Mon dernier investissement: boire et déboire...

rexou · #1 04-12-2024 23:26:11

grmff a écrit :

L'article 3.87 et son application dans une ACP avec un nombre très restreint de copropriétaires
Imaginons une ACP avec 3 propriétaires. Le premier a 90% des quotités, le second en a 9 et le 3e en a 1%
Le premier est le syndic
3.87 §5 al.2 du code civil L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
Néanmoins, l'assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l'assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.
Au vu de l'article ci-dessus, si seul le premier propriétaire est présent ou représenté, avec une majorité de 90% des voix, l'assemblée est-elle en nombre?
3.87 § 5. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire.
Le syndic, propriétaire, peut-il présider l'AG?
Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
Si aucun autre propriétaire n'est présent, est-ce que le propriétaire seul présent dispose d'aucune voix, puisque personne d'autre n'a de voix? Ou bien est-ce qu'il dispose de toutes ses voix, puisqu'il ne dispose pas d'un nombre de voix supérieur aux autres présents (puisqu'il n'y a pas de présent...)
§ 9. Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.
S'il est seul présent, le syndic ne peut prendre part au vote relatif à sa décharge. Il n'y a donc pas de décharge.
Mais si un des deux autres est présent, et que l'autre vote avec 1% des voix contre le syndic, que va-t-il se passer?
Vous l'avez compris si vous avez suivi le fil de discussion, la question n'est pas théorique. Nous avons assemblée générale demain...

Bonne chance pour votre AG !

Pour moi c'est clair : L'AG est en nombre et peut valablement délibérer. Le copropriétaire/syndic peut (et doit) présider, étant le seul présent. Il ne peut pas s'auto-décharger cependant. Il dispose de toutes ses voix selon moi et prend valablement les décisions -votes- relatifs à l'ordre du jour.

Si l'un des deux est présent et vote contre le syndic, ça se complique. Aucune décision ne peut être prise sans majorité... et les votes du plus gros n'auront pas plus de valeur que ceux du plus petit.

Par contre, il reste très peu de chances pour que l'un des deux minoritaires engage une procédure (et donc perde du temps de l'énergie et de l'argent) dans les 4 mois qui suivent l'AG pour contester quoi que ce soit. Il ne doit pas s'agir de juristes ni de personnes particulièrement au fait des règles de copropriété. Aucun d'eux n'a sans douter ni l'envie ni les moyens de partir en croisade judiciaire.

De plus, l'un des deux est vendeur.

C'est qui qui a les sous ?
C'est qui le chef ?

grmff · #2 04-12-2024 21:56:44

L'article 3.87 et son application dans une ACP avec un nombre très restreint de copropriétaires
Imaginons une ACP avec 3 propriétaires. Le premier a 90% des quotités, le second en a 9 et le 3e en a 1%
Le premier est le syndic

3.87 §5 al.2 du code civil L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
Néanmoins, l'assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l'assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.

Au vu de l'article ci-dessus, si seul le premier propriétaire est présent ou représenté, avec une majorité de 90% des voix, l'assemblée est-elle en nombre?

3.87 § 5. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire.

Le syndic, propriétaire, peut-il présider l'AG?

Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.

Si aucun autre propriétaire n'est présent, est-ce que le propriétaire seul présent dispose d'aucune voix, puisque personne d'autre n'a de voix? Ou bien est-ce qu'il dispose de toutes ses voix, puisqu'il ne dispose pas d'un nombre de voix supérieur aux autres présents (puisqu'il n'y a pas de présent...)

§ 9. Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.

S'il est seul présent, le syndic ne peut prendre part au vote relatif à sa décharge. Il n'y a donc pas de décharge.
Mais si un des deux autres est présent, et que l'autre vote avec 1% des voix contre le syndic, que va-t-il se passer?

