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Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Le problème de la requalification, c'est que le précompte n'est pas considéré comme avance sur impôt.

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bruno2
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

je me pose quand même la question de savoir ce que gagnerait l'Etat à requalifier...
Si je suis en société, je déduis tous les frais et je fais sans aucun doute des pertes chaque année.
Si je suis en privé, je paie les RC et je paie encore une imposition fin d'année...

Cette année mes RC ont été de près de 14% de mes loyers.
L'imposition a elle été de 17% de mers loyers.
Bref mon rendement est de 3% net.

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nokthib
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Merci pour tes récits, c'est très inspirant :-) !
et bravo !

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Pour ce qui est de ce projet Volga, nous avons pour 2020 une première année complète de l'ensemble de l'immeuble.
Sur 21 studios, 13 sont restés toute l'année. Il y a donc une forte rotation, bien compréhensible vu que les baux sont jeunes. 61% de baux de moins d'un an, c'est beaucoup. On est évidemment à 100% de moins de 3 ans.

Dans les 8 autres studios, il y a eu 19 locataires (oui, 3 studios avec plus d'un changement...)

Le taux de mois sans loyer payé est de 13,5 / (12x21) = 5.35%
Sur ces 12 mois sans loyer:
-1 impayé par un ancien locataire qui aura du mal à me payer, mais l'espoir n'est pas perdu.
-7 mois impayés par un réfugié qui est en bagarre avec le Cpas pour être payé. Je crains mais je le garde comme action sociale et humanitaire.
-1 retard d'un locataire présent. Retard de décembre. Donc, pas d'inquiétude
-1/2 vide entre deux locataires avec préavis raccourci.
-1 retard d'un locataire dont le job a été touché par le corona-virus, mais qui a rattrapé ses jusqu'à 3.5 mois de retard. Seul décembre est dû à ce jour. Donc, pas d'inquiétude.
-2 loyers impayés avec une personne qui a fini par quitter volontairement avec 4 mois d'impayés (deux cette année, deux l'an dernier). Je dois transmettre à l'huissier pour faire saisir les revenus.
-1 mois de vide à cause du Corona-virus. Ce loyer sera couvert par l'indemnité que le juge m'octroie pour le dossier précédent. Si j'arrive à récupérer, évidemment.

Donc, sans doute 1.1% de perte par cause de mauvaise volonté, que j'espère récupérer par voie d'huissier.

Moralité: on ne peut pas considérer que le dossier Volga est un dossier courant. On sent clairement toujours la période de démarrage et l'influence de la "jeunesse" du projet, avec une très forte rotation.

Dans un dossier comparable de studios meublés, mais que j'ai depuis longtemps en porte-feuille:
-35% de baux de l'année (au lieu de 61%)
-53% des baux de moins de 3 ans (au lieu de 100%)
-4.6% de mois sans loyer dont rien ne sera irrécupérable par mauvais volonté ou insaisissabilité.

Il y a donc encore de la marge de progression en stabilité.

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Alors, voici le déboire du jour.

Un locataire me contact pour me dire qu'il a des piqures sur tout le corp. Je vais la faire courte parce que l'aide apportée par le niveau des personnes concernées ne m'a pas aidé, et je ne voudrais pas vous plomber le moral: ce sont des punaises de lit.

La seule fois de ma vie où j'ai été confronté avec les punaises de lit, c'est dans Lucky Luke, dans "Les Collines Noires".
Extrait choisi:

Lucky Luke: Bonjour messieurs. L’hôtel n’était pas bien fameux, je m’en excuse, mais il n’y en aura pas d’autre à Omaha.
Le scientifique Gurgle: Pas du tout ! J’ai passé une nuit intéressante à étudier une magnifique colonie de punaises de lit : cimex lectularius… J’emporte d’ailleurs un spécimen d’une taille fort rare…
Le scientifique Frankenbaum: Magnifique !
Le scientifique Doublelap: Félicitations cher collègue !
Le scientifique Frankenbaum : Il y avait aussi des poux de toute beauté !
Le scientifique Doublelap: Pediculus, insecte hémiptère…
Lucky Luke, hilare: Il faut aller chercher les chevaux maintenant
Le scientifique Doublelap:  Caballus, mammifère périssodactyle de la famille des équidés…
L’hôtelier: EMMA !! Il faut nettoyer les lits ! Il y a des bêtes terribles dedans ! Des Lecturassodactyles !

