Mon propriétaire est-il devenu fou ?

baloo · #1 14-05-2021 12:07:02

libra a écrit :

baloo a écrit :
Quant à l'ELS, je fais toute confiance à l'expert (agréé CIBEX...) qui s'en chargera pour rester neutre. J'imagine que vous me rejoindrez sur ce dernier point...
Être expert Cibex n'est pas une garantie d'impartialité ou de compétence.

Je sais. Etre Pimonaute non plus.

Mais j'aime pourtant à croire que la majorité des gens sont honnêtes - aussi intellectuellement.

copropriétaire engalère

baloo · #2 14-05-2021 12:01:06

rexou a écrit :

Un bailleur qui ne rafraichit pas son bien après 30 ans et fait gérer la location par une agence ne semble pas avoir le profil de celui qui cherche à optimiser son rendement.

C’est une des hypothèses. Ce n’est pas la bonne ici et il y en a beaucoup d'autres

rexou a écrit :

Il n'a pas "donné raison" au locataire concernant la répartition des frais de gérance, il a cédé à une solution simple et facile qui lui libère l'esprit.

J’avais anticipé votre point de vue … :

baloo a écrit :

Je ne compte pas en rester là, même si je sais qu’avoir gain de cause pourrait provoquer des réactions de certains me rappelant à l’envi que cela ne veut pas dire que j’avais raison…

Si cela vous va, considérons que j’aurai eu raison d’avoir tort… ( l’inverse me convient aussi...)

copropriétaire engalère

libra · #3 14-05-2021 11:45:02

baloo a écrit :

Quant à l'ELS, je fais toute confiance à l'expert (agréé CIBEX...) qui s'en chargera pour rester neutre. J'imagine que vous me rejoindrez sur ce dernier point...

Être expert Cibex n'est pas une garantie d'impartialité ou de compétence.

baloo · #4 14-05-2021 11:32:03

GT a écrit :

Ce n'est pas parce qu'un accord amiable a été trouvé sur un décompte de charges que le propriétaire ne cherchera pas à donner son préavis au locataire dès que l'occasion s'en présentera et qu'il ne se montrera pas particulièrement sourcilleux lors de l'état de sortie .

D'accord avec vous. Tout dépendra bien sûr de la régularité du paiement du loyer... Et sur ce sujet, j'aurai été et serai plus qu'irréprochable... Changer de locataire a aussi un coût... et mon propriétaire l'a parfaitement compris...

Quant à l'ELS, je fais toute confiance à l'expert (agréé CIBEX...) qui s'en chargera pour rester neutre. J'imagine que vous me rejoindrez sur ce dernier point...

rexou · #5 12-05-2021 16:01:58

@ GT et Grmff :

Tout est possible bien sur.

Un bailleur qui ne rafraichit pas son bien après 30 ans et fait gérer la location par une agence ne semble pas avoir le profil de celui qui cherche à optimiser son rendement. Pour preuve, il abandonne simplement un poste certes litigieux pour son montant excessif, mais qui fait incontestablement partie des charges imputables au locataire. Son geste de bonne volonté aurait pu se limiter à réduire la somme à payer de moitié par exemple. Il n'a pas "donné raison" au locataire concernant la répartition des frais de gérance, il a cédé à une solution simple et facile qui lui libère l'esprit.

Il n'a pas le profil d'un fou, mais d'un homme paisible et tranquille qui veut avoir la paix.

grmff · #6 12-05-2021 15:16:10

D'un autre côté, le propriétaire est peut être très content qu'on lui ait ouvert les yeux sur les frais de piscine. En les supprimant, cela diminuera les frais de copropriété, augmentera d'autant la valeur de l'appartement et facilitera l'éventuelle relocation.

Et il sera peut-etre content de savoir que son locataire est très conscient des coûts. Si le contact a été bon, tout cela le poussera à garder son locataire...

