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Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

GT
Pimonaute non modérable
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Vincent4050 a écrit :

Donc, demain à 14h30 : visite de mon bien d’un côté  le président de l’AIS et sa directrice et de l’autre moi-même accompagné de mon assureur et de ma compagne.

Visite avec le précautions requises en cette période de coronavirus, je suppose. Cinq personnes devraient être présentes.

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Vincent4050
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Merci pour vos réponses, il est un fait ce genre de convention ne va pas nécessairement dans le sens du propriétaire. Quant au rendement financier, je m'en accommode sachant que j'ai hérité du bâtiment.

Donc, demain à 14h30 : visite de mon bien d’un côté  le président de l’AIS et sa directrice et de l’autre moi-même accompagné de mon assureur et de ma compagne.

Sachant que des travaux devront-être effectués pour une durée que j’espère la plus courte possible et que mon notaire me tanne pour visiter le bien, j’ai demandé à pouvoir disposer d’UNE clé, une seule. Les autres resteront dans les mains de l’AIS pour lui permettre d’effectuer les travaux.

J’ai aussi stipulé que le fait de me remettre une clé n’était pas un élément permettant de considérer la résolution de la convention. En effet, je considère que ce sera suite à la signature de l’état des lieux de sortie (après travaux) ainsi qu’a la réception des décompte qu’il y aura seulement lieu de clore le dossier.

Si le montant des dégâts (infiltrations non signalées, dégradation des murs,….) dépasse le 2.500 €, je compte réclamer le supplément en arguant que l’AIS n’aura pas respecté les termes de la convention notamment au niveau du suivi de la personne. Alors, que je les avais prévenu.

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rexou
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

libra a écrit :
Vincent4050 a écrit :

A l'heure actuelle, l'état des lieux de sortie n'a pas encore été fait et ne sera rédigé que lorsque les travaux nécessaires auront été effectués par l'AIS ou un de ses sous-traitants.

Le locataire sortant aura beau de dire j'ignore ce qui a été fait dans l'appartement durant les mois qui se sont écoulés après son départ. L'AIS aurait du demander la désignation d'un expert lors de la procédure en justice de paix. Ensuite, il aurait fallu organiser un état de lieu de sortie le jour de l'expulsion.

Manifestement, l'AIS a commis une faute.

Qu'en est-il du chômage locatif depuis le départ du locataire?

Le vide locatif n'est pas à payer vu que le loyer n'est dû que pour toute période d'occupation "effective" d'un locataire. Pas de locataire = pas de loyer. Et rien à reprocher à l'ais qui a tout pouvoir de gérer en toute liberté.

Qui plus est, l'intervention de l'ais est limitée à six mois de loyer pour les dégâts locatifs.

En fait, quand j'écris dans mon post précédent "Pas vraiment convaincant" -pour un bailleur s'entend-, il faut comprendre vraiment pas convaincant. Pas du tout. Mais c'est un choix.

J'ai lu, j'ai vu, je me suis encouru.

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panchito
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Panchito a écrit :

Je ne sais pas quel juriste vous a conseillé ce type d'arnaque, mais vous êtes largement perdant.

Je maintiens mon premier avis.

L'analyse de Rexou est simplement parfaite

Rexou a écrit :

- l'ais a pleins pouvoirs pour gérer le bien au nom du propriétaire
- l'ais établit librement le bail et a pour seule obligation d'en remettre copie au propriétaire
- le loyer est dû (par l'ais) au propriétaire durant toute la période EFFECTIVE d'occupation par un locataire (???)
- en cas de rupture du contrat par la faute ou PAR LE FAIT du propriétaire, l'ais est déchargée de toute obligation (facile)
- la garantie en fin de contrat du locataire pour dégâts est LIMITEE à six mois de loyer maximum. (et le loyer est modique)
- en fin de contrat, l'ais est automatiquement déchargée de toute responsabilité mais le propriétaire reste tenu d'honorer les baux conclus par l'ais... laquelle est autorisée à signer des baux de NEUF (manque un mot) OU PLUS
- l'ais peut faire faire -avec l'accord du propriétaire quand même- des travaux nécessaires qui sont A CHARGE DU PROPRIETAIRE et choisir les prestataires de services, pour présenter la facture au propriétaire qui peut avoir la faculté évetuelle de se faire avancer le prix de ces travaux... l'ais choisit et le proprio paye pour faire simple.
- profil locataires : notamment "ménages en voie de rupture sociale"... (ok dans une maison, mais dans june copro ???)
- commission ais : 15% (donc prix de la location -420€ pour une maison- facilement 35 à 40% sous le marché pour que cela soit "social".