Vous l'avez compris si vous avez suivi le fil de discussion, la question n'est pas théorique. Nous avons assemblée générale demain...

rexou · #3 18-11-2024 01:06:14

grmff a écrit :

Je ne suis pas sûr que la vendeuse nue propriétaire soit consciente de la survalorisation. C'est le prix auquel le bien a été acheté il y a plus de 10 ans. A l'époque, c'était pas une bonne affaire...
Je pense que la relation s'est un peu figée quand j'ai cité le prix que j'ai payé pour les autres studios...
Quant à la vendeuse usufruitière, elle a aussi intérêt à ce que cela se vende cher. L'usufruitier récolte une partie non négligeable du prix de vente.

Le notaire devrait l'informer des prix actuels du marché. Il serait surprenant qu'il perde longtemps son temps à faire visiter un bien qui est largement surévalué, surtout dans ces conditions. Je crois qu'il sera votre meilleur allié pour finaliser l'affaire.

Si l'usufruitière ne coopère pas vraiment, le notaire communiquera facilement par tel à tout candidat les jours et heures possibles pour les visites. Vous pourrez ainsi soigner l'accueil des visiteurs. Vous pouvez aussi joindre au groupe le plus souvent possible une ou l'autre connaissance qui ferait publiquement état par exemple d'un propriétaire majoritaire qui fait la loi et donne ses biens en location à des gens parfois très dérangeants... Demander avec innocence si le problème des cafards dans l'immeuble est résolu ? Dire au passage que c'est aussi le syndic, dont le nom et le tel sont affichés à l'entrée de l'immeuble incitera sans doute un candidat intéressé à vous contacter. La locataire peut elle aussi participer à l'information des candidats... et à la vôtre.

Vous devrez lâcher un peu plus que pour les autres biens c'est clair. Selon moi et d'après vos chiffres, je dirais entre 45 et 50. Je n'imagine pas un candidat offrir sérieusement 20% de plus que le prix du marché pour acquérir un bien dans ces conditions. Et encore devrait-il faire une offre sans conditions suspensives.

Quelques pincées de cafards, deux ou trois junks dans l'entrée, quelques canettes de Cara-Pils écrasées dans les communs, quelques décibels exotiques, un gros chien méchant qui aboie et/ou croise les candidats, une odeur d'herbe dans les communs, pas de fonds de réserve, de gros travaux en perspective, plus un CP dominant et emmerdeur... Le tout pour un prix surfait. Pas très attractif le tableau...

grmff · #4 17-11-2024 21:17:04

rexou a écrit :

Je crois que le vendeur a parfaitement conscience de votre intérêt et la survalorisation du prix vous est personnellement dédiée. Le notaire joue le jeu mais ne va pas non plus multiplier les visites à l'infini en sachant que ce bien présente un handicap pour un futur acquéreur extérieur et est proposé bien au dessus du prix du marché. Ce notaire aura sans doute compris après quelques semaines (voire bien plus vite) la réalité de la situation et si vous le contactez avec une offre raisonnable -je dirais entre 45 et 50- il pourra être votre allié pour convaincre sa cliente.
Il est important d'avoir la coopération de l'usufruitière et du locataire. Le seul vrai risque est que la vendeuse retire le bien de la vente en sachant que vous finirez par payer le prix fort pour sortir totalement de cette copro. Encore que ce soit risqué. Au décès de l'usufruitière, elle devra vendre ou louer. Et un locataire mal entouré et mal accueilli ne tardera pas à fuir en retournant sa rancoeur contre son bailleur, et sans doute sans payer ^^

Je ne suis pas sûr que la vendeuse nue propriétaire soit consciente de la survalorisation. C'est le prix auquel le bien a été acheté il y a plus de 10 ans. A l'époque, c'était pas une bonne affaire...

Je pense que la relation s'est un peu figée quand j'ai cité le prix que j'ai payé pour les autres studios...

