Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics

Bonjour Yves,

Merci pour ta réponse et précision sur l'AG en visio.
Mais un syndic peut-il imposer une AG uniquement en visio si l'AG et/ou les CP n'ont jamais donné leur accord pour cela ?
En dehors du covid bien sûr.

Non. Je pense qu'il n'y a pas de lacune. Les outils sont existants dans la loi.

Un toit percé qui inonde un appartement, c'est une urgence. Le syndic peut réaliser les travaux conservatoires sans accord de l'AG et quel que soit le montant.

Ensuite, si des décisions pour réaliser des travaux nécessaires ne sont pas prises par une ag, nous avons

1) Art 3.92  §5 "Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.
  Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif."

2) et l'artillerie lourde pour les cas extrêmes Art 3.92 § 2. Si l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l'association des copropriétaires est dans l'impossibilité d'assurer la conservation de l'immeuble ou sa conformité aux obligations légales, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires aux frais de l'association des copropriétaires qui, pour les missions octroyées par le juge, se substituent aux organes de l'association des copropriétaires.

Bien à vous

PS: SI vous désirez discuter encore sur ce sujet, il est préférable d'en créer un nouveau.

Dernière modification par Yves Van Ermen (02-01-2024 15:18:46)

Oui mais Monsieur Van Ermen, nous n'allons pas énumérer ici la liste des avocats spécialisés et les tribunaux qui ne sont pas en mesure de donner une jurisprudence pour illustrer leur application de cet article d'une loi qui n'est même pas obligatoire depuis 1994.

D'autant plus que le texte que vous évoquez existe depuis 2010

Lorsque la majorité de ses clients est prête à lui donner son renon s'il remédie au désordre qui n'affecte q'un seul lot ( le penthouse classiquement) le syndic s'abstient :  le patron c'est l'assemblée générale....

Cette réalité de terrain ne concerne probablement pas vos propres copropriétés mais vous ne pouvez nier une telle faille législative. qui empêche un syndic de se comporter en professionnel.

Et vous  savez cela pertinemment : l'abus de majorité n'existe pas dans la loi ....

Ainsi, ces deux failles majeures et d'autres points mineurs rendent les syndics  impuissants ( le patron c'est l'assemblée générale.....) dès lors qu'un seul  lot est préjudicié. 

Nous l'avons encore entendu  récemment de la bouche du magistrat lui-même dans une affaire les emaux de Gembloux à Bruxelles.

Le défi est lancé pour trouver une jurisprudence inexistante à ce jour afin d'illustrer l'article que vous évoquez !

A notre connaissance  jamais un magistrat n'a osé l'appliquer afin de ne pas être cassé en cassation par l'avocat "de la copropriété".

Dernière modification par G.B. (02-01-2024 17:58:00)

Je ne sais si il y a de la jurisprudence dans un sens ou dans l'autre.
Mais cet article, par sa simple existence, permet aux potentiels prejudiciés de l'agiter en AG, et d'éviter d'y avoir recours en faisant passer la pilule.
Tout syndic bien informé confirmera l'existence de l'article et les gros frais judiciaires et légaux à charge exclusive des abuseurs.

Je ne rejoins donc pas du tout votre avis (et je rejoins complètement celui de Mr Van Ermen)

L'abus de droit ne fait pas partie du droit commun de la copropriété qui prévoit l'abus de minorité mais pas le cas de figure que j'évoque ( législation inopérante et juges impuissants) lorsqu'une majorité de gens confectionne  des procès-verbaux pour :
1.  céler l'état réel des parties communes en particulier des immeubles anciens qui ont manqué des soins de conservation et rénovation qu'ils auraient dû recevoir
2. Attribuer l'incurie et le défaut de soins à un bouc émissaire en général un nouveau copropriétaire, un homo, un vieux, une jeune célbataire bref une victime expiatoire...c'est classique ici en RBC, moins en Flandres car ils aiment davantage leurs habitats selon mes renseignements de terrain
3. Museler à tout prix celui qui a justemment besoin que la copropriété répare le toit.

En décembre, à Bruxelles ce magistrat que j'ai entendu à l'audience où j'étais par hasard a dit littéralement "l'abus de majorité n'existe pas en copropriété" et "le procès-verbal est comme un jugement et je n'ai pas le droit d'y toucher".

Qui ne sait pas que lorsqu'un seul copropriétaire est préjudicié à cause de la majorité qui ne veut pas dépenser car elle n'y trouve aucun intérêt personnel , le problème IMMOBILIER devient un CARROUSEL JUDICIAIRE avec une procession de citations en annulation des procès-verbaux......c'est vraiment moche sauf pour les avocats.

Lexus je ne parle pas pour mon "expérience malheureuse" comme vous le dites mais dans le but que l'IPI en sa qualité d'O.I.P fasse le nécessaire  [ qui est en son pouvoir et son devoir ] pour faire améliorer cette législation qui ne protége pas le citoyen copropriétaire habitant lorsqu'il en a besoin.

Cela fait 30 ans que cette faille législative existe et pourri aussi la vie des juges de paix.

Les cas d'espèces sont légion, en RBC du moins,  si vous ne le saviez pas alors maintenant vous le savez.

Dernière modification par G.B. (05-01-2024 13:11:57)

Monsieur Grmff , pour votre information l'IPI est un O.I.P. depuis l'Arrêté royal du 6 septembre 1993 ce qui signifie que l'Etat en matière de justice et d'équité dans notre société a donc délégué sa responsabilité à l'IPI.
Je ne suis pas l'O.I.P. représentant la corporation des syndics.
Je ne suis pas le porte-parole de la politique exemplaire   de conservation ou de consommation ...des immeubles à appartements en copropriétés "forcées" que les syndics  professionnels auraient envie de "vendre à leurs clients".
Je ne représente pas davantage les juges de paix qui pourraient aussi intervenir sur ce forum, mais ils n'y viennent pas, pourquoi ?

Naturellement j'ai compris que le statu quo du régime "'roule bien" pour votre business de bailleur ainsi que pour vos locataires qui eux sont protégés par le droit du bail qui est un régime d'ordre public avec l'avantage judiciaire de bénéficier de descentes du juge de paix sur les lieux, ce qui n'arrive quasi jamais pour un copropriétaire habitant, et vous le savez pertinnement.

De grâce, si vous admettiez que tous les copropriétaires ne sont pas tous dans votre cas d'espèce et qu'une bonne loi doit protéger équitablement chacun et aussi cessiez de me prendre à partie. Bonne journée et bonne année 2024.

Un O.I.P (organisme d'intérêt public).
Vous pourriez reproduire l'AR du 6/9/1993, publié le 13/10/1993 au Moniteur belge ?
Il s'agit de la version non consolidée de l'AR.

google Organisme d'intérêt Public...
C'est absolument le STATUT que le législateur belge a donné à l'IPI
Peux-être faut-il un institut dédié au  métier de syndic à part ?

Je crois avoir lu sur ce forum qqu'n n'appréciant pas davantage que moi l'auto- promotion des syndics comme "chef d'orchestre" alors que justement tel n'est pas le cas de legge lata.  Peux-être une subtilité de cette campagne de communication m'échappe-t-elle mais cela ne me parait pas professionnel et certainement inadapté pour la pro de la corporation dans un contexte europeen et  "pierre angulaire" ce n'est guère mieux, et pourtant voici cette promotion :

https://jouw-syndicus.be/