Cd serait ma position, en tout cas.

baloo

GT · #7 12-05-2021 15:08:25

Ce n'est pas parce qu'un accord amiable a été trouvé sur un décompte de charges que le propriétaire ne cherchera pas à donner son préavis au locataire dès que l'occasion s'en présentera et qu'il ne se montrera pas particulièrement sourcilleux lors de l'état de sortie .

rexou · #8 12-05-2021 14:52:12

baloo a écrit :

A force d’insister (plusieurs mail / plusieurs coup de fil / proposition à peine cachée de de l'inviter en conciliation...) , mon propriétaire (une agence immo mandatée par celui-ci donc…) est enfin revenu à la raison
a) 100% des frais de Syndic imputés en privatif :
Mon propriétaire me donne raison et accepte de partager ces frais de façon équitable (50/50) !
b) Non prise en compte du relevé d’index de consommation d’énergie calorifique :

Mon propriétaire s’obstine à calculer au prorata de la durée d’occupation sur l’exercice. Je lui ai fait parvenir mon propre calcul…la règle de 3 appliquée aux bons facteurs n’est définitivement plus à la portée de tout le monde, agréé IPI ou pas.
c) 150 m³ d’eau sur un an sont portés en compte des occupants pour nettoyer les communs = 3000 L / semaine :
Devant l’absurdité des chiffres & surtout le spectacle surréaliste du torchon brûlant voltigeant d’un côté à l’autre de la piscine entre le syndic et le commissaire aux comptes - mon copropriétaire a purement et simplement retiré ce poste de mon décompte !

Conclusions :
1/Vous ne montrez pas les dents ? Vous crachez au bassinet comme tout le monde ! Avec intérêts de retard si vous n’obtempérez pas dans les délais !
2/ Mon propriétaire (son représentant qui est une agence) ne comprend pas grand-chose (ou fait semblant de...)
3/ Mon remboursement annuel est simplement multiplié par 4 par rapport au calcul initial.
4/ Ma provision est revue sensiblement à la baisse
5/ J'ai déjà prévenu mon propriétaire que je ne comptais pas contribuer au salaire du maître nageur l'an prochain (pour surveiller la piscine ;-)

Je partage les félicitations pour votre accord.

Conclusion :

Votre propriétaire est un homme conciliant qui ne cherche pas à se compliquer la vie pour des détails. Vous avez de la chance.

Devant un tribunal, je ne suis pas convaincu que vous auriez obtenu le partage des frais de gérance vu le libellé de votre bail et le décompte du syndic tel que présenté. Vous auriez certainement eu gain de cause pour le calcul des charges sur base des relevés effectués et vous auriez probablement pu bénéficier d'une remise (pas d'un abandon total de ce poste) sur la consommation d'eau anormale et non justifiée.

grmff · #9 12-05-2021 13:52:52

Félicitations pour votre accord.

baloo, rexou

GT · #10 12-05-2021 13:42:53

Si un locataire et un propriétaire arrivent à un arrangement à l'amiable , tant mieux.

baloo, rexou

baloo · #11 12-05-2021 13:28:02

A force d’insister (plusieurs mail / plusieurs coup de fil / proposition à peine cachée de de l'inviter en conciliation...) , mon propriétaire (une agence immo mandatée par celui-ci donc…) est enfin revenu à la raison

a) 100% des frais de Syndic imputés en privatif :

Mon propriétaire me donne raison et accepte de partager ces frais de façon équitable (50/50) !

b) Non prise en compte du relevé d’index de consommation d’énergie calorifique :

Mon propriétaire s’obstine à calculer au prorata de la durée d’occupation sur l’exercice. Je lui ai fait parvenir mon propre calcul…la règle de 3 appliquée aux bons facteurs n’est définitivement plus à la portée de tout le monde, agréé IPI ou pas.

c) 150 m³ d’eau sur un an sont portés en compte des occupants pour nettoyer les communs = 3000 L / semaine :

Devant l’absurdité des chiffres & surtout le spectacle surréaliste du torchon brûlant voltigeant d’un côté à l’autre de la piscine entre le syndic et le commissaire aux comptes - mon copropriétaire a purement et simplement retiré ce poste de mon décompte !

