un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

BCrich · #1 14-03-2013 20:39:30

voilà, je me demandais s'il était rentable à l'heure actuelle d'investir dans un immeuble à appartements, puisque les banques ne rapportent plus grand chose, voire pire, nous coutent de l'argent.
Je pensais à un immeuble de 3 ou 4 apparts max, d'une valeur pas trop élevée (j'en ai déjà visité quelques uns en dessous de 200.000€), mais je me pose plusieurs questions.

Que est le cout de l'assurance incendie pour un tel bâtiment?
Comment dois-je calculer ce que je payerai pour le cadastre? (pour un RC de 1400€ par exemple).
Que puis-je déduire fiscalement? les intérêts du prêt?
A partir de quand est-ce vraiment rentable? prix/revenus locatifs?
Vaut-il mieux investir un maximum d'argent dans l'immeuble ou faire un prêt aussi conséquent que possible tout en restant raisonnable par rapport aux revenus locatifs?
Est-il vrai que le minimum à investir correspond à 20% du prix + les frais?
J'aimerais bien le témoignage de personnes ayant fait cette démarche (en PM si ils préfèrent).

J'attends vos idées et avis. D'avance merci.
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grmff · #2 14-03-2013 22:27:59

Est-ce rentable d'investir dans l'immobilier? Oui. C'est encore rentable.

Acheter un immeuble avec 4 apparts à 200.000€? C'est encore possible.
Je connais quelqu'un qui vient d'en acheter un à 150.000€. Cet immeuble aura 7 unités après 60.000€ de travaux.

Comment investir au mieux? Cela dépend de votre but: se faire une épargne pour dans 20 ans, ou profiter immédiatement un maximum du capital dont vous disposez pour en sortir un max tout de suite.

A 20 ans, on n'investit pas comme à 40, et encore moins comme à 60. A 80, on n'investit plus...

Avez-vous un revenu? Avez-vous déjà de l'immobilier? Avez-vous votre maison? Payée?

De quel capital disposez vous pour investir dans cet immeuble?
De quel temps libre disposez-vous pour gérer, entretenir, faire des travaux?
De quelle expérience immobilière disposez-vous? (gestion, location, expérience avec des cas sociaux, expérience technique,...)

Sans vous cerner un peu plus, il est difficile de donner un conseil judicieux.

(Sinon, j'ai investis dans la brique, et j'en suis très content.)

grmff · #3 14-03-2013 23:11:18

Maintenant, par exemple, pour une personne de 36 ans, qui n'a pas peur d'une lame de scie circulaire, et qui n'hésite pas à mettre un peu la main à la pâte pour un peu d'isolation, bricoler une ventilation ou autre, et se renseigner sur ce qu'il faut faire et comment il faut le faire, on peut partir sur un bâtiment qui n'est pas neuf.

A Bruxelles, ce sera impossible. Mais dans le Hainaut, on en trouve encore.

Assurance: +/-500€/an

Cadastre: dépend de la Ville. A Charleroi, actuellement, Précompte = 92% du RC non indexé. 1400 de RC => 1300 de Préceompte immobilier

Les intérêts du prêt ne se déduisent qu'à concurrence de vos revenus immobiliers. Vos revenus immobiliers, si vous avez une maison standard et un seul immeuble, seront égaux au RC de l'immeble majoré indexé. RC 1400€ => majoré = 1960 => indexé = 3200€
Si vous payez plus de 3200€ d'intérêt sur l'année, vous ne payez rien de plus à l'IPP. Cela correspond au début et à la grosse louche à un emprunt de 100.000€ à peine.

En outre, vous pouvez déduire votre payement en capital. Cela rentre dans l'envenloppe "investissement long terme" de 2000€ dont vous économisez 30% (à la très grosse louche - à voir selon votre cas personnel)

A partir de quand est-ce vraiment rentable? Cela dépend de votre but. Ne pas oublier que chaque fois que vous faire le payement d'une mensualité à la banque, vous payer une part d'intérêt (une dépense) et une part de remboursement de capital (une épargne)

Prêt conséquent, ou un max de cash? Perso, j'investis à long terme. je fais le prêt le plus gros que j'estime pouvoir passer à la banque. Et j'ai beaucoup de boulot pour un revenu mastaba dans 20 ans.

