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Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion
- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion
Je vous trouve un peu dure, chère Panchito.
Vincent4050 nous dit que le bail était entre lui et le locataire, et dit par ailleurs que la convention avec l'AIS le couvre pour les dégats, et qu'en plus, l'AIS tente de faire le nécessaire.
S'il dit qu'il n'a eu que 2 mois perdus, je suppose qu'il continue à percevoir un loyer pour ce bien vide depuis mars.
Si la convention semble dire que l'AIS est chargée de remettre le bien en état, et qu'elle le fait, je ne vois point de malhonnêteté.
J'y vois juste un choix d'un propriétaire qui perd sans doute 25% de loyer, gagne 8-12% de précompte, 10-12% de frais de gestion, 2-4% de taux de perte locative et une assurance que le bien sera remis en ordre contre un sale con tel que son locataire qui a tout cassé à la sortie... Et ce choix, outre qu'il n'est pas critiquable en soi, n'est pas nécessairement négatif sur le plan financier et émotionnel.
J'irai jusqu'à rappeler que certains investisseurs achètent du neuf et le font gérer en AIS: bon plan au niveau du mode de gestion qui leur permet de concentrer leur énergie sur le développement de leur patrimoine et de multiplier les opérations.
Alors, je partage votre opinion sur le côté paradoxal de la convention qui lie le propriétaire et le locataire uniquement, mais qui voit l'AIS intervenir pour les dégâts, les frais d'huissiers, l'expulsion, etc. J'avoue que tout cela me semble nébuleux certes. Mais je n'y vois pas de malhonnêteté ni de déséquilibre d'une convention qui serait au désavantage total de Vincent4050.
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- panchito
- Pimonaute non modérable
Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion
J’aimerais bien voir votre calcul comparatif entre une location classique et via une AIS "pour ne jamais avoir aucun soucis".
Donc vous dites que jusqu'à présent, vous n'avez perdu "que" 2 mois de loyer sur 90. Soit un peu plus de 2% de pertes...
C'est déjà un gros problème puisque l'avantage de louer à une AIS c'est qu'elle vous garantit toujours que le loyer soit payé, que le bien soit loué ou non. Ici ils vous ont fait signer le bail avec le locataire en direct pour y échapper!
Donc chaque mois vous perdez au moins 30% de votre loyer pour gagner le précompte immobilier? Mais celui-ci représente en général un mois de loyer seulement! Donc 1/12 ou 8% par an!! Avec l'AIS, vous perdez plus de 30% de votre loyer chaque mois....
Vous dites que l'expulsion a eu lieu le 16 mars et que l'état des lieux de sortie n'a pas encore été réalisé?
Mais dans votre bail ce dernier ne devait-il pas avoir lieu au plus tard le dernier jour du bail? Quel expert aviez-vous choisi?
L'AIS, dans sa requête en justice, n'a pas demandé la nomination d'un expert (comme n'importe quel bailleur un peu sensé le ferait!) d'un expert pour estimer les dégâts locatifs le jour de l'expulsion?
Depuis mars (au moins) vous ne touchez donc plus de loyers! C'est donc 3 mois (au moins) qui de rajoutent aux 2 autres? Du coup, cela fait 5/90 ou plus de 5% de pertes...
Et vous ne savez même pas quand votre bien va être remis en état? Vous ne savez donc plus louer votre bien vous-même, ni le récupérer??
Je ne sais pas quel juriste vous a conseillé ce type d'arnaque, mais vous êtes largement perdant.
Et tout cela pour n'avoir aucun ennui avec vos locataires...
Incroyable...
Pouvez-vous immédiatement casser la convention avec cette AIS malhonnête?
Dernière modification par panchito (23-05-2020 09:31:48)
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- libra
- Pimonaute incurable
Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion
A l'heure actuelle, l'état des lieux de sortie n'a pas encore été fait et ne sera rédigé que lorsque les travaux nécessaires auront été effectués par l'AIS ou un de ses sous-traitants.
Le locataire sortant aura beau de dire j'ignore ce qui a été fait dans l'appartement durant les mois qui se sont écoulés après son départ. L'AIS aurait du demander la désignation d'un expert lors de la procédure en justice de paix. Ensuite, il aurait fallu organiser un état de lieu de sortie le jour de l'expulsion.
