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Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic

MarcoBrux
Pimonaute bavard
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Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic

Bonjour à tous,

plusieurs questions  pratico-pratique aux experts Pim et autres:).

- l'Assemblée générale (coprop de 200 lots) souhaite mettre fin au mandat de syndic( ne pas le reconduire). Un groupe de travail a sélectionné 4 offres à présenter lors de l'AG.
Le syndic a mis le point suivant à l'Ordre du Jour: " Reconduction du mandat de syndic".( classique ds les AG annuelles à mandat d'un 1an).
Mes questions:
*  l'AG peut-elle nommer un nouveau syndic lors de cette AG ( et éviter une AGE) sachant que le point "renouvellement du contrat"  n'est pas explicitement mis l'ordre du jour et que les offres n'ont pas été communiquées d'avance aux copropriétaires?
Si oui, 2 difficultés à surmonter:
1) le syndic utilise des bulletins de vote a scanner et les nouveaux candidats n'y sont pas( normal, le syndic ne le savait pas) comment voter pour 1 des 4 nouveaux?
2) les bulletins sont repris par le syndic et scannés à son bureau....contraire à la Loi certes ( le PV doit être relu devant l'AG et signé sur place) mais comment faire pratiquement?
3) Enfin, l'ordre du jour ne fait pas mention du secrétaire ...l'AG peut -elle l'imposer sans que le syndic le rejette sous prétexte qu'il n'est pas porté à l'ORJ de l'AG 3 semaines avant la période de l'AG?.

PS: Je n'ignore pas que l'AG est souveraine( même si je ne trouve pas cette affirmation exacte dans la Loi de 2018...mais en pratique comment auriez-vous agi face à cette situation?

Merci d'avance pour vos avis

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GT
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Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic

MarcoBrux a écrit :
GT a écrit :

Choix d'un syndic - Plus de 2 propositions sont soumises au vote - aucune d'elle n'obtient la majorité requise
Hypothèse  1.
Le règlement de copropriété/ le ROI prévoit que dans ce cas il est procédé â un deuxième tour de scrutin et que seules les deux propositions ayant obtenu le plus de voix au premier tour étant soumises au vote.

Hypothèse  2
Le règlement de copropriété /le ROI est muet.
Avant de procéder à un éventuel second tour, l'assemblée générale serait bien inspirée de voter préalablement sur les conditions de celui-ci .
Que prévoit le règlement de copropriété/le ROI de l'ACP concernée ?

Je viens de vérifier, il est muet! doit-on vraiment de voter préalablement sur ces conditions sachant que la Loi dispose qu'il faut la majorité absolue?


Je n'ai pas fait mention d'une obligation.

Le vote éventuel portera sur le principe d'un 2ème tour de vote et sur les participants à ce second tour. Et non sur la majorité qui est bien sûr la majorité absolue.

On peut même imaginer un 2ème,3ème, 4ème, 5ème tour.... auxquels participeraient tous les candidats syndics jusqu'à ce que l'un de ceux-ci obtienne la majorité absolue.

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rexou
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Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic

GT a écrit :

Qui va faire sortir le syndic et son équipe ?
Qui va préparer les bulletins de vote ? (copropriété de 200 lots) ( comment seront rédigés ces bulletins ?)
Qui va proposer aux copropriétaires de parler de leurs expériences avec des syndics ?
Qui  verra si un consensus se dégage de cette discussion ?
Qui va recentrer le débat ?
Qui va proposer de passer au vote à mainlevée, candidat par candidat ?
Qui va proposer d'éliminer les candidats les moins soutenus ?
Qui décidera d'un vote papier si 2 candidats sont ex aequo ?
Qui rappellera  qu'il est bon qu'une certaine unanimité (?) se dégage sur le support de la situation choisie (je suppose qu'il faut comprendre vote écrit ou à main levée)

MarcoBrux ?

Le président.

C'est pour cela que je conseillais à MarcoBrux de se faire élire président.

