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Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Le notaire a visité le bien le lendemain et le juge visitable. De toutes manières les acquéreurs font toujours des travaux.

Peut-être, mais vous allez devoir descendre le prix de votre bien au ras des pâquerettes.  Encore une fameuse perte qui va s'ajouter aux autres...

A votre place j'aurais immédiatement récupéré le bien, pour le rénover de fonds en comble (via des vrais professionnels), pour le louer beaucoup cher à des candidats disposant de solides revenus.

Mais voilà, être bailleur est un métier et comme dans n'importe quel investissement, il a y des déboires aussi....même quand on prend un maximum de précautions.Faut aimer investir (et pas que son argent....)

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Vincent4050
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

panchito a écrit :
Vincent4050 a écrit :

Clairement, l’AIS n’est pas en mesure d’effectuer ces travaux, elle n’a pas les moyens humain ni le temps.
De mon côté, j’estime qu’en raison des manquements de l’AIS, la règle des 6 mois de loyer est insuffisante. En outre, je considère que la garantie locative doit aussi être mobilisée

Tout cela je vous l'avais dit.

Vous allez devoir mettre sérieusement de votre poche pour remettre tout en état!

Maintenant, le plus important c'est de stopper l'hémorragie de non paiement de loyer et de chômage locatif, car vous ne toucher plus aucun loyer depuis le mois de mars déjà; c'est bien cela?

Pouvez-vous mettre l'AIS à la porte de chez vous et récupérer votre bien?

Suite à cette visite, j'ai une clé. Le notaire a visité le bien le lendemain et le juge visitable. De toutes manières les acquéreurs font toujours des travaux. Parallèlement, j'ai les coudées franches afin de visiter mon bien et d'y relever avec précision tous les éléments de dégradation. Je reste dans l'attente d'une proposition financière de leur part.
En outre, je dispose d'appui au sein du conseil d'administration et du comité exécutif qui sont conscients qu'un gros travail de redressement doit être mené. AInsi, j'ai rendez-vous avec le mandataire politique de ma commune qui siège au sein de ces instances.

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panchito
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Peut-il au moins le récupérer?

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GT
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

panchito a écrit :
Vincent4050 a écrit :

Clairement, l’AIS n’est pas en mesure d’effectuer ces travaux, elle n’a pas les moyens humain ni le temps.
De mon côté, j’estime qu’en raison des manquements de l’AIS, la règle des 6 mois de loyer est insuffisante. En outre, je considère que la garantie locative doit aussi être mobilisée

Tout cela je vous l'avais dit.

Vous allez devoir mettre sérieusement de votre poche pour remettre tout en état!

Maintenant, le plus important c'est de stopper l'hémorragie de non paiement de loyer et de chômage locatif, car vous ne toucher plus aucun loyer depuis le mois de mars déjà; c'est bien cela?

Pouvez-vous mettre l'AIS à la porte de chez vous et récupérer votre bien?

Chômage locatif ?
Si je ne me trompe, Vincent a écrit qu'il avait l'intention de vendre son bien.

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panchito
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Vincent4050 a écrit :

Clairement, l’AIS n’est pas en mesure d’effectuer ces travaux, elle n’a pas les moyens humain ni le temps.
De mon côté, j’estime qu’en raison des manquements de l’AIS, la règle des 6 mois de loyer est insuffisante. En outre, je considère que la garantie locative doit aussi être mobilisée

Tout cela je vous l'avais dit.

Vous allez devoir mettre sérieusement de votre poche pour remettre tout en état!

Maintenant, le plus important c'est de stopper l'hémorragie de non paiement de loyer et de chômage locatif, car vous ne toucher plus aucun loyer depuis le mois de mars déjà; c'est bien cela?

Pouvez-vous mettre l'AIS à la porte de chez vous et récupérer votre bien?

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Vincent4050
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Compte rendu de visite

Bonjour à toutes et à tous,


Je reviens vers vous suite à ma réunion avec l’AIS.
Le débat a bien entendu tourné au niveau de la définition de ce qui était de l’usure/vétusté d’une part et des dégradations du fait de la locataire de l’autre part.

L’ais considère qu’étant donné la durée d’occupation l’usure des peintures est normale. De mon côté je considère que si la locataire avait occupé le bien en bon père de famille nous n’en serions pas arrivés là. L’AIS se retranche derrière la difficulté à accéder au bien. Je ne partage qu’à moitié ce point de vue ; en effet le droit de visite peut s’appliquer via une autorisation du juge.

