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Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic
- MarcoBrux
- Pimonaute intarissable
Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic
Bonjour à tous,
plusieurs questions pratico-pratique aux experts Pim et autres:).
- l'Assemblée générale (coprop de 200 lots) souhaite mettre fin au mandat de syndic( ne pas le reconduire). Un groupe de travail a sélectionné 4 offres à présenter lors de l'AG.
Le syndic a mis le point suivant à l'Ordre du Jour: " Reconduction du mandat de syndic".( classique ds les AG annuelles à mandat d'un 1an).
Mes questions:
* l'AG peut-elle nommer un nouveau syndic lors de cette AG ( et éviter une AGE) sachant que le point "renouvellement du contrat" n'est pas explicitement mis l'ordre du jour et que les offres n'ont pas été communiquées d'avance aux copropriétaires?
Si oui, 2 difficultés à surmonter:
1) le syndic utilise des bulletins de vote a scanner et les nouveaux candidats n'y sont pas( normal, le syndic ne le savait pas) comment voter pour 1 des 4 nouveaux?
2) les bulletins sont repris par le syndic et scannés à son bureau....contraire à la Loi certes ( le PV doit être relu devant l'AG et signé sur place) mais comment faire pratiquement?
3) Enfin, l'ordre du jour ne fait pas mention du secrétaire ...l'AG peut -elle l'imposer sans que le syndic le rejette sous prétexte qu'il n'est pas porté à l'ORJ de l'AG 3 semaines avant la période de l'AG?.
PS: Je n'ignore pas que l'AG est souveraine( même si je ne trouve pas cette affirmation exacte dans la Loi de 2018...mais en pratique comment auriez-vous agi face à cette situation?
Merci d'avance pour vos avis
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- Paul_6
- Pimonaute intarissable
Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic
" le contrat du syndic pourrait très bien prévoir une clause concernant l'atteinte à l'honneur du syndic."
???ça je veux le voir pour le croire...
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- MarcoBrux
- Pimonaute intarissable
Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic
MarcoBrux a écrit :grmff a écrit :Si le syndic conteste la nomination de son successeur alors qu'il a été démis, il sera débouté. Simplement parce qu'il n'a rien à dire, et que ses intérêts ne sont pas lésés. Evidemment, cela ne va pas simplifier la situation.
Qd je dis contester, je vise le fait que le point " désignation nouveau syndic" n'est pas à l'ordre du jour...genre on ne peut pas en parler et encore moins décider!!
S'il est hors de l'assemblée, il ne peut pas s'y opposer...
Et s'il est présent, le président peut lui interdire de parler: il n'a pas voix au chapitre sur cette question. Cela peut le vexer très fort, et le pousser à démissionner sur le champ. Personnellement, si vous avez un bon sondage qui mentionne une majorité qui vous suit dès maintenant, je ne m'opposerais pas à une fin de contrat "immédiate"
Le sondage vaut ce qu'il vaut. la tendance générale est de changer de syndic. Toutefois, cela ne veut rien dire en terme de voix. 3 gros bailleurs et investisseurs détiennent à eux seuls 30%
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- MarcoBrux
- Pimonaute intarissable
Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic
" le contrat du syndic pourrait très bien prévoir une clause concernant l'atteinte à l'honneur du syndic."
???ça je veux le voir pour le croire...
Je n'ai pas compris votre intervention!
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic
max11 a écrit :Mais comment choisir un syndic quand tout se fait dans l'ombre et que les CP n'ont reçu aucune information sur les candidats ?
Je suis du même avis que GT.... impossible de choisir un nouveau syndic dans ces conditions !Il faudra une AGE. Je ne comprends pas non plus cette volonté de vouloir à tout prix éviter la transparence et une AGE formulée par les putchistes.... tout cela n'augure rien de bon sur la bonne intégrité de ce groupe de travail obscur !
