Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics

Je ne sais si il y a de la jurisprudence dans un sens ou dans l'autre.
Mais cet article, par sa simple existence, permet aux potentiels prejudiciés de l'agiter en AG, et d'éviter d'y avoir recours en faisant passer la pilule.
Tout syndic bien informé confirmera l'existence de l'article et les gros frais judiciaires et légaux à charge exclusive des abuseurs.

Je ne rejoins donc pas du tout votre avis (et je rejoins complètement celui de Mr Van Ermen)

Oui mais Monsieur Van Ermen, nous n'allons pas énumérer ici la liste des avocats spécialisés et les tribunaux qui ne sont pas en mesure de donner une jurisprudence pour illustrer leur application de cet article d'une loi qui n'est même pas obligatoire depuis 1994.

D'autant plus que le texte que vous évoquez existe depuis 2010

Lorsque la majorité de ses clients est prête à lui donner son renon s'il remédie au désordre qui n'affecte q'un seul lot ( le penthouse classiquement) le syndic s'abstient :  le patron c'est l'assemblée générale....

Cette réalité de terrain ne concerne probablement pas vos propres copropriétés mais vous ne pouvez nier une telle faille législative. qui empêche un syndic de se comporter en professionnel.

Et vous  savez cela pertinemment : l'abus de majorité n'existe pas dans la loi ....

Ainsi, ces deux failles majeures et d'autres points mineurs rendent les syndics  impuissants ( le patron c'est l'assemblée générale.....) dès lors qu'un seul  lot est préjudicié. 

Nous l'avons encore entendu  récemment de la bouche du magistrat lui-même dans une affaire les emaux de Gembloux à Bruxelles.

Le défi est lancé pour trouver une jurisprudence inexistante à ce jour afin d'illustrer l'article que vous évoquez !

A notre connaissance  jamais un magistrat n'a osé l'appliquer afin de ne pas être cassé en cassation par l'avocat "de la copropriété".

Dernière modification par G.B. (02-01-2024 17:58:00)

Non. Je pense qu'il n'y a pas de lacune. Les outils sont existants dans la loi.

Un toit percé qui inonde un appartement, c'est une urgence. Le syndic peut réaliser les travaux conservatoires sans accord de l'AG et quel que soit le montant.

Ensuite, si des décisions pour réaliser des travaux nécessaires ne sont pas prises par une ag, nous avons

1) Art 3.92  §5 "Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.
  Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif."

2) et l'artillerie lourde pour les cas extrêmes Art 3.92 § 2. Si l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l'association des copropriétaires est dans l'impossibilité d'assurer la conservation de l'immeuble ou sa conformité aux obligations légales, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires aux frais de l'association des copropriétaires qui, pour les missions octroyées par le juge, se substituent aux organes de l'association des copropriétaires.

Bien à vous

PS: SI vous désirez discuter encore sur ce sujet, il est préférable d'en créer un nouveau.

Dernière modification par Yves Van Ermen (02-01-2024 15:18:46)

Bonjour Yves,

Merci pour ta réponse et précision sur l'AG en visio.
Mais un syndic peut-il imposer une AG uniquement en visio si l'AG et/ou les CP n'ont jamais donné leur accord pour cela ?
En dehors du covid bien sûr.

Bonjour,

L'échange que je viens de lire prouve à suffisance qu'une campagne d'information sur le métier de syndic est nécessaire :-)

Ceci dit pour répondre à la question de Max 11

La réponse est une AG peut être tenue intégralement à distance. Elle peut aussi être tenue avec une partie des CP en présentiel et une partie des CP à distance.

Je pratique les trois manière de faire mais c'est vrai que j'ai une préférence pour l'AG présentielle.

@GB :

Plus je vous lis, moins je vous comprends. Pouvez-vous m'expliquer, comme si j'avais 5 ans, ce que vous critiquez et ce que vous proposez ?

Pour ma part, je reste persuadé que de nombreux copropriétaires se connaissent et communiquent occasionnellement entre eux. Dans le couloir, dans l'ascenseur, ou ailleurs... même si c'est seulement lors de l'AG annuelle. Ils ont entre leurs mains la gestion de leur immeuble. Ils choisissent le syndic qui leur convient et peuvent révoquer son mandat si ce dernier ne donne pas satisfaction. Le syndic est chargé de plaire aux CP et exécuter leurs décisions. Il ne raisonne pas à long terme.

Je vous lirai l'année prochaine.

Bon réveillon à toutes et tous !!!

Ce n'est pas moi perso qui vante le métier de syndic en Belgique comme "chef d'orchestre" mais la corporation. Grmff, vous savez pertinnement que la doctrine de Corine M. , les discours des avocats devant les juges de paix, la promo des syndics par l'IPI , la presse, bref tout le monde utilise cette image. L'on peut s'étonner que vous affirmiez péremptoirement le contraire de tous ces gens-là, de bon matin.

Une "croyance" car vous dites "je persiste à croire" n'est-ce pas une publication inappropriée sur un forum d'experts syndics ? Au-delà de ces considérations, vous n'avez pas tort mais votre publication n'est pas constructive, vous le savez parfaitement.

Je résume ma conclusion de votre publication en qualité d'expert sur ce forum :
1. Des copropriétaires qui connaissent peu ou prou l'immobilier ( chaufferie, toitures, béton, facades, isolation, canalisations, corrosion, administration, RGIE, administration, primes à la rénovation, experts sinistres, bons architectes pour immeubles à appartements etc) ET qui ne sont que de passage pour qq années ET qui se connaissent pas surtout dans les immeubles en difficulté doivent être tenus pour responsables du bazar collectif
2. Le syndic qui vient jamais visiter l'immeuble, n'a légalement pas à répondre individuellement aux cps, ne fait pas rapport aux AGS ni par écrit et ni oralement, ne fait pas de plan de conservation à +5, 10, 20, 30 ans, ne doit légalement pas tenir un DIU ( carnet technique) car il manquerait en BElgique un Arrêté Royal d'exécution depuis 2010, n'est pas le patron de la copropriété
3. la copropriété est une personne morale et tout est parfait dans le meilleur des mondes pour vous, ça roule pour votre business

FAUX et vous le savez n'est-ce pas ?
il fallu le jugement de Robert Waxweiler juge de paix à Liège, le 15 décembre 2006, cité dans le Cri N°310 du SNP en janvier 2007 pour lever cet obstacle qui empêchait les syndics de communiquer les adresses  lorsqu'un copropriétaire lui en fait la demande.

Mais il fallu encore attendre 2010 , après les débats parlementaires où le syndic Walckiers demandait que cela ne devienne pas une loi car "mes clients veulent rester discrets" pour que finalement les syndics communiquent les adresses  lorsqu'un copropriétaire lui en fait la demande.

Cela ne fait donc que 13ans ( et pas 30 ans).

Je suis d'avis que la section syndic de l'IPI doit faire moderniser la loi car obtenir les adresses postales des copropriétaires ( "je n'ai jamais déjeuné avec une personne morale" Léon DUGUIT) à l'époque des AGS DIGITALES est aussi anachronique que faire des films muets en 1931.

Ou bien responsabiliser les syndics ?

Qu'en pensez-vous tous ?

Dernière modification par G.B. (31-12-2023 09:20:45)

Personnellement, je vais arrêter de suivre ce fil de discussion qui n'a plus rien à voir avec le sujet de départ.

Belle continuation dans votre monde fermé G.B.

Dernière modification par max11 (29-12-2023 18:13:37)