lui

Pour moi , j'ai envie de demander les frais de procédure car tout vient du fait qu'il ne payait pas ses loyers et le supplèment c'est qu'il faisait le boxon

Votre raisonnement n'est pas du tout en phase avec votre première demande... que même votre avocat estimait avoir peu de chances d'aboutir.

Des loyers payés avec quelques jours de retard (moins d'un mois) ce n'est pas un argument relevant pour le juge. Les nuisances -contestées via témoignages- ne justifieront pas non plus une expulsion.

Vous vouliez qu'il dégage ? C'est exactement ce que son avocat vous propose par écrit. Et cela ne vous convient pas sous prétexte que les frais de procédure seront partagés ?

Vous pouvez refuser. Vous serez probablement débouté, et vous devrez assumer les frais de procédure... tout en restant avec votre locataire que vous dites "perturbateur"... Pensez-vous vraiment changer son mode de vie et son mode de fonctionnement?


rexou

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libra
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

rexou a écrit :

Il vous propose de partir pour début mars...

Il n'y a aucune garantie qu'il quittera les lieux à la date convenue.

Par ailleurs sur base des reproches faites au locataire, je crains que le bailleur soit débouté.

Il y a donc lieu de rédiger des conclusions d'accord. Il faut y prévoir une clause de résiliation automatique, par exemple,

-    qu’en cas de non-respect d’une seule des échéances, le bail sera de plein droit résolu aux torts et griefs du sieur XXX avec obligation pour ce dernier de quitter les lieux endéans les 8 jours de la signification du jugement et faute pour lui de ce faire, Monsieur YYY sera autoriser à l’en faire expulser lui, les siens et tous ceux qui pourraient s’y trouver de quelque titre que ce soit, par le premier huissier de justice à ce requis ;
-    que dans ce cas également, il sera redevable de l’indemnité de résolution fautive égale à trois mois de loyers, soit 2.550 €,

Il faut aussi prévoir une clause d'expulsion au cas où il ne quitterait pas les lieux à l'échéance.

Il faut aussi prévoir une clause concernant les dépens sans quoi ceux-ci seront à votre charge et les frais d'expulsion s'élève à plus de 1.000 €.

Dernière modification par libra (20-10-2020 15:09:03)

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rexou
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

libra a écrit :

Il n'y a aucune garantie qu'il quittera les lieux à la date convenue.

Par ailleurs sur base des reproches faites au locataire, je crains que le bailleur soit débouté.

Il y a donc lieu de rédiger des conclusions d'accord....  .

Mais pour moi c'est bien plus simple : le locataire propose de quitter les lieux via son avocat.

Il y a simplement lieu de prendre acte et de noter son préavis. Et s'il ne respecte pas son préavis et ne quitte ps les lieux à la date convenue, il faut aller en justice... et là le bailleur obtiendra gain de cause.

J'ai eu le cas d'un locataire indésirable qui avait donné son préavis et a ensuite changé d'avis. J'ai argumenté du préavis donné et du fait que le bien était déjà reloué (même sans avoir été visité) et j'ai obtenu l'expulsion sans problème.

Il faut seulement que le préavis soit réel et valide. Pour cela, il suffit d'accepter la proposition de l'avocat et prendre acte du préavis donné.


rexou

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libra
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

rexou a écrit :

Il y a simplement lieu de prendre acte et de noter son préavis. Et s'il ne respecte pas son préavis et ne quitte ps les lieux à la date convenue, il faut aller en justice... et là le bailleur obtiendra gain de cause.

Perte de temps.

Par ailleurs, jamais j'ai eu un jugement d'accord respecté. Avec un jugement d'accord, l'expulsion peut être ordonnée sans repasser par la Justice de Paix.

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grmff
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

J'accepterais la proposition de l'avocat, sous quelques réserves.

Tout d'abord, que ce soit validé par le juge dans une conciliation (qui vaut jugement et donc exécutoire.) ou un jugement.
Ensuite, que le loyer soit payé avant le 10 du mois. Et qu'à défaut, le bail est rompu à ses torts, avec indemnité de 3 mois et dépens à sa charge.

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GT
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

L'audience doit se tenir ce  22 octobre

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grmff
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

GT a écrit :

L'audience doit se tenir ce  22 octobre

Si les parties sont d'accord avant l'audience, il suffit de le signaler au juge qui établira un pv de conciliation. Ou qui rendra un jugement conforme à la proposition...

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rexou
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

grmff a écrit :
GT a écrit :

L'audience doit se tenir ce  22 octobre

Si les parties sont d'accord avant l'audience, il suffit de le signaler au juge qui établira un pv de conciliation. Ou qui rendra un jugement conforme à la proposition...

Avec votre expérience, on ne vous a jamais proposé un siege de juge de paix ?


rexou

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jelou
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

Mon avocat propose de mettre le jugement en attente.
Le locataire peut rester mais doit payé pour le 10 du mois et ne plus faire de boxon
Sinon retour chez le juge et expulsion à ses tords azvec indemnités..

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jelou
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

C'est pas sous le prétexe que les frais soient partagés mais j'ai l'impression que c'est moi le dindon de la farce et que le locataire décide de tout alors qu'il est dans ses tords

rexou a écrit :
jelou a écrit :

Pour moi il peut rester si et seulement si les loyers sont payés en temps et en heure
Qu'il se calme donc plus de plainte contre lui

Pour moi , j'ai envie de demander les frais de procédure car tout vient du fait qu'il ne payait pas ses loyers et le supplèment c'est qu'il faisait le boxon

Votre raisonnement n'est pas du tout en phase avec votre première demande... que même votre avocat estimait avoir peu de chances d'aboutir.

Des loyers payés avec quelques jours de retard (moins d'un mois) ce n'est pas un argument relevant pour le juge. Les nuisances -contestées via témoignages- ne justifieront pas non plus une expulsion.

Vous vouliez qu'il dégage ? C'est exactement ce que son avocat vous propose par écrit. Et cela ne vous convient pas sous prétexte que les frais de procédure seront partagés ?

Vous pouvez refuser. Vous serez probablement débouté, et vous devrez assumer les frais de procédure... tout en restant avec votre locataire que vous dites "perturbateur"... Pensez-vous vraiment changer son mode de vie et son mode de fonctionnement?

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libra
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

jelou a écrit :

Mon avocat propose de mettre le jugement en attente.
Le locataire peut rester mais doit payé pour le 10 du mois et ne plus faire de boxon
Sinon retour chez le juge et expulsion à ses tords azvec indemnités..

Je ne crois pas que c'est un bon conseil. S'il faut retourner en Justice de Paix, la procédure recommence à zéro. Et vous avez vu ce qu'il en est.

Un accord validé par la Justice de Paix vous donne un titre vous permettant d'expulser votre locataire au moindre retard de paiement des loyers sans devoir repasser en Justice de Paix.

Dernière modification par libra (20-10-2020 19:00:57)

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GT
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

grmff a écrit :
GT a écrit :

L'audience doit se tenir ce  22 octobre

Si les parties sont d'accord avant l'audience, il suffit de le signaler au juge qui établira un pv de conciliation. Ou qui rendra un jugement conforme à la proposition...



J'ignore quelles sont les dispositions du code judiciaires relatives à cette procédure.

Je connais l'existence de 2 procédures actuelles . Celle dans laquelle l'initiative est laissée au juge et celle dont l'initiative est prise par une des parties ou de commun accord de celles-ci

Initiative du juge

L’article 730/1 § 1er, C . judiciaire prévoit que : « Le juge favorise en tout état de la procédure un mode de résolution amiable des litiges. »

En application du § 2 : « Sauf en référé, le juge peut, à l’audience d’introduction ou lors d’une audience fixée à date rapprochée, interroger les parties sur la manière dont elles ont tenté de résoudre le litige à l’amiable avant l’introduction de la cause et les informer des possibilités d’encore résoudre le litige à l’amiable. A cette fin, le juge peut ordonner la comparution personnelle des parties. »

L’alinéa deux de ce § 2 permet au juge d’imposer aux parties une remise : « A la demande de l’une des parties ou s’il l’estime utile, le juge, s’il constate qu’un rapprochement est possible, peut, à cette même audience d’introduction ou à une audience fixée à date rapprochée, remettre la cause à une date fixe, qui ne peut excéder un mois sauf accord des parties, afin de leur permettre de vérifier si leur litige peut être totalement ou partiellement résolu à l’amiable et de recueillir toutes les informations utiles en la matière."

L'alinéa 3 prévoit que la mesure visée à l’alinéa 2 ne peut être ordonnée si elle l’a déjà été dans le cadre du même litige. »

Initiative d'une des parties ou de commun accord : demande en conciliation

L’article 731 du Code judiciaire énonce qu’en toute matière, pour autant que les parties soient capables de transiger et que le litige porte sur des objets susceptibles d’être réglés par transaction, la demande peut être PREALABLEMENT soumise au juge compétent à la requête d'une des parties ou de leur commun accord pour en connaître au premier degré de juridiction « à fin de conciliation ».

Les parties sont convoquées à la demande, même verbale, de l’une d’elles, par simple lettre du greffier, à comparaître dans le délai ordinaire des citations, aux jour et heure fixés par le juge (article 732 C. jud.).
(Note :si une partie ne répond pas à cette convocation, ou si la conciliation échoue, la procédure n’entraîne aucun effet, et le demandeur doit introduire une procédure judiciaire)

Si les parties comparaissent et concluent un accord terminant la contestation, le procès-verbal de la comparution en constate les termes et l’expédition est revêtue de la formule exécutoire (article 733 C. jud.).

Dernière modification par GT (20-10-2020 19:22:59)

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GT
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

jelou a écrit :

Mon avocat propose de mettre le jugement en attente.
Le locataire peut rester mais doit payé pour le 10 du mois et ne plus faire de boxon
Sinon retour chez le juge et expulsion à ses tords azvec indemnités..

Que faut-il entendre concrètement par "mettre le jugement en attente" ?
Je comprends pas.

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libra
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

GT a écrit :

Je connais l'existence de 2 procédures actuelles . Celle dans laquelle l'initiative est laissée au juge et celle dont l'initiative est prise par une des parties ou de commun accord de celles-ci.

Le juge ne peut-il pas valider un accord? C'est courant avec moi.

juge_pim.jpg

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libra
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

GT a écrit :

Que faut-il entendre concrètement par "mettre le jugement en attente" ?

Mettre au rôle.

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GT
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

libra a écrit :
GT a écrit :

Je connais l'existence de 2 procédures actuelles . Celle dans laquelle l'initiative est laissée au juge et celle dont l'initiative est prise par une des parties ou de commun accord de celles-ci.

Le juge ne peut-il pas valider un accord? C'est courant avec moi.

http://www.thebw.net/Pic/2020/juge_pim.jpg

Je ne suis pas en mesure de répondre à cette question.
J'ignore le fondement  ( il doit bien y en avoir un) de la pratique évoquée.

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GT
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

libra a écrit :
GT a écrit :

Que faut-il entendre concrètement par "mettre le jugement en attente" ?

Mettre au rôle.

C'est bien le juge et non l'avocat, si je ne me trompe, qui renvoie une affaire au rôle.

jelou avait écrit :
"Mon avocat propose de mettre le jugement en attente."

Ce n'est pas le jugement qui est en attente, mais c'est le dossier, c'est l'affaire qui est renvoyé au rôle.

Dernière modification par GT (20-10-2020 19:55:48)

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libra
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Re : L'avocat n'est pas très optimiste: qu’en pensez-vous ?

GT a écrit :

C'est bien le juge et non l'avocat, si je ne me trompe, qui renvoie une affaire au rôle.

jelou avait écrit :
"Mon avocat propose de mettre le jugement en attente."

https://forum.pim.be/topic-290746-l-avo … l#p1887788

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