Max11, vous n'exagérez pas un peu les choses?:
- Il s'agit de renouveler ou pas le mandat arriver à échéance
- l'idée du groupe est venu de plusieurs propriétaires mécontents et certains y ont participé( le groupe n'a aucun pouvoir à part analyser les offres et présenter un résumé)
- le groupe a analysé les offres reçues,fait un tableau comparatif et une simulation et compte faire une présentation lors de l'AG pour explique le résultat de son travail...etc
- a fait un sondage, plus que la moitié a répondu, qu'un changement est souhaité
- Par contre, Je ne sais pas pourquoi le groupe n'a pas mis le point, comme tel à l'ordre du jour...Donc, il ne s'agit pas d'un putsch, ni d'un travail dans l'ombre ni de manque de transparence et encore moins d'un groupe de travail obscur( j'en fais pas partie).
Vous dites "impossible de choisir un nouveau syndic dans ces conditions ": et si la majorité vote malgré tout la désignation d'un nouveau syndic lors de la même AG?le syndic la contestera?
Je partage cet avis : il n'est pas cohérent de demander un vote pour choisir un nouveau candidat dont le dossier n'a pas été présenté avant l'ag. Les absents et représentés ne peuvent s'exprimer et n'étaient pas informés de ce vote ni même de l'existence des candidats potentiels.
Vous pouvez fort bien décider de ne pas renouveler le mandat. Si cela se fait, et si un successeur est nommé, le syndic ou n'importe quel cp absent ou représenté peut faire annuler ce vote. Je ne pense pas que le syndic le fasse... il prestera son préavis en mode veilleuse tout simplement.
Ce que je comprends difficilement, c'est que tant de cp soient mécontents... et que le syndic n'est pas plus informé que cela...
Il existe une marge entre "se dire insatisfait" et révoquer le mandat du syndic.
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic
grmff a écrit :MarcoBrux a écrit :grmff a écrit :Si le syndic conteste la nomination de son successeur alors qu'il a été démis, il sera débouté. Simplement parce qu'il n'a rien à dire, et que ses intérêts ne sont pas lésés. Evidemment, cela ne va pas simplifier la situation.
Qd je dis contester, je vise le fait que le point " désignation nouveau syndic" n'est pas à l'ordre du jour...genre on ne peut pas en parler et encore moins décider!!
S'il est hors de l'assemblée, il ne peut pas s'y opposer...
Et s'il est présent, le président peut lui interdire de parler: il n'a pas voix au chapitre sur cette question. Cela peut le vexer très fort, et le pousser à démissionner sur le champ. Personnellement, si vous avez un bon sondage qui mentionne une majorité qui vous suit dès maintenant, je ne m'opposerais pas à une fin de contrat "immédiate"Le sondage vaut ce qu'il vaut. la tendance générale est de changer de syndic. Toutefois, cela ne veut rien dire en terme de voix. 3 gros bailleurs et investisseurs détiennent à eux seuls 30%
Alors, ces 3 gros bailleurs et investisseurs doivent être convaincus. Si le syndic les a dans sa poche, et qu'ils sont présents ou représentés, vous l'aurez dans l'os.
A vous de convaincre que le nouveau coûterait moins cher (honoraire), gérerait mieux (erreurs de gestion avec leur coût de la part du syndic actuel - manquement - non suivi coûteux de chantiers, de propositions, d'idées, de demandes) et serait plus ouvert.
Leur démontrer que le syndic est absolument apathique dans le contrôle des fournisseurs actuels et dans la recherche de nouveaux fournisseurs. Personnellement, j'ai trouvé des fournisseurs jusqu'à 3x moins cher que les grands habituels (Ascensoriste, fourniture de gaz et électricité, extincteurs, chauffagiste, nettoyage, assurance, entretien des parcs et jardin,...) Le syndic qui s'est contenté de ronronner a senti le vent du boulet passer (mais je ne l'ai pas coulé...) et s'est adapté.
