Mise en cause du syndic au pénal quelles sont les conditions?

copropriétaire engalère · #1 30-10-2019 11:28:20

luc a écrit :

Il y a aucun doute que sur le plan pénal le syndic peut être mis directement devant ses responsabilités, comme tout membre du conseil de gérance, commissaire aux comptes, président d'AG, Assesseur d'AG, ... en ce qui concerne le dysfonctionnement d'un ACP (fraude, corruption, abus de confiance, faux en écriture, ...).

Bonjour à tous et à toutes, suite à ma lecture assidue des publications ici, je tombe sur ce petit entrefilet de Luc.
dois je attendre la fin de la procédure au civil pour attaquer au pénal le syndic, le CAC et les membres du conseils qui à mon sens ont faillits à leurs devoirs et leurs obligations?
SI oui, quelqu'un ici l'a déjà fait?
quelles seraient la procédure la moins coûteuse?

SUBSIDIAIRES:
1) Je vois beaucoup "quitus ou décharge" et grmmf m'a répondu que c'était kif et bourricot, sauf que le juge de paix fait nettement la différence et m'a vertement demandé de bien connaitre les nuances dans mon propre intérêt.
qu'en est t il au juste de cette nuance?
2) respect des quotités lors des AG
sur 641 quotités, j'en ai 29, combien puis je avoir de procuration pour ne pas être en infraction?
3) je viens d'apprendre qu'on peut faire une AG sans vraiment avoir le syndic présent même si on le garde. qu'en est t il svP?
Merci à tous et à toutes pour votre interressement et vos réponses éclairées.

PIM · #2 30-10-2019 16:03:50

Vous n’avez plus votre avocat ?

GT

copropriétaire engalère · #3 30-10-2019 16:06:09

PIM a écrit :

Vous n’avez plus votre avocat ?

Si si, pourquoi cette question?

luc · #4 30-10-2019 16:16:34

@copropriétaire engalère

Constat: A première vue j'ai pas retrouvé avec Google la phrase dont je serait l'auteur: "Il y a aucun doute que sur le plan pénal le syndic peut être mis directement devant ses responsabilités". De toute façon la citation est incomplète. Il a des éléments clés qui manquent. Bizarre.

Q: Pouriez vous me donner le lien de "ma" replique que vous citez?

Dernière modification par luc (30-10-2019 16:17:06)

GT

copropriétaire engalère · #5 30-10-2019 16:24:39

luc a écrit :

@copropriétaire engalère
Constat: A première vue j'ai pas retrouvé avec Google la phrase dont je serait l'auteur: "Il y a aucun doute que sur le plan pénal le syndic peut être mis directement devant ses responsabilités". De toute façon la citation est incomplète. Il a des éléments clés qui manquent. Bizarre.
Q: Pouriez vous me donner le lien de "ma" replique que vous citez?

voilà! ici
https://forum.pim.be/topic-276978-mise- … age-1.html

GT

luc · #6 30-10-2019 16:25:15

copropriétaire engalère a écrit :

PIM a écrit :
Vous n’avez plus votre avocat ?
Si si, pourquoi cette question?

Même question que PIM.

Je sais par expérience pour avoir gain de cause il FAUT chercher au moins un avis d'un avocat spécialisé en pénal .... Et de préférence un avocat du type "avocat de diable". Un avocat indépendant qui ne vous donne raison que si vous arrivez à le convaincre.
.

copropriétaire engalère · #7 30-10-2019 16:29:41

luc a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
PIM a écrit :
Vous n’avez plus votre avocat ?
Si si, pourquoi cette question?
Même question que PIM.
Je sais par expérience pour avoir gain de cause il FAUT chercher au moins un avis d'un avocat spécialisé en pénal .... Et de préférence un avocat du type "avocat de diable". Un avocat indépendant qui ne vous donne raison que si vous arrivez à le convaincre.
.

oui, ça se défend mais bon, pas encore à l'ordre du jour, je suis juste en mise en place.........parfois avec des marsouins, il faut se comporter en marsouins......bref ça sera le sujet d'un autre débat je pense.

luc · #8 30-10-2019 16:40:08

copropriétaire engalère a écrit :

luc a écrit :
@copropriétaire engalère
Constat: A première vue j'ai pas retrouvé avec Google la phrase dont je serait l'auteur: "Il y a aucun doute que sur le plan pénal le syndic peut être mis directement devant ses responsabilités". De toute façon la citation est incomplète. Il a des éléments clés qui manquent. Bizarre.
Q: Pouriez vous me donner le lien de "ma" replique que vous citez?
voilà! ici
https://forum.pim.be/topic-276978-mise- … age-1.html

Le lien correct est:
https://forum.pim.be/topic-276978-mise- … l#p1753844.
Le texte cité date de 2006. Depuis lors il y a plus que 10 ans et dans mon contexte un jugement pénal de 2011 (acquitement) , confirmé en 2013 en appel.