Quant à la vendeuse usufruitière, elle a aussi intérêt à ce que cela se vende cher. L'usufruitier récolte une partie non négligeable du prix de vente.

rexou · #5 17-11-2024 17:32:13

grmff a écrit :

@Rexou: je ne peux pas dire que je n'y avais pas pensé...
Je me demande si je ne vais pas carrément faire faire des visites par des connaissances qui feront des offres sous le prix... avec élection de command.
Juste pour référence, j'ai une expertise pour les autres studios, avec une moyenne de 40.000€/studio. L'annonce va paraître avec 50% de plus, soit le prix de biens deux à 3 fois plus grands, et même des appartements avec une chambre séparée, et non des studios.
J'avoue que je râle ferme. J'ai fait tout pour l'usufruitière (le bail, l'état des lieux, les explications au locataire, etc), et elle ne me prévient même pas que le bien va être en vente... J'apprécie vraiment peu...

Faire faire des visites par des connaissances c'est parfait. Mais pourquoi faire une offre, même largement sous le prix? Cela vous permettra de savoir comment le notaire présente le bien, quelle est son argumentation et comment il justifie le prix. Le candidat pourra aussi demander des précisions quant à la composition de l'immeuble et aborder le sujet d'un CP alpha qui est aussi syndic... question de savoir ce que raconte le notaire big_smile Une offre signifie l'intérêt d'un candidat. Pas d'offre se traduit par une simple perte de temps et d'argent. Pour le notaire et pour le vendeur. Par contre, vous pouvez multiplier les visites. Et si celles-ci sont groupées, un candidat peut poser publiquement une question dérangeante ou émettre une remarque qui éveillera une attention particulière du groupe présent.

Je crois que le vendeur a parfaitement conscience de votre intérêt et la survalorisation du prix vous est personnellement dédiée. Le notaire joue le jeu mais ne va pas non plus multiplier les visites à l'infini en sachant que ce bien présente un handicap pour un futur acquéreur extérieur et est proposé bien au dessus du prix du marché. Ce notaire aura sans doute compris après quelques semaines (voire bien plus vite) la réalité de la situation et si vous le contactez avec une offre raisonnable -je dirais entre 45 et 50- il pourra être votre allié pour convaincre sa cliente.

Il est important d'avoir la coopération de l'usufruitière et du locataire. Le seul vrai risque est que la vendeuse retire le bien de la vente en sachant que vous finirez par payer le prix fort pour sortir totalement de cette copro. Encore que ce soit risqué. Au décès de l'usufruitière, elle devra vendre ou louer. Et un locataire mal entouré et mal accueilli ne tardera pas à fuir en retournant sa rancoeur contre son bailleur, et sans doute sans payer ^^

rexou · #6 17-11-2024 16:52:09

max11 a écrit :

Rexou, l'image vous représentant n'a jamais été aussi bien choisie

Et pourtant, je suis très -trop- bon et conciliant avec mes locataires ! Le principe général est de grogner de temps en temps mais sans mordre la main qui me nourrit. Par contre, quand la main me prive de nourriture, ma bonne humeur s'en ressent... big_smile

max11

grmff · #7 17-11-2024 16:19:00

@Rexou: je ne peux pas dire que je n'y avais pas pensé...

Je me demande si je ne vais pas carrément faire faire des visites par des connaissances qui feront des offres sous le prix... avec élection de command.

Juste pour référence, j'ai une expertise pour les autres studios, avec une moyenne de 40.000€/studio. L'annonce va paraître avec 50% de plus, soit le prix de biens deux à 3 fois plus grands, et même des appartements avec une chambre séparée, et non des studios.

J'avoue que je râle ferme. J'ai fait tout pour l'usufruitière (le bail, l'état des lieux, les explications au locataire, etc), et elle ne me prévient même pas que le bien va être en vente... J'apprécie vraiment peu...

max11 · #8 17-11-2024 12:04:13

GT a écrit :

max11 a écrit :
Rexou, l'image vous représentant n'a jamais été aussi bien choisie
Cave canem, affirme l'expression latine.
Mais tout est-il autorisé ?