D'autre ont du cash, et préfèrent retirer du cash immédiatement pour voyager, payer les études des enfants, ou bien vivre. Ils considèrent que vivre, c'est pas dans 20 ans.

D'autre encore font avec ce qu'ils ont, et avec ce que la banque veut bien leur prêter... On n'a pas toujours tous les choix...

Exemple:
Achat immeuble 200.000€
Frais 30.000€
4 apparts loués 350€ hors charges
Pas de crédit
Apport net: 230.000€
Revenu net: 12x4x350 - 500 - 1300 - 50%x3000€ = 13.500€
Rajoutons 2500€ de travaux par an, cela fait un return de (13.500-2.500)/230.000 = 4.8% de rendement (hors plus value, hors indexation future des loyers)

Exemple avec crédit 50% du prix achat:
Achat immeuble 200.000€
Frais 30.000€
4 apparts loués 350€ hors charges
100.000€ de crédit, à 650€/mois en fixe 20 ans
Apport net: 130.000€
Cash net: 12x4x350 -12x650 - 500 - 1300 -2500 = 4.700€
Revenu "actuariel": 12x4x350 -12x325 - 500 - 1300 -2500 = 8600€
Cela fait un return de (13.500-2.500)/230.000 = 4.8% de rendement (en cash, hors rbt PH, hors plus value, hors indexation future des loyers)
Ou un retour "actuariel" de 6.6%

Je vous laisse faire votre feuille de calcul pour votre immeuble...

Vous verrez vite qu'avec un return un peu important, il est financièrement nettement plus intéressant de ne pas investir son cash, mais de faire des PH.

Les limites: le temps disponible, le risque, les lignes de crédit à la banque...

Goudurix · #4 16-03-2013 11:21:00

Revenu "actuariel": 12x4x350 -12x325 - 500 - 1300 -2500 = 8600€
(...)
Ou un retour "actuariel" de 6.6%

Bon résumé bien structuré, mais qu'entendez-vous par actuariel? Et pourquoi 12x325?

Wikipedia: Le taux actuariel d'un ensemble de flux financiers, comme un emprunt bancaire ou obligataire ou encore d'un placement, est son taux calculé selon le modèle actuariel, lequel est une simplification du processus d'actualisation.

Heum... C'est-à-dire??

grmff · #5 16-03-2013 12:02:29

J'utilise le terme "actuariel", qui n'est peut être pas le plus approprié mais qui est le plus proche de ce que je veut dire, pour comptabiliser tout. Y compris la partie de remboursement de capital à la banque.

C'est pour cela que je mets 12x325. 650/2 = 325

Parce qu'au début, quand vous payez une mensualité de 650 à la banque, il y a 325 d'intérêt qui sont perdus, et 325 de capital remboursés qui sont une épargne.

grmff · #6 16-03-2013 12:04:38

Plus intuitivement, on peut se dire qu'en achetant avec un prêt, on se retrouve au bout du prêt avec un bien immobilier.

Comment calculer ce "gain" d'un immeuble au bout du compte? En comptant le remboursement de capital dans les bénéfices...

Goudurix · #7 17-03-2013 11:54:18

Ouf, je commence à comprendre, mais je surchauffais en ce dimanche matin pour refaire vos calculs.

Si vous payez plus de 3200€ d'intérêt sur l'année, vous ne payez rien de plus à l'IPP. Cela correspond au début et à la grosse louche à un emprunt de 100.000€ à peine.

100.000 euros empruntés, représentent environ (650/2)x12 = 3900 euros de remboursements annuels d'intérêts.
Donc d'un côté 3200 s'ajoutent au revenus annuels de l'IPP, mais 3900 peuvent être déduits du revenu imposable.
Les montants s'annulent donc plus ou moins, et c'est pour ça que dans le scénario de l'emprunt, vous ne comptez que le précompte immobilier, mais plus les 50%x3000 (ce qui correspond à ce que paierait quelqu'un qui est dans la tranche des 50%).
C'est bien ça?

