Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Vincent4050 · #1 13-06-2020 05:10:25

panchito a écrit :

Je vous avais conseillé de prendre un expert pour déterminer l'indemnité compensatoire (dégâts locatifs + chômage locatif).
Maintenant, vous n'avez rien en main pour contrer la proposition de l'AIS.
Vous pourriez encore faire venir des entrepreneurs et leur demander des devis.
Avez-vous au moins reçu la liste des dégâts signée par l'AIS (déjà demandé mais vous n'aviez pas répondu)

C'est aspect là des choses a été abordé avec mon assureur qui m'apporte un soutien juridique et c'est d'ailleurs désormais lui qui entretien les contacts avec l'AIS. Il est effectivement question de mandater un expert rémunéré par mon assurance DAS.

Vincent4050 · #2 13-06-2020 05:07:14

Proposition écrite ? c'est une nécessité, surtout si vous ne voulez pas l'accepter comme fin de l'affaire !
Si elle indique que c'est pour "solde de tous comptes", il ne faut pas accepter mais demander une nouvelle offre indiquant qu'il s'agit d'un montant provisionnel.
Je vous déconseille de simplement corriger en barrant sur l'offre reçue.
Votre correction ne voudra pas dire que c'est accepté par l'autre partie...

Une contre proposition écrite va être rédigée par mon assureur car des postes ne figurent pas dans la proposition initiale. Tout en insistant sur le fait que le montant de 3.500 € est un montant provisionnel afin de pouvoir déjà en disposer.

Vincent4050 · #3 13-06-2020 05:04:25

panchito a écrit :

Vincent4050 a écrit :
Je pense aussi à faire constater les dégâts par un huissier même si la visite effectuée avec l’AIS me paraît suffisante ;
Vous avez reçu une liste exhaustive de tous les dégâts, signée par l'AIS?

Cette liste a été dressée par mes soins et été transmise.

Vincent4050 · #4 13-06-2020 05:03:17

Cette liste a été dressée par mes soins et été transmise.

Vincent4050 · #5 13-06-2020 05:00:53

Une contre proposition écrite va être rédigée par mon assureur car des postes ne figurent pas dans la proposition initiale. Tout en insistant sur le fait que le montant de 3.500 € est un montant provisionnel afin de pouvoir déjà en disposer.

max11 · #6 12-06-2020 10:47:23

Vincent4050 a écrit :

Bonjour tout le monde,
Comme promis, je reviens vers vous. Suite à notre pression et à nos menaces, nous avons enfin reçu une proposition de 3.500 €. Celle-ci ne couvre pas tous les dommages notamment, la panne électrique ainsi que la réparation des dégâts à la véranda qui, selon nous est de la faute de l'AIS et de la locataire. Il n'est donc pas question de travaux à effectuer par l'AIS; ils n'en ont pas les moyens. De toutes manières, nous n'avons pas envie qu'ils s'en occupent.
Donc, nous avançons.
Au niveau financier, je considère qu'une intervention de 4.500 € serait un minimum.
Puis-je accepter ce 3.500 € en stipulant qu'il s'agit d'une somme à titre provisionnelle?????

D'avance merci pour vos réponses.

Proposition écrite ? c'est une nécessité, surtout si vous ne voulez pas l'accepter comme fin de l'affaire !
Si elle indique que c'est pour "solde de tous comptes", il ne faut pas accepter mais demander une nouvelle offre indiquant qu'il s'agit d'un montant provisionnel.
Je vous déconseille de simplement corriger en barrant sur l'offre reçue.
Votre correction ne voudra pas dire que c'est accepté par l'autre partie...

rexou

panchito · #7 12-06-2020 09:36:15

Je vous avais conseillé de prendre un expert pour déterminer l'indemnité compensatoire (dégâts locatifs + chômage locatif).

Maintenant, vous n'avez rien en main pour contrer la proposition de l'AIS.

Vous pourriez encore faire venir des entrepreneurs et leur demander des devis.