Pour arriver à un résultat, il faut prendre le pouvoir lors de l'ag et diriger les opérations. Le président a toute légitimité pour le faire.


rexou

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grmff
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Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic

GT a écrit :
grmff a écrit :

En tout état de cause, faites sortir le syndic de la séance. Toute son équipe.

Préparez vos bulletins. 4 candidats, c'est beaucoup. Et n'oubliez pas qu'il faudra deux tours de vote si aucun d'entre eux ne reçoit la majorité absolue. Il faut qu'il obtienne plus de 50% pour être élu. Il ne suffit pas qu'il ait plus que les autres...

Lors de la discussion, proposez de laisser parler les copropriétaires de leur expérience avec certains syndics. Vous verrez alors d'autres avis de personnes qui ont eu de mauvaises expériences, ou de bonne. Vous verrez aussi si un consensus se dégage de la discussion. Recentrez le débat, et proposer de passer au vote à main levée, candidat par candidat. Eliminez après ce premier tour les candidats les moins soutenus. S'il vous en reste deux ex aequo à vue de pif, faites un vote papier. Pendant le dépouillement, passez aux autres points, en rappelant d'abord qu'il est bon qu'une certaine unanimité se dégage dans le support de la situation choisie.

Qui va faire sortir le syndic et son équipe ?
Qui va préparer les bulletins de vote ? (copropriété de 200 lots) ( comment seront rédigés ces bulletins ?)
Qui va proposer aux copropriétaires de parler de leurs expériences avec des syndics ?
Qui  verra si un consensus se dégage de cette discussion ?
Qui va recentrer le débat ?
Qui va proposer de passer au vote à mainlevée, candidat par candidat ?
Qui va proposer d'éliminer les candidats les moins soutenus ?
Qui décidera d'un vote papier si 2 candidats sont ex aequo ?
Qui rappellera  qu'il est bon qu'une certaine unanimité (?) se dégage sur le support de la situation choisie (je suppose qu'il faut comprendre vote écrit ou à main levée)

MarcoBrux ?

Le président de séance.

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grmff
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Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic

Pour ce qui est des bulletins de vote, c'est à l'équipe putschiste de les préparer. Un putch, cela se prépare méthodiquement, en envisageant plusieurs scénarios.

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grmff
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Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic

Et dans la préparation, il faut se mettre un max de copropriétaires dans la poche, en commençant pas les plus gros et les plus gueulard lors des AG. Et par le conseil et son président aussi...

Attention cependant que la partie adverse ne soit au courant et ne se prépare pour saper le putsch...

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rexou
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Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic

grmff a écrit :

..
Il est également possible que vous ayez quelques devis sous le coude lors de l'AG. Et que le contrat de syndic s'arrête à l'AG si il n'est pas reconduit. En ce cas, je pense qu'il est indispensable que vous soyiez prêt à voter immédiatement pour un nouveau syndic.

Le contrat prend fin fin décembre en cas de non reconduction. Il n'est pas possible de voter immédiatement pour un nouveau syndic parce que ce point n'est pas prévu à l'odj. Pas possible d'examiner en profondeur les différentes candidatures en cours de réunion si pas présentées auparavant. De plus, quid des absents et représentés ?

Grmff a écrit :

En tout état de cause, un vote sur bulletin qui est dépouillé après l'AG est illégal. L'AG est souveraine, mais les décisions doivent être connues immédiatement et jointes au PV à signer par tous les propriétaires qui le désirent en fin d'AG. Dès lors, un vote à main levée peut parfaitement se faire, même pour une ACP de 200 lots. Combien de propriétaires seront présents? Combien s'opposeront? Si vous n'avez pas un large soutien dans les propriétaires présents lors de l'AG, vous êtes parti pour un foutoir qui va durer des années. Et il vaut mieux éviter... Donc, si vous avez un large soutien, qu'est-ce qui va vous empêcher de faire un vote à main levée?