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic
Le sondage vaut ce qu'il vaut. la tendance générale est de changer de syndic. Toutefois, cela ne veut rien dire en terme de voix. 3 gros bailleurs et investisseurs détiennent à eux seuls 30%
Et ils sont avec vous ? Font-ils partie du groupe de travail, ou pour le moins sont-ils informés et leur avez-vous communiqué les candidatures que vous comptez présenter ?
Si vous répondez deux fois par non à ces 4 questions, votre initiative a peu de chances de réussites. Je dis peu pour rester optimiste.
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic
Message précédent posté avant d'avoir lu Grmff.
Il est évident que ces trois là seront présents ou représentés. Quand on se partage 30% de 200 lots, on s'intéresse à la gestion !
Grmff, laisseriez-vous le cp de la volga qui possède 5% gérer vos 95% ? 
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic
Message précédent posté avant d'avoir lu Grmff.
Il est évident que ces trois là seront présents ou représentés. Quand on se partage 30% de 200 lots, on s'intéresse à la gestion !
Grmff, laisseriez-vous le cp de la volga qui possède 5% gérer vos 95% ?
Pour le Volga, non.
Pour une autre ACP dont je suis le plus gros propriétaire (5%), je ne mets plus les pieds aux AG depuis 4-5 ans. Ils sont trop cons, ils jettent de l'argent par les fenêtres, ils ont peur de leur ombre, et ils font n'importe quoi. Du genre à payer 50.000€ pour rénover un ascenseur et prendre un contrat de maintenance de 20 ans (sic). C'est pas que c'est mal géré, c'est juste géré trop coûteux.
Quant à l'ambiance, après avoir entendu des "Si tu ne vote pas avec nous, qui va aller chercher tes médicaments quand tu es malade" entre deux petites vieilles, ces gens me font gerber d'hypocrisie, de malhonneteté intellectuelle, de manipulation et de gaspillage.
Il est évident que je suis vendeur de ces biens.
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- Paul_6
- Pimonaute intarissable
Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic
Paul_6 a écrit :" le contrat du syndic pourrait très bien prévoir une clause concernant l'atteinte à l'honneur du syndic."
???ça je veux le voir pour le croire...Je n'ai pas compris votre intervention!
Bof, mettre une clause de ce type n'a pas grand sens, à mon humble avis. Clause ou pas clause si le syndic s'estime diffamé ou s'il estime que son 'image' est lésée il dépose plainte.
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic
Et dans le passé, je me souviens avoir rencontré le plus gros propriétaire de la résidence (5 à 7%). Il avait acheté sur plan et ne savait pas où étaient ses biens. Il venait les voir pour la première fois en...25 ans. Il n'était évidemment jamais venu aux AG. Ce n'était pas un imbécile pour autant, la situation de son investissement et sa situation à lui expliquaient largement son comportement.
Chacun investit comme il le sent, et l'un n'est pas l'autre.
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- MarcoBrux
- Pimonaute intarissable
Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic
MarcoBrux a écrit :Le sondage vaut ce qu'il vaut. la tendance générale est de changer de syndic. Toutefois, cela ne veut rien dire en terme de voix. 3 gros bailleurs et investisseurs détiennent à eux seuls 30%
Et ils sont avec vous ? Font-ils partie du groupe de travail, ou pour le moins sont-ils informés et leur avez-vous communiqué les candidatures que vous comptez présenter ?
Si vous répondez deux fois par non à ces 4 questions, votre initiative a peu de chances de réussites. Je dis peu pour rester optimiste.
Non au 4 
Je ne fais pas partie du groupe de travail et ce travail n'a pas été fait!
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- MarcoBrux
- Pimonaute intarissable
Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic
MarcoBrux a écrit :Paul_6 a écrit :" le contrat du syndic pourrait très bien prévoir une clause concernant l'atteinte à l'honneur du syndic."
???ça je veux le voir pour le croire...Je n'ai pas compris votre intervention!
Bof, mettre une clause de ce type n'a pas grand sens, à mon humble avis. Clause ou pas clause si le syndic s'estime diffamé ou s'il estime que son 'image' est lésée il dépose plainte.