Parce que je ne sais pas et que je ne suis peut-être pas le seul : Cave canem est une expression latine à l'impératif signifiant littéralement « prends » ou « prenez garde au chien », et que l'on peut traduire « attention au chien ».

Il faut que je relise plus attentivement mais je ne crois pas avoir lu de propositions qui pourrait apporter des problèmes devant un juge...

GT · #9 17-11-2024 11:56:11

max11 a écrit :

Rexou, l'image vous représentant n'a jamais été aussi bien choisie

Cave canem, affirme l'expression latine.
Mais tout est-il autorisé ?

max11 · #10 17-11-2024 11:42:33

Rexou, l'image vous représentant n'a jamais été aussi bien choisie lol lol lol lol

rexou

rexou · #11 17-11-2024 01:16:45

Lâchez-vous: que faire pour saboter la vente? Que mettre dans ma réponse? Ne rien proposer d'illégal, mais tout ce qui est borderline et intellectuellement malhonnête est bienvenu. big_smile

Je crois que déjà sans fonds de réserve, sans PEB pour les communs de l'immeuble (j'ignore dans quelle mesure ce serait obligatoire pour finaliser une vente à Charleroi), avec des PV qui montrent clairement qu'il y a en fait UN propriétaire majoritaire, n'importe quel candidat acheteur comprendra qu'il arrive comme un cheveu dans la soupe. Si on ajoute un prix qui se situe au dessus du marché il ne va plus rester beaucoup de candidats.

Vous pouvez aussi concocter un ROI propre à tempérer les enthousiasmes. Etablir une liste de travaux à prévoir à court terme, genre réfection du toit, ou gros travaux bien chers. Mentionner la présence de cafards dans l'immeuble dans le dernier PV d'AG...

Mais tout ça vous y avez déjà pensé bien sur.

La fille veut vendre. Elle a sans doute besoin d'argent. Pour acheter, les candidats doivent visiter. Donc passer par l'usufruitière ou les locataires du bien, qui peuvent -vu vos bonnes relations- suggérer/conseiller/inviter ces candidats à prendre contact avec vous.

L'actuelle locataire peut aussi se plaindre des nuisances des voisins par exemple, et mentionner qu'elle a l'impression que vous faites exprès d'entourer ce studio d'occupants perturbateurs, voire dangereux... Et si un candidat aborde ce sujet avec vous -ou si vous l'abordez vous-même accidentellement - vous pouvez faire sèchement comprendre que vous louez à qui bon vous semble et vous n'avez pas l'intention d'accepter des remarques ni de vous montrer plus coopératif que nécessaire.

S'il y a un ascenseur, mettez-le en panne lorsque des visites sont prévues. Un ou deux camés dans les communs ou devant la porte. Quelques encombrants dans le passage, des cannettes vides, des cris de dispute dans les communs, une musique (exotique de préférence) émanant d'un studio voisin... Les visites peuvent se faire logiquement deux fois par semaine. L'occupant des lieux peut les limiter strictement à l'horaire prévu et vous pouvez -faire- préparer les lieux de manière à soigner l'accueil des candidats.

Vous pouvez aussi faire visiter dans de meilleures conditions par des candidats bidon. Le notaire devrait vite comprendre de son côté et devrait contribuer en fin de compte à convaincre l'acheteur qu'il ferait une bonne affaire en vous vendant son bien.

Il ne vous restera plus ensuite que de régler le problème du garage smile

grmff

PIM · #12 16-11-2024 16:12:55

grmff a écrit :

Je suis au courant parce que je suis interrogé par le notaire chargé de la vente. Paradoxalement, le notaire me demande déjà les informations légalement obligatoires pour l'acte... alors que l'annonce n'est pas parue.