Avez-vous au moins reçu la liste des dégâts signée par l'AIS (déjà demandé mais vous n'aviez pas répondu)

Vincent4050 · #8 12-06-2020 09:10:29

Bonjour tout le monde,

Comme promis, je reviens vers vous. Suite à notre pression et à nos menaces, nous avons enfin reçu une proposition de 3.500 €. Celle-ci ne couvre pas tous les dommages notamment, la panne électrique ainsi que la réparation des dégâts à la véranda qui, selon nous est de la faute de l'AIS et de la locataire. Il n'est donc pas question de travaux à effectuer par l'AIS; ils n'en ont pas les moyens. De toutes manières, nous n'avons pas envie qu'ils s'en occupent.
Donc, nous avançons.

Au niveau financier, je considère qu'une intervention de 4.500 € serait un minimum.

Puis-je accepter ce 3.500 € en stipulant qu'il s'agit d'une somme à titre provisionnelle?????

D'avance merci pour vos réponses.

Dernière modification par Vincent4050 (12-06-2020 09:26:27)

panchito · #9 04-06-2020 08:02:30

Vincent4050 a écrit :

Je pense aussi à faire constater les dégâts par un huissier même si la visite effectuée avec l’AIS me paraît suffisante ;

Vous avez reçu une liste exhaustive de tous les dégâts, signée par l'AIS?

panchito · #10 04-06-2020 07:59:51

Vincent4050 a écrit :

Pour moi, cet article est contraire et abusif en ce qu'ili contrevient aux dispositions de la convention primale qui prévoit toute une série d’actes intervenant après le départ (forcé ou non) de l’occupant : état des lieux de sortie (pas encore fait en raison de l’état du bien), dans un délai de deux mois : transmission des décomptes.

Vous vous souvenez que votre juriste vous avait donné son feu vert pour signer cette convention alors que tout y était à votre désavantage.

Néanmoins, pour moi cet article peut se justifier. Normalement, tous les baux standards stipule que l'expertise d'état des lieux de sortie doit avoir lieu AU PLUS TARD, le dernier jour du bail. Donc ici, l'AIS est doublement en tord:
- dans leur requête en justice, ils n'ont pas demandé la nomination d'un expert judiciaire pour procéder à l'ELS le jour de l'expulsion
- Ils n'ont pas organisé eux-même l'ELS le jour de l'expulsion

Quant aux décomptes finaux, c'est normal de ne pas les fournir le dernier jour du bail surtout s'il y a beaucoup de dégâts.

Les "vrais" experts, lors de l'ELS, établissent la liste des dégâts, qu'ils font signer par les parties en présence.
Le chiffrage survient après (estimation des dégâts tenant compte de la vétusté, chômage locatif etc, etc...)

Maintenant 2 mois pour établir et vous envoyer votre décompte final, c'est évidemment totalement abusif, mais cela n'empêche que vous ayez récupéré tous vos droits sur votre bien. Cela ne dépend pas du fait que vous ayez reçu on non votre décompte final.

Vincent4050 · #11 04-06-2020 07:06:24

panchito a écrit :

Avant d'aller payer un avocat à minimum 150€/h (HTVA), personnellement je demanderais d'abord de l'aide à mon propre notaire. Vous lui avez confié la vente de votre bien, il peut bien vous fournir quelques conseils. Il y a son intérêt aussi pour trouver plus rapidement des candidats acheteurs...
Mais personnellement, je pense que votre convention n'est déjà plus d'application car le texte stipulait:
Le mandant accorde au mandataire une prorogation du mandat de gestion d'une durée équivalente à la durée équivalente de l'occupation de la locataire en place, Mme XYZ, qui débute le 1/10/2018 pour se terminer de plein droit le jour du départ de la locataire.
Donc votre convention avec l'AIS s'est arrêté le jour de l'expulsion, soit le 16 mars 2020 et depuis vous avez repris tous les pouvoirs sur votre bien.

Pour moi, cet article est contraire et abusif en ce qu'ili contrevient aux dispositions de la convention primale qui prévoit toute une série d’actes intervenant après le départ (forcé ou non) de l’occupant : état des lieux de sortie (pas encore fait en raison de l’état du bien), dans un délai de deux mois : transmission des décomptes.

