forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 11 057

Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Extrait d'un règlement de copropriété de 2015 :
"S'il est désigné par l'assemblée générale, conformément à l'article 577-6, § 10, alinéa 2, le syndic remplit de rôle de secrétaire"

De ce texte, je conclus que s'il n'est pas désigné par l'AG, le syndic ne remplit pas le rôle de secrétaire.

Le règlement de copropriété contreviendrait-il à la loi ?

Dernière modification par GT (15-07-2020 10:50:40)

Hors ligne

Yves Van Ermen
Pimonaute bavard
Lieu : Belgique
Inscription : 11-03-2011
Messages : 374
Site Web

Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Le seul endroit où le secrétaire apparaît dans la loi est au niveau de l'article 577-6 § 10 qui stipule que « le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus. A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires. »

La mission du secrétaire n'est pas clairement définie dans la loi. Quel est son rôle puisque la loi stipule clairement que le procès-verbal est rédigé par le syndic ? La seule chose certaine est que le secrétaire dois signer le procès-verbal en fin d'assemblée générale.

Mais quel était l'idée du législateur ? Rappelons ici que la rédaction d'une loi n'est pas un long fleuve tranquille et que les intervenants peuvent être nombreux.
En ce qui concerne notre secrétaire, nous le retrouvons à nouveau qu'une seul fois dans les travaux préparatoires de la chambre lors de la modification de la loi en 2010. Nous pouvons lire que « Le représentant du ministre propose qu’au début de chaque assemblée générale soit désigné un secrétaire chargé de rédiger le procès-verbal. M. Olivier  Hamal  (MR)  n’y  est  pas  opposé  mais  il  estime que le syndic est la personne la plus adéquate pour rédiger le procès-verbal (Document 52K1334-011) ». Il semble donc que le législateur a fait plaisir au représentant du ministre et a créé une incohérence dans le texte.

Ma position est la suivante. D'une part, c'est le syndic qui doit réaliser le procès-verbal de l'AG. Que celui-ci est un pv décisionnel et qu'il doit être signé par le président de l'Ag, le secrétaire et les copropriétaires présents.  Ce dernier point est une sécurité supplémentaire pour les copropriétaires par rapport au contenu du pv. D'autre part dans la définition du Larousse, nous pouvons lire : "Personne qui met par écrit les délibérations d'une assemblée, qui est chargée de son organisation, de son fonctionnement : Secrétaire de séance". Voilà deux raisons qui confirme que le syndic est le secrétaire de l'AG.

Dernière modification par Yves Van Ermen (15-07-2020 08:51:18)

Hors ligne

Aiment ce post :
GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 11 057

Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

panchito a écrit :
GT a écrit :

Tout dépend des connaissances et des qualités des participants.

Comme pour n'importe quelle réunion, y compris les AG!

Effectivement.
Les réunions informelles ne sont pas la panacée.
Tout ne sera pas résolu grâce à ces réunions.
S'il s'agissait d'un remède unique , cela se saurait.

Hors ligne

copropriétaire engalère
Pimonaute incurable
Inscription : 10-10-2019
Messages : 3 243

Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Paul_6 a écrit :


L'année passée, lors de l'AG, le syndic s'était approprié les 2 fonctions : rédiger les PV et secrétaire de séance. Lorsqu'il a fallu signer le PV en fin de séance, il était écrit en en un charabia ressemblant vaguement à du français et donc dans la pratique quasiment inexploitable.. C'est pourquoi je pense qu'il est important qu'il y ait également un secrétaire dans l'assemblée, maîtrisant sa langue maternelle. Tout ce qui doit officiellement être acté dans le PV est bien sûr du ressort du syndic, mais pas mal de choses peuvent être consignées (donc par écrit) par un secrétaire d'assemblée , ce qui permettra de lever d'éventuelles ambiguïtés.

Par expérience, je vous conseille de ne surtout pas votez pour le syndic /  secrétaire de séance, comme vous venez de le démontrez, soit c'est du scribouillage soit c'est lacunaire, et sujet à caution 9 fois sur 10. Osez l'affronter et fermez lui le clapet , c'est votre AG, pas la sienne.

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 849

Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

GT a écrit :

Tout dépend des connaissances et des qualités des participants.

Comme pour n'importe quelle réunion, y compris les AG!

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 11 057

Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

panchito a écrit :

Inviter les autres à un apéro sur votre terrasse ou dans votre living, et vous verrez que vous les aurez très vite tous (ou presque) avec vous!

Ils arriveront masqués ou non masqués ?

Lors de ces réunions informelles, on entend parfois aussi de grandes bêtises .

Tout dépend des connaissances et des qualités des participants.

Certains à qui est reconnue un fortes personnalité en imposent parfois aux autres participants. Et racontent n'importe quoi.

