Locataire qui ne paie plus

estevinc · #1 12-05-2017 07:51:28

Bonjour,

ma locataire a décidé de ne plus payer son loyer.
Elle se venge car nous avons eu du retard dans les décomptes de charges (pour notre défense, elle a refusé que je fasse le décompte moi-même et m'a imposé de passer par le syndic - payant - pour recevoir son décompte annuel). Seulement le syndic a pris des mois à faire les décomptes et cela l'a énervé. Ce que je comprends, mais à partir du moment où l'on m'interdit de faire les charges moi-même, je ne me sens pas responsable.

Elle a donc décidé d'arrêter de payer son loyer. Aujourd'hui elle a son décompte des charges, ne paie toujours pas son loyer et ne répond à aucun mail.
Je précise qu'elle n'a aucun soucis financier.

Mes questions sont donc les suivantes :
- Quelles démarches puis-je effectuer? J'ai envoyé un recommandé de mise en demeure pour le paiement de son loyer et je compte aller en justice de paix dès lundi.
- J'ai indexé son loyer, ce que je n'avais jamais fait (c'était prévu dans le bail. Si les locataires sont corrects je n'indexe pas, mais là...faut pas pousser bobonne,.)
- Aussi, nous avions fait un bail d'un an. Je sais qu'il se renouvelle automatiquement après un an si on ne fait rien et qu'après un renouvellement d'un an, l'année d'après il passe en bail de.... 3 ans? 9 ans? Je ne sais pas... quelqu'un aurait la réponse? Je demande car je souhaite la faire partir mais je ne sais pas quels sont mes droits. Rien n'est stipulé dans le bail.
- Quand puis-je procéder à l'expulsion? Après combien de loyers impayés? Est-ce que l'expulsion est plus facile en été et au vu du fait que madame travaille et est tout à fait en mesure de payer son loyer?

Merci d'avance pour vos lumières!

Erico · #2 12-05-2017 08:22:57

même si elle a des raisons de le faire ...et encore ça peut se discuter.....en ne payant pas son loyer elle se met dans son tort, donc....

estevinc · #3 12-05-2017 08:58:15

Et donc... que me conseillez-vous de faire?

Je refuse évidemment de lui rembourser les charges avant le paiement de son loyer. Mais suis-je dans mes droits?
Ai-je le droit de déduire son loyer de ce qu'elle me doit comme charges?

Erico · #4 12-05-2017 09:14:10

estevinc a écrit :

Et donc... que me conseillez-vous de faire?
Je refuse évidemment de lui rembourser les charges avant le paiement de son loyer. Mais suis-je dans mes droits?
Ai-je le droit de déduire son loyer de ce qu'elle me doit comme charges?

selon moi, si le retard de remboursement des charges ne vous est pas imputable, vous n'en ètes donc en rien responsable

donc elle n'avais pas à prendre une sanction contre vous en ne payant pas son loyer

donc elle est responsable

elle revient dans le droit chemin, donc paye ce qu'elle vous doit et vous lui remboursez ce que vous avez à lui rembourser dans la foulée

PIM · #5 12-05-2017 15:32:00

Sauf clause écrite de reconduction unique, le bail initial s'est transformé en bail de 9 ans, avec toutes les dispositions légales applicables pour les baux de résidence principale du preneur.

L'expulsion ne peut résulter que d'un jugement.

Il n'y a pas, comme en France, de conditions liées à l'hiver.

Vous devriez consulter un avocat et lui demander d'adresser une mise en demeure.

GT, Himura

Himura · #6 12-05-2017 15:53:53

A votre place, je demanderai plutôt à l'avocat de déposer une requête contre elle. Pas forcément pour l'expulser - sauf si vous voulez qu'elle parte, mais pour qu'elle régularise de suite.

estevinc · #7 19-05-2017 19:30:44

Bonjour,
merci à tous pour vos conseils!
Mise en demeure envoyée... ça suivra donc son cours!
Bonne soirée

Erico · #8 19-05-2017 19:45:05

où en ètes vous au niveau du bail ? il a commencé quand le premier bail d'un an ?

estevinc · #9 19-05-2017 19:48:47

Le bail d'un an a commencé le 01 avril 2014.
Donc je pense être dans un bail de 9 ans automatiquement...