Pour en revenir à la question initialement posée :
- Oui, l'ais est responsable des dégâts causés par le locataire... à concurrence de SIX mois de loyer maximum. (soit 2500€)
- Le loyer est dû durant la seule période d'occupation effective d'un locataire.

Un propriétaire n'a absolument aucun intérêt à signer une telle convention. Absolument rien ne lui est favorable.

Votre juriste était lié d'une manière à une autre à l'AIS. Il ne peut y avoir d'autres explications.

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GT
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Vincent4050 a écrit :

[
Le bail a été signé entre la locataire et moi-même dans le cadre de la convention qui me lie à l'AIS.

Et pourtant le contrat de mandat prévoit en son article 2 a) que le mandant donne pouvoir au mandataire , pendant toute la durée du contrat de passer tous baux et locations  pour la durée, dans les formes, aux personnes , pour le prix , sous les charges et conditions réglementaires que le mandataire jugera convenables.
Et pourtant le contrat de mandat prévoit en son article 5 (intitulé "exclusivité) qu'il est expressément convenu que pendant toute la durée du contrat (de mandat) , l'immeuble sera , en ce qui concerne les points a) -b)-c)-e)-f)-l)énumérés à l'article 2 de la convention exclusivement géré par l'intermédiaire du mandataire.
Et pourtant le même article 5 du contrat de mandat prévoit que le mandant s'interdit de poser lui-même, ou par l'entremise d'un tiers, les actes cités aux points  a) -b)-c)-e)-f)-l)énumérés à l'article 2 de la convention pour lesquels il a donné pouvoir au mandataire d'agir pour son nom et pour son compte.
Et pourtant le contrat de mandat prévoit en son article 10 que le mandataire s'engage à délivrer au propriétaire une copie du bail dès sa conclusion.

Et quel est le texte de ce contrat ?Qui l'a rédigé ?

Dernière modification par GT (26-05-2020 12:53:58)

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rexou
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Merci pour la copie, c'est en effet très instructif.
Pas vraiment convaincant quant à l'intérêt pour le propriétaire pourtant.

Je relève notamment après avoir survolé :
- l'ais a pleins pouvoirs pour gérer le bien au nom du propriétaire
- l'ais établit librement le bail et a pour seule obligation d'en remettre copie au propriétaire
- le loyer est dû (par l'ais) au propriétaire durant toute la période EFFECTIVE d'occupation par un locataire (???)
- en cas de rupture du contrat par la faute ou PAR LE FAIT du propriétaire, l'ais est déchargée de toute obligation (facile)
- la garantie en fin de contrat du locataire pour dégâts est LIMITEE à six mois de loyer maximum. (et le loyer est modique)
- en fin de contrat, l'ais est automatiquement déchargée de toute responsabilité mais le propriétaire reste tenu d'honorer les baux conclus par l'ais... laquelle est autorisée à signer des baux de NEUF (manque un mot) OU PLUS
- l'ais peut faire faire -avec l'accord du propriétaire quand même- des travaux nécessaires qui sont A CHARGE DU PROPRIETAIRE et choisir les prestataires de services, pour présenter la facture au propriétaire qui peut avoir la faculté évetuelle de se faire avancer le prix de ces travaux... l'ais choisit et le proprio paye pour faire simple.
- profil locataires : notamment "ménages en voie de rupture sociale"... (ok dans une maison, mais dans june copro ???)
- commission ais : 15% (donc prix de la location -420€ pour une maison- facilement 35 à 40% sous le marché pour que cela soit "social".