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 849

Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Rexou a écrit :

communiquez avec d'autres cp pour chercher les meilleures solutions aux problèmes qui se posent.

Voilà le commencement de tout qund on a choisi de vivre en co-propriété (co venant du latin "CUM" soit avec (sous-entendu les autres)).

Inviter les autres à un apéro sur votre terrasse ou dans votre living, et vous verrez que vous les aurez très vite tous (ou presque) avec vous!

Dernière modification par panchito (14-07-2020 14:18:30)

Hors ligne

Aiment ce post :
rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 9 639

Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Paul_6 a écrit :

Le syndic ne pouvait écarter d'autorité toute candidature d'un secrétaire d'AG. Malheureusement, étant débutant dans ce monde et défendu par personne, il a eu le dernier mot. Évidemment, il sentait sans doute le vent venir.
Parce que, en fin d'AG, son mandat n'a pas été reconduit et un nouveau syndic a été choisi dans la foulée.
Il connaissait sans doute la phrase suivante extraite d'un autre sujet de ce forum :

Un auteur écrit  que l'expérience montre que la solution du choix du syndic en qualité de secrétaire est généralement retenue par les copropriétaires, sauf dans l'hypothèse de conflits avec le syndic. Et  ajoute : "ainsi , en cas de révocation ou de démission du syndic, il peut être opportun que le secrétariat de l'assemblée qui adopte ces décisions soit assumé par un copropriétaire"

Et ainsi, enfin, nous sommes quittes de ce syndic non seulement incompétent mais de plus contre-productif. Syndic qui est là uniquement parce que le promoteur l'a désigné lors de la première AG.
Explication du "contre-productif": dans une construction neuve les problèmes ne manquent pas et le premier syndic doit jouer un rôle d'intermédiaire avec le promoteur pour les résoudre. Les situations sont complexes car certains défauts sont dans le cadre de vices cachés avant la réception définitive, d'autres relèvent déjà de la garantie et d'autres doivent être pris en charge par un contrat d'entretien « normal ». Malheureusement nous avons été victimes d'une situation habituelle : le promoteur choisit un syndic en lui faisant bien comprendre que c'est lui, le promoteur, qui doit être aidé et surtout pas les copropriétaires. Et c'est ainsi que nous avons depuis 1,5 an une VMC qui tombe en panne régulièrement, je vous laisse imaginer les odeurs qu'il peut y avoir dans les studios, sans parler de l'arrivée dans les studios de crasses diverses. Visibles à l'œil nu. Le coronavirus n'est pas visible, lui, à l'œil nu.

Construction neuve. Syndic du promoteur. 25 studios. Le syndic n'a pas eu le dernier mot, puisqu'il est actuellement remplacé. Je crois que c'est une bonne chose, indépendamment des défauts que vous lui prêtez, à tord ou à raison.

Vous repartez sur de nouvelles bases. Informez-vous, participez à la vie de votre immeuble et communiquez avec d'autres cp pour chercher les meilleures solutions aux problèmes qui se posent.

Et quand vous avez un doute, une question, venez nous en faire part, vous serez le bienvenu

Hors ligne

Aime ce post :
panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 849

Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Paul_6 a écrit :

Dans le cadre de la formation accélérée que ce forum a bien voulu me donner, et je vous en remercie, je n'avais pas bien capté ces 2 points avant l'AG. Dommage !

Pourtant cela figure dans le link que vous avez fourni dans votre post original mais que vous n'avez pas inséré en suivant les instructions de Monsieur PIM!

Revoici votre lien en suivant les règles de ce site:


Le revoici correctement appliqué

Dernière modification par panchito (14-07-2020 13:27:07)

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 849

Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Paul_6 a écrit :

étant débutant dans ce monde et défendu par personne,

Faut-il lire que personne n'a voté POUR votre candidature en tant que secrétaire de cette AG?

Hors ligne

Paul_6
Pimonaute bavard
Inscription : 28-06-2017
Messages : 492

Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

GT a écrit :
Paul_6 a écrit :

"Que se passe-t-il si le syndic fait l'économie de ce choix et décide qu'il est le secrétaire de l'AG (cas vécu)"

C'est lui (et non le syndic) qui dirige l'AG.
C'est le président qui fera voter sur la désignation du  secrétaire de séance.

Dans le cadre de la formation accélérée que ce forum a bien voulu me donner, et je vous en remercie, je n'avais pas bien capté ces 2 points avant l'AG. Dommage !