A l'époque, cela m'avait fait certes sourire. Mais il faut avoir été confronté aux punaises de lit pour comprendre le comique... Les punaises de lit, c'est l'horreur la plus totale, ce n'est certainement pas un sujet d'étude pour passer le temps pendant la nuit...

Bref, je décide de faire faire l'inspection, par un professionnel et sur ses conseils, de l'étage où se trouve l'infestation confirmée, de l'étage en dessous, et de l'étage au dessus.

Les occupants sont tous prévenus, et donnent tous accès. Tous me disent qu'ils n'ont rien vu. Et on ne voit rien non plus. Puis, on tombe sur la voisine d'en face du studio infesté. Le nid était là. Et là. Et là aussi. Il y en avait partout, je vais en faire des cauchemars. Bon, d'accord, j'en rajoute une couche.

Si l'occupant qui s'était plaint avait préparé le terrain (tout nettoyé, tous les textiles en sacs poubelles étanches et prêts pour la machine à laver à 60°), ce n'était pas le cas chez cette pauvrette (pour rester poli) On a donc tout emballé en urgence, j'ai exigé qu'elle passe tout en machine illico (pas de machine chez elle = nettoyage au lavomatic) à 60°C, qu'elle jette tout ce qui doit être jeté sur le champ, et qu'on traite immédiatement ce nid infesté.

Tout a été emballé dans des sacs. Tout a été déposé dans ma remorque et tout a été transporté au lavomatic le plus proche pour un nettoyage haute température. Biesse comme elle est , et soi disant ans le sou, pour être sûr que ce soi fait illico, j'ai pu avancer les sous pour les sacs poubelles et pour le lavomatic (2 machines de 12kg et 2 machines de 5 kg...)

Bilan de la journée: rendez-vous à 13H. Retour maison à 19H00. Deux studios punaisés, deux studios traités, 300€ de jetés par la fenêtre (et il faudra encore deux traitements!!!) Deux heures à attendre que les machines tournent et les séchoirs sèchent (et à me rendre à des rendez-vous pour relouer deux appartements, dont bilan = 2 appartements reloués.)

Moralité: si vous devez faire un nettoyage de vos textiles en Lavomatic, faites la première machine à 60° minimum, 90° si possible...

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PIM

panchito
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Les temps ont bien changé depuis et l'Etat a cruellement besoin de sous...

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Sherlock a écrit :

Je veux bien les coordonnées de l'avocat, sait-on jamais, je resigne pour un immeuble de rapport de 4 appartements à Charleroi dans quelques semaines  devil  smile

Merci pour ta réponse rassurante  angel

C'était il y a tellement longtemps que je suppose qu'il est pensionné. Ou mort...

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Sherlock
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Je veux bien les coordonnées de l'avocat, sait-on jamais, je resigne pour un immeuble de rapport de 4 appartements à Charleroi dans quelques semaines  devil  smile

Merci pour ta réponse rassurante  angel

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Un avocat m'a dit un jour qu'un de ses clients avait plus de 1000 logements en nom personnel, avec du personnel pour le gérer, faire le suivi et la maintenance.

Le fisc avait essayé de le requalifier, et s'était fait retoquer.

Cet avocat m'a coûté 165€ pour 20 minutes. C'était il y a des années. Depuis, je dors bien...

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Sherlock
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff a écrit :
bruno2 a écrit :

Si je puis me permettre, vous gérez tout cela via une société immobilière ou en privé?
Respect en tout cas pour tout ce boulot, et ces risques!

Je suis propriétaire à titre personnel. (C'est pas un secret, il suffit de lire mes 18.000 autres messages. Cela s'y trouve quelque part...)

Et moi qui réfléchis à faire mon prochain achat en société par peur d'être requalifié en professionnel alors que je n'ai "que" deux immeubles soit 7 entités...je suis décidemment un pessimiste. Ou peut-être est-ce toi qui êtes trop optimiste? big_smile

En tout cas,  merci pour ton récit, c'est très intéressant!