Le vote doit en effet être dépouillé en séance. Le système de la main levée présente deux inconvénients majeurs qui le rendent pour moi impossible dans une acp de 200 lots
- Toutes les mains n'ont pas la même valeur
- Outre la comptabilisation pénible, il ne restera aucune trace écrite du choix de chacun.
Dès lors, -quand sera venu le moment de voter, soit en age- il sera bon de présenter un document nominatif reprenant aussi les quotités du vote et le choix. Dans l'idéal, un second feuillet peut être utilisé s'il est nécessaire de départager deux candidats.

Grmff a écrit :

Ce qu'il faut également, c'est convaincre avant l'AG. Si beaucoup de propriétaires se plaignent, ce n'est pas pour cela que vous avez une majorité et que vous allez passer les deux doigts dans le nez. Ne sous-estimez pas la résistance au changement. Ne sous-estimez pas la peur de l'inconnu. Ne sous-estimez pas la crainte de se retrouver sans syndic, avec un syndic incapable ou voleur. Les propriétaires qui ont connu ce genre de situation vont vous dire qu'ils savent ce qu'ils ont et ne savent pas vers quoi ils iraient...

Oh que oui !!! Tous ces éléments sont bien réels et il sera très dur d'obtenir gain de cause. D'autant plus que le syndic argumentera pour défendre ses positions et convaincre qu'il agit pour le mieux.
Sincèrement, je ne pense pas que le syndic se fera déboulonner à ce stade. Mais ce sera un avertissement, une mise en garde... et soit il modifiera sa façon d'agir, soit il prend le risque de perdre la gestion de votre acp.


rexou

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rexou
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Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic

GT a écrit :

Je n'ai pas fait mention d'une obligation.

Le vote éventuel portera sur le principe d'un 2ème tour de vote et sur les participants à ce second tour. Et non sur la majorité qui est bien sûr la majorité absolue.

On peut même imaginer un 2ème,3ème, 4ème, 5ème tour.... auxquels participeraient tous les candidats syndics jusqu'à ce que l'un de ceux-ci obtienne la majorité absolue.

Je voyais les choses plus simplement :
Un vote avec choix entre les 4 candidats. Si pas de majorité absolue pour l'un, un second tour avec choix entre les deux qui ont remporté le plus de voix. L'un des deux aura forcément la majorité absolue.

Pour encore plus de clarté, le procédé suivi peut être imprimé sur les feuillets distribués pour le premier vote.


rexou

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Paul_6
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Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic

MarcoBrux a écrit :

. en effet, si le syndic est révoqué sur base du point mis à l'ordre du jour, pour moi, rien n'empêche l'AG de désigner un successeur sur le champs( le syndic exécute les décisions de l'AG) d'autant plus qu'un groupe de travail a travaillé longtemps pour sélectionner les candidats potentiels.( j'ai déjà vécu cette situation, et elle s'est pas passée de la sorte sans que le syndic ne branche...mais c'est peut être rare)

Moi il me semble que si le mandat du syndic se termine 'le jour' de l'assemblée générale, il en découle automatiquement implicitement que le jour de cette AG soit on reconduit le mandat du syndic, soit -en cas de non-reconduction- on choisit un autre syndic. Cela me paraît totalement évident.
Supposons par l'absurde: on vote et le mandat du syndic n'est pas reconduit. Et puis?? On reste sans syndic? Sous le prétexte qu'il n'est pas mis à l'ordre du jour « choix d'un nouveau syndic ». Cela n'a pas de sens car cela impliquerait d'etre sans syndic tout un temps ce qui est illégal. Et je ne vois pas où il est mis dans la loi qu'il faut présenter auparavant des candidats.

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rexou
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Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic

Paul_6 a écrit :

Moi il me semble que si le mandat du syndic se termine 'le jour' de l'assemblée générale, il en découle automatiquement implicitement que le jour de cette AG soit on reconduit le mandat du syndic, soit -en cas de non-reconduction- on choisit un autre syndic. Cela me paraît totalement évident.
Supposons par l'absurde: on vote et le mandat du syndic n'est pas reconduit. Et puis?? On reste sans syndic? Sous le prétexte qu'il n'est pas mis à l'ordre du jour « choix d'un nouveau syndic ». Cela n'a pas de sens car cela impliquerait d'etre sans syndic tout un temps ce qui est illégal. Et je ne vois pas où il est mis dans la loi qu'il faut présenter auparavant des candidats.

