Questions d'investissement

Je n'envisagerais du neuf que lorsque que je serais âgé et que je n'aurais plus l'envie/l'énergie/la santé/ou autre (biffer la mention inutile) pour gérer des projets à haut rendement et que je voudrais plus de tranquillité.

Voulez-vous dire que c'est bling bling d'acheter des appartements neufs sur plan?

Je me demande ce que penseraient les dirigeants de Trevi, qui avant la pandémie, organisaient des conférences à ce sujet, faisant toujours salles combles. Et avec beaucoup de trentenaires dans le public!

C'est parce que vous ne comprenez probablement pas comment cela fonctionne!

Quand vous achetez un appartement sur plan, au début, forcément, rien n'est construit.!

Donc vous payez souvent par tranche de 5% au fur et à mesure des travaux. Donc, pas besoin de PH; chaque fois qu'une facture de 5% arrive, vous la payez avec un mélange fait de vos économies des mois précédents, de fonds propres, de vos salaires, de revente d'obligations - fonds et/ou actions.

Je ne m'engage que si mon business plan me permets de dégager un rendement de 3%.

Evidemment, ce n'est pas comme Grmff qui a des rendements à deux chiffres car il achète des biens à rénover à Charleroi, qu'il retape lui même (ou avec des corps de métier qu'il a la possibilité de coordonner tous les jours). Mais il doit aussi rembourser tous les PH y afférents.

Dès qu'un appartement neuf est loué, j'obtiens évidemment des cash flows maximum puisque je n'ai aucun prêt à rembourser.

Bling, bling?

Non cartésien et parfaitement logique basé sur un business plan le plus précis possible.
Avec des PEB A ou B

Vous en avez à Liège à 156.000€ (1ch)

Voir ici

Comme c'est du neuf, loyer élevé assuré, locataire de qualité probable, très peu de charges, pas de travaux à prévoir avant longtemps.

Voilà moi c'est comme cela que j'investis dans l'immobilier.

Je travaille à temps plus que plein, ne sait pas bricoler, et n'ai pas de temps pour résoudre des problèmes techniques ou pour gérer des locataires "à problèmes".

Bling, bling?

Non cartésien et parfaitement logique basé sur un business plan le plus précis possible.
Avec des PEB A ou B

Vous en avez à Liège à 156.000€ (1ch)

Voir ici

Comme c'est du neuf, loyer élevé assuré, locataire de qualité probable, très peu de charges, pas de travaux à prévoir avant longtemps.

Voilà moi c'est comme cela que j'investis dans l'immobilier.

Je travaille à temps plus que plein, ne sait pas bricoler, et n'ai pas de temps pour résoudre des problèmes techniques ou pour gérer des locataires "à problèmes".

Vous avez bien cerné l'histoire, sauf que ça concerne ma compagne et pas moi, mais qu'importe.

Vous avez critiqué l'analyse de Grmff, je réponds à votre critique.

Le sujet est clos je pense...

Jeremy a écrit :

Vous avez bien cerné l'histoire, sauf que ça concerne ma compagne et pas moi, mais qu'importe

Je pense que Grmff ne l'a pas mentionné intentionnellement, car il a vu que chaque fois que j'émettais la moindre remarque sur le fait que c'était l'héritage de votre compagne et que c'est elle qui allait se mettre un tel emprunt sur le dos pour 20 ans à rembourser seule quoi qu'il arrive, vous montiez dans les tours; bien qu'il est évident que ce n'est pas du tout sa tasse de thé. Sinon ce serait elle qui serait venue nous parler avec passion de son magnifique projet!

Pour revenir à la question initiale, je pense avoir compris les paramètres suivants:
- La maison est évaluée à 130.000€ en l'état à la vente
- Vous êtes propriétaire de la moitié par héritage.
- Vous avez les liquidités pour racheter l'autre moitié
- Les frais de notaires et d'enregistrement seront de 5000€ environ vu que vous rachetez l'autre part indivise
- Vous estimez avoir besoin de 50.000€ pour rénover la maison
- la maison vous aura donc coûté 185.000€ (hors frais de crédit)
- Vous pensez la louer 800€

-Vous hésitez pour le financement: emprunter 135.000€ pour garder les liquidités, emprunter 50.000€ pour faire les travaux, faire un PH en 20-30 ans pour conserver un cashflow le plus élevé possible, emprunter par un prêt personnel en 10 ans pour avoir payé la maison le plus vite possible.

-Le but premier est de développer rapidement un cash flow positif, mais vous pensez recommencer ensuite avec un immeuble de rapport.

- Pour les travaux, vous avez une idée assez vague et fort à la hausse d'un agent immobilier qui essaie de vous dégoutter pour que vous vendiez au plus vite. Par son intermédiaire, évidemment. Et vous avez deux mains gauches aussi, mais surtout aucune connaissance qui vous permettrait d'avoir un oeil critique sur un devis ou une évaluation du travail réel à faire.

-Votre présentation est à la fois longue et brouillonne. Difficile de faire un noeud et d'être sûr de la bonne compréhension (Sous entendu: ne présentez pas ça comme ça à votre banquier, il va vous proposer n'importe quoi, ce qu'il fait d'ailleurs...)

Mon premier avis est que 185.000€ avec un rendement de 800€, c'est pas bon. Un immeuble de rapport prêt à exploiter ou presque vous rapportera beaucoup plus en valeur et en rapport. En cash flow et en remboursement. Vendez tout et rachetez...

Vous n'avez pas les compétences pour un immeuble avec travaux, et donc vous risquez de payer cher une courbe d'apprentissage
Si vous voulez recommencer avec un immeuble de rapport ensuite, gardez votre cash, étalez votre crédit hypothécaire sur 20 ans, contentez vous d'un peu moins de cash flow et d'un peu plus de remboursement. Payer ses dettes, c'est s'enrichir. Quand les dettes sont immobilières et vous ramènent du cash, il ne faut pas hésiter à en rajouter.
Un an sans loyer, c'est à la fois beaucoup et peu. Par rapport à la valeur de la maison, c'est peu. Par rapport à votre capacité financière immédiate, c'est beaucoup. Le risque n'est pas négligeable de tomber sur un branquignol (surtout si vous lui annoncez votre incompétence et les budgets de l'agent immobilier) En tenir compte pour le prêt. En tenir compte en cas de crash de vos travaux. L'avantage d'un prêt avec une partie travaux, c'est que vous ne commencez à rembourser le crédit que lorsque vous avez fini les travaux.

Dernier point: racheter un bien familial est parfois une bonne affaire. Parfois pas. Laissez de côté les sentiments, au contraire, dites vous bien que cela vous fera bizarre à chaque fois que vous ferez visiter.

Et en bonus: des travaux dans une maison ne lui donnent pas toujours une plus value à la revente...

Voilà, vous avez mon opinion en vrac. Je m'étais retenu jusqu'ici... Corrigez moi évidemment si les hypothèses que j'ai retenues ne sont pas les bonnes...

Bigre. Panchito qui se renseigne sur les prêts hypothécaires. Moi qui croyait que vous achetiez cash en payant rubis sur l'ongle afin de placer les plantureux bénéfices de vos placements boursiers, et la partie de salaire que vous n'arriviez pas à dépenser tellement il est élevé.