Comme d'habitude je réserve ma réponse quand au contenu de votre question pour au plus tôt demain et au plus tard mi novembre vu les affaires actuellement en cours, liè a ce sujet.

En tout cas je déconseille de se référer à des commentaires émis avant de grands changements structurelles de la loi comme en 2010 et 2018 (et d'autres), tous après 2006 ...

copropriétaire engalère · #9 30-10-2019 16:44:33

luc a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
luc a écrit :
@copropriétaire engalère
Constat: A première vue j'ai pas retrouvé avec Google la phrase dont je serait l'auteur: "Il y a aucun doute que sur le plan pénal le syndic peut être mis directement devant ses responsabilités". De toute façon la citation est incomplète. Il a des éléments clés qui manquent. Bizarre.
Q: Pouriez vous me donner le lien de "ma" replique que vous citez?
voilà! ici
https://forum.pim.be/topic-276978-mise- … age-1.html
Le lien correct est:
https://forum.pim.be/topic-276978-mise- … l#p1753844.
Le texte cité date de 2006. Depuis lors il y a plus que 10 ans et dans mon contexte un jugement pénal de 2011 (acquitement) , confirmé en 2013 en appel.
Comme d'habitude je réserve ma réponse quand au contenu de votre question pour au plus tôt demain et au plus tard mi novembre vu les affaires actuellement en cours, liè a ce sujet.
En tout cas je déconseille de se référer à des commentaires émis avant de grands changements structurelles de la loi comme en 2010 et 2018 (et d'autres), tous après 2006 ...

okéééééééé j'ai capté et j'attendrai donc, sauf si d'autres peuvent y répondre.

et pour les questions subsidiaires?

Dernière modification par copropriétaire engalère (30-10-2019 16:45:43)

copropriétaire engalère · #10 30-10-2019 16:58:23

luc a écrit :

Un avocat indépendant qui ne vous donne raison que si vous arrivez à le convaincre.
.

c'est à dire? en lui apportant au premier rendez vous deux mètres de preuves?

grmff · #11 30-10-2019 17:59:47

Je n'ai jamais fait d'action au pénal.
Dans ma plainte contre le syndic et l'ACP, il y avait un problème de faux et usage de faux (modification du PV après signature par tous les présents...). Ce problème était documenté par les preuves émanant du syndic. Elles étaient donc inattaquables et avérées.

Remarque du juge: "Vous maintenez ce problèmes de faux et usage de faux? Parce qu'en ce cas, je transmets au procureur pour enquête pénale, et je postpose le procès civil, car le pénal tient le civil en l'état"

En clair, si vous introduisez des soucis d'ordre pénal dans votre procédure, vous êtes parti pour 20 ans de procédure.

grmff · #12 30-10-2019 18:08:06

1) Je vois beaucoup "quitus ou décharge" et grmmf m'a répondu que c'était kif et bourricot, sauf que le juge de paix fait nettement la différence et m'a vertement demandé de bien connaitre les nuances dans mon propre intérêt.
qu'en est t il au juste de cette nuance?
2) respect des quotités lors des AG
sur 641 quotités, j'en ai 29, combien puis je avoir de procuration pour ne pas être en infraction?
3) je viens d'apprendre qu'on peut faire une AG sans vraiment avoir le syndic présent même si on le garde. qu'en est t il svP?

1) Je ne vois aucune différence entre le quitus et la décharge. Je suis intéressé par l'info aussi, du coup.
2) Vous pouvez recevoir 3 procurations, quelque soit le nombre de quotités. Et tant que vous ne dépassez pas un total de 64 quotités (les vôtre y compris), vous pouvez en accepter d'autres. Attention, si vous avez la majorité des quotités lors de l'AG avec vos procurations, on rabote les quotités que vous détenez.
Exemple 1: vous avez 29 quotités. Vous recevez 3 procurations de 29 quotités, cela vous fait un total de 116 quotités. C'est légal et autorisé. Mais vous ne pouvez plus en accepter d'autres
Exemple 2: vous avez 29 quotités. Vous recevez les procurations de 10 propriétaires de caves pour 2 quotités chacune. Cela ne pose pas de problème. Cela vous donne 49 quotités lors de l'AG. Vous pouvez encore accepter des procurations pour 15 quotités.
Exemple 3: Lors du vote, vous avez 250 quotités, et les autres présents ou représentés ont 150 quotités. On rabote votre "quota" à 150 quotités.
3) De mémoire, le syndic doit être convoqué. S'il n'est pas présent, cela ne pose pas de soucis légal.