Pour en revenir à la question initialement posée :
- Oui, l'ais est responsable des dégâts causés par le locataire... à concurrence de SIX mois de loyer maximum. (soit 2500€)
- Le loyer est dû durant la seule période d'occupation effective d'un locataire.

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Vincent4050
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

panchito a écrit :

Merci d'avoir publié cette convention qui est la clé de voûte de vos problèmes mais aussi des solution.

Elle est en effet on ne peut plus claire.

Vous êtes le mandant et l'AIS est votre mandataire auquel vous avez donné de très nombreux pouvoirs et entre autre de signer des baux relatifs à votre bien.

Donc le bail dont vous parlez ici a du être signé entre l'AIS et le locataire, mais certainement pas vous car vous n'en avez plus le pouvoir.

Pouvez-vous déjà confirmer ce point?

Le bail a été signé entre la locataire et moi-même dans le cadre de la convention qui me lie à l'AIS.

Dans un de mes mails, j'avais attiré l’attention à l’AIS  sur le problème de différence de durée entre le mandat, renouvelable tous les 3 ans et le bail dont la durée avait automatiquement basculé vers un bail de 9 ans.

Via ce courriel, je m’estime prémuni contre ce problème.
D’ailleurs, l’avenant à la convention règle en partie le problème. Sauf que, j’ai considéré comme abusif le fait que ce mandat prenait fin lorsque la locataire avait quitté les lieux. Ce qui dérogeait au prescrit de la convention de base.

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panchito
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Merci d'avoir publié cette convention qui est la clé de voûte de vos problèmes mais aussi des solution.

Elle est en effet on ne peut plus claire.

Vous êtes le mandant et l'AIS est votre mandataire auquel vous avez donné de très nombreux pouvoirs et entre autre de signer des baux relatifs à votre bien.

Donc le bail dont vous parlez ici a du être signé entre l'AIS et le locataire, mais certainement pas vous car vous n'en avez plus le pouvoir.

Pouvez-vous déjà confirmer ce point?

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Vincent4050
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Bonjour à toutes et à tous,

Voici les liens vers le mandat (7 images) ainsi que le lien vers la prorogation du mandat où je trouve le point 1 de l’article 1 abusif, j’avais réagis en ce sens à l’époque par courriel.

D’avance merci et bonne journée,

MANDAT_DU_01-10-2015_AU_30-09-2018_anonymisé_01.jpg
MANDAT_DU_01-10-2015_AU_30-09-2018_anonymisé_02.jpg
MANDAT_DU_01-10-2015_AU_30-09-2018_anonymisé_03.jpg
MANDAT_DU_01-10-2015_AU_30-09-2018_anonymisé_04.jpg
MANDAT_DU_01-10-2015_AU_30-09-2018_anonymisé_05.jpg
MANDAT_DU_01-10-2015_AU_30-09-2018_anonymisé_06.jpg
MANDAT_DU_01-10-2015_AU_30-09-2018_anonymisé_07.jpg
GENERAL_JACQUES_53_-_MANDAT_AVENANT_AU_01-10-2018_Anonymisee_01.jpg

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Vincent4050
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Chers tous,

Je constate que vous remuez ciel et terre pour m'aider et je vous en remercie. Beaucoup d'informations ont été échangées et je dois les digérer.
Comme je l'ai dit à Panchito, j'essaye de mettre à disposition les documents; malheureusement, je n'y arrive pas.
Ici, j'ai rendez-vous sur place avec le président de l'AIS qui m'a avoué que c'était la catastrophe au niveau des directeurs passés et actuels.
Ils sont conscients des manquements. Première chose.

Partant de là, je garde mes atouts en mains que j'utiliserai si nécessaire après la visite de mon bien afin qu'ils sortent du bois.
Je serai accompagné, de mon courtier d'assurances et le cas échéant de mon notaire qui va instruire LA VENTE. Il n'est donc plus question d'une location. Je dois vendre ma maison pour pouvoir acheter un bien que j'occupe actuellement.

