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Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics

Yves Van Ermen
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Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics

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GT
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Re : Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics

G.B. a écrit :

Je me souviens qu'il y a eu un article instauré dans le code civil en 2010 disant que le syndic ( ou la copropriété ?) doit instaurer une politique de conservation claire et prévisible pour chaque bâtiment  :
- proposer un budget de financement correspondant aux  gros travaux  à 5, 10, 20, 30 ans
POUR a)  maintenir l'habitabilité de chaque  logement dans le temps b) que les nouveaux acheteurs d'appartement ne soient pas des gens désargentés qui ne voudront pas conserver l'immeuble correctement et qui ont payé trop cher en achetant "une Rolls qui sera garée dans un garage potentiellement mérulé" comme je l'ai entendu dire

Il doit bien y avoir un syndic exemplaire qui a eu à coeur de faire cela pour un immeuble   ?


LE SYNDIC


2 JUIN 2010. - Loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion
art.577-8, § 4  Code civil
Quel que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété le syndic est chargé :
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. "

18 JUIN 2018. - Loi portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges
art.577-8, § 4  Code civil
Quel que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété le syndic est chargé :
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.


Nouveau code civil, art.3.89
§ 5. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé:
16° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.

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G.B.
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Re : Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics

le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.

Souvenez-vous du texte de loi 2010 évoquant par exemple l'accès au dossier par un site internet que deux députés ont fait supprimer du code civil par le parlement Fédéral en 2012 parce c'était imprécis....c'est le même cas de figure !

Alors faut-il supprimer la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir ou professionnaliser le métier de syndic en véritable building-manager capable de construire un plan technique et financier pour la conservation des immeubles en copropriétés ce qu'un syndic amateur peut faire aussi s'il s'y connait  wink

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rexou
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Re : Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics

G.B. a écrit :

Je me souviens qu'il y a eu un article instauré dans le code civil en 2010 disant que le syndic ( ou la copropriété ?) doit instaurer une politique de conservation claire et prévisible pour chaque bâtiment  :
- proposer un budget de financement correspondant aux  gros travaux  à 5, 10, 20, 30 ans
POUR a)  maintenir l'habitabilité de chaque  logement dans le temps b) que les nouveaux acheteurs d'appartement ne soient pas des gens désargentés qui ne voudront pas conserver l'immeuble correctement et qui ont payé trop cher en achetant "une Rolls qui sera garée dans un garage potentiellement mérulé" comme je l'ai entendu dire

Il doit bien y avoir un syndic exemplaire qui a eu à coeur de faire cela pour un immeuble   ?

Un syndic exemplaire ???

Je crois que chacun fait comme il peut, en s'adaptant à la situation, aux spécificités de l'immeuble et surtout à la personnalité des CP  qui forment la copropriété. Il y aura toujours des mécontents, des désaccords, des imperfections. Aucune solution n'est parfaite pour tout le monde. Il y a dans une copro autant de visions différentes que de CP concernés.

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max11
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Re : Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics

G.B. a écrit :

le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.

Souvenez-vous du texte de loi 2010 évoquant par exemple l'accès au dossier par un site internet que deux députés ont fait supprimer du code civil par le parlement Fédéral en 2012 parce c'était imprécis....c'est le même cas de figure !

Alors faut-il supprimer la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir ou professionnaliser le métier de syndic en véritable building-manager capable de construire un plan technique et financier pour la conservation des immeubles en copropriétés ce qu'un syndic amateur peut faire aussi s'il s'y connait  wink


Pas certain que, dans les faits, les copropriétaires doivent se reposer sur leur syndic pour faire des plans de travaux à long terme !
Le syndic a un contrat de courte durée (1 à 3 ans), comment lui demander de réfléchir à 10 ans de l'avenir de la copropriété ?
Au mieux, il va accepter en échange d'une rémunération (normal, tout travail mérite salaire) et la moitié des CP estimeront que leur syndic leur coûte trop cher par rapport au syndic d'une autre ACP qu'ils connaissent...