Dans le cas présent, le mandat du syndic prend fin non pas le jour de l'ag, mais fin décembre (si j'ai bien retenu).


rexou

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GT
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Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic

MarcoBrux a écrit :

- La notion de l'AG est souveraine reste pour moi dans certains cas confuse. en effet, si le syndic est révoqué sur base du point mis à l'ordre du jour, pour moi, rien n'empêche l'AG de désigner un successeur sur le champs( le syndic exécute les décisions de l'AG) d'autant plus qu'un groupe de travail a travaillé longtemps pour sélectionner les candidats potentiels.( j'ai déjà vécu cette situation, et elle s'est pas passée de la sorte sans que le syndic ne branche...mais c'est peut être rare)

Mais de quoi est-il question ?

D'une révocation ou d'un refus  de renouvellement  ? Ce n'est pas la même chose.

La révocation du syndic n'est pas à l'ordre du jour, le renouvellement de son mandat, arrivé je suppose à son terme, oui,

Il est hautement regrettable que le groupe de travail ( ce n'est pas un organe de l'ACP ) qui s'est constitué ( non choisi par l'AG) n'aie pas demandé au syndic de mettre à l'ordre du jour la désignation d'un nouveau syndic. Il est hautement regrettable que ce groupe de travail n'aie pas transmis au syndic les candidatures qu'il a retenues. Il est hautement regrettable que tous les membres de l'AG n'aient pas été mis en situation de prendre connaissance des candidatures avant l'AG, spécialement ceux qui ne seront pas présents lors de l'AG de manière à donner leurs procurations avec consignes éventuelles de vote en connaissance de cause.

Cette manière de procéder ne me convient pas.

Personnellement, je ne tiens pas à examiner en séance des offres de service et des contrats de syndics pressentis par des personnes qui se sont constituées en groupe de travail, sans avoir eu l'opportunité et le temps d'en prendre connaissance avant l'AG.

Ces offres de services et contrats seront-elles au moins mises à disposition des membres de l'AG au cours de celle-ci  (qui va les photocopier)? Matériellement, il n'est pas possible de les examiner et de les comparer par un travail personnel en AG.
Je n'évoque pas un tableau récapitulatif ( qui va le photocopier ?) des offres et des contrats, tableau établi par les membres d'un groupe de travail de bonne volonté mais autoproclamé.

Personnellement , j'ai suffisamment de respect pour les copropriétaires pour leur permettre d'examiner les offres et contrats des syndics que j'ai approchés . Il en découle que je les transmets au syndic. en temps utile.
Le code civil prévoit que la convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.

Dernière modification par GT (14-08-2020 19:21:03)

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Paul_6
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Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic

rexou a écrit :
Paul_6 a écrit :

Moi il me s............

des cand.idats.

Dans le cas présent, le mandat du syndic prend fin non pas le jour de l'ag, mais fin décembre (si j'ai bien retenu).

On peut lire ceci:
1) le contrat de syndic s'arrête à l'AG( contrat d'1 an) à reconduire ou pas à chaque AG. s'il n'est pas reconduit, il prestera son préavis jusqu'au 31/12/2020.

??

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grmff
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Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic

Paul_6 a écrit :

Moi il me semble que si le mandat du syndic se termine 'le jour' de l'assemblée générale, il en découle automatiquement implicitement que le jour de cette AG soit on reconduit le mandat du syndic, soit -en cas de non-reconduction- on choisit un autre syndic. Cela me paraît totalement évident.
Supposons par l'absurde: on vote et le mandat du syndic n'est pas reconduit. Et puis?? On reste sans syndic? Sous le prétexte qu'il n'est pas mis à l'ordre du jour « choix d'un nouveau syndic ». Cela n'a pas de sens car cela impliquerait d'etre sans syndic tout un temps ce qui est illégal. Et je ne vois pas où il est mis dans la loi qu'il faut présenter auparavant des candidats.