Les étapes accomplies :

1. expulsion de la locataire :-) FAIT
2. nettoyage de la maison fait ce vendredi et ce jour; ce qui était conditionnel à la visite de mercredi (fixé par moi)
3. visite du bien ensuite de laquelle, l'AIS s'acquittera des nombreuses réparations non résultant d'une usure locative normale
4. seconde visite avec état des lieux scrupuleux et remise des clés
5. vente du bien avec éventuellement homestaging à convenir avec le notaire qui agira en tant qu'agent immobilier pour réduire le délai


Pour en revenir à mon choix de travailler avec une AIS, simplement que l'habitation aurait nécessité de trop gros aménagements pour convaincre un locataire classique.


Merci encore

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PIM

panchito
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Vincent4050 a écrit :

Je l'ai anonymisée mais je n'arrive pas à la placer sur le forum :-(

En bat de la page à droite, vous avez un chatbot, demandez-lui conseil, il vous aidera.

Sinon, juste en dessous des smileys, vous avez, en bleu clair un lien pour expliquer "Insérer une image (?)"

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libra
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Francis a écrit :

Je devrais acheter un bien de rapport, j’examinerais attentivement la solution AIS !

idem pour moi.

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Vincent4050
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

panchito a écrit :

Tant qu'on ne connait pas la convention que vous avez passée avec l'AIS, on ne sait pas vous répondre...

Je l'ai anonymisée mais je n'arrive pas à la placer sur le forum :-(

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panchito
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Francis a écrit :

sauf à voir ce qui est prévu dans le mandat au sujet de la remise en état du bien avant la remise au propriétaire.
Il est possible que l’on soit dans le cadre d’une location normale avec le dernier locataire et donc que c’est celui-ci qui devrait assumer ses dégâts.  Bonne chance !

Mais voilà, on n'en sait toujours rien...

Vincent4050, n'a toujours pas reproduit sa convention avec l'AIS alors que tout le monde remue ciel et terre pour l'aider. Mais sans ces informations fondamentales, nous restons à discuter dans le vide.

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Francis
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Bonjour,
Il y a 2 façons de travailler avec une AIS: la location directe à l’AIS avec autorisation de sous-location et le mandat de gestion.
Ici manifestement on est dans le cas du mandat de gestion.  L’AIS gère pour compte du propriétaire mais c’est le propriétaire qui assume en finalité des frais sauf à voir ce qui est prévu dans le mandat au sujet de la remise en état du bien avant la remise au propriétaire.
Il est possible que l’on soit dans le cadre d’une location normale avec le dernier locataire et donc que c’est celui-ci qui devrait assumer ses dégâts.  Bonne chance !
À noter que les AIS ayant fait, et faisant encore une énorme promotion de leurs services, elles ne sont pas insensibles à la pression d’un propriétaire qui se dirait prêt à dénoncer le système ou qui chercherait un soutien auprès des politiciens locaux.

Je sais que certains sont viscéralement opposés aux AIS mais j’estime que dans certains cas, c’est une excellente solution.  Je connais même des investisseurs qui ont mis des biens à dispositions des AIS !
Je devrais acheter un bien de rapport, j’examinerais attentivement la solution AIS !

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GT
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

QUELS SONT LES TEXTES LÉGAUX ?
I
Les agences immobilières sociales sont visées à l'article 193, § 1er et 2  du CODE WALLON DU 29 OCTOBRE 1998 libellé actuellement comme suit :
Art. 193.§ 1er. L'agence immobilière sociale agit comme intermédiaire entre les propriétaires bailleurs et les ménages de catégorie 1, 2 ou 3 à la recherche d'un logement.
  L'agence immobilière sociale conclut principalement des contrats de gestion de logements avec les propriétaires et les met à disposition de ces ménages. Elle peut subsidiairement prendre des logements en location en vue de les sous-louer notamment via la conclusion d'un bail glissant.
  Dans ce cadre, l'agence immobilière sociale contrôle le respect des obligations des parties en présence et joue le rôle de médiatrice en cas de conflit.
  Le Gouvernement détermine la proportion maximum de logements pris en location ou en gestion par chaque agence immobilière sociale qui peut être mise à disposition ou sous-louée à des ménages de catégorie 3.
  § 2. L'agence immobilière sociale garantit un accompagnement social des occupants.