Quant aux dégradations elle sont légions et de deux types :

    1. dues au fait de la locataire :
    2. humidité dans garage, buanderie suite à aucune aération alors que je l’avais stipulé dans la annexe au bail, les murs du garage n’ont pas été nettoyés ;
    3. portes de placards arrachées ;
    4. portes et tiroir de la cuisine arrachées ;
    5. wc cassé (réparé entre temps) ;
    6. murs abîmés (réparés entre temps par l’AIS mais non repeints),
    7. ampoules et néons manquants (garage, cuisine, salle de bain),
    8. carreaux cassés,
    9. clenches manquantes,
    10. vannes thermostatique manquantes ;
    11. radiateurs living et cuisine rouillés suite à séchage de draps sur ces derniers ;
    12. fuites dans la toiture de la véranda non signalées avec pour conséquence une dégradation du mur ;
    13. non entretien du jardin avec pour conséquence l’envahissement de plantes invasives comme la renouée du Japon ;


Dues à l’AIS :
étanchéification de l’appuie de fenêtre de la véranda non réalisée dans les règles de l’art et à l’encontre de mes recommandations (voir annexe)

A cela, il convient d’ajouter une panne de la chaudière alors que je pensais que tout était en ordre suite à la venue du chauffagiste mercredi dernier.

Soit beaucoup d ‘éléments.
Aussi, elle m’a proposé de revenir vers moi avec, d’une part, une proposition de calendrier d’intervention et, d’autre part une proposition financière.

Clairement, l’AIS n’est pas en mesure d’effectuer ces travaux, elle n’a pas les moyens humain ni le temps.
De mon côté, j’estime qu’en raison des manquements de l’AIS, la règle des 6 mois de loyer est insuffisante. En outre, je considère que la garantie locative doit aussi être mobilisée.

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grmff
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Je suis curieux de savoir comment s'est passée cette visite cet après midi.....

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panchito
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Rexou a écrit :

si l'ais a "construit" une véranda, je ne doute pas un instant que ce soit aux frais du propriétaire. Tout cela pour louer la maison pour 420€ mensuels. Sympa n'est pas vraiment le premier mot qui me vient à l'esprit.  devil

L'AIS a ainsi le beurre, l'argent du beurre (une plantureuse commission pour soi-disant gérer tous les soucis à la place du propriétaire),  et le sourire du locataire qui se voit offrir une toute belle maison (combien de chambres?) AVEC une véranda dernier cri pour un loyer qui ne dépasse pas celui d'un kot étudiant...

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rexou
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Vincent a écrit :

Je suis pleinement conscient de cette limite de 2.500 €. C’est la législation mais, dans de certains cas j’imagine qu’il y ait un courant jurisprudentiel permettant de relever cette dernière.

La législation ? C'est la clause d'un bail contractuel que vous avez signé avec l'ais. Ce bail a été élaboré avec soin pour protéger les intérêts de l'ais et limiter autant que faire se peut ses responsabilités. Pour faire simple, ils veillent à limiter leurs pertes possibles tout en s'assurant une liberté d’action maximale.

Je doute que vous puissiez obtenir gain de cause en justice si votre idée est de responsabiliser l'ais au delà des 2.500€ prévus dans le bail.

L'intervention de l'ais se limite à 2.500, mais en outre, les travaux sont réalisés par leurs prestataires ou des prestataires de leur choix.

Le premier gagnant du système ais est... l'ais
Ensuite vient le locataire qui bénéficie d'un logement ET d'un prix attractif.

Les perdants sont le propriétaire et l'Etat.

@Himura : si l'ais a "construit" une véranda, je ne doute pas un instant que ce soit aux frais du propriétaire. Tout cela pour louer la maison pour 420€ mensuels. Sympa n'est pas vraiment le premier mot qui me vient à l'esprit.  devil

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Vincent4050
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

panchito a écrit :

Le cas échéant, je me ferai remettre une clé APRES avoir fait le tour du bâtiment cet après-midi en compagnie des représentants de l'AIS.

J'en aurais profité pour être accompagné d'un expert qui aurait pu dresser un état des lieux de sortie.

Ils voient souvent des dégâts qui pourraient échapper au commun des mortels, et les vrais experts (expert-géomètres dont c'est le métier) sont objectifs puisqu'ils doivent respecter leur déontologie.

C'est peut-être un peu tard pour espérer en trouver un au pied levé...

Si ce n'est pas possible, je vous conseille vivement lors de votre tour de cet après-midi, d'établir la liste de tous les dégâts sur une feuille de papier et de la faire signer par toutes les personnes présentes, qui vous serviront de témoins.