Hors ligne

Paul_6
Pimonaute bavard
Inscription : 28-06-2017
Messages : 492

Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Le syndic ne pouvait écarter d'autorité toute candidature d'un secrétaire d'AG. Malheureusement, étant débutant dans ce monde et défendu par personne, il a eu le dernier mot. Évidemment, il sentait sans doute le vent venir.
Parce que, en fin d'AG, son mandat n'a pas été reconduit et un nouveau syndic a été choisi dans la foulée.
Il connaissait sans doute la phrase suivante extraite d'un autre sujet de ce forum :

Un auteur écrit  que l'expérience montre que la solution du choix du syndic en qualité de secrétaire est généralement retenue par les copropriétaires, sauf dans l'hypothèse de conflits avec le syndic. Et  ajoute : "ainsi , en cas de révocation ou de démission du syndic, il peut être opportun que le secrétariat de l'assemblée qui adopte ces décisions soit assumé par un copropriétaire"

Et ainsi, enfin, nous sommes quittes de ce syndic non seulement incompétent mais de plus contre-productif. Syndic qui est là uniquement parce que le promoteur l'a désigné lors de la première AG.
Explication du "contre-productif": dans une construction neuve les problèmes ne manquent pas et le premier syndic doit jouer un rôle d'intermédiaire avec le promoteur pour les résoudre. Les situations sont complexes car certains défauts sont dans le cadre de vices cachés avant la réception définitive, d'autres relèvent déjà de la garantie et d'autres doivent être pris en charge par un contrat d'entretien « normal ». Malheureusement nous avons été victimes d'une situation habituelle : le promoteur choisit un syndic en lui faisant bien comprendre que c'est lui, le promoteur, qui doit être aidé et surtout pas les copropriétaires. Et c'est ainsi que nous avons depuis 1,5 an une VMC qui tombe en panne régulièrement, je vous laisse imaginer les odeurs qu'il peut y avoir dans les studios, sans parler de l'arrivée dans les studios de crasses diverses. Visibles à l'œil nu. Le coronavirus n'est pas visible, lui, à l'œil nu.

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 11 057

Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Paul_6 a écrit :

"Que se passe-t-il si le syndic fait l'économie de ce choix et décide qu'il est le secrétaire de l'AG (cas vécu)"


Chronologiquement les opérations préliminaires exécutées par le syndic prennent fin avec la désignation du président de l'AG.
C'est lui (et non le syndic) qui dirige l'AG.
C'est le président qui fera voter sur la désignation du  secrétaire de séance.
Vous rappellerez au président après sa désignation que le syndic ne remplit le rôle de secrétaire de l'assemblée générale que s'il est désigné par celle-ci conformément à l'article 577-6, § 10, al.2, C. civil et que c'est lui, le président, qui dirige l'AG.
Un vote devra être organisé.
Le cas échéant, il sera rappelé au syndic le texte de l'art.78 du code de déontologie applicable aux syndics reconnus par l'IPI :
"L’agent immobilier syndic respecte les dispositions du Code civil relatives à la copropriété et les obligations qui lui sont imparties en tant que tel en vertu d’une loi, de statuts ou de règlements afférents à un bien et qui ne contreviendraient pas à des dispositions légales contraignantes, ainsi que celles résultant de la convention qui le lie à son commettant."
Le syndic peut évidemment être défavorable à la désignation d'un copropriétaire comme secrétaire et s'en expliquer. Il ne peut s'y opposer.

La question qui suivra sera  : que faire si le président de l'AG ne remplit pas son job ?

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 9 639

Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Paul_6 a écrit :
PIM a écrit :

@Paul-6: pourquoi ne proposeriez-vous pas votre propre candidature comme secrétaire ?

Hé,hé.. je vois qu'il y a quelqu'un d'attentif...
Je l'ai fait, explicitement, en rappelant la loi au syndic. Qui a refusé. Et comme strictement personne ne m'a défendu, y compris le président qui venait d'être choisi une minute auparavant, le syndic a refusé. Je ne m'attendais vraiment pas à cela, je n'avais pas l'ensemble de la jurisprudence ainsi que le Code civil sous le bras (lol). Le syndic a profité de son autorité d'être en face de l'assemblée (totalement inerte), et nous n'avons donc pas eu de secrétaire.
Et ma question reste pendante :
"Que se passe-t-il si le syndic fait l'économie de ce choix et décide qu'il est le secrétaire de l'AG (cas vécu)"

Là il y a un problème. Le syndic ne peut écarter votre candidature en décrétant que la fonction de secrétaire lui revient de droit. Surtout si la lisibilité des pv qu'il rédige est discutable.

Avant la prochaine ag, vous envoyez un courrier à votre syndic en lui rappelant que le secrétaire est nommé par l'ag. Vous annoncez que vous vous proposez de remplir ce rôle lors de la prochaine ag si une majorité vote en ce sens. Il reviendra toujours au syndic de comptabiliser les votes et le pv décisionnel doit reprendre les mêmes indications que celles que vous avez vous même notées. Le syndic en vérifiera la concordance.