Pas vraiment.
C'est dès la mise en vente qu'il faut interroger le syndic....

grmff · #13 16-11-2024 11:13:48

Je reviens sur ce cas.
En résumé de la situation actuelle, nous sommes 3 "propriétaires":
Moi pour 94.5% des quotités
Une succession, nue propriété pour la fille du défunt et usufruit pour l'épouse du défunt (belle-mère de la fille du défunt) pour 5%
Un tiers pour 0.5%

J'ai été nommé syndic, et je suis resté syndic.
Nous dérogeons à peu près à toutes les règles de copropriété: pas de compte bancaire séparé, pas de compte en partie double malgré qu'il y ait plus de 20 lots, pas de commissaire aux comptes, pas de conseil de copropriété, pas de fonds de réserve, pas de fonds de roulement, assemblées générales relativement irrégulières mais votant toujours tout à l'unanimité.

Comptablement, j'envoie des notes de frais 3-4x par an, avec les factures réparties par quotité. La propriétaire de 0.5% paie sur base de la note de frais (on parle de quelques euros par an, car il y a juste l'assurance et le nettoyage) et l'usufruitière paie une provision couvrant les frais. Je lui fait un compte afin qu'elle puisse voir la progression de son solde.

Il y a un tableau de budget, approuvé aussi à l'unanimité.

L'usufruitière, très âgée, a été convaincue de signer un mandat de vente (sous la menace d'une vente forcée et de frais d'avocat). Elle touchera sans doute l'équivalent de deux années de loyer, vu le prix de vente, la bonne rentabilité et son grand âge. A mon avis, elle se fait avoir à ne pas se défendre, mais c'est un autre problème.

Comme c'est souvent le cas dans la région, c'est une vente "faire offre à partir de" qui va paraître. Je suis au courant parce que je suis interrogé par le notaire chargé de la vente. Paradoxalement, le notaire me demande déjà les informations légalement obligatoires pour l'acte... alors que l'annonce n'est pas parue. Une autre personne de la même étude me demande le PEB des communs afin de faire le PEB de l'appart. C'est dire qu'ils ne peuvent pas encore mettre l'annonce...

Etant un mauvais acheteur, et pas très doué pour mentir, manipuler, tordre le bras, présenter les choses en ma faveur, étant trop honnête pour tout cela, je viens chercher des idées pour présenter ma réponse au notaire afin que les candidats acheteurs comprennent qu'il n'ont pas intérêt à acheter.

Au niveau du prix annoncé, on est à 3x le prix que j'ai acheté, 2x mon prix de revient, mais équivalent au prix d'achat du défunt, qui doit avoir acheté il y a plus de 10 ans. Le prix est similaire aux studios qu'on trouve sur Immoschtroumpf, mais d'une superficie nettement moindre par rapport aux superficies annoncées. J'imagine bien que je vais devoir sortir le montant demandé, mais je ne voudrais pas qu'un tiers vienne mettre les pieds dans l'immeuble

J'ai un excellent contact avec l'usufruitière (qui est aussi ma locataire...) et avec le locataire (j'ai fait l'intermédiaire entre l'usufruitière et le locataire actuel, notamment). J'ai également un excellent contact avec mes locataires. Mais je n'ai aucun contact avec la nue-propriétaire (et ce n'est pas faute d'avoir essayé)

Lâchez-vous: que faire pour saboter la vente? Que mettre dans ma réponse? Ne rien proposer d'illégal, mais tout ce qui est borderline et intellectuellement malhonnête est bienvenu. big_smile

grmff · #14 11-02-2024 22:27:03

GT a écrit :

grmff a écrit :
Sauf dispositions contraires, l'épouse hérite de la nue propriété, et donc du droit de louer, occuper et percevoir les loyers, ainsi que du devoir de payer les charges de copropriété. La fille hérite de la nue propriété.
Je suppose que vous avez voulu écrire non pas nue propriété mais usufruit.

Absolument. J'ai corrigé le texte pour plus de clarté. Merci.

GT · #15 11-02-2024 16:25:41

grmff a écrit :

Sauf dispositions contraires, l'épouse hérite de la nue propriété, et donc du droit de louer, occuper et percevoir les loyers, ainsi que du devoir de payer les charges de copropriété. La fille hérite de la nue propriété.