Conclusions :
1/Vous ne montrez pas les dents ? Vous crachez au bassinet comme tout le monde ! Avec intérêts de retard si vous n’obtempérez pas dans les délais !
2/ Mon propriétaire (son représentant qui est une agence) ne comprend pas grand-chose (ou fait semblant de...)
3/ Mon remboursement annuel est simplement multiplié par 4 par rapport au calcul initial.
4/ Ma provision est revue sensiblement à la baisse
5/ J'ai déjà prévenu mon propriétaire que je ne comptais pas contribuer au salaire du maître nageur l'an prochain (pour surveiller la piscine ;-)

Dernière modification par baloo (12-05-2021 13:58:14)

PIM

copropriétaire engalère · #12 08-05-2021 10:48:25

libra a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
exact! ne jamais faire son propre calcul d'apothicaire, ça se retourne toujours contre vous.......
le proprio de baloo accuse un bon trois semaines de retard actuellement pour lui régler son dû, quel serait les conséquences si baloo ne payait pas son loyen en accusant le même retard? fâcheux bien évidemment!
Si les dettes et les créances ne sont pas contestées une compensation est permise:
code Article 1290 du Code civil a écrit :
La compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs ; les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives.
Je n'en ai rien à faire de la comptabilité de mon cocontractant. Dans une affaire qui m'oppose à Electrabel, le juge de paix d'Etterbeek devrait se prononcer d'ici la fin du mois.

Vous avez bien raison, faut pas lâcher le morceau!

libra · #13 08-05-2021 10:42:51

copropriétaire engalère a écrit :

exact! ne jamais faire son propre calcul d'apothicaire, ça se retourne toujours contre vous.......
le proprio de baloo accuse un bon trois semaines de retard actuellement pour lui régler son dû, quel serait les conséquences si baloo ne payait pas son loyen en accusant le même retard? fâcheux bien évidemment!

Si les dettes et les créances ne sont pas contestées une compensation est permise:

code Article 1290 du Code civil a écrit :

La compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs ; les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives.

Je n'en ai rien à faire de la comptabilité de mon cocontractant. Dans une affaire qui m'oppose à Electrabel, le juge de paix d'Etterbeek devrait se prononcer d'ici la fin du mois.

copropriétaire engalère, baloo

rexou · #14 08-05-2021 10:39:50

copropriétaire engalère a écrit :

libra a écrit :
rexou a écrit :
Trois lignes, une soustraction et plus de problème.
C'est ce que je fais avec les fournisseurs d'énergie. Résultat: je me retrouve en justice de paix.
Peu de gens comprennent que 5 - 2 = 3.
exact! ne jamais faire son propre calcul d'apothicaire, ça se retourne toujours contre vous.......
le proprio de baloo accuse un bon trois semaines de retard actuellement pour lui régler son dû, quel serait les conséquences si baloo ne payait pas son loyen en accusant le même retard? fâcheux bien évidemment!

Un petit mail court et clair reprenant le montant total à payer (à demander de faire revérifier/recalculer selon les critères prévus au besoin) et le montant déjà payé. Faire la différence et annoncer que celle-ci sera déduite du prochain loyer si elle est en faveur du locataire.

C'est trop simple ?

Il est même possible de téléphoner, de communiquer simplement et courtoisement et convenir de la suite de commun accord.