Je partage cette opinion. En tout cas, face à une AG relativement favorable, je le passerais ainsi.

C'est d'autant plus vrai si le contrat se termine avec effet immédiat.

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MarcoBrux
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Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic

Paul_6 a écrit :
MarcoBrux a écrit :

. en effet, si le syndic est révoqué sur base du point mis à l'ordre du jour, pour moi, rien n'empêche l'AG de désigner un successeur sur le champs( le syndic exécute les décisions de l'AG) d'autant plus qu'un groupe de travail a travaillé longtemps pour sélectionner les candidats potentiels.( j'ai déjà vécu cette situation, et elle s'est pas passée de la sorte sans que le syndic ne branche...mais c'est peut être rare)

Moi il me semble que si le mandat du syndic se termine 'le jour' de l'assemblée générale, il en découle automatiquement implicitement que le jour de cette AG soit on reconduit le mandat du syndic, soit -en cas de non-reconduction- on choisit un autre syndic. Cela me paraît totalement évident.
Supposons par l'absurde: on vote et le mandat du syndic n'est pas reconduit. Et puis?? On reste sans syndic? Sous le prétexte qu'il n'est pas mis à l'ordre du jour « choix d'un nouveau syndic ». Cela n'a pas de sens car cela impliquerait d'etre sans syndic tout un temps ce qui est illégal. Et je ne vois pas où il est mis dans la loi qu'il faut présenter auparavant des candidats.

Pas rester sans syndic. celui-ci preste son préavis de 3 mois( donc il ya bien un syndic) mais pour en nommer un nouveau, s'il n'est pas fait le jour de l'AG, il faudra convoquer une AGE!

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rexou
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Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic

grmff a écrit :

Je partage cette opinion. En tout cas, face à une AG relativement favorable, je le passerais ainsi.

C'est d'autant plus vrai si le contrat se termine avec effet immédiat.

Justement, le mandat du syndic ne se termine pas avec effet immédiat. Et dans la situation présente, je crois qu'une age sera incontournable.

GT a écrit :

La révocation du syndic n'est pas à l'ordre du jour, le renouvellement de son mandat, arrivé je suppose à son terme, oui,

Il est hautement regrettable que le groupe de travail ( ce n'est pas un organe de l'ACP ) qui s'est constitué ( non choisi par l'AG) n'aie pas demandé au syndic de mettre à l'ordre du jour la désignation d'un nouveau syndic. Il est hautement regrettable que ce groupe de travail n'aie pas transmis au syndic les candidatures qu'il a retenues. Il est hautement regrettable que tous les membres de l'AG n'aient pas été mis en situation de prendre connaissance des candidatures avant l'AG, spécialement ceux qui ne seront pas présents lors de l'AG de manière à donner leurs procurations avec consignes éventuelles de vote en connaissance de cause.

Cette manière de procéder ne me convient pas.

Personnellement, je ne tiens pas à examiner en séance des offres de service et des contrats de syndics pressentis par des personnes qui se sont constituées en groupe de travail, sans avoir eu l'opportunité et le temps d'en prendre connaissance avant l'AG.

Ces offres de services et contrats seront-elles au moins mises à disposition des membres de l'AG au cours de celle-ci  (qui va les photocopier)? Matériellement, il n'est pas possible de les examiner et de les comparer par un travail personnel en AG.
Je n'évoque pas un tableau récapitulatif ( qui va le photocopier ?) des offres et des contrats, tableau établi par les membres d'un groupe de travail de bonne volonté mais autoproclamé.

Je partage les réticences de GT. Et il n'est techniquement pas possible de demander un vote sur un point qui n'est pas prévu à l'odj. Les candidatures doivent pouvoir être examinées à l'aise par tous, y compris par les absents et représentés.

