Bonjour.

Je souhaiterais faire recours à votre expérience et expertise concernant des honoraires de rappel imposés abusivement par un syndic.

Voici ce qui s'est passé:

- Depuis la réception provisoire de mon appartement, le syndic en question a manqué à maintes reprises à m'envoyer des décomptes par courriel surtout pendant toute l'année de 2021. En Mai 2022, j'ai finalement reçu un décompte trimestriel me réclamant pourtant plus de 2000 euros de charges dans le solde à payer (y compris certains honoraires de rappel).  J'ai immédiatement tenté de contacter le gestionnaire sans jamais pouvoir trouver qqn. à m'assister (en dépit de plusieurs suivis par courriels et appels téléphoniques mis en attente pendant des HEURES pour être raccroché...).  Il me semblait imprudent de payer plus d'un an et demi de charges en ayant seulement en main UN seul trimestre de décompte avant toute réaction du syndic.

- En Août 2022, j'ai reçu un autre décompte trimestriel et j'ai noté que d'autres honoraires de rappel ont été comptabilisés... Après avoir menacé de saisir la justice, j'ai finalement eu tous les décomptes et un mot de passe pour accéder aux décomptes en ligne. Aucune preuve de 'rappel' quelconque ne m'a été fournie pour justifier les honoraires (du montant de EUR 145 jusqu'à ce jour), ni courriel ni confirmation de réception de lettres en recommandé ou encore de mises en demeure. Le comptable du syndic m'a pourtant promis d'aller voir son collègue au service de recouvrement pour supprimer les ces frais non-justifiés. Compte tenu de notre 'accord', j'ai immédiatement payé TOUTES les charges SAUF les honoraires de rappel espérant que tout sera en ordre.

- En Octobre 2022, j'ai reçu un dernier décompte de ce syndic qui avait été viré par la copropriété (pour des raisons que vous pouvez imaginer). A ma surprise, non seulement n'a-t-il pas supprimé les honoraires de rappel déjà comptabilisés, il a rajouté EUR 65 de frais supplémentaires sous le même titre (pour un total de EUR 210)! En d'autres termes, n'ayant pas payé EUR 145 euros d'honoraires de rappel sujet à un accord de suppression entre le syndic et moi m'a coût EUR 65 euros d'honoraires de rappel supplémentaire en seulement 3 mois!

- Par la suite, j'ai écrit plusieurs fois au comptable et au PDG du syndic concernant cet incident sans aucune réponse de leur part. Ceci a été le cas depuis 8 mois déjà. Entre temps, le nouveau syndic m'a confirmé que dû à mon refus de paiement, ces frais privatifs ont été imputés par l'ancien syndic au compte de l'association des copropriétaires de mon immeuble pour que ce dernier se fasse payer 'légalement' et 'selon le contrat'. Mon solde reste donc toujours négatif et je continue à être redevable concernant ces frais... mais cette fois-ci envers l'ACP de l'immeuble...

Je souhaiterais avoir vos opinions pour comprendre:

- quels sont mes meilleurs recours pour faire l'ancien syndic supprimer ces frais abusifs et quels fondement juridiques sur lesquels je peux m'appuyer? Plainte auprès de l'IPI ou tests-achats... ?

- ce que la loi belge dit concernant le droit du syndic d'imputer les frais privatifs à l'ACP pour se faire payer en cas de refus de paiement du propriétaire concerné? La jurisprudence française semble interdire complètement cette pratique: https://arc-copro.fr/documentation/chan … 3%A9taires .

Je vous remercie sincèrement de vos réponses surtout pendant cette période de vacances.

Bonjour! A la suite de la réception provisoire de mon appartement, j'ai constaté une série de problèmes d'acoustique et d'isolation surtout entre le mien et celui directement en haut. En fait, j'entends constamment des pas, je ressens constamment des vibrations de mon propre plancher quand mon voisin en haut marche à pieds nus, j'entends aussi depuis n'importe quel coin de mon appartement sa chasse d'eau des toilettes... Le promoteur insiste que l'appartement est conforme aux exigences imposées par la loi et m'a fourni un rapport d'acoustique qui est pourtant produit avec les échantillons des appartements nettement plus grands sur des étages plus haut et avec éventuellement des finitions différentes (revêtement de sol etc.). Le promoteur est d'accord pour envoyer un technicien acoustique (celui qui a produit le rapport pour les autres appartements) pour faire des mesurages chez moi sans frais quelconques. Il ne s'agit pas encore d'un dispute pour le moment compte tenu du fait que le promoteur m'écoute après tout.

Pourtant, compte tenu de la gêne occasionnée par ces bruits et la complexité de demander aussi à mon voisin d'ouvrir ses portes pour faire des tests en pleine pandémie, je souhaiterais avoir vos opinions sur les aspects suivants:

- pensez-vous qu'il est normal d'entendre tout ce que j'entends dans mon appartement toute neuve? Je n'ai pas de capacité extra-terrestre quelconque et c'est la première fois que je souffre de ces nuisances sonores (vibrantes!) après avoir vécu dans d'autres appartements de catégorie similaire.
- la nécessité de plutôt faire recours à un bureau indépendant qui n'a pas de relation contractuelle avec le promoteur; Combien pensez-vous que ceci coûterait?
- la possibilité de faire recours à la Commission de Conciliation Construction (https://www.constructionconciliation.be) pour désigner un technicien indépendant. Avez-vous l'expérience avec cette Commissions pour résoudre vos soucis quelconques avec vos constructions?
- concernant le coût de faire venir un technicien indépendant, pensez-vous que c'est moi qui dois l'assumer ou c'est plutôt le promoteur? Est-ce le promoteur légalement tenu de fournir un rapport d'acoustique sous loi Breyne ou toutes autres lois applicables?

Un grand merci à vous tous!

Bonjour à tous. La réception provisoire de mon appartement de nouvelle construction est prévue pour Jeudi. Je comprends les aspects juridiques de cet événement. Pourtant, je souhaiterais faire recours à vos expériences pour savoir à quoi faire attention durant cette étape:

1. Y a-t-il des points particulièrement importants à vérifier avant de signer le PV de la réception? Je vérifierai bien sûr le parquet, le carrelage, les portes, les fenêtres, les installation sanitaires, la cuisine et tous les électroménagers fournis mais je suppose qu'en peu de temps disponible, il est difficile de tester à fond...

2. S'il y a un vice que je détecte, dois-je refuser la réception pour que le promoteur fasse la correction ou dois-je simplement signaler ceci dans le PV tout en acceptant le bien comme il est?

3. Y a-t-il un délai légal pour signaler tout vice afin que le promoteur prenne la responsabilité de rectifier?

4. Est-ce que la facture finale doit être payée absolument au moment de signer le PV de la réception ou puis-je prendre la clé quand même en attendant la banque transfère la partie du financement au promoteur? Dans mon acte d'achat, ce point reste un peu contradictoire...

Merci encore de votre assistance.

Bonjour. Je souhaiterais acheter une nouvelle construction qui, pour le moment n'est achevée qu'à hauteur de 20%. Je souhaiterais comprendre comment sont calculés les honoraires du notaire (et uniquement les honoraires) et surtout si ces honoraires, au moment de l'acte, porteront sur le prix total du bien (donc 100% de la construction + 100% du terrain) ou seulement 20% de la construction + 100% du terrain, assumant bien sûr qu'au moment de l'acte, l'état d'achèvement reste inchangé. Merci d'avance de votre réponse.