GT · #13 30-10-2019 18:26:11

copropriétaire engalère a écrit :

3) je viens d'apprendre qu'on peut faire une AG sans vraiment avoir le syndic présent même si on le garde. qu'en est t il svP?

Quelle est votre source d'information ?

Cette source s'appuie t-elle sur l'art.577-6, § 9 , C. civil qui prévoit que " les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal."

Ces prises de décision par écrit ne nécessitent pas la convocation d'une AG.
Chaque décision ( pour autant qu'elle ne nécessite pas la passation d'un acte authentique) du moins est signée par tous les copropriétaires en dehors de la présence du syndic.
Elle est transférée ensuite au syndic qui , notamment, en dresse le procès verbal.

Interrogez votre source ou citez celle-ci.

Vous croyez vraiment qu'une décision puisse être prise ds votre ACP par écrit à l'unanimité de tous les copropriétaires ?

Dernière modification par GT (30-10-2019 18:39:01)

grmff · #14 30-10-2019 18:51:14

GT,
Je ne vois pas de source qui impose la présence du syndic lors de L'AG.
La possibilité que vous mentionnez est bien jolie mais n'est pas une AG.

copropriétaire engalère · #15 30-10-2019 19:09:09

grmff a écrit :

1) Je vois beaucoup "quitus ou décharge" et grmmf m'a répondu que c'était kif et bourricot, sauf que le juge de paix fait nettement la différence et m'a vertement demandé de bien connaitre les nuances dans mon propre intérêt.
qu'en est t il au juste de cette nuance?
2) respect des quotités lors des AG
sur 641 quotités, j'en ai 29, combien puis je avoir de procuration pour ne pas être en infraction?
3) je viens d'apprendre qu'on peut faire une AG sans vraiment avoir le syndic présent même si on le garde. qu'en est t il svP?
1) Je ne vois aucune différence entre le quitus et la décharge. Je suis intéressé par l'info aussi, du coup.
2) Vous pouvez recevoir 3 procurations, quelque soit le nombre de quotités. Et tant que vous ne dépassez pas un total de 64 quotités (les vôtre y compris), vous pouvez en accepter d'autres. Attention, si vous avez la majorité des quotités lors de l'AG avec vos procurations, on rabote les quotités que vous détenez.
Exemple 1: vous avez 29 quotités. Vous recevez 3 procurations de 29 quotités, cela vous fait un total de 116 quotités. C'est légal et autorisé. Mais vous ne pouvez plus en accepter d'autres
Exemple 2: vous avez 29 quotités. Vous recevez les procurations de 10 propriétaires de caves pour 2 quotités chacune. Cela ne pose pas de problème. Cela vous donne 49 quotités lors de l'AG. Vous pouvez encore accepter des procurations pour 15 quotités.
Exemple 3: Lors du vote, vous avez 250 quotités, et les autres présents ou représentés ont 150 quotités. On rabote votre "quota" à 150 quotités.
3) De mémoire, le syndic doit être convoqué. S'il n'est pas présent, cela ne pose pas de soucis légal.

c'est affolant face au juge comme une virgule de travers peut vous faire perdre un procès. pourtant bien ficelé.
1) selon l'explication reçue ce matin, voici ce que j'ai compris
-décharge au syndic ne compte que pour les points voté par l'AG, fait, pas fait, bien fait, mal fait.
-quitus veut dire "il est entièrement exempt de toute faute, responsabilité, de toute la durée de son mandat y compris non respect des statuts , erreurs de comptes etc.." donc inattaquable sauf au pénal et encore.......et lors d'un quitus, le syndic n'est plus votre syndic, mais vous lui offrez le quitus.
2) il semble qu'on fait la moyenne de chaque copropriétaire présent mais bon, ce n'est pas toujours respecté, mais c'est bien une infraction.
si je suis votre raisonnement, c'est ce qui se passe dans notre immeuble, une poignée ont toujours trois procurations, et nous on se retrouve à trois copropriétaires avec nos malheureux 29 quotités chacun, donc forcément, on sera toujours en minorité lors des comptages des votes.
3) ben, il semble que lorsqu'un copropriétaire convoque une assemblée, la présence du syndic n'est pas obligatoire du tout.

voilà les explications reçues ce matin........

GT · #16 30-10-2019 19:11:14

grmff a écrit :

GT,
Je ne vois pas de source qui impose la présence du syndic lors de L'AG.
La possibilité que vous mentionnez est bien jolie mais n'est pas une AG.