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Nous voici fin mai 2020, avec deux années d'occupation pour ce qui est des premiers studios, et 6 mois pour les derniers.

J'ai eu 15 changements de locataires sur ces 21 studios meublés. Certains pour des raisons qui leur sont propres, certains c'était prévu, certains cela s'est mal passé. 12 locataires sur 21 sont les premiers locataires (ne comptez pas, plusieurs studios ont eu plus d'un changement) On peut donc dire que le taux de rotation est dû au démarrage de l'immeuble, au choix des locataires particulièrement précarisé et particulièrement court terme. Depuis janvier, je n'ai eu que 2 locataires qui ont changé (3 si on compte une connaissance qui a squatté 2 mois et demi en attendant de récupérer sa maison) 

C'est peut-être l'effet Covid-19, mais j'ai le sentiment que cela va se calmer. Sentiment? Espoir? L'avenir nous le dira. Même si j'ai encore un changement prévu au 1er juillet, et un cas de crise de schizophrénie paranoïaque qui a été porté à ma connaissance aujourd'hui. La routine, quoi...

Au niveau du vide locatif, il y a eu deux mois à cause du covid-19, et je pense les récupérer sur le sortant qui est parti sans préavis, et qui est donc la cause du "trou".

Au niveau des loyers impayés et arriérés définitifs, c'est deux mois impayés et sans doute perdus. Mais j'ai un jugement en main, et je compte bien le faire exécuter autant que possible. Après le lockdown.

Au niveau des arriérés de loyers jusque mai inclus, j'ai un locataire avec un peu moins d'un mois de retard.

Au total, on peut dire que cela tourne gentillement...

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

bruno2 a écrit :

Si je puis me permettre, vous gérez tout cela via une société immobilière ou en privé?
Respect en tout cas pour tout ce boulot, et ces risques!

Je suis propriétaire à titre personnel. (C'est pas un secret, il suffit de lire mes 18.000 autres messages. Cela s'y trouve quelque part...)

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bruno2
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Si je puis me permettre, vous gérez tout cela via une société immobilière ou en privé?
Respect en tout cas pour tout ce boulot, et ces risques!

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Ben1980 a écrit :

Vous allez vous ennuyer big_smile
Un peu .
Pas tout de suite, mais bientôt ;p

C'est un risque.
Pour l'instant, je ne risque pas de m'ennuyer, et l'équipe ne risque pas de rester à rien faire. Il y a un peu de retard à rattraper sur tout le reste...

Et il restera des "finitions" et des petits projets en masse. De l'ordre à mettre dans les montagnes de "ça peut servir" qui encombrent nos espaces supposés vides ou de rangements. Du tri dans tout ce qui a été acheté par erreur, en réserve ou qui n'a pas été utilisé parce que "je préfère mon canapé à votre lit". Des palettes sur lesquelles les cuisines sont arrivées à évacuer.

Mais c'est vrai qu'il n'y a plus "d'urgence". Plus rien qui pousse à bourrer dans le tas "parce qu'un studio vide, c'est de l'argent qui ne rentre pas"

Donc, on rattrape les petites choses qui ont été mises de côté depuis des mois: des carrelages à recoller, des chasses à réparer, des interrupteurs à remplacer, des canalisations à curer, des sterfput à déboucher, etc) Une semaine de boulot pour commencer.

Ensuite, on se lance sur la rénovation de l'appartement qui était occupé par une vieille dame depuis 1975, et cela va nous occuper un mois...

Et il y a toujours le reste, qui roule en permanence: les préavis, les visites, contrats, les sorties, les réparations entre deux, les entrées, les rappels, les requêtes en justice, etc. J'ai actuellement 4 annonces pour des logements libres ou bientôt libres. Cela aussi, cela occupe un peu. Entre deux semaines de séjour au soleil... wink

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Ben1980
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Vous allez vous ennuyer big_smile
Un peu .
Pas tout de suite, mais bientôt ; p

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Voilà. C'est fait. La ligne est franchie. Le dernier studio, signé il y a quelques jours, est "livré". Occupé.

Il reste des choses à faire, évidemment. Il reste toujours quelque chose à faire. Et quand il n'y en aura plus, il y en aura de nouveau...

Mais bon, je suis content, et je vous le partage! smile

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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Aujourd'hui, c'était boire et déboires.
Boire parce que j'ai enlevé les deux dernières annonces avant le week-end. Il a donc été calme. Très calme. Étonnamment calme. C'est fou comme la vie est plus calme quand on n'a pas d'annonce en cours...
Boire parce que le dernier studio est signé, comme prévu. Entrée prévue pour vendredi la semaine prochaine, le 15 donc. Les travaux avancent, et je ne prévois pas de soucis de ce côté.
Boire parce que j'ai rencontré des locataires agréables.
Mais déboires parce que les locataires avec qui je devais signer (pour un appart hors Volga)  ont un chien. Signature annulée, remise en location. Et hop, il y a de nouveau une annonce en ligne. L'annonce, c'est pas grave. L'annulation du contrat, c'est plus ennuyeux.
Déboire parce que la police m'a contacté pour des plaintes de harcèlement sexuel par un locataire envers mon équipe de nettoyage. J'étais au courant, j'avais demandé à l'harcelée de porter plainte. Donc, pas vraiment déboire.
Déboire parce que j'ai demandé au locataire de prendre ses cliques et ses claques et de se barrer avant que cela ne dégénère. C'était la semaine dernière.
Déboire parce qu'il ne voulait pas quitter son logement, sous prétexte du bail de 6 mois.
Déboire parce que sa compagne, pas au bail, s'est effondrée quand elle a compris ce qui s'est passé, quand il a tout avoué devant la police.
Déboire parce que la police a mis mon locataire à la porte de son propre logement, en laissant la non-locataire sur place.
Déboire parce que ce crétin continuait ses simagrées, ses mensonges, ses pitoyables tentatives de manipulation qui ne convainquent que lui.
Déboire parce que je me suis énervé 4 fois sur cet imbécile, qui finira quand même en prison avant longtemps. Et je n'aime pas m'énerver. Je ne m'aime pas quand je m'énerve, même si c'est justifié.

Enfin, s'il revient dans son logement, je peux appeler l'inspectrice de quartier, et il passera la nuit au trou. Les loyers ont été payés par la non-locataire. Elle est apparemment plus intelligente et plus solvable. Un peu secouée, mais droite dans ses ses bottes, et toujours sur ses rails.

Alors, ce soir, on oublie ce con, qui n'a eu que ce qu'i mérite, et qui va inévitablement continuer au point de se retrouver où il le méritera aussi. On oublie le couple avec ses chiens. Et on porte un toast à la santé de la signature du dernier contrat du dernier studio du Volga.

Santé!

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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Et voilà une journée bien remplie.
-Une sortie
-Une entrée avec état des lieux
-Une 2e entrée, avec contrat, garantie à la banque, état des lieux et remise des clefs
Tout cela en montant du mobilier, en finalisant l'avant dernier studio, en résolvant 2 ou 3 problèmes techniques et en programmant les locations pour la semaine prochaine... Dur les derniers jours du mois...

Enfin, tout cela pour dire que le 20e studio est occupé. Et que le 21e et dernier est bien avancé et sera occupé dans 15 jours. Le bout du tunnel.

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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Nous voilà mardi soir. Le premier (enfin, l'avant dernier!) est normalement loué et sera signé et occupé dès ce vendredi.

Comme l'annonce était présente, j'ai eu d'autres visites, et le 2e studio est normalement loué, sera signé lundi 4 et occupé à partir du 15 novembre.

J'ai donc retiré les annonces.

L'avant dernier studio a bien avancé.
Fait aujourd'hui:
- raccordement de l'évacuation du WC
- pose du lavabo et son raccordement
- Pose du miroir lavabo et de la lampe au dessus
- Pose des crochets, porte PQ, porte essuie, etc
- finalisation de la douche (robinet, barre de douche, joints silicone, etc)
Restent, pour les deux jours qui viennent: joints sols de la salle de bain, plinthes, pose des interrupteurs et prises (après qu'on ai compris ce qui doit être mis où...), pose du WC, montage de l'armoire, montage des chaises, évacuer le lit (le locataire préfère mettre un clic-clac), évacuation des déchets, grand nettoyage, signature du contrat, état des lieux, relevé des compteurs et remise des clefs.