Inutile de prendre l'avion, de penser à la lune ou de voguer plus loin.

copropriétaire engalère · #15 08-05-2021 10:19:03

libra a écrit :

rexou a écrit :
Trois lignes, une soustraction et plus de problème.
C'est ce que je fais avec les fournisseurs d'énergie. Résultat: je me retrouve en justice de paix.
Peu de gens comprennent que 5 - 2 = 3.

exact! ne jamais faire son propre calcul d'apothicaire, ça se retourne toujours contre vous.......
le proprio de baloo accuse un bon trois semaines de retard actuellement pour lui régler son dû, quel serait les conséquences si baloo ne payait pas son loyen en accusant le même retard? fâcheux bien évidemment!

baloo

rexou · #16 07-05-2021 09:29:31

libra a écrit :

rexou a écrit :
Trois lignes, une soustraction et plus de problème.
C'est ce que je fais avec les fournisseurs d'énergie. Résultat: je me retrouve en justice de paix.
Peu de gens comprennent que 5 - 2 = 3.

C'est possible mais ce n'est pas comparable.

Un fournisseur d'énergie est une structure rigide qui émet une facture et une note de crédit. La facture doit être honorée.

libra · #17 07-05-2021 09:23:27

rexou a écrit :

Trois lignes, une soustraction et plus de problème.

C'est ce que je fais avec les fournisseurs d'énergie. Résultat: je me retrouve en justice de paix.

Peu de gens comprennent que 5 - 2 = 3. cry

copropriétaire engalère, baloo

rexou · #18 07-05-2021 08:44:06

Plutôt que de vous lamenter, n'est-il pas bien plus simple d'envoyer un courrier/mail à votre bailleur ou son représentant en indiquant que vous avez bien pris note des décomptes et de la somme de XXX en votre faveur, que vous déduirez de la prochaine provision de charges que vous devrez payer ?

Trois lignes, une soustraction et plus de problème.

Inutile de débattre du tarmac de Zaventem, des avions ou de la lune.

grmff · #19 06-05-2021 21:33:51

s

baloo a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
baloo a écrit :

A la réception de ce décompte, le bailleur ou le preneur versera immédiatement à l'autre partie la différence entre les provisions versées et les charges réelles.
A l'heure ou les virements électroniques sont instantanés... ceci me conforte que si mon propriétaire n'est probablement pas vraiment fou (ou fait semblant de l'être), il n'a au contraire pas du tout perdu le nord...
donc votre proprio a toute sa tête tourné du côté de sa poche! trois semaines et toujours rien? si c'était votre loyer qui accusait ce retard?
C'est un peu cela qui m'ennuie... et me laisse finalement penser que le métier d'agent immobilier est plein d'avenir pour nos jeunes... Tant mieux finalement...
Néanmoins, si les gens qui fabriquent des avions travaillent comme ceux à qui j'ai à faire (affaire ;-) - plus/minus, prorata des charges en fonction de l’apesanteur et de l'altitude de la lune + nettoyage du tarmac de l’aéroport de Zaventem aux frais de la copropriété, je vous confirme que je ne prendrai plus l'avion.

Ou bien vous pouvez prendre le manche, et piloter votre propre cas avec les moyens qu'on vous a suggéré, en maintenant le cap vers ce qui aurait dû être la destination; malgré les bourrasques et les trous du cl'air.

Sauf si vous êtes en manques d'aspirine, évidemment.

copropriétaire engalère

baloo · #20 06-05-2021 20:03:34

copropriétaire engalère a écrit :

baloo a écrit :

A la réception de ce décompte, le bailleur ou le preneur versera immédiatement à l'autre partie la différence entre les provisions versées et les charges réelles.
A l'heure ou les virements électroniques sont instantanés... ceci me conforte que si mon propriétaire n'est probablement pas vraiment fou (ou fait semblant de l'être), il n'a au contraire pas du tout perdu le nord...
donc votre proprio a toute sa tête tourné du côté de sa poche! trois semaines et toujours rien? si c'était votre loyer qui accusait ce retard?