Le chiffrage pourra être effectué par après.

C'est ce qui est prévu, je vais me baser sur l'état des lieux initial tout en soulignant qu'il s'agit d'un document de travail.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Le cas échéant, je me ferai remettre une clé APRES avoir fait le tour du bâtiment cet après-midi en compagnie des représentants de l'AIS.

J'en aurais profité pour être accompagné d'un expert qui aurait pu dresser un état des lieux de sortie.

Ils voient souvent des dégâts qui pourraient échapper au commun des mortels, et les vrais experts (expert-géomètres dont c'est le métier) sont objectifs puisqu'ils doivent respecter leur déontologie.

C'est peut-être un peu tard pour espérer en trouver un au pied levé...

Si ce n'est pas possible, je vous conseille vivement lors de votre tour de cet après-midi, d'établir la liste de tous les dégâts sur une feuille de papier et de la faire signer par toutes les personnes présentes, qui vous serviront de témoins.

Le chiffrage pourra être effectué par après.

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Vincent4050
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

panchito a écrit :

Même s'il est vrai que ce soit la faute de l'AIS et du locataire, dans la réalité c'est malheureusement vous qui allez devoir tout payer (sauf les 2500 premiers euros) et supporter les mois impayés ainsi que tout le chômage locatif durant les travaux de remise en état (si l'AIS en a cette fois les capacité techniques et arrive à faire les travaux dans les règles de l'art). En plus vous ne pouvez même pas choisir les entrepreneurs! Vous allez devoir payer tous les travaux qui encore une fois risquent d'être totalement bâclés et entachés de nombreuses malfaçons. Vous, vous êtes juste le "cochon payeur"...

Quant à votre assureur, pourquoi donc espérez-vous qu'il intervienne:
- les dommages dus à de la condensation ne sont jamais pris en charge par les assureurs car c'est toujours du à un manque de chauffage et d'aération de la part du locataire. Ils considèrent donc qu'ils s'agit de dommages volontaires.
Quant aux dégâts provoqués par infiltrations suite à des malfaçons des entrepreneurs de l'AIS, je vois aussi très mal votre assurance intervenir.
Il ne fallait pas réceptionner les travaux et surtout ne pas les accepter, et encore moins les payer s'ils étaient mal faits.

Je me demande comment cela va tourner demain ....

Mais vous avez déjà fait des calculs de rentabilité?

Car même si vous en avez hérité, ce n'est pas gratuit! Vous avez certainement du payer des droits de succession, payer l'assurance, payer les travaux, payer des impôts (déclaration du bien loué au code 1106 de votre déclaration), payer les entretiens de la chaudière etc, etc...


Merci pour votre réponse,

Je suis pleinement conscient de cette limite de 2.500 €. C’est la législation mais, dans de certains cas j’imagine qu’il y ait un courant jurisprudentiel permettant de relever cette dernière.

Le but de cette visite demandée par moi-même dans un esprit de conciliation est d’atterrir et d’éviter blocage et crispation qui ne mènent à rien.

Mon notaire désire absolument visiter le bien même avant travaux, c’est lui qui se chargera de la promotion et de la vente.

Quant à la présence de mon assureur, il est là à plusieurs titres : témoin, défense de mes intérêts analyse des infiltrations d’eau de pluie.

Je sais bien que les tâches d’humidité ne sont pas couvertes, il s’agit d’une conséquence très connue du comportement des occupants. Afin de prévenir ces désagréments j’avais bien stipulé dans un document annexé au bail qu’il fallait absolument aérer pour éviter la condensation.

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Vincent4050
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Himura a écrit :
Vincent4050 a écrit :

JE REITERE MA QUESTION QUANT A ME DEMANDE DE DISPOSER D’UNE CLE.

Merci pour vos réponses sur ce point :-)

Il y a parfois une nette tendance de pimonautes aguerris de répondre à des questions par d'autres questions, avec un intérêt tout limité, ou de détourné carrément le sujet sur base de prémonitions ou curiosité. Oui.
Il y a parfois aussi une nette tendance de certains demandeurs de ne pas fournir les éléments suffisants à une bonne compréhension et à des réponses complètes.
C'est comme ça  wink

Pour votre clé : vous pouvez demander l'accès au logement, oui. L'immense majorité des propriétaires conservent une clé d'accès aux logements qu'ils louent, en cas de besoin (perte de clé du locataire, accès d'urgence, arrangement amiable lors de travaux à effectuer, etc.).
Le logement n'étant plus occupé, c'est même plutôt naturel ; bien que vous avez mandaté l'AIS comme gestionnaire.