Je suppose que vous avez voulu écrire non pas nue propriété mais usufruit.

grmff · #16 11-02-2024 16:10:56

Voici un cas qui concerne cette copropriété un peu particulière.

Je suis syndic de cette petite copropriété de 3 copropriétaires, et je dispose de 94.5% des voix, une propriétaire dispose de 0.5% des voix, et le dernier propriétaire disposant de 5% des voix est décédé, laissant derrière lui sa 2e épouse et sa fille..

Sauf dispositions contraires, l'épouse hérite de l'usufruit, et donc du droit de louer, occuper et percevoir les loyers, ainsi que du devoir de payer les charges de copropriété. La fille hérite de la nue propriété.

La fille du propriétaire décédé est la belle-fille de l'épouse de son père. Et les relations ne sont pas vraiment cordiales...

Pour ma part, les relations sont cordiales avec l'épouse, qui gérait déjà le lot avant le décès du copropriétaire. Mais la fille refuse de communiquer. Lors d'une rencontre il y a quelques années, elle a refusé de me donner ses coordonnées (adresse, mail, numéro de téléphone, etc) C'est tout juste si elle a accepté de m'adresser la parole.

Elles ont pris chacune leur notaire, et les choses n'avancent pas.

Si j'en crois le code civil, comme il y a division du droit de propriété, voici ce qui s'applique:

En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou contractuel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

Ma question est donc de savoir si on peut considérer que la fille de feu le copropriétaire "ne peut" participer à la désignation du mandataire, ou si elle "ne veut" pas. En clair, est-ce que l'épouse usufruitière peut décider seule de qui va les représenter, ou si le droit de représentation est suspendu tant que l'épouse usufruitière et la fille nue-propriétaire ne se sont pas mises d'accord.

Et en ce cas, comme la propriétaire du garage ne se déplace pas pour les AG, je me retrouve seul, mais avec le quota de plus de 3/4 des quotités, et donc l'assemblée est valablement constituée. Je peux donc décider ce que je veux tout seul à l'unanimité de moi-même. Décider des travaux tout seul. Me renommer syndic tout seul. Approuver les comptes tout seul. Décider des pénalités des mauvais payeurs tout seul. Etc. Mais je ne peux pas me donner quitus...

Que penser de cette situation un peu ubuesque?

grmff · #17 30-04-2022 13:39:49

Tiens, en faisant ma comptabilité, je me rends compte que, pour cette copropriété (dont je suis le proprio à 95%, je vous le rappelle), j'ai reçu une facture de gaz et d'électricité à 6%.

Ah oui. Normal. La facture est à mon nom propre, pas au nom de la copropriété... devil

grmff · #18 30-04-2022 12:58:21

Je reviens sur ce dossier, avec des déboires...

Vous vous en souvenez, ou pas, je suis passé du mazout au gaz en 2019 (déjà...) C'est fou comme les conséquences de nos choix en immobilier peuvent prendre du temps à se faire sentir...

Les relevés annuels à Charleroi se font en février. Dès lors, en février 2020, j'ai eu ma première facture de régularisation de... 3 mois de consommation. Impossible de se faire une idée, évidemment. Ils m'ont proposé un acompte ridicule pour la suite, et j'ai fait passer l'acompte à 700€/mois. Ma 1ere facture de clôture, en 2021, a été négative et je ne me suis pas posé plus de question.

Cette année, la facture de clôture était de .... plus de 7500€ glasses . 10x le prix de ma première voiture (d'occasion) 7x mon premier salaire. Oui, bon, quand on commence à compter comme cela avec autant d'année de retard, on finit même par trouver le pain cher.

Que faire alors? Ben, j'ai décidé de mettre des calorimètres et des compteurs de passage. Il y en avait déjà, mais bloqué, évaporé, sans contrat.