Parce que l'AG a décidé de ne pas renouveler son mandat et qu'éventuellement a décidé de nommer un nouveau syndic!!! ou est la diffamation et en quoi son image est lésée????
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- Paul_6
- Pimonaute intarissable
Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic
Ce que j'ai vécu tout récemment:
1 / PV de notre AG de 06/2019 (je cite):
À l'unanimité le contrat du Syndic est prolongé pour une période d'un an: jusqu'au 30 juin 20202/ ODJ pour l'AG de début juillet 2020 (je cite):
11. Election du Syndic - mandat à donner pour la signature du contrat - majorité absolue
Reconduction>>Election sans problème d'un nouveau syndic.
(nous n'avions jamais dit à l'ancien Syndic que nous comptions l'éjecter, au contraire. Il l'a compris vers la fin de la séance...)Fin juillet: le nouveau syndic reçoit tous les documents de l'ancien.
Dans ce cas nous avions un groupe de travail, qui avait 'choisi' le nouveau syndic. Quelques jours (4/5, pas plus) avant l'AG nous avons téléphoné à un maximum de cp, demandant d'abord des procurations. Si les gens souhaitaient venir alors on parlait du nouveau Syndic. TOUT faire en stoemmelings me paraît risquer un refus. Alors que convaincre par tél est facile.
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- Paul_6
- Pimonaute intarissable
Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic
Paul_6 a écrit :MarcoBrux a écrit :Paul_6 a écrit :" le contrat du syndic pourrait très bien prévoir une clause concernant l'atteinte à l'honneur du syndic."
???ça je veux le voir pour le croire...Je n'ai pas compris votre intervention!
Bof, mettre une clause de ce type n'a pas grand sens, à mon humble avis. Clause ou pas clause si le syndic s'estime diffamé ou s'il estime que son 'image' est lésée il dépose plainte.
Parce que l'AG a décidé de ne pas renouveler son mandat et qu'éventuellement a décidé de nommer un nouveau syndic!!! ou est la diffamation et en quoi son image est lésée????
Entièrement d'accord, dans ce cas, aucune diffamation et aucune 'lésion' d'image!
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- Phil81
- Pimonaute assidu
Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic
Paul_6 a écrit :MarcoBrux a écrit :Paul_6 a écrit :" le contrat du syndic pourrait très bien prévoir une clause concernant l'atteinte à l'honneur du syndic."
???ça je veux le voir pour le croire...Je n'ai pas compris votre intervention!
Bof, mettre une clause de ce type n'a pas grand sens, à mon humble avis. Clause ou pas clause si le syndic s'estime diffamé ou s'il estime que son 'image' est lésée il dépose plainte.
Parce que l'AG a décidé de ne pas renouveler son mandat et qu'éventuellement a décidé de nommer un nouveau syndic!!! ou est la diffamation et en quoi son image est lésée????
il ne s'agit pas du renouvellement ou pas. j'ai déjà assisté à des AG dans lesquelles des choses étaient reprochés au syndic sans aucun fondement juste pour convaincre les autres CP.
si vous ne le faites pas ok pas de soucis
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- max11
- Pimonaute intarissable
Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic
Paul_6 a écrit :Ce que j'ai vécu tout récemment:
1 / PV de notre AG de 06/2019 (je cite):
À l'unanimité le contrat du Syndic est prolongé pour une période d'un an: jusqu'au 30 juin 20202/ ODJ pour l'AG de début juillet 2020 (je cite):
11. Election du Syndic - mandat à donner pour la signature du contrat - majorité absolue
Reconduction>>Election sans problème d'un nouveau syndic.
(nous n'avions jamais dit à l'ancien Syndic que nous comptions l'éjecter, au contraire. Il l'a compris vers la fin de la séance...)Fin juillet: le nouveau syndic reçoit tous les documents de l'ancien.