Du coup à moins d'aller y vivre moi-même ou de faire de gros travaux, je ne pourrai pas la mettre dehors... Sauf si ne pas payer son loyer = rupture unilatérale pour non respect du bail. Vous pensez que ça peut être pris en compte?

libra · #10 19-05-2017 20:10:23

estevinc a écrit :

Le bail d'un an a commencé le 01 avril 2014.
Donc je pense être dans un bail de 9 ans automatiquement...
Du coup à moins d'aller y vivre moi-même ou de faire de gros travaux, je ne pourrai pas la mettre dehors... Sauf si ne pas payer son loyer = rupture unilatérale pour non respect du bail. Vous pensez que ça peut être pris en compte?

Pour faire des travaux, il faudra attendre 2020. Pour y habiter soi-même, je crois qu'il en est de même. Rompre unilatéralement; surtout à ne pas faire. Vous risquez de devoir payer une indemnité de 18 mois de loyer.

Reste à demander aux juge de paix qu'il décide de la résiliation du bail avec un paiement d'une indemnité de 3 mois de loyer en votre faveur.

Dernière modification par libra (19-05-2017 20:11:11)

Erico · #11 19-05-2017 20:41:04

estevinc a écrit :

Le bail d'un an a commencé le 01 avril 2014.
Donc je pense être dans un bail de 9 ans automatiquement...
Du coup à moins d'aller y vivre moi-même ou de faire de gros travaux, je ne pourrai pas la mettre dehors... Sauf si ne pas payer son loyer = rupture unilatérale pour non respect du bail. Vous pensez que ça peut être pris en compte?

ça m'étonnerait, du moins dans un premier temps, qu'un juge vous accorde ça

grmff · #12 19-05-2017 21:17:44

Les locataires ont deux obigations: occuper en bon père de famille et payer le loyer. Si le locataire ne paie pas le loyer, le juge n'a guère d 'autre choix que de dissoudre la bail et autoriser l'expulsion...

Himura · #13 19-05-2017 22:38:02

grmff a écrit :

Les locataires ont deux obigations: occuper en bon père de famille et payer le loyer. Si le locataire ne paie pas le loyer, le juge n'a guère d 'autre choix que de dissoudre la bail et autoriser l'expulsion...

Certains juges, peut-être. Mais ceux que j'ai fréquenté se suffiraient largement d'une promesse ou d'un simple 'désolé' et n'accorderaient certainement pas l'expulsion directement.

Erico

Erico · #14 19-05-2017 22:45:28

grmff a écrit :

Les locataires ont deux obigations: occuper en bon père de famille et payer le loyer. Si le locataire ne paie pas le loyer, le juge n'a guère d 'autre choix que de dissoudre la bail et autoriser l'expulsion...

oui, mais bon un juge pourrait, dans ce cas précis, estimer que les torts sont un peu partagés, donc....

estevinc · #15 24-05-2017 20:14:30

Bonjour à tous,

merci pour vos réponses! Je découvre certaines d'entre-elles que maintenant, je ne les avais pas vues dans mes mails.

En gros ma locataire vient de me mettre en demeure (beau petit mail de son avocat pour une mise en demeure - même pas un recommandé. Super mal écrit et truffé de fautes d'orthographe :-)
Elle veut que je paie le reste des charges en déduisant le loyer qu'elle me doit (solution que je lui ai proposé mais à laquelle elle n'avait jamais répondu).

Son avocat me dit également que le montant du remboursement des charges est un minima et que les décomptes trimestriels et le calcul réalisés par le syndic ne sont pas suffisants, que je dois fournir plein de preuves comme les factures, les relevés contradictoires (là je ne comprends pas vu qu'elle les a fait avec moi) et les frais de gestion de syndic et co-propriété. Vous savez si c'est vrai? Je lui ai envoyé tous les décomptes que j'ai reçu de mon syndic pour qu'elle vérifie les charges elle-même... A mon sens cela est suffisant, ce sont des documents officiels, non? D'ailleurs avait-elle le droit de m'obliger à faire réaliser le calcul de ses charges par mon syndic (payant)?

Bref elle décide aussi de diminuer le montant de ses charges. Vu qu'on a noté 150 euros dans le bail je ne vois pas pourquoi... (là, j'ai juste envie de l'embêter j'avoue mais elle m'énerve!). En a-t-elle le droit?