Les décisions prises en AG nécessitent la présence du syndic puisque il est seul chargé de rédiger le PV des décisions prise en AG.
Bien souvent, il est également choisi par l'AG en qualité de secrétaire de la séance.

J'ai évoqué des décisions prises hors AG.

Ce ne serait pas la première fois que copropriétaire en galère s'exprime imparfaitement.

A elle, de prendre position.Qu'a exprimé réellement sa source.

copropriétaire engalère · #17 30-10-2019 19:17:00

GT a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
3) je viens d'apprendre qu'on peut faire une AG sans vraiment avoir le syndic présent même si on le garde. qu'en est t il svP?
Quelle est votre source d'information ?
Cette source s'appuie t-elle sur l'art.577-6, § 9 , C. civil qui prévoit que " les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal."
Ces prises de décision par écrit ne nécessitent pas la convocation d'une AG.
Chaque décision ( pour autant qu'elle ne nécessite pas la passation d'un acte authentique) du moins est signée par tous les copropriétaires en dehors de la présence du syndic.
Elle est transférée ensuite au syndic qui , notamment, en dresse le procès verbal.
Interrogez votre source ou citez celle-ci.
Vous croyez vraiment qu'une décision puisse être prise ds votre ACP par écrit à l'unanimité de tous les copropriétaires ?

ma source d'information est le juge de paix de schaarbeek ce mercredi matin.
rien n'empêche de faire une AG, prendre des décisions, nommer un secrétaire, président de séance et envoyer pour l'écriture du procès verbal au syndic....
où est votre problème? je comprend pas bien
on tolère la présence de notre syndic lors de NOS réunions, il est surtout présent pour justifier de ses comptes et de sa gestion, point!

Dernière modification par copropriétaire engalère (30-10-2019 19:19:14)

copropriétaire engalère · #18 30-10-2019 19:23:42

grmff a écrit :

Je n'ai jamais fait d'action au pénal.
Dans ma plainte contre le syndic et l'ACP, il y avait un problème de faux et usage de faux (modification du PV après signature par tous les présents...). Ce problème était documenté par les preuves émanant du syndic. Elles étaient donc inattaquables et avérées.
Remarque du juge: "Vous maintenez ce problèmes de faux et usage de faux? Parce qu'en ce cas, je transmets au procureur pour enquête pénale, et je postpose le procès civil, car le pénal tient le civil en l'état"
En clair, si vous introduisez des soucis d'ordre pénal dans votre procédure, vous êtes parti pour 20 ans de procédure.

oui le pénal écrase le civil, donc il vaut mieux terminer le procès civil avant d'entamer le pénal si ce sont les mêmes personnes bien sur! ça je l'ai très bien compris ce matin...rien ne m'empêche de préparer ma sauce gentiment.......pour cela que mes questions subsidiaires n'étaient pas si innocentes, je lui ai bien demandé si ça ne me poserait pas de problèmes dans le futur pour mes procès que j'ai donné le quitus au syndic , et c'est là qu'il est partit dans une dyatribe , j'ai pris tout en note car il y a vraiment une nuance non négligeable entre quitus et décharge.
voilà

GT · #19 30-10-2019 19:32:00

copropriétaire engalère a écrit :

3) ben, il semble que lorsqu'un copropriétaire convoque une assemblée, la présence du syndic n'est pas obligatoire du tout.
voilà les explications reçues ce matin........

Et dans quelles circonstances un copropriétaire convoque-t-il une AG ?

Vous n'avez pas reçu cette explication ?

copropriétaire engalère · #20 30-10-2019 19:47:43

GT a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
3) ben, il semble que lorsqu'un copropriétaire convoque une assemblée, la présence du syndic n'est pas obligatoire du tout.
voilà les explications reçues ce matin........
Et dans quelles circonstances un copropriétaire convoque-t-il une AG ?
Vous n'avez pas reçu cette explication ?

oui j'ai reçu l'explication puisque c'esst moi qui ai posé cette question telle que vous la posez, mais ce topic va partir dans tout les sens..
Il n'y a pas de circonstances, il suffit d'avoir 1/5e des parts dans les parties communes, et le syndic est tenu selon les statuts d'organiser des ag à des dates spécifiques, mais rien n'empêche la copropriété d'organiser deux AG par mois si ça lui chante.
et je suis certaine d'avoir très bien compris ce point là puisqu'il m'a recommandé de l'appliquer dans les plus brefs délais.

Mise en cause du syndic au pénal quelles sont les conditions?

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