Mais en fin de compte, je pense qu'il existe de très fortes probabilités que le mandat du syndic ne soit pas révoqué cette année... Le groupe de travail auto-proclamé a bossé dans l'ombre. Cette démarche peut avoir un effet électro-choc sur le syndic qui pourra modifier son attitudes et ce qui lui est reproché. Dans une acp de 200 lots, il en faut beaucoup pour virer un syndic. Grmff a très justement avancé les réticences et obtacles à surmonter pour y parvenir. La première étape est de sortir du bois.


rexou

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MarcoBrux
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Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic

rexou a écrit :
Paul_6 a écrit :

Moi il me semble que si le mandat du syndic se termine 'le jour' de l'assemblée générale, il en découle automatiquement implicitement que le jour de cette AG soit on reconduit le mandat du syndic, soit -en cas de non-reconduction- on choisit un autre syndic. Cela me paraît totalement évident.
Supposons par l'absurde: on vote et le mandat du syndic n'est pas reconduit. Et puis?? On reste sans syndic? Sous le prétexte qu'il n'est pas mis à l'ordre du jour « choix d'un nouveau syndic ». Cela n'a pas de sens car cela impliquerait d'etre sans syndic tout un temps ce qui est illégal. Et je ne vois pas où il est mis dans la loi qu'il faut présenter auparavant des candidats.

Dans le cas présent, le mandat du syndic prend fin non pas le jour de l'ag, mais fin décembre (si j'ai bien retenu).

Fin décembre en prestant son préavis!!! vu que l'AG aura lieu en Septembre.

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rexou
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Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic

MarcoBrux a écrit :

Fin décembre en prestant son préavis!!! vu que l'AG aura lieu en Septembre.

Si préavis il y a. Ce sera dur. Perso, je ne suis pas très optimiste quant à vos réelles chances de réussite. Mais cela ne veut pâs dire que votre travail aura été inutile, loin de là...


rexou

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MarcoBrux
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Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic

rexou a écrit :
MarcoBrux a écrit :

Fin décembre en prestant son préavis!!! vu que l'AG aura lieu en Septembre.

Si préavis il y a. Ce sera dur. Perso, je ne suis pas très optimiste quant à vos réelles chances de réussite. Mais cela ne veut pâs dire que votre travail aura été inutile, loin de là...

Personnellement, je ne vois pas ce que ça change s'il y a préavis ou pas. Je dirais même le préavis laisse une porte de sortie( en cas de refus de nommer un nouveau sur le champs) on aura le temps de convoquer une AGE. alors que révocation sans préavis et sans nomination implique qu'on est sans syndic...illégal

Rexou: je vous ai envoyé un MP:)

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grmff
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Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic

Si le syndic se barre, vexé, en comprenant sa révocation comme étant à effet immédiat, vous en serez réduit à nommer un nouveau syndic immédiatement.

Vous avez la possibilité d'écrire à tous les propriétaires pour préparer votre putsch. Pour obtenir leurs adresses, il suffit d'aller sur myminfin. Cela coûte une dizaine d'euro et c'est très rapide. Evidemment, il faut se taper la retape des adresse dans excel pour un publipostage, et faire de la retape par téléphone. C'est très chronophage, mais cela vous donnera une idée.

SI le conseil est du même avis que vous, vous avez une bonne chance. Sinon...

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MarcoBrux
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Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic

grmff a écrit :

Si le syndic se barre, vexé, en comprenant sa révocation comme étant à effet immédiat, vous en serez réduit à nommer un nouveau syndic immédiatement.

Vous avez la possibilité d'écrire à tous les propriétaires pour préparer votre putsch. Pour obtenir leurs adresses, il suffit d'aller sur myminfin. Cela coûte une dizaine d'euro et c'est très rapide. Evidemment, il faut se taper la retape des adresse dans excel pour un publipostage, et faire de la retape par téléphone. C'est très chronophage, mais cela vous donnera une idée.

SI le conseil est du même avis que vous, vous avez une bonne chance. Sinon...

Pourquoi il doit se barrer???si l'AG ne renouvelle pas son mandat à la date anniversaire( AG), il doit prester son préavis contractuel! c'est la procédure classique...
J'ai les adresses de tous les propriétaires obtenues conformément à L’article 577-8 &4 du Code Civil:)

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grmff
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Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic

Pourquoi il doit se barrer? Ben, il ne doit pas. Mais certains le font quand même...

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