Donc indiquez vos raisons, la finalité voulue, et précisez bien que cela n'enlève en rien la responsabilité de l'AIS dans l'accord contractuel qui vous lie.

PS : l'AIS vous a construit une véranda ? Ca parait plutôt sympa  smile

C'est tout à fait normal que les pimonaute répondent par d'autres question, cela s'apparente à une sorte d'anamnèse. Il est difficile au demandeur  de condenser la totalité d'un problème lors d'un premier jet.
Nous fermons des portes et nous en ouvrons d'autres.
Quant à la clé, je vous rejoins et vous remercie pour les précisions. Sur base desquelles je vais rédiger un reçu précisant la finalité, et la responsabilité de l'AIS.

Je ne manquerai pas de vous tenir au courant et encore mille mercis :-)

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Vincent4050
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

PIM a écrit :

Recevoir officiellement une clé avant la réalisation de l’état des lieux de sortie ne me paraît pas une bonne idée: le locataire sortant/sorti et/ou l’AIS auront beau jeu de prétendre que certains dégâts ne sont pas de leur chef, mais ont été occasionnés après remise de la clé et donc hors leur responsabilité...


Bonjour Monsieur Deckers,

Le cas échéant, je me ferai remettre une clé APRES avoir fait le tour du bâtiment cet après-midi en compagnie des représentants de l'AIS. Cette visite après nettoyage a pour but de constater de manière irréfragable les dégâts ainsi que de s'accorder sur la liste des travaux de réparation ainsi que de leur prise en charge.
Ainsi, l'AIS ne pourra prétendre que c'est moi qui aurai abîmé mon bâtiment.

Par ailleurs, j'ai déjà envoyé des photos desdits dégâts; j'ai pu avoir accès au moment où le chauffagiste faisait l'entretien. Ce qui a suscité mon ire et ma réaction assez franche vis-à-vis de l'AIS.

Pour terminer, c'est moi qui ai provoqué la tenue de la réunion ce mercredi au vu de l'inertie de l'AIS.

Au niveau de la clé vu ce qui précède et l’avis de  Himura, je trouve tout à fait normal de disposer d’une clé moyennant une explication de ma part. Remarque importante, suite à l’expulsion de la locataire, l’AIS a remplacé les barillets.

J'en profite pour vous remercier quant à la qualité de votre forum et de ses intervenants.

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PIM

panchito
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Même s'il est vrai que ce soit la faute de l'AIS et du locataire, dans la réalité c'est malheureusement vous qui allez devoir tout payer (sauf les 2500 premiers euros) et supporter les mois impayés ainsi que tout le chômage locatif durant les travaux de remise en état (si l'AIS en a cette fois les capacité techniques et arrive à faire les travaux dans les règles de l'art). En plus vous ne pouvez même pas choisir les entrepreneurs! Vous allez devoir payer tous les travaux qui encore une fois risquent d'être totalement bâclés et entachés de nombreuses malfaçons. Vous, vous êtes juste le "cochon payeur"...

Quant à votre assureur, pourquoi donc espérez-vous qu'il intervienne:
- les dommages dus à de la condensation ne sont jamais pris en charge par les assureurs car c'est toujours du à un manque de chauffage et d'aération de la part du locataire. Ils considèrent donc qu'ils s'agit de dommages volontaires.
Quant aux dégâts provoqués par infiltrations suite à des malfaçons des entrepreneurs de l'AIS, je vois aussi très mal votre assurance intervenir.
Il ne fallait pas réceptionner les travaux et surtout ne pas les accepter, et encore moins les payer s'ils étaient mal faits.

Je me demande comment cela va tourner demain ....

Mais vous avez déjà fait des calculs de rentabilité?

Car même si vous en avez hérité, ce n'est pas gratuit! Vous avez certainement du payer des droits de succession, payer l'assurance, payer les travaux, payer des impôts (déclaration du bien loué au code 1106 de votre déclaration), payer les entretiens de la chaudière etc, etc...

Dernière modification par panchito (26-05-2020 15:27:36)

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PIM
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Recevoir officiellement une clé avant la réalisation de l’état des lieux de sortie ne me paraît pas une bonne idée: le locataire sortant/sorti et/ou l’AIS auront beau jeu de prétendre que certains dégâts ne sont pas de leur chef, mais ont été occasionnés après remise de la clé et donc hors leur responsabilité...