Manifestement, l'AIS a commis une faute.
Qu'en est-il du chômage locatif depuis le départ du locataire?
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- Vincent4050
- Pimonaute assidu
Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion
Grmff a écrit :Mais relisez quand même votre contrat avec l'AIS...
En effet, vous dites que c'est l'AIS qui a procédé à l'expulsion? Ce n'est pas vous qui avez été en justice et qui avez payé l'huissier?
Dans le cadre du mandat c'est effectivement l'AIS qui a fait le nécessaire et c'est à ses frais qu'elle est allée en justice; a mandaté un huissier,....
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- panchito
- Pimonaute non modérable
Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion
Complémentairement, l'AIS se porte garante.
De quoi? De toutes les obligations liées au bail?
Alors pas de soucis, elle doit remettre le bien dans un état au moins égal à celui décrit dans votre rapport d'état des lieux d'entrée.
A l'heure actuelle, l'état des lieux de sortie n'a pas encore été fait et ne sera rédigé que lorsque les travaux nécessaires auront été effectués par l'AIS ou un de ses sous-traitants.
Ceci n'est pas conforme à la loi!
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- Vincent4050
- Pimonaute assidu
Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion
Donc votre locataire c'est l'AIS? Quelle est la convention qui vous lie? Pouvez-vous le reproduire après l'avoir anonymisée?
Le bail a été signé entre moi et la locataire, l'AIS agissant en tant qu'intermédiaire dans le cadre d'un mandat entre moi-même et l'AIS.
Je peux vous fournir la convention anonymisée sans problème.
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- Vincent4050
- Pimonaute assidu
Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion
Vincent4050 a écrit :libra a écrit :La discussion n'a aucun sens aussi longtemps qu'on ignore s'il y a eu un état des lieux d'entrée.
Il y a bien eu un état des lieux extrêmement bien détaillé en la présence du directeur de l'AIS et de moi-même.
Qui a signé cet état des lieux? Qu'en est-il de l'état des lieux de sortie? Un expert a t-il été désigné par le juge de paix?
Par ailleurs, expulsion en date du 16/03 par les soins de l’AIS, visite contradictoire avec l’AIS ce mercredi 27/05. Que s'est-il passé entre ces deux dates?
L'état des lieux a été signé par la locataire ainsi que par le représentant de l'AIS et a été annexé au bail qui y fait référence.
En ce qui concerne le délai, l'AIS l'explique par les restrictions COVID-19, ce qui est un peu facile. En effet, une personne de l'AIS était présente le jour de l'expulsion et au vu des dégâts, j'aurais du être immédiatement averti. On m'a simplement dit que c'était très sale, ce à quoi j'ai répondu que ce n'était pas mon problème, convention à l'appui.
A l'heure actuelle, l'état des lieux de sortie n'a pas encore été fait et ne sera rédigé que lorsque les travaux nécessaires auront été effectués par l'AIS ou un de ses sous-traitants.
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- Vincent4050
- Pimonaute assidu
Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion
grmff a écrit :Qui est le locataire? L'AIS ou le locataire?
Si c'est l'AIS qui est le locataire avec droit de sous louer c'est à l'AIS de vous rendre tout en bon état.
Si l'AIS est un intermédiaire qui vous a amené le locataire et que vous avez signé le bail avec le locataire, vous ne pouvez rien réclamer à l'AIS...En clair, relisez vos contrats!
Louer à une AIS est déjà à la base une décision qui ampute largement vos revenus locatifs, mais vous prive en outre du choix de vos locataires. Dans une copropriété, cela peut amener de vrais problèmes... la clientèle des AIS étant souvent constituée de gens d'une culture différente.
Le seul petit avantage qui peut contrebalancer tous ces inconvénients est la sécurité du (maigre) loyer reçu soit la garantie d'être payé régulièrement et la caution de l'AIS qui reste responsable des dégâts locatifs. De tous les dégâts locatifs.
Ceci implique que le bail est normalement conclu avec l'AIS qui sous-loue sous son entière responsabilité.