La déduction des intérêts, n'est-ce pas uniquement pour le premier logement qu'on possède?

On pourrait aussi déduire des loyers les intérêts qu'auraient rapportés sur un compte d'épargne ces 130.000 euros s'ils n'avaient pas été mobilisés par cet immeuble. Certes c'est faible et assez naïf, mais je fais toujours cette comparaison, pour bien évaluer l'utilité d'un investissement immobilier par rapport à laisser l'argent dormir.

Bon, mon compte d'épargne, il m'a rapporté très précisément en 2012... 1,75%.
Si j'y avais placé 130.000 euros, ça fait environ 2300 euros d'intérêts.

Si je refais votre calcul en en tenant compte:

Revenu "actuariel": 12x4x350 -12x325 - 500 - 1300 - 2500 - 2300 = 6300

(6300 / 130000) x 100 = 4,8 % de rendement

Comme vous le dites, on devrait aussi incorporer la Plus Value, les indexations des loyers MAIS...

... pour être vraiment précis, on devrait évaluer le risque que la Plus Value soit une MOINS value, que les loyers soient bloqués, et l'horreur suprême, que notre "petit" revenu cadastral indexé majoré se transforme en loyers réels additionnés...

La Moins Value, qui est de la science fiction pour la plupart des acteurs de l'immobilier, pourrait être liée justement à une nouvelle taxation. Qu'il y ait taxation n'est pas un obstacle en soi au profit, mais il faut le temps que le marché digère cette nouvelle donnée, et donc que les prix d'achats s'adaptent. Acheter un immeuble au prix fort, juste avant un changement de fiscalité, là est le risque. L'acheter juste après, on peut intégrer les taxes dans le calcul de rentabilité et négocier l'achat fortement à la baisse.

Ou encore, une véritable dévalorisation d'un immeuble déjà très vétuste à l'achat. On ne parle jamais de ça, mais qu'arrive-t-il quand un immeuble est tellement vieux qu'il faut le raser? Pas de pactole à la fin des 20 ans... juste un chancre dont on récupère le prix du terrain. Et si c'est quelques millièmes d'une copropriété ça doit pas être grand chose. Et si c'est un terrain dans une zone industrielle sinistrée de Wallonie non plus.

Je ne prédis pas ces problèmes, je me pose juste la question. J'étais en Espagne en 2003-2004, je connaissais des gens qui achetaient et ne juraient que par l'immo "c'est toujours bon, ça ne peut que monter"....

grmff · #8 17-03-2013 18:02:12

Ouf, je commence à comprendre, mais je surchauffais en ce dimanche matin pour refaire vos calculs.

J'ai pas dit que c'était facile de rentrer dans la compréhension du système...

Mais quand on a compris, on se rend compte que ce n'est pas compliqué, et qu'il y a un côté magique...

grmff · #9 17-03-2013 18:22:05

100.000 euros empruntés, représentent environ (650/2)x12 = 3900 euros de remboursements annuels d'intérêts.
Donc d'un côté 3200 s'ajoutent au revenus annuels de l'IPP, mais 3900 peuvent être déduits du revenu imposable.
Les montants s'annulent donc plus ou moins, et c'est pour ça que dans le scénario de l'emprunt, vous ne comptez que le précompte immobilier, mais plus les 50%x3000 (ce qui correspond à ce que paierait quelqu'un qui est dans la tranche des 50%).
C'est bien ça?

Oui, c'est bien cela.

La déduction des intérêts, n'est-ce pas uniquement pour le premier logement qu'on possède?

Non. L'ensemble des revenus immobiliers est globalisé. L'ensemble des intérêts est globalisé aussi. Et on déduit l'ensemble des intérêts de l'ensemble des revenus immobiliers.

C'est pour cela qu'il faut analyser la situation complète de chacun au niveau fiscal. Et qu'une situation n'est pas l'autre.

