Questions d'investissement

C'est tout à fait mathématique. Il y a même dans OpenOffice des formules qui vous permettent de calculer, mathématiquement, la part de capital que vous remboursez chaque mois. Mais ce n'est pas très parlant parce qu'on ne l'a pas en main tous les mois.

Ce que vous regardez, c'est votre cash flow. Pas votre bénéfice... Selon l'effet de levier, le taux, le rendement brut et votre apport, vous pouvez même avoir un cash flow négatif et un bénéfice patrimonial.

Si vous arrivez à ne rien mettre sur la table pour acheter et que vous avez un cash flow positif, alors on sort du cadre des mathématiques. Le cash flow net sur cash investi peut parfaitement devenir infini. Parce que quelque chose divisé par zéro, c'est l'infini. Comment parler de pourcentage de rendement quand l'investissement (financier...) est nul?

Ce n'est pas mathématique? Faite vos calcul si vous revendez à un prix indexé dans 5 ans. Dans 10 ans. Dans 15 ans. A a fin de votre crédit. C'est absolumment mathématique. Peut-être même trop pour un banquier, raison pour laquelle je ne dis pas au premier banquier venu que je fais des rendements sur cash investi qui commencent par 5 mais qui sont à deux chiffres. Pour un banquier, ce n'est pas crédible s'il ne vous connais pas, et il risque de vous "blacklister" avant d'avoir pu lui expliquer le projet...

L'adage de "qui paie ses dettes s'enrichit" est un hyper résumé. Comme celui "acheter avec l'argent des banques, rembourser avec l'argent du locataire et bien vivre sur la marge"... Ce sont des résumés. Pas des caricatures.

L'immobilier, contrairement à la bourse, se calcule. Il y a certes des impondérables, mais ces impondérables sont marginaux par rapport à ceux de la bourse. C'est pourquoi on peut évaluer un projet en fonction d'un vrai calcul mathématique qui sera assez proche de la réalité. Même si le calcul est fait sur 15 ou 20 ans, et qu'il peut se passer beaucoup de choses en 15 ou 20 ans. Ces choses feront que vous adapterez votre calcul, revendrez en fonction de paramètres que vous estimerez plus conforme à votre situation. Mais cela ne signifiera pas que votre calcul est faux...

Pas mathématique? Non mais j'vous jure. Ce qui faut pas entendre...

Je ne l'oublie pas Grmff, ce n'est juste pas "mathématique", j'avais même fait des calculs de retours sur investissement etc, car quand je compte la rentabilité net, je parle uniquement du profit dégagé par le bien, pas l'augmentation de patrimoine avec la fin de l'emprunt

Belle démonstration, vous êtes forcement du métier de la finance ... Lequel ?

Ah ! Vais faire vérifier cela. Merci pour l'info.

J'adore tarabiscoter avec les chiffres 
(Non je ne travaille pas chez Sciensano  )

L'explication simplifiée de grmff est excellente et vous permettra de bien comprendre tout l'intérêt (sans faire de jeu de mot ) d'un crédit pour investir

Maintenant, si on veut être plus précis :
Ce qui vous enrichit en réalité, c'est le profit généré par la location, que vous utilisez (en totalité ou en partie) pour rembourser de la dette. Le remboursement de la dette en lui-même est une opération nulle sur le patrimoine net. D'un côté, vous prenez des liquidités de votre actif (= patrimoine brut) pour diminuer de l'autre côté votre passif (vos dettes) du même montant. le patrimoine net (actif - passif) ne bouge pas. Il augmente seulement quand votre actif augmente suite aux profits encaissés.

En bout de compte, le cash flow obtenu n'est qu'une partie du profit, le reste servant à diminuer votre dette

Ne pas confondre rentabilité économique et rentabilité financière.

Rentabilité économique : le profit annuel rapporté au coût total d'acquisition du bien (prix du bien + frais d'achat) + travaux nécessaires pour rendre le bien exploitable. Le profit = chiffre d'affaire (= loyers bruts) - charges d'exploitation (assurance incendie, frais d'entretien du bien, frais d'agence, etc.), fiscales (PI, IR, taxes communales, etc), etc.

Exemple (chiffres inventés) :
Prix du bien : 100000 €
frais d'achat : 20000 €
loyer annuel de 8400 €, charges de 1800 €
Rentabilité économique = (8400 - 1800) / (100000 + 20000) = 6600 / 120000 = 5,5 %

Rentabilité financière = Profit annuel rapporté sur les fonds propres investis pour l'achat. C'est ici qu'intervient l'effet de levier si vous empruntez. A noter qu'avec un crédit, votre prix d'achat sera plus élevé (on ajoute les frais de notaire relatif au crédit) et vos charges seront plus élevées (on ajoute les charges financières du prêt (intérêts et ASRD) pour calculer le profit). Attention que le remboursement du capital n'est pas une charge car la sortie d'argent effectuée ne vous appauvrit pas (le paiement diminue la dette d'autant, ce qui a un effet nul sur votre patrimoine net, contrairement aux autres charges dont les intérêts du prêt).

Exemple avec les mêmes chiffres qu'au-dessus :
Frais de notaire pour le crédit = 4000 €
Fonds propres = 24000 €
Crédit = 100000 €
Intérêts payés sur l'année n = 980 €
Charges = 1457 € (plus basses car les intérêts du prêt sont déduits de vos revenus immo)
Rentabilité financière = (8400 - 980 - 1457) / 24000 = 5963 / 24000 = 24,8 %
Calcul du levier : 24,8% / 5,5% = 4,5 ==> les fonds propres investis multiplient votre rentabilité par 4,5

Ne pas confondre cash flow et rentabilité. Le cash flow est une mesure des entrées et sorties de cash (entrées - sorties). Vous pouvez avoir un cash flow négatif mais avoir une rentabilité positive (= votre bien consomme des liquidités mais vous génère un profit, ce qui vous enrichit). C'est le cas, par exemple, si votre profit ne couvre pas l'entièreté des remboursement de capital du prêt, ou si vous avez eu moins de recettes (vide locatif, problème de paiement avec un locataire) ou plus de dépenses (charges d'entretien exceptionnelles, rénovations, etc...)

Votre calcul n'est pas exact, car vous ne faites pas intervenir le levier propre aux crédits.
Généralement, les formules utilisées ne tiennent pas compte des frais d'acquisition et de crédit.

La raison est simple : la rentabilité correspond à ce que vous retirez par rapport à ce que vous investissez.
Il faut essentiellement regarder le cash flow retiré, par année, une fois toutes les charges déduites.

On calcule la rentabilité pour estimer un immeuble. Donc basiquement : ses revenus / son prix de vente.
Par prudence, un investisseur incluera généralement les frais réguliers (comme vous l'avez dit : assurances, précompte, ...)

Si vous faites comme un extra-terrestre, et comptez en plus le gain patrimonial que cela apporte, vous pouvez atteindre les 40 ou 50% de rentabilité, mais c'est également moins courant de comparer ainsi :-)

Et ce panier capital ne vient en déduction que des revenus professionnels, pas de revenus professionnels, pas de panier.

Et ce panier capital est calculé sur le montant des revenus professionnels, pas de revenus professionnels, pas de panier.

Merci GT.

Et ce panier capital ne vient en déduction que des revenus professionnels, pas de revenus professionnels, pas de panier.