Traiter avec une AIS et signer le bail directement avec leurs allocataires ne comporte QUE des (nombreux) inconvénients. Il existe réellement des bailleurs qui acceptent cela ??? J'ai peine à y croire. Mais si oui, pourquoi si ce n'est par simple masochisme ?
Etre propriétaire est un véritable métier et j'ai préféré mettre mon bien en AIS. Bien que le loyer soit moindre, les tracas de gestion sont moindres aussi. Retrouver son bien abîmé pend au nez de tout un chacun. D'une manière générale mon bilan n'est pas négatif, sur 90 mois j'aurai perçu 88 mensualités tout en étant exonéré du précompte immobilier. En outre, je n'aurai jamais été en prise directe avec la locataire.
Quant à la lecture de mes contrats, je vous rassure ceux-ci ont été soumis à un avis juridique. Ce qui m'aura permis d'obtenir une réponse de l'AIS sur le fait que le bail était entre moi et la locataire.
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- Vincent4050
- Pimonaute assidu
Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion
grmff a écrit :Si vous avez signé avec le locataire, pourquoi est-ce que l'AIS a procédé à l'expulsion?
C'est pas clair...L'AIS est peut être garant?
Ce n'est pas clair.
C'est également la conclusion à laquelle j'étais arrivé dans le passé.
https://forum.pim.be/topic-290543-etat- … age-1.html
https://forum.pim.be/topic-284809-agenc … age-1.html
La convention que j'ai signée avec l'AIS prévoit notamment que cette dernière se substitue à moi (mandat) et par conséquent elle est habilitée à poser tout acte notamment l'expulsion d'un locataire.
Complémentairement, l'AIS se porte garante.
Les topics que vous mentionnez sont effectivement liés à celui-ci.
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion
Qui est le locataire? L'AIS ou le locataire?
Si c'est l'AIS qui est le locataire avec droit de sous louer c'est à l'AIS de vous rendre tout en bon état.
Si l'AIS est un intermédiaire qui vous a amené le locataire et que vous avez signé le bail avec le locataire, vous ne pouvez rien réclamer à l'AIS...En clair, relisez vos contrats!
Louer à une AIS est déjà à la base une décision qui ampute largement vos revenus locatifs, mais vous prive en outre du choix de vos locataires. Dans une copropriété, cela peut amener de vrais problèmes... la clientèle des AIS étant souvent constituée de gens d'une culture différente.
Le seul petit avantage qui peut contrebalancer tous ces inconvénients est la sécurité du (maigre) loyer reçu soit la garantie d'être payé régulièrement et la caution de l'AIS qui reste responsable des dégâts locatifs. De tous les dégâts locatifs.
Ceci implique que le bail est normalement conclu avec l'AIS qui sous-loue sous son entière responsabilité.
Traiter avec une AIS et signer le bail directement avec leurs allocataires ne comporte QUE des (nombreux) inconvénients. Il existe réellement des bailleurs qui acceptent cela ??? J'ai peine à y croire. Mais si oui, pourquoi si ce n'est par simple masochisme ?
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- libra
- Pimonaute incurable
Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion
libra a écrit :La discussion n'a aucun sens aussi longtemps qu'on ignore s'il y a eu un état des lieux d'entrée.
Il y a bien eu un état des lieux extrêmement bien détaillé en la présence du directeur de l'AIS et de moi-même.
Qui a signé cet état des lieux? Qu'en est-il de l'état des lieux de sortie? Un expert a t-il été désigné par le juge de paix?
Par ailleurs, expulsion en date du 16/03 par les soins de l’AIS, visite contradictoire avec l’AIS ce mercredi 27/05. Que s'est-il passé entre ces deux dates?
Dernière modification par libra (22-05-2020 12:58:01)
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion
grmff a écrit :Si vous avez signé avec le locataire, pourquoi est-ce que l'AIS a procédé à l'expulsion?
C'est pas clair...L'AIS est peut être garant?
Ce n'est pas clair.
C'est également la conclusion à laquelle j'étais arrivé dans le passé.
https://forum.pim.be/topic-290543-etat- … age-1.html
https://forum.pim.be/topic-284809-agenc … age-1.html
Si les affaires mentionnées dans ces 3 posts séparés sont une et une seule location, cela éclaire pas mal de chose, et il y a beaucoup de réponses qui peuvent être données.