Vous pouvez ajouter que vous rédigerez un pv plus circonstancié (la loi ne vous y oblige pas, mais rien ne l'interdit) que ce qui a été fait par le passé, dans l'intérêt de l'ensemble de la copro.

Reste que vous devez obtenir le soutien d'une majorité lors du vote. Un changement demande souvent un effort important. Bonne chance

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 849

Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Paul_6 a écrit :

Je l'ai fait, explicitement, en rappelant la loi au syndic.

Malheureusement vous la connaissez bien mal puisque vous n'avez pas dit au syndic que tant le sécrétaire de l'AG que son président doivent être élus en début de séance.

Si vous avez présenté votre candidature comme secrétaire en début de séance, le syndic devait passer au vote. Vous ne lui avez pas expliqué?

Les CP devaient passer au vote pour vous élire comme secrétaire.

Et qui s'est présenté comme président? La loi en exige un pour chaque assemblée!

Hors ligne

MarcoBrux
Pimonaute intarissable
Inscription : 08-06-2017
Messages : 577

Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Paul_6 a écrit :
PIM a écrit :

@Paul-6: pourquoi ne proposeriez-vous pas votre propre candidature comme secrétaire ?

"Que se passe-t-il si le syndic fait l'économie de ce choix et décide qu'il est le secrétaire de l'AG (cas vécu)"

Il rédigera le PV de l'AG:)

Hors ligne

Paul_6
Pimonaute bavard
Inscription : 28-06-2017
Messages : 492

Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

PIM a écrit :

@Paul-6: pourquoi ne proposeriez-vous pas votre propre candidature comme secrétaire ?

Hé,hé.. je vois qu'il y a quelqu'un d'attentif...
Je l'ai fait, explicitement, en rappelant la loi au syndic. Qui a refusé. Et comme strictement personne ne m'a défendu, y compris le président qui venait d'être choisi une minute auparavant, le syndic a refusé. Je ne m'attendais vraiment pas à cela, je n'avais pas l'ensemble de la jurisprudence ainsi que le Code civil sous le bras (lol). Le syndic a profité de son autorité d'être en face de l'assemblée (totalement inerte), et nous n'avons donc pas eu de secrétaire.
Et ma question reste pendante :
"Que se passe-t-il si le syndic fait l'économie de ce choix et décide qu'il est le secrétaire de l'AG (cas vécu)"

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 16 484
Site Web

Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

@Paul-6: pourquoi ne proposeriez-vous pas votre propre candidature comme secrétaire ?

Hors ligne

Aime ce post :

GT

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 849

Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

J'ai 2 questions fondamentales à vous poser:
1/ pourquoi gardez-vous ce syndic s'il ne vous satisfait pas?
2/ pourquoi le choisissez-vous comme secrétaire si son niveau de français est largement insuffisant?

Pour votre information le Syndic n'a AUCUN pouvoir de décision. Il est juste là pour exécuter les décisions que vous les CP prenez lors de l'AG et remplir les obligations légales liées à cette fonction.

L'AG est SEULE souveraine et décide de tout!

Vous ne connaissez pas les lois belges?

Hors ligne

Paul_6
Pimonaute bavard
Inscription : 28-06-2017
Messages : 492

Re : AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

panchito a écrit :
Rexou a écrit :

Beaucoup de CP ne sont déjà pas capables de lire et comprendre un PV d'AG. Les volontaires pour rédiger ce PV en séance sont rares. Et les volontaires compétents sont simplement inexistants dans beaucoup de petites copros.

J'en reviens donc à ma question à Paul_6 : En quoi est-ce un problème pour vous que le syndic assure le rôle de secrétaire ? D'autant plus que les autres CP semblent satisfaits de cette solution.

De toute façon le choix du secrétaire (comme celui du président) de l'AG est soumis au vote en début de séance. C'est donc vous les CP qui décidez!

D'où ma question : que se passe-t-il si le syndic fait l'économie de ce choix et décide qu'il est le secrétaire de l'AG (cas vécu). Quelle réaction peut-on avoir, sachant que - souvent-   90 % des copropriétaires sont muets.

Hors ligne

Paul_6
Pimonaute bavard
Inscription : 28-06-2017
Messages : 492

AG: élection président/secrétaire>quelle majorité?

Bonjour,
A mon avis majorité absolue. Mais j'aimerais une confirmation « officielle », car à de nombreux endroits, il est mis majorité simple.. merci.
(un endroit parmi d'autres avec majorité simple:https://www.snpc-nems.be/fr/content/qui-peut-%C3%AAtre-pr%C3%A9sident-ou-secr%C3%A9taire-de-l%E2%80%99assembl%C3%A9e-g%C3%A9n%C3%A9rale)

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres