Conseil de copropriété.

stanwim · #1 09-10-2013 16:12:54

Bonjour,
J'ai lu tous les sujets concernant le Conseil de Copropriété mais je n'y ai pas trouvé la réponse à ma question.
- Quelle est la durée d'un Conseil de Copropriété composé de trois membres
tous copropriétaires.
Depuis 40ans notre immeuble a toujours eu, soit dans le passé, un Conseil de Gérance, et depuis la Loi de 2010 un Conseil de Copropriété, composé exclusivement de 3 membres copropriétaires.
A ma grande surprise je constate que le syndic met à l'ordre du jour de l'AG du 20 de ce mois l'article suivant : Désignation des membres du Conseil de Copropriété ( max 5 ).
Il n'y mentionne aucune démission d'un quelconque membre ou du Conseil de Copropriété au complet. Ce Conseil a toujours bien fonctionné avec trois
membres depuis quarante ans et de quel droit peut-il démissionner d'office
ce Conseil et le remplacer par un Conseil à sa convenance .
Merci de vos réponses.
Je précise que je ne suis pas membre du Conseil de Copropriété mais je considère que c'est un abus de pouvoir de la part du syndic.

grmff · #2 09-10-2013 22:56:31

Seul l'acte de base peut répondre à votre question.

Néanmoins, le CC précise:

Art. 577-7. § 1. L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix : (...)
c) dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l'exclusion des caves, garages et parkings, de la création et de la composition d'un conseil de copropriété, exclusivement composé de copropriétaires, qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.

En clair, l'AG peut parfaitement décider de délibérer sur ce point. Je n'imagine pas qu'un syndic avisé décide de mettre un point à l'ordre du jour si le CDC est d'un avis différent.

Peut-être que deux candidats supplémentaires se sont proposés. Ou que l'acte de base prévoit un CDC de 5 membres, alors que seuls 3 se proposent.

Attention à parler trop vite d'abus de pouvoir. Il remet dans les mains de l'AG le pouvoir de décision...

stanwim · #3 10-10-2013 05:29:15

Bonjour,
Merci à grmff pour sa réponse, mais afin d'éclaircir un peu plus le sujet je vais expliciter la chronologie des faits:
Lors de notre AG du 23/10/2011, afin de se mettre en conformité avec la nouvelle loi de 2010 concernant les copropriétés, nous avons voté pour la constitution d'un CDC composé exclusivement de trois membres, et je précise que six(6) candidats étaient en lice.Les 3 membres ayant obtenu le plus de voix ont donc été nommés. Je constate également que ni la loi, ni l'acte de base, ni le règlement de copropriété ne déterminent le nombre de membres requis pour constituer le CDC ainsi que la durée du mandat de ce CDC.
Il est donc généralement de coutume qu'un CDC soit composé de 3 membres et de plus il y a un précédent de près de 40 années d'un conseil de gérance de 3 membres.
A mon avis, sauf erreur de ma part, on pourrait interpréter la décision de l'AG du 23/10/2011 de limiter le CDC à 3 membres comme une composante
du règlement de copropriété concernant la composition du CDC.
Je signale que le syndic n'a pas avisé le CDC pour mettre ce point à l'ordre du jour et que le CDC y est totalement opposé.
C'est tellement flagrant, que le syndic a envoyé l'ordre du jour pour l'AG
sans avoir convoqué préalablement le CDC afin de consulter les points mis à l'ordre du jour.

grmff · #4 10-10-2013 07:38:46

Il est donc généralement de coutume qu'un CDC soit composé de 3 membres et de plus il y a un précédent de près de 40 années d'un conseil de gérance de 3 membres.
A mon avis, sauf erreur de ma part, on pourrait interpréter la décision de l'AG du 23/10/2011 de limiter le CDC à 3 membres comme une composante
du règlement de copropriété concernant la composition du CDC.

A mon avis, votre avis est erroné. Même si cela avait été intégré au règlement de copropriété, la loi étant impérative, c'est la loi qui devrait s'appliquer.

Lors de l'assemblée générale, c'est encore l'assemblée générale qui va décider. Donc, si vous décidez d'un CDC de 3, ce sera un CDC de 3.

Ceci étant dit, 3 ou 5 ne changera pas grand chose...

luc · #5 10-10-2013 08:31:58

grmff a écrit :

Lors de l'assemblée générale, c'est encore l'assemblée générale qui va décider. Donc, si vous décidez d'un CDC de 3, ce sera un CDC de 3.

1. Cette décision (nombre = 5 ) doit être prise avec une majorité de 3/4
2. après on peut passer à l'élection des membres. Chaque candidat doit obtenir une majorité de 50%+1 pour être élu
3. Le président du CC est nommé par ses pairs au début de leur première réunion.

grmff a écrit :

Ceci étant dit, 3 ou 5 ne changera pas grand chose...

Vous êtes un optimiste …

Dans mon ACP l’AG 2013 avait nommé en mars un CC de 4 CP. Suite au fait qu’un enter eux a perdu un procès (engagé par lui contre un CP), 3 membres ont démissionné. Il en reste 1 (le président).
Il faut la présence de 50%+1 de l’effectif élu … donc 3.
Résultat : le CC ne peut plus se réunir.
En plus le syndic (professionnel !) refuse de signaler ce fait aux membres de l’AG.

rexou · #6 10-10-2013 14:31:29

stanwim a écrit :

Bonjour,
J'ai lu tous les sujets concernant le Conseil de Copropriété mais je n'y ai pas trouvé la réponse à ma question.
- Quelle est la durée d'un Conseil de Copropriété composé de trois membres
tous copropriétaires.
Depuis 40ans notre immeuble a toujours eu, soit dans le passé, un Conseil de Gérance, et depuis la Loi de 2010 un Conseil de Copropriété, composé exclusivement de 3 membres copropriétaires.
A ma grande surprise je constate que le syndic met à l'ordre du jour de l'AG du 20 de ce mois l'article suivant : Désignation des membres du Conseil de Copropriété ( max 5 ).
Il n'y mentionne aucune démission d'un quelconque membre ou du Conseil de Copropriété au complet. Ce Conseil a toujours bien fonctionné avec trois
membres depuis quarante ans et de quel droit peut-il démissionner d'office
ce Conseil et le remplacer par un Conseil à sa convenance .
Merci de vos réponses.
Je précise que je ne suis pas membre du Conseil de Copropriété mais je considère que c'est un abus de pouvoir de la part du syndic.

La "durée d'un CC" est d'un an, sauf convention contraire. Ce CC est donc susceptible d'être renouvelé à chaque AG. Les membres qui le compoosent pouvant être réélus, ou non.

Si l'AG décide (à la majorité des 3/4) de modifier le nombre de membres du CC, les candidats ayant récolté le plus de voix -et au moins 50%+1- sont nommés. A défaut de vote, le nombre doit rester inchangé, soit 3. Pour autant bien sur que 3 candidats remplissent les conditions.

Je ne vois pas du tout en quoi le syndic abuse de son pouvoir. Il met le point à l'ordre du jour, ce qui est normal. L'AG décidera. Et elle a le pouvoir de modifier la situation existante si elle le souhaite. Le syndic peut éventuellement émettre un avis consultatif, sans rien imposer et sans influer la liberté de décision des participants.

tempura · #7 10-10-2013 15:13:33

rexou a écrit :

La "durée d'un CC" est d'un an, sauf convention contraire

Et d'où tirez-vous cette règle ?

rexou · #8 10-10-2013 15:23:25

tempura a écrit :

Et d'où tirez-vous cette règle ?

Ce n'est pas une règle. Les AG sont annuelles et il est généralement noté à l'ordre du jour l'élection (ou réélection) des membres du CC... jusqu'à l'AG suivante. Mais un autre délai de validité peut être décidé par l'AG.

luc · #9 10-10-2013 16:01:58

rexou a écrit :

Le syndic peut éventuellement émettre un avis consultatif, sans rien imposer et sans influer la liberté de décision des participants.

Le syndic n'a pas à émettre un avis sur la composition de l'organe qui va le contrôler. Il met son influence (le pouvoir à faire l’OJ, … ) dans la balance pour imposer une « solution ».

Ex: Il se peut que 2 (sur 3 )membres du CC actuel ne lui ne sont pas favorable et qu’il a motivé 2 CP à rejoindre la CC, pour balancer le CC dans sa faveur.

rexou · #10 10-10-2013 16:21:23

@ Luc : Si, comme c'est généralement le cas, les membres du CC sont élus pour un an, soit jusqu'à l'AG suivante, il est normal et usuel que ce point figure à l'ordre du jour. Si le CC est nommé pour une durée plus longue et que le temps de validité n'est pas expiré, pas de point à l'ordre du jour, pas de débat et pas de vote.

La nomination dépend uniquement des résultats des votes de l'AG. Le syndic ne peut donc pas imposer "sa solution". Et modifier le nombre de membres du CC ne peut s'accepter que si vote favorable de 3/4 des participants.

grmff · #11 10-10-2013 18:29:31

Vous êtes un optimiste …

Oui. Absolument.

Vous ai-je déjà dit que généralement, les décisions étaient prises à l'unanimité? Sans dictature, et parfois après de vives discussions et des avis de départ très très divers?

Rien ne vaut une bonne discussion pour mettre tout le monde d'accord. (sauf l'emmerdeur de service, et encore...)

stanwim · #12 10-10-2013 19:19:59

@ Rexou. Ce point n'était pas à l'ordre du jour de l' AG d'octobre 2012 et il n'y a pas eu de vote pour la constitution du CDC.
Mais nous savons que deux nouveaux copropriétaires( pour moi c'est CP de moins de trois ans) s'occupant de tout ce qui bouge dans la copropriété et rencontrant très régulièrement le syndic ainsi que son personnel employé désireraient acquérir un certain niveau de pouvoir dans la copropriété ( quel pouvoir......., uniquement contrôler le travail du syndic.). Ils espèrent ainsi forcer certaines décisions selon leurs désirs en ayant une influence très néfaste sur le syndic qui ne demande pas mieux que de pouvoir diminuer sa charge de travail, car dans ce sens il avait déjà essayé lors de l'AG de 2012 de constituer en complément au CDC un " groupe de travail non élu, mais sur base volontaire " s'occupant de la demande de certains devis e de divers autres travaux. Je précise que lors de la constitution du CDC, en 2011,ces 2 CP, candidats, n'avaient pas été élus suite à la limite de 3 membres pour le CDC. Et voilà la raison essentielle de vouloir élargir le CDC à 5 membres.

luc · #13 11-10-2013 08:56:04

rexou a écrit :

@ Luc (...) Le syndic ne peut donc pas imposer "sa solution".

Vous croyez? Lisez la réponse de hier soir de stanwin.

Je crois que le syndic en place veut installer la cogérance qui le rend irresponsable et l'ACP responsable pour tout ce qu'il fait au plan civil. Au plan pénal il reste responsable. La méthode « cogérance » a été supprimé le 01.08.1995.

rexou a écrit :

Et modifier le nombre de membres du CC ne peut s'accepter que si vote favorable de 3/4 des participants.

ET si le point « élargir le CC de 3 à 5 membres » était mis explicitement à l'OJ, dans la lettre d’invitation de la première séance de l'AG.

rexou · #14 11-10-2013 11:35:30

luc a écrit :

ET si le point « élargir le CC de 3 à 5 membres » était mis explicitement à l'OJ, dans la lettre d’invitation de la première séance de l'AG.

Parfaitement exact.

Pour le reste, le CDC n'est pas nommé à vie et il n'est pas anormal qu'un CP (nouveau ou pas) présente sa candidature s'il le souhaite.

Un CDC de 5 membres ne se justifie à mon avis que dans de très grandes ACP. Risques de discorde, de manque de cohérence ou au contraire, apparition d'un noyau d'influences qui impose ses choix et décisions.

Il serait bon de savoir quand le CDC actuel a été nommé, et pour quelle période. Tout comme il conviendrait de se référer à l'acte de base et les indications de départ du nombre de membres du CDC et la durée de leur mandat, si c'est précisé.

Le syndic n'a aucun pouvoir de modifier (5 maximum) le nombre de membres du CDC.

Basilia · #15 11-10-2013 21:40:39

rexou a écrit :

Rexou a écrit :
Un CDC de 5 membres ne se justifie à mon avis que dans de très grandes ACP. Risques de discorde, de manque de cohérence ou au contraire, apparition d'un noyau d'influences qui impose ses choix et décisions.

Où cela est-il écrit ? Dans la loi je ne lis nulle part que les membres du Conseil de copropriété doivent être tous du même avis, ni qu'ils doivent faire des choix ou prendre des décisions.

Quid, si l'acte de base ne précise pas le nombre de membres ? Je suppose que dans ce cas chaque copropriétaire peut se porter candidat et que sa candidature sera acceptée ou non par les autres copropriétaires lors de l'assemblée générale ?

Où peut-on trouver la (ou une) réglementation concernant la composition de ce Conseil de copropriété ? Un président de ce conseil est-ce nécessaire ? et pour quelle raison ? Quelle est sa fonction spécifique par rapport aux autres membres de ce conseil ? Y-a-t-il des règles établies ? et où peut-on trouver celles-ci ? (Sauf erreur de ma part, dans le loi on n'en parle pas)

grmff · #16 11-10-2013 22:12:31

L'assemblée générale est souveraine.

Le point élection du conseil de copropriété doit être à l'ordre du jour. Si un ensemble de 5 personnes se propose et est élu avec une majorité de 3/4 des voix, je ne voit pas ce qui invaliderait ce choix.

Bref, c'est beaucoup de grand n'importe quoi, ce fil de discussion.

Vous prêtez des tas d'intentions à des tas de gens.

Et à force de mettre des règles n'importe comment, vous dépouillez les copropriétaires de leurs droits de décider de leur sort.

luc · #17 12-10-2013 08:19:50

grmff a écrit :

L'assemblée générale est souveraine.
Le point élection du conseil de copropriété doit être à l'ordre du jour. Si un ensemble de 5 personnes se propose et est élu avec une majorité de 3/4 des voix, je ne voit pas ce qui invaliderait ce choix.
Bref, c'est beaucoup de grand n'importe quoi, ce fil de discussion.
Vous prêtez des tas d'intentions à des tas de gens.
Et à force de mettre des règles n'importe comment, vous dépouillez les copropriétaires de leurs droits de décider de leur sort.

L’assemblée générale est souveraine ET démocratique.

Une démocratie existe dans les faits que si elle respecte la minorité, sinon c’est une oligarchie, une dictature, … .

Ce respect n'est garanti que si on suit les règles.

Les règles primaires à respecter sont dans ce cas-ci:
- Pas de décision « en globo »
- Le syndic ne propose pas un changement de la composition du CC, seulement un CP a ce droit

Donc l’OJ devait comprendre les points suivants, si on veut respecter la souveraineté de l’organe démocratique «Assemblée générale des copropriétaires »

1. Composition du CC : augmenter le nombre de mandats de 3 à 5 (majorité : 75%) (Demande des CP D et E – documents consultables chez le syndic)

2. Nomination de 3 ou 5 membres du CC pour un mandat jusqu’à l’AGA 2014 (majorité : 50%+1). Candidats : A, B, C, D, E, F (candidatures remis au syndic 3 semaines avant la quinzaine de l’AG, tel que prévues par les statuts, approuvés lors l’AGA 2011 – documents consultables chez le syndic)

Commentaire

Et à force de refuser d’appliquer les règles d’une façon légaliste (= telle que prévue par la loi), vous dépouillez les copropriétaires soi-disant minoritaires de leurs droits démocratiques les plus élémentaires.

Je sais très bien que par exemple la CIB/IPI considère que respecter les règles démocratiques est à la limite d'un abus (voir son congrès 2013). Vous n’êtes donc pas seul. Je sais que je prête des intentions à des gens. Ce qui est le droit absolu d’un CP que n’est pas informé d’une façon transparente.

Mais ils prêtent aussi des intentions à moi. La seule chose que je veux, tel que mon grand-père dans les années 30 et mon père dans les années 90 et moi maintenant, est que les règles absolues de la démocratie soient respectées. Pas plus ni moins.

Cela est mon intention réelle, tel que d’ailleurs confirmé par la justice civile (2004-2011) ET pénale (2001-2013).

Conclusion

Le droit de tous les CP de décider de leur sort n’est garanti que si les règles démocratiques sont suivies, tel qu’imposé par le Code Civil et le droit commun.

tempura · #18 12-10-2013 08:44:08

luc a écrit :

- Le syndic ne propose pas un changement de la composition du CC, seulement un CP a ce droit

Et où peut-on trouver cette règle selon laquelle le syndic n'est pas autorisé à faire des propositions à l'ag ? Ne vise-t-elle que le cas particulier des propositions relatives au conseil de copropriété ou est-elle générale ?

grmff · #19 12-10-2013 10:10:39

L’assemblée générale est souveraine ET démocratique.

Vous avez raison. Mais la démocratie ne se résume pas à un vote sur une proposition écrite.

L'assemblée générale est souveraine. Elle est le lieu de discussion. Qui dit discussion démocratique, dit qu'un compromis doit être trouvé. Le compromis ne peut donc pas être couché sur papier avant l'AG, puisque c'est l'AG qui va décidé de ce compromis.

Je trouve donc que votre définition de la démocratie est bien réducteur. Votre vision de la démocratie (respect absolu de la lettre à en donner le tournis et à en rendre impossible l'application pour et par les membres de l'AG, et de ce fait, un retour complet du pouvoir dans les mains du syndic qui sera toujours incapable de respecter votre dictat et définition de démocratie), je n'en veux pas.

Certes, je n'ai pas eu d'AG de 300 propriétaires. Ce serait peut-être différent dans une telle AG. Mais dans des AG de 100 lots, avec 40% orésent et 20% représenté, c'est tout à fait possible.

Sauf si une personne décide de bousiller le processus de discussion en l'empêchant avec des arguments tels que les vôtres.

grmff · #20 12-10-2013 11:21:19

Pour ce qui est du droit du syndic a mettre un point àl'ordre du jour, je ne suis pas d'accord avec vous.

L'ordre du jour est arrêté par celui qui convoque.

Ce n'est pas parce les propriétaire et membres du conseil de gérance ont le droit de mettre des points à l'ordre du jour, que seuls ceux -ci ont le droit de définir l'ordre du jour.

En outre, dans ce cas particulier, le point avait été soulevé à l'assemblée générale précédente. Il est donc absolument logique que le syndic mette ce point à l'ordre du jour. C'est une preuve qu'il est à l'écoute des minorités.

En clair, en mettant ce point à l'ordre du jour, il fait bien son travail, contrairement à ce que vous pensez!

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