Mais est-ce une et une seule affaire?
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- panchito
- Pimonaute non modérable
Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion
Tant qu'on ne connait pas la convention que vous avez passée avec l'AIS, on ne sait pas vous répondre...
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- GT
- Pimonaute non modérable
Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion
Si vous avez signé avec le locataire, pourquoi est-ce que l'AIS a procédé à l'expulsion?
C'est pas clair...L'AIS est peut être garant?
Ce n'est pas clair.
C'est également la conclusion à laquelle j'étais arrivé dans le passé.
https://forum.pim.be/topic-290543-etat- … age-1.html
https://forum.pim.be/topic-284809-agenc … age-1.html
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion
Si vous avez signé avec le locataire, pourquoi est-ce que l'AIS a procédé à l'expulsion?
C'est pas clair...
L'AIS est peut être garant?
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- Vincent4050
- Pimonaute assidu
Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion
Vincent4050 a écrit :Suite à l’expulsion de ma locataire en date du 16/03 par les soins de l’AIS, j’ai enfin pu avoir accès à mon immeuble.
Tout est à refaire au niveau des peintures, une saleté incroyable.La question que je pose est de savoir si l’AIS est aussi tenue d’intervenir au niveau des dégâts qui ont été vraisemblablement causés par la locataire suite à la réception de l’avis d’expulsion.
Peu importe, à mon avis, que les dégâts trouvent leur origine dans le mécontentement du preneur suite à la réception d'un avis d'expulsion.
Je partage votre avis, cependant, ce ne sera peut-être pas le point de vue de l'agence.
En outre, nous dépasserons la limite contractuelle de 6 mois de loyers (2500 €) quant aux frais de remise en état.
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- Vincent4050
- Pimonaute assidu
Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion
La discussion n'a aucun sens aussi longtemps qu'on ignore s'il y a eu un état des lieux d'entrée.
Il y a bien eu un état des lieux extrêmement bien détaillé en la présence du directeur de l'AIS et de moi-même.
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- GT
- Pimonaute non modérable
Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion
Suite à l’expulsion de ma locataire en date du 16/03 par les soins de l’AIS, j’ai enfin pu avoir accès à mon immeuble.
Tout est à refaire au niveau des peintures, une saleté incroyable.La question que je pose est de savoir si l’AIS est aussi tenue d’intervenir au niveau des dégâts qui ont été vraisemblablement causés par la locataire suite à la réception de l’avis d’expulsion.
Peu importe, à mon avis, que les dégâts trouvent leur origine dans le mécontentement du preneur suite à la réception d'un avis d'expulsion.
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- libra
- Pimonaute incurable
Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion
La discussion n'a aucun sens aussi longtemps qu'on ignore s'il y a eu un état des lieux d'entrée.
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- GT
- Pimonaute non modérable
Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion
Chers membres,
Suite à l’expulsion de ma locataire en date du 16/03 par les soins de l’AIS, j’ai enfin pu avoir accès à mon immeuble.
Vous avez échappé à l'application de l'arrêté de pouvoirs spéciaux n° 4 du 18 mars 2020 du Gouvernement wallon suspendant temporairement l'exécution des décisions d'expulsions administratives et judiciaires, ainsi qu'à celle d' autres arrêtés suivants dont le plus récent suspend les expulsions domiciliaires jusqu’au 8 juin 2020
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- Vincent4050
- Pimonaute assidu
Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion
Chers membres,
Suite à l’expulsion de ma locataire en date du 16/03 par les soins de l’AIS, j’ai enfin pu avoir accès à mon immeuble.
Tout est à refaire au niveau des peintures, une saleté incroyable.
La question que je pose est de savoir si l’AIS est aussi tenue d’intervenir au niveau des dégâts qui ont été vraisemblablement causés par la locataire suite à la réception de l’avis d’expulsion.
Disposez-vous d’une jurisprudence quelconque à ce niveau ???
Nous avons une visite contradictoire avec l’AIS ce mercredi 27/05.
Merci pour vos réponses et bien entendu n’hésitez pas à me demander des précisions.
Cordialement,
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