C'est un peu cela qui m'ennuie... et me laisse finalement penser que le métier d'agent immobilier est plein d'avenir pour nos jeunes... Tant mieux finalement...
Néanmoins, si les gens qui fabriquent des avions travaillent comme ceux à qui j'ai à faire (affaire ;-) - plus/minus, prorata des charges en fonction de l’apesanteur et de l'altitude de la lune + nettoyage du tarmac de l’aéroport de Zaventem aux frais de la copropriété, je vous confirme que je ne prendrai plus l'avion.

copropriétaire engalère

baloo · #21 02-05-2021 22:33:10

Bonjour,

Je fréquente généralement ce forum en temps que propriétaire au sujet de questions relevant de la location.

J'ai définitivement décidé de consulter le forum de PIM avant de me faire une opinion :-)

Néanmoins, c'est cette fois comme locataire accidentel à BXL que j'interviens ici dans un immeuble d’une trentaine de lots.
Les décomptes (privatifs) transmis par mon propriétaire me semblent incohérents.

a) 100% des frais de Syndic imputés en privatif. Le bail prévoit bien que le locataire se soumet aux décomptes du Syndic.
Pas de soucis avec cette clause dès lors que l’on reste dans les usages et que l'écart à la norme ne saute pas aux yeux…
De plus, le Syndic en question admet ne pas assumer la répartition des charges privatives (y compris donc celles relatives au frais de Syndic) dès lors que la répartition en question est effectuée par … le commissaire aux comptes.

Jusqu’à preuve du contraire, le commissaire aux comptes est lui-même copropriétaire - non occupant - sans formation de Syndic professionnel et ayant donc des intérêts qui pourraient apparaître comme opposés à ceux des locataires

(lire et comprendre : faire porter la totalité des frais de syndic par les locataires alors que ce n’est décidément pas l’usage… alors que les propriétaires bénéficient également des services du Syndic dans la gestion de l’immeuble… y compris en ce qui concerne l’établissement des décomptes relatifs à des dépenses d’ordre non privatives…)

b) non prise en compte du relevé d’index de consommation d’énergie calorifique (compteur de passage d’eau chaude commune pour le chauffage privatif), mais répartition au prorata de la durée d’occupation (A quoi servent alors les relevés d'index minutieusement relevés lors de l'ELE dans ce cas ?)

c) chaque lot disposant de son compteur d’eau individuel avec abonnement privatif à la société de distribution d’eau (Il ne s’agit donc pas de compteurs de passage ), 150 m³ d’eau sur un an sont portés en compte des occupants pour nettoyer les communs = 3000 L / semaine (?)
J'ai bien conscience que, dans un immeuble avec un compteur principal alimentant plusieurs dizaines de compteurs de passage,des 'pertes' sont à supporter par les occupants (compteurs paresseux ou bloqués), mais nous ne sommes définitivement pas ici dans ce cas de figure et personne ne semble s’inquiéter de ce puit à fond percé...

J’ai interrogé le propriétaire à ces différents sujets qui ne semble pas vouloir donner suite à mes demandes d’explications... probablement fautes d'arguments tangibles...

Qu’en pensez-vous sachant que - sans tenir compte de ce quo précède - mon décompte privatif précise un remboursement en ma faveur dont vous aurez compris qu'il me semble insuffisant en regard des provisions versées...?
Quel(s) levier(s) pour ramener le propriétaire à la raison ?
Envoi d’un recommandé ?
Suspendre le paiement des charges jusqu’à plus amples débats ?
L’inviter à une conciliation chez le juge de paix ?
Suspendre le paiement du loyer pour l'y contraindre ?
Paiement de l’incontestablement dû et signifier la retenue sous forme de provision du reste ?
Et après ?
Entendons - nous bien : je ne cherche pas ici à éluder mes obligations ou engagements liés à mon bail que je compte bien respecter.
Cependant, j'attends également une forme de réciprocité de la part de mon propriétaire...

D'avance merci pour vos réactions !

Dernière modification par baloo (02-05-2021 22:52:34)

Mon propriétaire est-il devenu fou ?

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