Je vais suivre le conseil qu'il m'est donné de rencontrer mon notaire qui pourra m’apporter effectivement un soutien juridique car effectivement, il est concerné par ce problème.

Je pense aussi à faire constater les dégâts par un huissier même si la visite effectuée avec l’AIS me paraît suffisante ; d’autant plus que j’ai transmis des photos dès que j’ai eu l’accès au bâtiment (j’ai profité de la présence du chauffagiste pour y accéder).

Merci pour vos avis

Himura · #12 03-06-2020 22:47:00

Vincent4050 a écrit :

Bon, suite des évènements.
Quelqu'un peut-il me conseiller un avocat sur Liège qui en veut et spécialisé dans le droit de bail ? (pas de gros cabinet avec de profonds fauteuils dans la salle d'attente).

Vous trouverez les spécialités des différents avocats sur le site du barreau de Liège.
Presque chaque cabinet dispose d'un avocat qui traite du sujet.

PS : les tarifs de Bruxelles cités par Panchito ne valent qu'à Bruxelles, ne vous inquiétez pas trop. Le centre de la Belgique n'est pas représentatif du pays...
Petit conseil tout de même : demandez ces tarifs avant de consulter. Et préparez un dossier clair, précis, structuré (sans trop de pages inutiles). L'avocat vous guide et vous défend, mais vous devrez faire 95% du boulot...

Bonne chance

GT · #13 03-06-2020 16:25:42

Personnellement je trouve bonne l'intention de consulter un avocat qui serait spécialisé dans le droit du bail .
N'oublions pas que le droit des contrats devra aussi être examiné (la convention entre le mandant et l'AIS).

Eu égard aux montants en jeu, un premier conseil d'un avocat me semble judicieux.

Un notaire n'est pas un avocat. Chacun son métier.

Par principe, je ne conseille jamais le nom d'un avocat ou un syndic, à Liège ou ailleurs .

On peut trouver sur Liège de grands cabinets d'avocats. Peu importe que leurs sièges dans la salle d'attente soient ou non profonds.

panchito · #14 03-06-2020 15:57:49

Avant d'aller payer un avocat à minimum 150€/h (HTVA), personnellement je demanderais d'abord de l'aide à mon propre notaire. Vous lui avez confié la vente de votre bien, il peut bien vous fournir quelques conseils. Il y a son intérêt aussi pour trouver plus rapidement des candidats acheteurs...

Mais personnellement, je pense que votre convention n'est déjà plus d'application car le texte stipulait:

Le mandant accorde au mandataire une prorogation du mandat de gestion d'une durée équivalente à la durée équivalente de l'occupation de la locataire en place, Mme XYZ, qui débute le 1/10/2018 pour se terminer de plein droit le jour du départ de la locataire.

Donc votre convention avec l'AIS s'est arrêté le jour de l'expulsion, soit le 16 mars 2020 et depuis vous avez repris tous les pouvoirs sur votre bien.

Dernière modification par panchito (03-06-2020 16:08:46)

Vincent4050 · #15 03-06-2020 15:19:31

Bon, suite des évènements.
Quelqu'un peut-il me conseiller un avocat sur Liège qui en veut et spécialisé dans le droit de bail ? (pas de gros cabinet avec de profonds fauteuils dans la salle d'attente).

Himura · #16 02-06-2020 16:24:19

grmff a écrit :

panchito a écrit :
Le tout 1er investissement à faire, c'est évidemment sa propre habitation.
Devenir bailleur se fait généralement après.
C'est une question de point de vue qui fonction des envies, des projets, et des moyens de chacun. Pas mal de coaches en investissement immobilier conseillent de commencer par l'investissement, considérant que l'investissement est fait sur du plus long terme que le logement, qui change avec chaque changement de situation familiale ou professionnelle.
Pour ma part, j'ai fait un mix des deux: j'ai acheté mon logement personnel, que je savait provisoire, et j'en ai loué une partie immédiatement avec une sorte de colocation. J'ai occupé ce bien 3 ans avant de déménager et de le louer intégralement.
Rien n'est aussi tranché dans le monde de l'nvestissement.