On pourrait aussi déduire des loyers les intérêts qu'auraient rapportés sur un compte d'épargne ces 130.000 euros s'ils n'avaient pas été mobilisés par cet immeuble. Certes c'est faible et assez naïf, mais je fais toujours cette comparaison, pour bien évaluer l'utilité d'un investissement immobilier par rapport à laisser l'argent dormir.
Bon, mon compte d'épargne, il m'a rapporté très précisément en 2012... 1,75%.
Si j'y avais placé 130.000 euros, ça fait environ 2300 euros d'intérêts.
Si je refais votre calcul en en tenant compte:
Revenu "actuariel": 12x4x350 -12x325 - 500 - 1300 - 2500 - 2300 = 6300
(6300 / 130000) x 100 = 4,8 % de rendement

Je ne suis pas d'accord. Ce serait plutôt la différence entre les deux placement. Et pas le revenu de votre placement complet!

Comme vous le dites, on devrait aussi incorporer la Plus Value, les indexations des loyers MAIS...
... pour être vraiment précis, on devrait évaluer le risque que la Plus Value soit une MOINS value, que les loyers soient bloqués, et l'horreur suprême, que notre "petit" revenu cadastral indexé majoré se transforme en loyers réels additionnés...

Là, vous ne calculez pas le revenu actuel, mais le risque que votre revenu soit revu sérieusement à la baise dans le cadre d'un changement de situation.

En ce cas, vous devriez comparer cela avec le capital que vous avez en banque, et le risque d'être taxé à 10% de votre capital en une fois comme ils viennent de le faire à Chypre. Avec des si et des peut-être, arrêtez tout de suite de faire vos calculs, parce que les montants et les risques vont vous donner mal au ventre.

Je reste persuadé que la situation ne pourra pas changer brutalement, sinon de nombreux petits propriétaires se retrouveraient en faillite, des biens se détérioreraient, le secteur immobilier s'arrêterait, les prix des loyers augmenteraient dramatiquement tant par hausse de la taxation du loyer que par diminution du nombre de biens sur le marché. Et je ne parle pas des faillites des entreprises de construction et rénovation qui feraient que l'économie entière s'arrêterait de manière cataclismique.

La Moins Value, qui est de la science fiction pour la plupart des acteurs de l'immobilier, pourrait être liée justement à une nouvelle taxation. Qu'il y ait taxation n'est pas un obstacle en soi au profit, mais il faut le temps que le marché digère cette nouvelle donnée, et donc que les prix d'achats s'adaptent. Acheter un immeuble au prix fort, juste avant un changement de fiscalité, là est le risque. L'acheter juste après, on peut intégrer les taxes dans le calcul de rentabilité et négocier l'achat fortement à la baisse.

Même avec une moins value de 5% par an pendant 5 ans (ce qui est énorme), l'investisseur est encore gagnant!

Ou encore, une véritable dévalorisation d'un immeuble déjà très vétuste à l'achat. On ne parle jamais de ça, mais qu'arrive-t-il quand un immeuble est tellement vieux qu'il faut le raser? Pas de pactole à la fin des 20 ans... juste un chancre dont on récupère le prix du terrain. Et si c'est quelques millièmes d'une copropriété ça doit pas être grand chose. Et si c'est un terrain dans une zone industrielle sinistrée de Wallonie non plus.

Je connais des centaines d'immeuble qui ont des centaines d'années et qui sont encore parfaitement utilisé, rentabilisé, et confortable.

Si vous entretenez votre immeuble, pas de raison de devoir le raser.

Je ne prédis pas ces problèmes, je me pose juste la question. J'étais en Espagne en 2003-2004, je connaissais des gens qui achetaient et ne juraient que par l'immo "c'est toujours bon, ça ne peut que monter"....

En Espagne, tous les spécialistes savaient qu'il y avait un problème.

Quand un pays représente 20% de la consommation de ciment d'un continent, on peut prédire qu'il y a un bug...

Goudurix · #10 18-03-2013 16:02:42

Et bien, je suis d'accord avec vous smile

Je cherche volontairement les arguments contre l'investissement immo pour tenter de découvrir des failles, mais vos arguments tiennent la route.

J'ajouterais quand même cet interview de l'avocat fiscaliste qu'on interroge toujours en Belgique. Certes c'est un technicien, pas un visionnaire, et concernant ses remarques sur la fiscalité du travail, rien de nouveau, j'aurais pu dire la même chose il y a 20 ans déjà.