Selon moi, un appartement c'est un patrimoine important de la plupart des copropriétaires ! c'est à eux de veiller à sa préservation à long terme et les travaux d'envergure à planifier !
Quoique dise la loi, c'est comme ça que je le vois : le syndic est dans une relation business et son mandat peut s'arrêter à tout moment pour une multitude de raisons ! Ce n'est pas lui qui va trouver son intérêt à avoir une vision à long terme pour une copropriété si les copropriétaires ne s'en préoccupent pas !
Beaucoup de copropriétaires se plaignent de leur syndic mais je constate souvent que les premiers responsables, ce sont les CP eux-mêmes...

Building-manager, c'est un boulot à part entière ! Ce n'est pas être syndic ! 
Généralement, il est engagé & payé par le ou les propriétaires qui ne sont pas dans un statut de copropriété mais dans une optique d'investissement business.

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G.B.
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Re : Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics

Il y a dans une copro autant de visions différentes que de CP concernés.

C'est sûre qu'avec cette logique qui transpire des réalités partout à Bruxelles  le syndic ne serra jamais un professionnel de la conservation et de la rénovation et de l'amélioration de la performance énergétique des buildings à appartements en copropriétés forcées.

Et qu'en pensent les flamands eux qui aiment davantage les immeubles bien tenus , ont-ils un forum équivalent pour donner leur avis ?

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grmff
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Re : Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics

La copropriété pourra toujours demander une analyse en profondeur, un audit technique de la résidence. Il existe des services externes, payants, pour effectuer ce travail.
Pim y a fait référence sur son blog.

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rexou
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Re : Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics

G.B. a écrit :

Il y a dans une copro autant de visions différentes que de CP concernés.

C'est sûre qu'avec cette logique qui transpire des réalités partout à Bruxelles  le syndic ne serra jamais un professionnel de la conservation et de la rénovation et de l'amélioration de la performance énergétique des buildings à appartements en copropriétés forcées.

Et qu'en pensent les flamands eux qui aiment davantage les immeubles bien tenus , ont-ils un forum équivalent pour donner leur avis ?

Plus qu'une logique, c'est une réalité factuelle incontournable. Tant en Flandre qu'en Wallonie ou à Bruxelles. Le syndic gère à court et moyen terme. Les CP changent aussi... il faut considérer que le turn over avoisine souvent les 10% dans un immeuble. Dans 10 ans, les décideurs de demain ne seront plus ceux d'aujourd'hui. Et le syndic de demain ne sera peut-être plus le même qu'aujourd'hui.

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G.B.
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Re : Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics

demander une analyse en profondeur, un audit technique de la résidence.

C'est vrai que si le syndic venait voir l'immeuble une fois par an ça permettrait de redorer le  blason de notre corporation

Combien de syndics ne viennent jamais voir l'immeuble

ce n'est même pas une obligation légale, à qui la faute ?

tout comme le site internet

bref c'est pas pro,

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GT
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Re : Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics

G.B. a écrit :

demander une analyse en profondeur, un audit technique de la résidence.

C'est vrai que si le syndic venait voir l'immeuble une fois par an ça permettrait de redorer le  blason de notre corporation

Votre corporation ?

Vous êtes syndic ?

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G.B.
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Re : Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics

https://www.lookandfin.com/fr/credit-ACP

La plateforme européenne de crowdlending annonce le lancement d’une nouvelle offre : un prêt qui vise à faciliter l’accès au financement pour les copropriétés désireuses de réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Vous trouvez tous normal de proposer de faire un emprunt sans plan de conservation ni DIU ?

c'est ça être un professionnel ?

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grmff
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Re : Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics

Les syndics s'adaptent à leur public, ou sont virés et arrêtent le métier.