Dans ce cas nous avions un groupe de travail, qui avait 'choisi' le nouveau syndic. Quelques jours (4/5, pas plus) avant l'AG nous avons téléphoné à un maximum de cp, demandant d'abord des procurations. Si les gens souhaitaient venir alors on parlait du nouveau Syndic. TOUT faire en stoemmelings me paraît risquer un refus. Alors que convaincre par tél est facile.
Et ceux qui vous donnaient leur procuration n'étaient pas avisés de votre intention de renverser le syndic pour en mettre un autre de votre choix sans que tout le monde n'ai pu avoir l'occasion d'en débattre, de se renseigner sur les candidats, de donner ses propositions, ....
Finalement, votre attitude n'est pas mieux et tout aussi incorrect....
Réussir son coup ne veut pas dire que vous avez bien manœuvré pour le bien de la copropriété ! D'abord uniquement à votre avantage avec, parfois, un résultat collatéral qui peut être bon ou un peu mieux pour la copropriété !!!
Dernière modification par max11 (15-08-2020 13:12:31)
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- MarcoBrux
- Pimonaute intarissable
Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic
Paul_6 a écrit :Ce que j'ai vécu tout récemment:
1 / PV de notre AG de 06/2019 (je cite):
À l'unanimité le contrat du Syndic est prolongé pour une période d'un an: jusqu'au 30 juin 20202/ ODJ pour l'AG de début juillet 2020 (je cite):
11. Election du Syndic - mandat à donner pour la signature du contrat - majorité absolue
Reconduction>>Election sans problème d'un nouveau syndic.
(nous n'avions jamais dit à l'ancien Syndic que nous comptions l'éjecter, au contraire. Il l'a compris vers la fin de la séance...)Fin juillet: le nouveau syndic reçoit tous les documents de l'ancien.
Dans ce cas nous avions un groupe de travail, qui avait 'choisi' le nouveau syndic. Quelques jours (4/5, pas plus) avant l'AG nous avons téléphoné à un maximum de cp, demandant d'abord des procurations. Si les gens souhaitaient venir alors on parlait du nouveau Syndic. TOUT faire en stoemmelings me paraît risquer un refus. Alors que convaincre par tél est facile.
Il faut encore avoir les numéros de téléphone des copropriétaires....ce qui n'est évident dans une grande copro!!
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- MarcoBrux
- Pimonaute intarissable
Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic
MarcoBrux a écrit :Paul_6 a écrit :MarcoBrux a écrit :Paul_6 a écrit :" le contrat du syndic pourrait très bien prévoir une clause concernant l'atteinte à l'honneur du syndic."
???ça je veux le voir pour le croire...Je n'ai pas compris votre intervention!
Bof, mettre une clause de ce type n'a pas grand sens, à mon humble avis. Clause ou pas clause si le syndic s'estime diffamé ou s'il estime que son 'image' est lésée il dépose plainte.
Parce que l'AG a décidé de ne pas renouveler son mandat et qu'éventuellement a décidé de nommer un nouveau syndic!!! ou est la diffamation et en quoi son image est lésée????
il ne s'agit pas du renouvellement ou pas. j'ai déjà assisté à des AG dans lesquelles des choses étaient reprochés au syndic sans aucun fondement juste pour convaincre les autres CP.
si vous ne le faites pas ok pas de soucis
y a des anomalies énormes:
- désignation des fournisseurs sans le vote de l'AG sur chaque fournisseur( mandat au CDC: illégal)
- PV fait au bureau pas lors de l'AG( pas de relecture): illégal
-désignation de l'avocat sans vote
- etc etc
y a bien des arguments Mais on ne compte pas évoquer ces points. Ma question été juste, pourrons-nous désigner un nouveau syndic sachant que le point en tant que tel n'est pas inscrit à l'ORJ!
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic
y a des anomalies énormes:
- désignation des fournisseurs sans le vote de l'AG sur chaque fournisseur( mandat au CDC: illégal)
- PV fait au bureau pas lors de l'AG( pas de relecture): illégal
-désignation de l'avocat sans vote
- etc etc
y a bien des arguments Mais on ne compte pas évoquer ces points. Ma question été juste, pourrons-nous désigner un nouveau syndic sachant que le point en tant que tel n'est pas inscrit à l'ORJ!