Néanmoins, le passage sur la taxation des loyers, ça met quand même le doigt sur l'éléphant au milieu du salon dont personne ne parle...

http://www.lalibre.be/actu/belgique/art … enses.html

On ne parle jamais de la taxation sur certains revenus comme les loyers, qu’en pensez-vous ?
Ça obligerait une refonte profonde. Il faudrait revoir les revenus cadastraux, ce qui est un travail de titan. C’est vrai que les propriétaires ne sont taxés que sur le revenu cadastral, qui est inférieur au revenu réel, mais ils le sont deux fois : ils payent le précompte et l’impôt sur le revenu. Certes, cette double taxation est sans doute inférieure au loyer réel mais il faut admettre que, si on taxe le loyer réel, il faut aussi pouvoir déduire les frais réels.

Mais comme il dit, on peut supposer que si la mise en oeuvre est si compliquée, ce soit un frein.

Par contre, l'état ne s'arrêtera probablement pas au risque de déstabilisation du marché de la construction et des loyers. Ca fait des décennies qu'il détruit le monde de l'entreprise par une fiscalité et une mentalité inadaptées, et ça continue. On taxe, on réfléchit après. Il manque encore 3 milliards... Va falloir racler les fonds de tiroirs qu'on a déjà raclé il y a 6 mois.

On pourrait même supposer que quelques hauts fonctionnaires y voient des avantages: une nouvelle taxation, c'est non seulement des rentrées fiscales, mais pour les propriétaires qui décident de liquider et de vendre, ce sont des recettes supplémentaires en matière de droits d'enregistrements, TVA des notaires etc... Et si ça s'accompagne d'une baisse des prix, ça donne l'alibi de faciliter l'accès au logement aux ménages modestes. Et si les propriétaires sont démotivés et négligent leurs batiments, on créera encore plus d'organismes publics de gestion de logements, avec son cortège de "dysfonctionnements".

Je ne retrouve plus cet article à propos des bailleurs en Italie qui louent à perte à cause d'une taxation trop forte. En France, on va vers toujours plus d'encadrement. Alors la Belgique, avec son taux d'endettement par rapport au PIB dans le peloton de tête mondial, je me demande combien de temps on va pouvoir résister à la tentation (ou l'obligation) de ratisser plus large.

Même avec une moins value de 5% par an pendant 5 ans (ce qui est énorme), l'investisseur est encore gagnant!

Comment?

J'ai l'impression qu'on mélange souvent ceux qui ont investi il y a longtemps, et les nouveaux entrepreneurs. Les seconds s'inspirent souvent de l'optimisme des premiers, mais la situation n'est plus la même.

Exemple récent d'un ami qui a acheté un petit appartement il y a 10 ans dans un quartier très agréable de Bruxelles: acheté en 2002 pour 90.000 euros. Valeur estimée aujourd'hui autour de 200.000 euros... Alors oui, pour lui maintenant, qu'il le mette en location ou le vende, c'est plutot confortable. Surtout que l'appart est payé. Donc il teste la mise en location, si après 1 an ou 2 ça se passe mal et qu'il se lasse de gérer ça, il le vend. Il perdra un peu de temps et d'énergie, mais il s'en sortira bien, sauf si un locataire casse les murs porteurs au marteau-piqueur. L'immobilier pour lui, c'est super.

Juste à côté de son appart, une autre unité similaire achetée il y a 2 ans par un petit indépendant qui veut "préparer sa pension". Achat au prix fort pour le mettre en location directement, pas beaucoup de temps de s'en occuper. Ca se loue très bien, mais pas le droit à l'erreur. Et je ne sais pas s'il dégage le moindre cash pour le moment (je doute, j'ai fais les calculs). Peut-être même qu'il doit compléter chaque mois. Donc oui, dans 20 ans, ce sera sans doute bien, mais ça me semble très serré comme budget. En cas de nouvelles taxations, ça remettra probablement beaucoup de choses en questions pour ses finances mensuelles. Pour lui, l'immo sera peut-être indigeste.