Que proposez-vous comme solution pour changer le public?
Le monde politique arrive tout doucement à la conclusion que rien ne se fera sans lois coercitives pour obliger les propriétaires, et suivront les copropriétaires, à rénover et adapter leur bien aux exigences de zéro énergie...

Nous avons refait un pan de toiture plate sur une copropriété. J'étais le seul à exiger de mettre de l'isolant. Cela doublait le prix, mais on était bon pour 20 ans. Avec ce qu'on a fait, on est bon pour devoir refaire la toiture qui sera encore bonne parce que les lois auront changé. Même celui sous toiture a voté contre, pour limiter les coûts immédiats, parce qu'il a été décidé qu'il payait son chauffage moins cher, car il était sous la toiture.

Le problème, ce ne sont pas les syndics, ce sont les copropriétaires. Ce sont les copropriétaires les décideurs. Ce sont les copropriétaires qui peuvent demander de mettre une proposition d'audit à l'ordre du jour de l'AG.

Un syndic qui propose des frais est rarement bien vu... et ne fait pas long feu.

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grmff
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Re : Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics

En fait, vous vous plaignez des syndics, alors que le manque de syndic devient de plus en plus problématique.

Vous voudriez avoir de meilleurs syndics, alors que certains serait content d'en a voir un...

Je ne suis pas convaincu que votre raisonnement prend en compte la problématique de la pénurie de syndic.

Sur le fond, on pourrait vous donner raison. Ce serait bien d'avoir des syndics avec une vue long terme, avec une envie de rénover et de mettre les immeubles à jour. Mais le soucis, c'est que ce souhait nepeut réalistement se transformer en exigence sans se retrouver avec une aggravation de la pénurie de syndic.

Bref, je pense que votre demande apporte plus de problème qu'elle va en solutionner.

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G.B.
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Re : Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics

Le monde politique arrive tout doucement à la conclusion que rien ne se fera sans lois coercitives

Ah oui ?

Intéressant !

ça aiderait naturellement la professionalisation de la gestion des immeuble qui est déficiente comme vous l'avez démontré avec brio,

Mais cette publication est basée sur quelles informations ?

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max11
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Re : Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics

G.B. a écrit :

Le monde politique arrive tout doucement à la conclusion que rien ne se fera sans lois coercitives

Ah oui ?

Intéressant !

ça aiderait naturellement la professionalisation de la gestion des immeuble qui est déficiente comme vous l'avez démontré avec brio,

Mais cette publication est basée sur quelles informations ?

Vous sortez une phrase de son contexte.... relisez les interventions de grmfffff

Le problème de départ, ce n'est pas la qualité des syndics mais le cerveau des propriétaires et encore plus des copropriétaires !
Ce sont les copropriétaires qui doivent décider de faire des plans de rénovations, de faire demander des cahiers des charges complets (et pas avec comme premier critère "le moins cher possible", de voter des devis, de prévoir le financement des travaux, ....
Si les propriétaires ont cette volonté, ils trouveront un syndic pour mettre en place leurs décisions !

Malheureusement, je connais très très peu de copropriétés qui ont cet état d'esprit et les copropriétaires préfèrent se plaindre de leur syndic quand les problèmes arrivent alors qu'ils sont souvent les premiers responsables !

Dernière modification par max11 (25-12-2023 10:55:13)

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GT
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Re : Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics

Une nouvelle mission légale a été dévolue au syndic  par l'article 168 de la loi du 18 juin 2018. Le cas échéant, le syndic  inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale le question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.

Quel est l'éclairage donné par les travaux préparatoires ?