Il restera alors deux semaines pour terminer le dernier. Ce sera court, mais on devrait y arriver.

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Nous voilà 10 jours plus tard.
La chaudière fonctionne. Les raccordements électriques à la sauvage ont été mi proprement. La régulation a été "installée", mais pas mise en fontion. Il faut installer la sonde extérieure avant de la rendre opérationnelle.

Mais la chaufferie est vidée de toutes les crasses, a été nettoyée, on a remis les évacuations d'eau également. Je ne dis pas qu'on pourrait manger par terre, mais franchement, cela change un fameux coup. Et en plus, il fait froid dans cette chaufferie. Avec l'ancienne chaudière, il faisait toujours 35-40°C tellement elle avait de la perte. Maintenant, c'est froid, alors que les nouveaux tuyaux de chauffage ne sont même pas encore isolés. A se demander si je vais les isoler... Rien qu'à percevoir la température dans la chaufferie, on se rend compte de l'économie qu'on fait...

Pour les studios, ils sont carrelés au sol, carrelé aux douches, la première cabine est installée. Reste à évacuer tout ce qui encombre ce premier studio, poser le lavabo, poser le WC, poser tous les accessoires (porte-PQ, porte-essuie fixe, porte-essuie à côté du lavabo, crochets, porte-manteau, etc), monter les derniers meubles (c'est loué meublé - lit, matelas et table sont déjà en place - reste à monter les 4 chaises et l'armoire) Et donc le 1er studio sera prêt pour le 1er novembre, comme prévu. J'ai des visites ce lundi après-midi, et je pense qu'il sera loué.

Et le dernier devrait suivre rapidement. Je serai alors au bout de ce très très long démarrage d'investissement.

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Mon dernier investissement: boire et déboire...

J'ai décidé de relater l'histoire de mon dernier investissement. L'histoire n'étant pas finie à l'heure d'écrire ces lignes, je ne peux vous dire si elle se terminera bien, mais je suis largement optimiste...

Je ne sais si je dois mettre cette petite histoire dans le salon "achat/vente", puisque l'histoire de l'achat est longue et rebondissante, dans le salon "copropriété", puisque c'en est une tout aussi étourdissante, dans le salon "location", puisque l'objectif final est bien de louer, dans le salon "législation régionale", avecles changements de règles qui sont en train de s'opérer, ou dans le salon "trucs et astuces bricos" voire carrément sur bricozone, puisqu'il y a eu des travaux de rénovation.

Alors, je vous le livre en vrac. Dans le salon.... "information en vrac". J'en ai déjà écrit pas mal deci-delà. Je mettrai les liens plus tard

Il faut savoir tout d'abord que j'avais dit à mon clerc de notaire habituel (Ah ben oui. Au stade où j'en suis, j'ai un clerc de notaire habituel...) que c'était fini. Que je n'achetais plus. Que je me calmais. Que j'allais profiter, voyager, me simplifier la vie, etc. Il m'avait répondu que c'était la 3e fois que je lui disais cela...

Alors, oui, soudain, en mai ou juin 2016, une petite annonce m'a fait "tilt" dans le cerveau. D'un côté, cela veut dire que je regardais à nouveau les petites annonces. Parce que quand on trouve, c'est souvent qu'on est à l'affut de quelque chose...

Donc, une petite annonce du style "Studios à partir de 30.000€ - Appartements une chambre à partir de 40.000€ - Appartements deux chambres à partir de 60.000€ - Maison etc" mise par un agent immobilier de la place, mais que je ne connaissais pas. Je ne sais pas pourquoi, mais je me suis dit que c'était le patrimoine global d'un gros propriétaire que je connaissais qui arrivait soudain sur le marché. Dont un immeuble abandonné depuis 2 ans dans une rue où j'étais déjà propriétaire et où j'avais mes habitudes. Et ce gros immeuble me faisait de l'oeil depuis pas mal de temps...


J'ai donc téléphoné, et l'aventure a commencé...

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