Vos arguments cités me semblent faibles.
- Mandat au cdc... c'est bien l'ag qui a voté ce mandat ? Difficile d'en adresser le reproche au syndic, même si c'est illégal. C'est pragmatique et ce n'est pas la décision du syndic.
- PV fait au bureau du syndic... à vous d'exiger la rédaction du pv en séance et signature en fin de séance.
- désignation de l'avocat sans vote... vous pouvez facilement faire corriger cela.
Mais vous ne comptez pas évoquer ces points ? Comment donc allez-vous convaincre de la nécessité de changer de syndic dans ce cas ?
Je doute fort de la révocation du mandat du syndic en lisant que vous répondez par la négative à mes 4 questions précédentes.
Mais pour répondre à votre question, au cas où le mandat ne serait pas reconduit, oui, vous pouvez faire élire un nouveau syndic. Sauf si le syndic ou un cp s'oppose et demande l'annulation de la décision dans les 4 mis qui suivent l'ag. Dans ce cas, il est probable selon moi qu'un juge annule le vote, non prévu à l'odj.
Je ne comprends pas sur quels arguments vous comptez obtenir le non renouvellement du contrat du syndic. Ceci sans avoir prévenu personne... ni le syndic, ni le noyau des 3 investisseurs qui font 30% des quotités. Sans vouloir paraitre trop démoralisant, si vous obtenez 10% de vote pour le changement, ce sera déjà bien... hors les 3 gros dont nous ne savons pas quelle est la position. Mais ils ne suivront pas aveuglément une initiative dont ils n'ont même pas été informés.
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- Paul_6
- Pimonaute intarissable
Re : Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic
Paul_6 a écrit :Paul_6 a écrit :Ce que j'ai vécu tout récemment:
1 / PV de notre AG de 06/2019 (je cite):
À l'unanimité le contrat du Syndic est prolongé pour une période d'un an: jusqu'au 30 juin 20202/ ODJ pour l'AG de début juillet 2020 (je cite):
11. Election du Syndic - mandat à donner pour la signature du contrat - majorité absolue
Reconduction>>Election sans problème d'un nouveau syndic.
(nous n'avions jamais dit à l'ancien Syndic que nous comptions l'éjecter, au contraire. Il l'a compris vers la fin de la séance...)Fin juillet: le nouveau syndic reçoit tous les documents de l'ancien.
Dans ce cas nous avions un groupe de travail, qui avait 'choisi' le nouveau syndic. Quelques jours (4/5, pas plus) avant l'AG nous avons téléphoné à un maximum de cp, demandant d'abord des procurations. Si les gens souhaitaient venir alors on parlait du nouveau Syndic. TOUT faire en stoemmelings me paraît risquer un refus. Alors que convaincre par tél est facile.
Et ceux qui vous donnaient leur procuration n'étaient pas avisés de votre intention de renverser le syndic pour en mettre un autre de votre choix sans que tout le monde n'ai pu avoir l'occasion d'en débattre, de se renseigner sur les candidats, de donner ses propositions, ....
Finalement, votre attitude n'est pas mieux et tout aussi incorrect....Réussir son coup ne veut pas dire que vous avez bien manœuvré pour le bien de la copropriété ! D'abord uniquement à votre avantage avec, parfois, un résultat collatéral qui peut être bon ou un peu mieux pour la copropriété !!!
Je n'ai ni le temps, ni l'envie de donner tous les détails pour me 'justifier'. Mais le syndic que nous avions DEVAIT être éjecté. Et nous devions éviter toute manoeuvre de sa part pour s'accrocher. Voilà pourquoi nous avons agi comme cela. De plus, le mandat du nouveau syndic est de 1 an, et donc si les cp ne sont pas contents (moi inclus) il aura son C4 dans un an.
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