Lors de mes visites précédentes, il faisait toujours fort chaud chez tous les locataires. Le jour de la pose des calorimètres, tous les radiateurs étaient quasi froids...
Le jour de la pose des compteurs, ceux qui m'ont dit que c'était bien m'ont aussi dit que comme cela, ils ne paieraient plus la consommation d'eau du voisin d'en face. Et comme le voisin d'en face faisait venir des SDF/ami/frère pour prendre des douches, ils étaient content que chacun paie sa part.
Depuis ce jour, c'est fou le nombre de radiateurs dont les vannes étaient défectueuses qu'on a dû remplacer. Avant, quand ils avaient trop chaud, ils ouvraient la fenêtre.
Depuis la pose des compteurs, c'est fou le nombre d'intervention sur des chasses d'eau et des robinets qui coulaient que nous avons du faire.
Et c'est fou le nombre de question que j'ai reçu sur le montant des charges. J'avoue ne pas été avare de divulguer ma dernière facture de régularisation de 7500€...

Moralité, si vous voulez faire des économies, il faut que les locataires soient responsabilisés de leur consommation.

PIM, Girkou

grmff · #19 10-11-2021 10:22:18

Le problème de la requalification, c'est que le précompte n'est pas considéré comme avance sur impôt.

bruno2 · #20 10-11-2021 08:50:15

je me pose quand même la question de savoir ce que gagnerait l'Etat à requalifier...
Si je suis en société, je déduis tous les frais et je fais sans aucun doute des pertes chaque année.
Si je suis en privé, je paie les RC et je paie encore une imposition fin d'année...

Cette année mes RC ont été de près de 14% de mes loyers.
L'imposition a elle été de 17% de mers loyers.
Bref mon rendement est de 3% net.

grmff · #21 16-04-2018 15:47:14

J'ai décidé de relater l'histoire de mon dernier investissement. L'histoire n'étant pas finie à l'heure d'écrire ces lignes, je ne peux vous dire si elle se terminera bien, mais je suis largement optimiste...

Je ne sais si je dois mettre cette petite histoire dans le salon "achat/vente", puisque l'histoire de l'achat est longue et rebondissante, dans le salon "copropriété", puisque c'en est une tout aussi étourdissante, dans le salon "location", puisque l'objectif final est bien de louer, dans le salon "législation régionale", avecles changements de règles qui sont en train de s'opérer, ou dans le salon "trucs et astuces bricos" voire carrément sur bricozone, puisqu'il y a eu des travaux de rénovation.

Alors, je vous le livre en vrac. Dans le salon.... "information en vrac". J'en ai déjà écrit pas mal deci-delà. Je mettrai les liens plus tard

Il faut savoir tout d'abord que j'avais dit à mon clerc de notaire habituel (Ah ben oui. Au stade où j'en suis, j'ai un clerc de notaire habituel...) que c'était fini. Que je n'achetais plus. Que je me calmais. Que j'allais profiter, voyager, me simplifier la vie, etc. Il m'avait répondu que c'était la 3e fois que je lui disais cela...

Alors, oui, soudain, en mai ou juin 2016, une petite annonce m'a fait "tilt" dans le cerveau. D'un côté, cela veut dire que je regardais à nouveau les petites annonces. Parce que quand on trouve, c'est souvent qu'on est à l'affut de quelque chose...

Donc, une petite annonce du style "Studios à partir de 30.000€ - Appartements une chambre à partir de 40.000€ - Appartements deux chambres à partir de 60.000€ - Maison etc" mise par un agent immobilier de la place, mais que je ne connaissais pas. Je ne sais pas pourquoi, mais je me suis dit que c'était le patrimoine global d'un gros propriétaire que je connaissais qui arrivait soudain sur le marché. Dont un immeuble abandonné depuis 2 ans dans une rue où j'étais déjà propriétaire et où j'avais mes habitudes. Et ce gros immeuble me faisait de l'oeil depuis pas mal de temps...

J'ai donc téléphoné, et l'aventure a commencé...

max11, PIM, rexou, esprit_de_sel

Mon dernier investissement: boire et déboire...

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