II
Par ailleurs, L'ARRÊTÉ DU 12 DÉCEMBRE 2013 DU GOUVERNEMENT WALLON RELATIF AUX ORGANISMES DE LOGEMENT À FINALITÉ SOCIALE ( mise à jour au 13-12-2017) prévoit :

  Art. 7. Les statuts de l'agence immobilière sociale disposent que le demandeur poursuit l'ensemble des missions suivantes :
  (...)
  2° conclure des contrats de gestion ou de location de logements avec leurs propriétaires publics et privés;
  Art. 10.  (...)
§ 2. L'agence immobilière sociale dispose d'un personnel minimal équivalent à deux temps plein constitué d'un médiateur social diplômé ou pouvant justifier d'une expérience dans le domaine social et d'un agent affecté à la prospection et à la conclusion des contrats de gestion et des contrats de bail. (...).
  § 4. Le logement dont la prise en gestion ou en location est envisagée se situe dans les limites territoriales de l'agence immobilière sociale.(...)
§ 5. L'agence immobilière sociale veille à ce que tout logement dont la prise en gestion ou en location est envisagée soit mis à sa disposition par le biais d'une convention écrite.
 
§ 6. L'agence immobilière sociale s'assure que le loyer ou la contrepartie financière éventuelle due par elle au propriétaire est adapté et revu le cas échéant en fonction du coût des travaux réalisés au logement.

  § 7. En cas de mandat de gestion, l'agence immobilière sociale négocie l'obtention de la subrogation au propriétaire dans ses droits à la récupération de toute somme due par le ménage ainsi que dans ses droits à exiger la résiliation du bail tels que prévu par le Code civil.

§ 9. L'agence est autorisée à  mettre à disposition 10 % des logements qu'elle a pris en gestion, à des ménages à revenus moyens, dans les communes à pression foncière visées par la liste établie annuellement par la Région et 5 % dans les autres communes.
  Art. 29. 
L'arrêté du Gouvernement wallon du 23 septembre 2004 relatif aux organismes à finalité sociale est abrogé

III
ARRÊTÉ DU 24 SEPTEMBRE 2004 DU GOUVERNEMENT WALLON RELATIF AUX ORGANISMES DE LOGEMENT À FINALITÉ SOCIALE

Art. 7. Les statuts de l'agence immobilière sociale disposent que le demandeur poursuit l'ensemble des missions suivantes :
(...)
2° conclure des contrats de gestion ou de location de logements avec leurs propriétaires publics et privés;
Art.10
(...)
§ 2. L'agence immobilière sociale dispose d'un personnel minimal équivalent à deux temps plein constitué d'un médiateur social diplômé ou pouvant justifier d'une expérience dans le domaine social et d'un agent affecté à la prospection et à la conclusion des contrats de gestion et des contrats de bail. (...).
§ 3. Le logement dont la prise en gestion ou en location est envisagée se situe dans les limites territoriales de l'agence immobilière sociale.
§ 4. L'agence immobilière sociale veille à ce que tout logement dont la prise en gestion ou en location est envisagée soit mis à sa disposition par le biais d'une convention écrite. La mise à disposition du logement doit couvrir une durée de neuf ans minimum en cas de travaux dont le coût dépasse 5.000 euro d'amélioration ou de réhabilitation.
§ 5. L'agence immobilière sociale s'assure que le loyer ou la contrepartie financière éventuelle due par elle au propriétaire est adapté et revu le cas échéant en fonction du coût des travaux réalisés au logement.
§ 6. En cas de mandat de gestion, l'agence immobilière sociale négocie l'obtention de la subrogation au propriétaire dans ses droits à la récupération de toute somme due par le ménage ainsi que dans ses droits à exiger la résiliation du bail tels que prévu par le Code civil.

QUELS SONT LES DOCUMENTS DONT NOUS DISPOSONS ?
AUCUN
J'envie le juriste qui s'est penché sur le dossier et qui a, je suppose, eu accès aux pièces.

Celui-ci n'est-il pas le mieux placé pour répondre à l'interrogation concernant l'intervention de l'AIS au niveau des dégâts ?

Dernière modification par GT (23-05-2020 17:53:41)

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grmff
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

rexou a écrit :

Grmff... avez-vous déjà pensé durant plus d'une demi seconde de louer un de vos biens à une AIS ? Cela vous a semblé une option équilibrée voire intéressante ? Est-ce ainsi que vous avez consacré votre énergie au développement de votre patrimoine et multiplié les opérations ?

Certes oui. Mais pas plus longtemps qu'une demi-seconde... big_smile

Par contre, pour des raisons qui me regardent, je loue via des organismes sociaux, administrateurs de biens, et autres intermédiaires.

J'ai aussi évalué la possibilité de mettre des biens en AIS pour ne plus avoir à gérer des appartements qui me cassaient les pieds. Mais vu la perte financière, et vu que j'ai tout le reste, je n'ai pas franchi le pas.

De même, je n'ai pas franchi le pas de tout mettre en gestion dans une agence. Pourtant, beaucoup de coaches immobiliers le font, très exactement pour ce que je mentionnais: avoir plus de temps pour prospecter et investir.

Cela n'a jamais été ma méthode. Ce n'est pas pour cela que ces méthodes ne sont pas bonnes pour certaines personnes. J'ai toujours conseillé à mes clients (membres de copropriété dont j'étais le syndic) de gérer eux-même et de ne pas passer par un agent immobilier. Sauf à un. Celui-là, c'était il y a 20 ans, était incapable de gérer la relation avec des locataires. Pas un mauvais fond, mais pas les nerfs, pas le calme, pas le regard droit dans ce qui est juste. Et pas outillé pour être propriétaire. Je l'ai envoyé chez un confrère (qui m'en a voulu  big_smile ) et il y est toujours. Il m'a sonné hier pour me demander un service (de plus) et dans la conversation, il se félicitait de la décision d'avoir mis le bien en gestion, malgré les 12% bouffés par l'agence. Au bord de la faillite personnelle pour incapacité de gérer il y a 20 ans, juste après son achat, il se trouve qu'il lui reste deux mensualités et son prêt est payé...

De même, je conseille toujours de passer par un agent immobilier pour vendre. Louer, on peut connaître le marché. Les prix affichés sont généralement les prix de location réels. On ne négocie pas les loyers. En tout cas, pour ma part, je ne négocie pas, et ma réponse est toute prête: Mais monsieur, je loue des appartements, je ne vends pas des tapis...

Vendre, c'est une autre histoire. Il y a le prix affiché, puis le prix de vente, qui peut être très supérieur ou très inférieur. J'ai trop vu des propriétaires privés brader leur bien à la moitié du prix du marché. La négociation peut vite partir en vrille, et faire capoter une affaire pour des raisons imbéciles. Alors qu'un intermédiaire peut tempérer les uns et les autres. Alors, personnellement, quand je vends, c'est rare mais c'est via un agent immobilier.

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grmff
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Se porte garante?
Quel est la portée contractuelle de cette garantie? Une fois de plus, c'est au contrat...

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rexou
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

grmff a écrit :

Je vous trouve un peu dure, chère Panchito.

Vincent4050 nous dit que le bail était entre lui et le locataire, et dit par ailleurs que la convention avec l'AIS le couvre pour les dégats, et qu'en plus, l'AIS tente de faire le nécessaire.

S'il dit qu'il n'a eu que 2 mois perdus, je suppose qu'il continue à percevoir un loyer pour ce bien vide depuis mars.
Si la convention semble dire que l'AIS est chargée de remettre le bien en état, et qu'elle le fait, je ne vois point de malhonnêteté.

J'y vois juste un choix d'un propriétaire qui perd sans doute 25% de loyer, gagne 8-12% de précompte, 10-12% de frais de gestion, 2-4% de taux de perte locative et une assurance que le bien sera remis en ordre contre un sale con tel que son locataire qui a tout cassé à la sortie... Et ce choix, outre qu'il n'est pas critiquable en soi, n'est pas nécessairement négatif sur le plan financier et émotionnel.