" Le présent projet de loi part de l’idée que l’association des copropriétaires doit développer une perspective davantage axée sur le long terme. Cela se manifeste notamment dans la nouvelle obligation de consacrer chaque année une part déterminée de la contribution au fonds de réserve, MAIS AUSSI ( je mets en évidence) dans la règle suivante: il incombe au syndic d’inscrire la perspective à long terme à l’ordre du jour lorsqu’il l’estime nécessaire (“le cas échéant”). Le fait de soumettre le planning pluriannuel à l’assemblée générale s’inscrit dans la bonne gestion d’un syndic, certainement en raison de l’intervention financière dans le fonds de réserve. L’examen et la concrétisation de ce planning pluriannuel relèvent alors de la COMPÉTENCE EXCLUSIVE ( je mets en évidence) de l’assemblée générale, le syndic étant seulement tenu d’inscrire ce point à l’ordre du jour."
Le syndic a l'obligation d'inscrire le point des travaux extraordinaires à l'ordre du jour de l'AG lorsqu'il estime que la situation le nécessite .
Les copropriétaire en débattront et décideront des investissements  à réaliser ou non et d'un ensemble de modalités (timing , recours à l'emprunt, choix des prestataires...).

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G.B.
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Re : Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics

Le problème de départ, ce n'est pas la qualité des syndics mais le cerveau des propriétaires et encore plus des copropriétaires !
Ce sont les copropriétaires qui doivent décider de faire des plans de rénovations, de faire demander des cahiers des charges complets (et pas avec comme premier critère "le moins cher possible", de voter des devis, de prévoir le financement des travaux, ....
Si les propriétaires ont cette volonté, ils trouveront un syndic pour mettre en place leurs décisions !

Malheureusement, je connais très très peu de copropriétés qui ont cet état d'esprit

Après 30ans n'est-il pas l'heure de faire le bilan de ce régime que vous décrivez avec réalisme ?

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max11
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Re : Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics

G.B. a écrit :

Le problème de départ, ce n'est pas la qualité des syndics mais le cerveau des propriétaires et encore plus des copropriétaires !
Ce sont les copropriétaires qui doivent décider de faire des plans de rénovations, de faire demander des cahiers des charges complets (et pas avec comme premier critère "le moins cher possible", de voter des devis, de prévoir le financement des travaux, ....
Si les propriétaires ont cette volonté, ils trouveront un syndic pour mettre en place leurs décisions !

Malheureusement, je connais très très peu de copropriétés qui ont cet état d'esprit

Après 30ans n'est-il pas l'heure de faire le bilan de ce régime que vous décrivez avec réalisme ?

Ce n'est pas un régime de 30 ans.... ça doit être comme cela depuis que les copropriétés existent...
On n'est pas dans le cadre d'une loi ou un règlement mais dans la mentalité des copropriétaires !

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G.B.
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Re : Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics

ça doit être comme cela depuis que les copropriétés existent.

et dans tous les pays du monde...

Non pas tout à fait.

On vous a plutôt mal informé si je peux dire cela.

Sinon vous avez raison c'est effectivement le système en vigueur mais l'on voit où il a mené le métier et les immeubles,
depuis les créations du législateur  pour  faciliter les recours en justice des fournisseurs contre les copropriétaires depuis 1993 et 1994

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grmff
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Re : Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics

Je répète ma question: que proposez-vous?

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max11
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Re : Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics

G.B. a écrit :

ça doit être comme cela depuis que les copropriétés existent.

et dans tous les pays du monde...

Non pas tout à fait.

On vous a plutôt mal informé si je peux dire cela.

Sinon vous avez raison c'est effectivement le système en vigueur mais l'on voit où il a mené le métier et les immeubles,
depuis les créations du législateur  pour  faciliter les recours en justice des fournisseurs contre les copropriétaires depuis 1993 et 1994

Vous aimez changer le sens des réponses qu'on vous fait en sortant une phrase et en y ajoutant votre commentaire....

Je serais bien curieux de savoir dans quel pays du monde les syndics sont plus efficaces pour traiter des projets d'investissements des copropriétés à plus de 5 ans....

Et si vous me considérez comme mal informé, je suis impatient que vous m'apportiez vos lumières....
Je ne comprends rien au sens de votre dernière phrase par rapport à notre discussion sur les syndics !

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