Voilà c'est tout!
Merci pour vos conseils et bonne soirée

GT · #16 24-05-2017 20:43:18

I
https://www.lebonbail.be/articles/le-de … ves?c=C440

Le bailleur doit justifier les dépenses liées aux charges locatives.
L’article 1728ter du Code civil prévoit que «les documents établissant ces dépenses doivent être produits ». Le locataire est donc tout à fait légitime à envoyer une demande de justificatifs des charges locatives au moment de la régularisation annuelle. Le même article prévoit également que « ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct. ». Le bailleur doit donc tenir et communiquer un compte indépendant et détaillé sur la base duquel le locataire peut vérifier si les frais lui incombent réellement.
Dans le cadre d’un appartement se trouvant dans un immeuble à appartements multiples et dont la gestion est assurée par une même personne, cette obligation est réputée satisfaite dès lors que la possibilité est offerte au locataire de consulter les documents au domicile ou au siège social du gestionnaire.

II
http://www.droitbelge.be/fiches_detail. … at=9&id=50

6. Obligations du bailleur

Une triple obligation s’impose à vous lorsque vous réclamez des charges à votre locataire :
- les charges réclamées doivent correspondre à des dépenses réelles. Cette obligation signifie que vous ne pouvez imputer au locataire que ce que vous déboursez vous-même;
- le bailleur doit fournir un décompte des charges qui doit comprendre les éléments suivants : description de la charge, prix unitaire, quantité ou proportion mise à charge du locataire, imputation des provisions versées;
- le bailleur, enfin, doit fournir les justificatifs en copie, sans frais pour le locataire.

Il est important de noter que cette dernière obligation est atténuée dans le cas d’immeubles à appartements multiples. Dans ce cas, il vous suffit de transmette à votre locataire un relevé des frais et charges. Celui-ci pourra ensuite consulter les documents afférents (au domicile ou au siège social du gestionnaire).

III
Article 1728ter du Code civil
"§ 1. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles.
Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct.
Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.
Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
§ 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.
§ 3. Le présent article ne s'applique pas aux baux à ferme."

Himura

Himura · #17 24-05-2017 21:10:41

Entre nous, j'essaye toujours de discuter, mais quand je tombe sur de la mauvaise foi caractérisée, ou des tentatives de tromperies, je suis bcp moins conciliant.
Comme disait un ancien (bon) locataire, qui avait un langage plutôt fleuri : "Quand elle joue avec mes couilles toute la soirée, faut pas qu'elle s'étonne d'avoir mal au cul en se réveillant". (Il parlait de sa femme... mignon :-) )

panchito · #18 25-05-2017 10:18:23

C'est son droit d'aller regarder toutes les factures chez le Syndic. Mais notez bien que tous les Syndics que je connais facturent ce service (tarif à l'heure pour prestation "extraordinaire") et facturent aussi à un a un tarif exorbitant la moindre photocopie.

Mais si votre locataire a beaucoup de temps libre et surtout beaucoup d'argent (visiblement puisqu'elle se paie déjà un avocat à plus de 150€/h hors TVA) pourquoi pas? Si ça l'amuse et qu'elle n'a rien d'autre de mieux à faire?

Dernière modification par panchito (25-05-2017 10:19:14)

GT · #19 25-05-2017 11:02:01

L'article 1728ter, C. civil dans le code de déontologie des agents immobiliers

http://www.ipi.be/lagent-immobilier/la- … immobilier

Art. 71 L’agent immobilier administrateur de biens doit veiller à ce que les personnes disposant d’un droit d’accès aux pièces justificatives des dépenses qui leur sont réclamées relativement au bien dont il a la gestion, puissent exercer leur droit, moyennant l’éventuelle rémunération convenue, sauf dans les cas où la gratuité d’un tel accès découle d’une loi ou d’un règlement.

Explicatif de l’article n° 71 :

Cette disposition vise, entre autres, mais souplement, à rendre la gestion conforme au prescrit de la loi, en particulier de l’article 1728 ter du code civil (*), et adaptée au contenu de maints contrats de baux.

(*) 1728 ter §1. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles. Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct.
Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.

Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.

§ 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.

§ 3. Le présent article ne s'applique pas aux baux à ferme.

Question : dans le cas d'espèce le droit d'accès découle bien de la loi (art.1728ter). Donc pas de rémunération pour le syndic pour permettre, sans plus, l'accès aux documents ? mais bien pour les photocopies demandées

Dernière modification par GT (25-05-2017 11:09:02)

estevinc · #20 25-05-2017 19:32:37

Aaah merci pour vos réponses super précises!

Donc elle a eu accès aux documents que je devais obligatoirement lui transmettre et si elle veut en savoir plus, elle n'a qu'à se pointer chez le syndic. Cool! ça me décharge d'un poids et me fait gagner du temps!

Merci beaucoup!

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