Cela dit, je comprends bien votre perspective grmff de maximiser intelligemment le rendement, en exploitant au mieux l'espace d'un batiment donné. Plus d'unités pour un cout moins élevé, tout le succès se situe là. Mon exemple précédent d'un simple appartement mis en location, sans véritable réflexion sur l'optimisation ne correspond effectivement pas à un tel projet.

grmff · #11 18-03-2013 16:26:53

Cela dit, je comprends bien votre perspective grmff de maximiser intelligemment le rendement, en exploitant au mieux l'espace d'un batiment donné. Plus d'unités pour un cout moins élevé, tout le succès se situe là.

Je ne crois pas avoir jamais développé un tel aspect. Personnellement, je n'ai jamais divisé un plateau en 12 pour multiplier les clapiers à lapins. (enfin, si une fois il y a très très très longtemps, à une époque que les moins de 20 ans...)

Je ne pense pas que cela soit nécessaire pour gagner sa vie en ce domaine.

panchito · #12 18-03-2013 16:34:34

Qui prétend que les loyers ne sont pas taxés en Belgique?

Dès que vous avez d'autres biens en dehors de votre résidence principale, vous devez déclarer les RC au regard des codes 106 (et ce uniquement si votre locataire ne les utilise qu'à 100% résidentiel et donc 0% en professionnel).

Les RC sont alors indexé (et pas sur l'indice santé mais l'indice des prix à la consommation) puis multipliés par 140%.
Le résultat est ajouté à tous vos autres revenus puis on calcule l'impôt.

Donc vous perdez facilement un mois de loyer grâce à l'IPP et un autre mois via le précompte immobilier.

C'est ce que vous appelez non taxé?

Sans parlez du jour où vous voulez acheter (droits d'enregistrement) ou en faire donation, ...où vous décédez (droits de succession exorbitants)

grmff · #13 18-03-2013 16:36:20

Pour ce qui est de la fiscalité, il faut tout de même reconnaître qu'elle n'est pas inexistante!

Personnellement, je la trouve même assez lourde, car on ne peut rien déduire de ses frais réels!

Rien que le précompte immobilier, j'en suis à 18% des loyers nets. Sans compter les impayés, les travaux, les frais de justice, les vides locatifs.

Pour les loyers commerciaux, l'Etat compte 50% de frais sur les loyers. Cela nous porte tout de même une taxation théorique de 36%.... pour quelqu'un dont les intérêts des PH gomment les revenus immobiliers à l'IPP.

Le jour où je n'aurai plus de PH, la taxation passera théoriquement ... au double. Qu'on ne me dise pas que la taxation immobilière est inexistante!!!

(et que cela ne vous décourage pas...)

grmff · #14 18-03-2013 16:50:56

Grmff a écrit :

Même avec une moins value de 5% par an pendant 5 ans (ce qui est énorme), l'investisseur est encore gagnant!

Goudurix a écrit :

Comment?

L'immobilier se regarde dans la longue durée (pour moi en tout cas).

L'important est de regarder dans la longueur. C'est vrai que si l'immobilier perd 5% par an pendant 5 ans, il vaut mieux attendre un peu pour acheter. Mais il n'est jamais arrivé en Belgique que l'immobilier diminue de 5% par an pendant 5 ans (sauf période de guerre, et encore...)

Et si vous faite un prêt en 20 ans, en 5 ans, vous aurez remboursé environ 18% de votre prêt. Si vous avez emprunté 100% de la valeur, vous aurez "perdu" 7% et non 25%. Et en deux ans de plus, vous aurez remboursé plus que ces 7% de différence. Moralité, il faut acheter le plus vite possible. Le plus tôt possible dans sa vie. Parce que le temps joue pour vous, et contre la banque.

En outre, si l'immobilier se crashe, plus personne n'osera prêter. C'est un peu se qu'il se passe maintenant: les banques sont frileuses.

Moralité, faut acheter tant qu'on vous prête.

Cela vous satisfait-il comme démonstration que "même si l'immobilier devait se crasher de 5% par an pendant 5 ans, il faut encore acheter"?

Je rajouterai que si pendant 5 ans vous avez pu gérer votre immeuble, la banque vous prêtera encore pour l'opération suivante... Et donc, en 5 ans, vous aurez fait deux opérations, plutôt que d'attendre que le marché se stabilise.