Panchito a indique "généralement".
Ce en quoi, d'ailleurs, je la rejoins. On sécurise d'abord sa situation personnelle habituellement, qui est plus nécessairement basique, avant d'investir ses fonds ailleurs. Comme les fermiers qui mangeront d'abord avant de revendre le surplus de production.

rexou

grmff · #17 02-06-2020 15:10:51

panchito a écrit :

Le tout 1er investissement à faire, c'est évidemment sa propre habitation.
Devenir bailleur se fait généralement après.

C'est une question de point de vue qui fonction des envies, des projets, et des moyens de chacun. Pas mal de coaches en investissement immobilier conseillent de commencer par l'investissement, considérant que l'investissement est fait sur du plus long terme que le logement, qui change avec chaque changement de situation familiale ou professionnelle.

Pour ma part, j'ai fait un mix des deux: j'ai acheté mon logement personnel, que je savait provisoire, et j'en ai loué une partie immédiatement avec une sorte de colocation. J'ai occupé ce bien 3 ans avant de déménager et de le louer intégralement.

Rien n'est aussi tranché dans le monde de l'nvestissement.

rexou · #18 02-06-2020 13:07:13

GT a écrit :

Chômage locatif ?
Si je ne me trompe, Vincent a écrit qu'il avait l'intention de vendre son bien.

En outre et surtout, selon les termes du contrat avec l'ais, celle ci n'est redevable d'un loyer au propriétaire QUE durant la période d'occupation effective du bien.

Rien à réclamer donc, tant que le bien est sous contrat avec l'ais et vide d'occupant. Et rien ne limite la durée possible de vacuité du bien... il n'est même pas fait référence à l'obligation pour l'ais de proposer le bien à la location.

panchito · #19 02-06-2020 11:40:28

Oui, ceci m'avait échappé.

Le tout 1er investissement à faire, c'est évidemment sa propre habitation.

Devenir bailleur se fait généralement après.

Vincent4050 · #20 02-06-2020 10:56:36

panchito a écrit :

Le notaire a visité le bien le lendemain et le juge visitable. De toutes manières les acquéreurs font toujours des travaux.
Peut-être, mais vous allez devoir descendre le prix de votre bien au ras des pâquerettes. Encore une fameuse perte qui va s'ajouter aux autres...
A votre place j'aurais immédiatement récupéré le bien, pour le rénover de fonds en comble (via des vrais professionnels), pour le louer beaucoup cher à des candidats disposant de solides revenus.
Mais voilà, être bailleur est un métier et comme dans n'importe quel investissement, il a y des déboires aussi....même quand on prend un maximum de précautions.Faut aimer investir (et pas que son argent....)

Je ne reviendrai pas sur cette histoire, j'essaye plutôt d'avancer.
Comme dit antérieurement, je vends pour acheter autre chose et je préfère mettre mon argent et mon énergie dans ce projet là. Il s'agit d'un bel et spacieux appartement que ma compagne et moi-même occupons déjà. Celui-ci est situé dans un quartier huppé comme vous dites. On ne peut pas en dire autant pour ma maison; ce qui explique que de toutes manières je ne pouvais pas espérer un loyer mirobolant. Partant de cette catégorie de loyers, j'aurais de toutes manière eu une clientèle à problèmes.

GT, PIM

Vincent4050 · #21 21-05-2020 16:11:21

Chers membres,

Suite à l’expulsion de ma locataire en date du 16/03 par les soins de l’AIS, j’ai enfin pu avoir accès à mon immeuble.
Tout est à refaire au niveau des peintures, une saleté incroyable.

La question que je pose est de savoir si l’AIS est aussi tenue d’intervenir au niveau des dégâts qui ont été vraisemblablement causés par la locataire suite à la réception de l’avis d’expulsion.

Disposez-vous d’une jurisprudence quelconque à ce niveau ???

Nous avons une visite contradictoire avec l’AIS ce mercredi 27/05.

Merci pour vos réponses et bien entendu n’hésitez pas à me demander des précisions.

Cordialement,

Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

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