J'irai jusqu'à rappeler que certains investisseurs achètent du neuf et le font gérer en AIS: bon plan au niveau du mode de gestion qui leur permet de concentrer leur énergie sur le développement de leur patrimoine et de multiplier les opérations.

Alors, je partage votre opinion sur le côté paradoxal de la convention qui lie le propriétaire et le locataire uniquement, mais qui voit l'AIS intervenir pour les dégâts, les frais d'huissiers, l'expulsion, etc. J'avoue que tout cela me semble nébuleux certes. Mais je n'y vois pas de malhonnêteté ni de déséquilibre d'une convention qui serait au désavantage total de Vincent4050.

Il serait en effet normal et logique de supposer que l'AIS supporte le risque de vide locatif, tous les frais éventuels de remise en état du bien, ainsi que l'éventuel non-paiement des loyers par le locataire. Tout ceci serait une compensation à l'importante minoration du loyer. Et cela semble corroboré par le fait que l'AIS met fin au contrat et fait procéder à l'expulsion.

Mais dans ce cas, pourquoi le subterfuge de faire signer le bail par le proprio et le locataire ? Le bailleur peut plus simplement louer à l'AIS avec autorisation de sous-louer. Et c'est l'AIS qui supporte les risques et les charges du bail. Rien de malhonnête. Mais c'est en effet très nébuleux. Et je ne partage pas du tout l'idée qu'il existe un équilibre entre les inconvénients et les avantages pour le bailleur.

Le choix du propriétaire n'est pas critiquable en soi. Chacun est libre de gérer son bien. L'opération se fait pour moi au net désavantage du bailleur. Minoration du loyer (bien supérieure à 25%). Aucun contrôle sur l'identité des locataires, ce qui peut encore passer dans une maison, mais peut s'avérer vraiment problématique en copropriété. Financièrement, l'option n'est pas intéressante.

En copropriété, cela me semble très hasardeux. J'ai le souvenir d'un appartement dans un immeuble de standing à Uccle. 3 chambres, 2 sdb, et chambre de bonne avec escalier de service. Loué par AIS à une famille nombreuse en complet décalage avec les habitants de l'immeuble, pour la moitié du prix du marché. C'en est devenu invivable pour tout l'immeuble. Le proprio ne pouvait rien faire et l'AIS n'a que faire des désagréments causés par leur locataire.

Je peux concevoir qu'une personne âgée, ou résidant à l'étranger trouve avantage à ce genre de gestion. Difficile d'imaginer qu'un "investisseur" y ait recours. A ce stade, autant investir dans un livret d'épargne. Pas de risque et pas de problème.

Grmff... avez-vous déjà pensé durant plus d'une demi seconde de louer un de vos biens à une AIS ? Cela vous a semblé une option équilibrée voire intéressante ? Est-ce ainsi que vous avez consacré votre énergie au développement de votre patrimoine et multiplié les opérations ?

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rexou
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Vous signez avec le locataire.
Mais vous avez aussi un contrat avec l'AIS.
Et c'est l'AIS qui procède à l'expulsion de votre locataire.
Deux questions :
- pouvez-vous reproduire (anonymisés) les contrats respectifs AIS  et Bail ?
- quel est votre intérêt de signer avec une AIS ??? quel est donc l'avantage que vous y avez vu ???

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Vincent4050
Pimonaute assidu
Lieu : LIEGE
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Messages : 64

Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Chers membres,

Suite à l’expulsion de ma locataire en date du 16/03 par les soins de l’AIS, j’ai enfin pu avoir accès à mon immeuble.
Tout est à refaire au niveau des peintures, une saleté incroyable.

La question que je pose est de savoir si l’AIS est aussi tenue d’intervenir au niveau des dégâts qui ont été vraisemblablement causés par la locataire suite à la réception de l’avis d’expulsion.

Disposez-vous d’une jurisprudence quelconque à ce niveau ???

Nous avons une visite contradictoire avec l’AIS ce mercredi 27/05.

Merci pour vos réponses et bien entendu n’hésitez pas à me demander des précisions.

Cordialement,

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