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Himura
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Vincent4050 a écrit :

JE REITERE MA QUESTION QUANT A ME DEMANDE DE DISPOSER D’UNE CLE.

Merci pour vos réponses sur ce point :-)

Il y a parfois une nette tendance de pimonautes aguerris de répondre à des questions par d'autres questions, avec un intérêt tout limité, ou de détourné carrément le sujet sur base de prémonitions ou curiosité. Oui.
Il y a parfois aussi une nette tendance de certains demandeurs de ne pas fournir les éléments suffisants à une bonne compréhension et à des réponses complètes.
C'est comme ça  wink

Pour votre clé : vous pouvez demander l'accès au logement, oui. L'immense majorité des propriétaires conservent une clé d'accès aux logements qu'ils louent, en cas de besoin (perte de clé du locataire, accès d'urgence, arrangement amiable lors de travaux à effectuer, etc.).
Le logement n'étant plus occupé, c'est même plutôt naturel ; bien que vous avez mandaté l'AIS comme gestionnaire.

Donc indiquez vos raisons, la finalité voulue, et précisez bien que cela n'enlève en rien la responsabilité de l'AIS dans l'accord contractuel qui vous lie.

PS : l'AIS vous a construit une véranda ? Ca parait plutôt sympa  smile

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Vincent4050
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

panchito a écrit :
Vincent4050 a écrit :

Quant au rendement financier, je m'en accommode sachant que j'ai hérité du bâtiment.

Au train où c'est parti, vous risquez d'avoir un rendement négatif. Si vous devez faire refaire tous les décors par un peintre professionnel, cela peut vite dépasser les 10.000€. L'AIS ne vous garantit que 2500€...de dégâts. Vous perdez déjà tous les mois pendant lesquels votre locataire n'a plus rien payé...

Vous parlez d'infiltrations...de part la toiture? Elle est aussi à refaire?

Les infiltrations se situent dans la véranda et sont la conséquence de travaux mal réalisés par l'AIS en dépit de mes instructions par courriel => faute de l’AIS
Ces infiltrations résultent aussi du non nettoyage des gouttières par la locataire en dépit de mes recommandations écrites lui transmises en même temps que le bail => faute de l’AIS et de la locataire.

En outre la locataire n’aura pas signalé ces fuites à l’AIS => faute de la locataire et de l’AIS qui n’a pas effectué assez de visites.

Taches d’humidité suite à condensation résultant d’une non aération de la part de la locataire en dépit de mes recommandations écrites lui transmises en même temps que le bail => faute de l’AIS et de la locataire.

JE REITERE MA QUESTION QUANT A ME DEMANDE DE DISPOSER D’UNE CLE.

Merci pour vos réponses sur ce point :-)

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panchito
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Vincent4050 a écrit :

Quant au rendement financier, je m'en accommode sachant que j'ai hérité du bâtiment.

Au train où c'est parti, vous risquez d'avoir un rendement négatif. Si vous devez faire refaire tous les décors par un peintre professionnel, cela peut vite dépasser les 10.000€. L'AIS ne vous garantit que 2500€...de dégâts. Vous perdez déjà tous les mois pendant lesquels votre locataire n'a plus rien payé...

Vous parlez d'infiltrations...de par la toiture? Elle est aussi à refaire?

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Vincent4050
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Re : Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

GT a écrit :
Vincent4050 a écrit :

Donc, demain à 14h30 : visite de mon bien d’un côté  le président de l’AIS et sa directrice et de l’autre moi-même accompagné de mon assureur et de ma compagne.

Visite avec le précautions requises en cette période de coronavirus, je suppose. Cinq personnes devraient être présentes.


Cela va de soi, les précaution seront les mêmes que pour les visites de biens faites par des agents immobiliers.

Merci de me donner vos impressions quant à la clé que j'ai demandée :-)

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Vincent4050
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Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion

Chers membres,

Suite à l’expulsion de ma locataire en date du 16/03 par les soins de l’AIS, j’ai enfin pu avoir accès à mon immeuble.
Tout est à refaire au niveau des peintures, une saleté incroyable.

La question que je pose est de savoir si l’AIS est aussi tenue d’intervenir au niveau des dégâts qui ont été vraisemblablement causés par la locataire suite à la réception de l’avis d’expulsion.

Disposez-vous d’une jurisprudence quelconque à ce niveau ???

Nous avons une visite contradictoire avec l’AIS ce mercredi 27/05.

Merci pour vos réponses et bien entendu n’hésitez pas à me demander des précisions.

Cordialement,

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