Un certains nombres d'acteurs pensent que la bulle va éclater. Ils attendent depuis...2005. Et ont perdu 7 ans de capacité de rentabiliser leur fiche de paye face à un banquier. C'est quasi 20% d'une carrière...

panchito · #15 18-03-2013 17:07:50

Mentionnons aussi que la déductibilité des emprunts hypothécaires sera régionalisée à partir de 2014.

Et donc, beaucoup pensent qu'en Wallonie, tout cela va passer à la trappe.

Certains prétendent même que cette déductibilité explique à elle seule pourquoi la Belgique est le pays au plus fort taux de propriétaires (plus de 70% des ménages seraient propriétaires).

D'où aussi un très pauvre marché locatif...où il ne reste vraiment que les gens non solvables ou presque...

rexou · #16 18-03-2013 17:21:55

Parfaitement d'accord avec le raisonnement de Grmff !!!

L'immobilier est une alternative de placement tout à fait intéressante et à saisir le plus tôt possible.
Le risque d'une chute existe, mais reste limité dans son ampleur.

La taxation est réelle et si une modification devait intervenir dans le sens de la prise en compte de montants réels, il faudrait alors aussi déduire les frais réels. Actuellement, le rapport net oscille aux environs de 9/12. Soit 9 mois de loyer en revenus net annuels. Un mois en PI, un mois à l'IPP et un mois en fais immeuble. A la grosse louche bien sur.

Par contre, il est une autre question qui intervient : l'âge de l'acheteur. J'ai 60 ans, et j'hésite à concrétiser un nouvel achat... La situation personnelle et fiscale sont deux éléments qui s'ajoutent. Un peu de diversification reste aussi conseillée...

panchito · #17 18-03-2013 17:57:02

De nombreux conseillers préconisent de ne placer que 5% de ses avoirs dans l'immobilier (briques et papier).

rexou · #18 18-03-2013 18:12:08

panchito a écrit :

De nombreux conseillers préconisent de ne placer que 5% de ses avoirs dans l'immobilier (briques et papier).

Heu... j'aurais plutôt pensé à 50% (et plus comme référence minimum que maximum!)
5%, c'est pour des placements à risques, genre actions biotech... (dans une action small cap dont le potentiel est prometteur mais à risque)

Francis · #19 18-03-2013 18:32:19

Oups ! ! !

surpris par le % de Pi par rapport aux loyers, j'ai rapidement fait mon petit calcul.

Dans l'un de immeubles le PI fait 4,4% du loyer (et encore l'appart sous les toits n'est pas loués car à rénover ) et dans un autre, le PI est de 3,6% des loyers.

Dans les 2 cas, le RDC est commercial et le locataire paie une partie du PI.

On devrait ouvrir un post spécial et faire nos statistiques pour comparer.... et puis non... on se ferait certainement mal à tour de rôle.

Pour rebondir sur la question, je suis de l'avis général de la plus part des intervenants. L'immobilier est rentable à condition de mettre la main à le pâte et de bien tout examiner avant de dire "tope la".
De plus, certains biens que l'on pourrait rejeter de prime abord peuvent se révéler interressants.

grmff · #20 18-03-2013 18:36:02

Panchito a écrit :

De nombreux conseillers préconisent de ne placer que 5% de ses avoirs dans l'immobilier (briques et papier).

Ces conseillers sont tous des conseillers en placement financier.

Quand vous allez à la pizzeria, n'attendez pas qu'on vous conseille de prendre un cornet de frites.

Quand vous allez chez un conseiller financier, on ne va pas vous conseiller de prendre des briques réelles.

Les explications que vous trouvez ci-dessous sont des explications de terrain. Aucun cours ne vous explique ce genre de chose.

Je l'avais expliqué sur mon site "pro". Des clients étaient venus me trouver en me demandant d'enlever les pages en question pour éviter que tout le monde le fasse et que les prix d'achat montent...

Et si vous trouvez une explication de l'effet levier en immobilier dans un bouquin, dites le moi. Parce que aucun journaleux ni aucun bouquin n'a réellement expliqué cela.

un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

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Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

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