Bonjour à tous,

Petite message pour remercier les utilisateurs de ce forum et l'agence PIM pour avoir mis en place un espace en ligne tel que celui-ci. J'ai pu trouver de nombreux conseils et témoignages sur l'investissement immobilier qui m'ont permis d'avancer et de concrétiser, cette semaine, l'acquisition de mon premier bien de rapport.

L'envie d'investir est présente en moi depuis que je suis ado et le parcours a été long pour arriver à dénicher la "bonne" affaire (Je met des guillemets car c'est trop tôt pour le dire. Sur papier en tous cas, le plan est très satisfaisant).

Ce forum est une mine d'information quand on utilise la fonction recherche et c'est un peu comme youtube: On se laisse vite captiver pendant des heures d'un topic à l'autre.

Je voudrais également passer un message à ceux qui veulent investir et qui n'ont pas encore franchi le pas. Si vous êtes à la recherche d'une bonne rentabilité: établissez une fiche excel avec un calcul de rentabilité simple (prix d'achat, frais d'achat, loyers, cadastre) qui vous permettra de comparer et voir directement si le projet sort du lot et s'il en vaut la peine.

Mon gros point faible était la difficulté de devoir renoncer à des biens qui étaient intéressant et pour lesquels j'avais entrepris des démarches (visites, urbanisme, contacts avec les gens) avant de découvrir des vices (Infraction urbanistique, trop de travaux à réaliser, zone VRAIMENT craignos...). Heureusement pour moi, j'ai eu raison de laisser tomber ces derniers car j'ai trouvé le bien que je cherche depuis longtemps et qui correspond à mes attentes.

Une autre difficulté était de trouver un financement à 100% sans garantie immobilière. En lisant les youtubeurs / influenceurs du net: "tout est possible et réalisable" mais en pratique je n'ai pas trouvé. j'ai perdu du temps à chercher en vain pour au final injecter 20% de capital + frais d'achat (aie!).

Quel bonheur de voir aujourd'hui les premiers loyers tomber (et ils paient à temps en plus!) C'est très satisfaisant comme sentiment et je suis sur que les investisseurs du forum connaissent ce sentiment d'accomplissement et se rappellent encore de leurs premiers loyers.

J'ai déjà quelques belles anecdotes sur la gestion locative et technique que je partagerais prochainement avec vous. Je pense m'inspirer de Grmff et créer un topic avec mes déboires.

Mille merci à vous tous pour vos témoignages et conseils. C'est un plaisir. Merci à l'agence PIM!

Pilou.

Jeremy a écrit :

entre 850 et 2000 par mois ? Alors que vous dites autre choses sur le sujet de Pulsar ?

Ah Jeremy, après cette très longue journée de travail (plus de 14h), j'ai effectivement oublié mon petit dernier.

Oui merci de me le rappeler, celui-là vient en plus!

Achat 153.000€ + cave et garage loué actuellement à 740€/mois hors charges

Jeremy a écrit :

grmff a écrit :

Quand vous remboursez 1000€ à la banque, vous payez des intérêts, perdus, et du capital. Le capital que vous remboursez vient en diminution de votre dette. Donc votre patrimoine augmente.

Une fois votre PH payé, vous avez le bien immobilier. Et plus de cash tous les mois

En résumé, vous oubliez dans votre calcul que "qui paie ses dettes s'enrichit"

Je ne l'oublie pas Grmff, ce n'est juste pas "mathématique", j'avais même fait des calculs de retours sur investissement etc, car quand je compte la rentabilité net, je parle uniquement du profit dégagé par le bien, pas l'augmentation de patrimoine avec la fin de l'emprunt

C'est tout à fait mathématique. Il y a même dans OpenOffice des formules qui vous permettent de calculer, mathématiquement, la part de capital que vous remboursez chaque mois. Mais ce n'est pas très parlant parce qu'on ne l'a pas en main tous les mois.

Ce que vous regardez, c'est votre cash flow. Pas votre bénéfice... Selon l'effet de levier, le taux, le rendement brut et votre apport, vous pouvez même avoir un cash flow négatif et un bénéfice patrimonial.

Si vous arrivez à ne rien mettre sur la table pour acheter et que vous avez un cash flow positif, alors on sort du cadre des mathématiques. Le cash flow net sur cash investi peut parfaitement devenir infini. Parce que quelque chose divisé par zéro, c'est l'infini. Comment parler de pourcentage de rendement quand l'investissement (financier...) est nul?

Ce n'est pas mathématique? Faite vos calcul si vous revendez à un prix indexé dans 5 ans. Dans 10 ans. Dans 15 ans. A a fin de votre crédit. C'est absolumment mathématique. Peut-être même trop pour un banquier, raison pour laquelle je ne dis pas au premier banquier venu que je fais des rendements sur cash investi qui commencent par 5 mais qui sont à deux chiffres. Pour un banquier, ce n'est pas crédible s'il ne vous connais pas, et il risque de vous "blacklister" avant d'avoir pu lui expliquer le projet...

L'adage de "qui paie ses dettes s'enrichit" est un hyper résumé. Comme celui "acheter avec l'argent des banques, rembourser avec l'argent du locataire et bien vivre sur la marge"... Ce sont des résumés. Pas des caricatures.

L'immobilier, contrairement à la bourse, se calcule. Il y a certes des impondérables, mais ces impondérables sont marginaux par rapport à ceux de la bourse. C'est pourquoi on peut évaluer un projet en fonction d'un vrai calcul mathématique qui sera assez proche de la réalité. Même si le calcul est fait sur 15 ou 20 ans, et qu'il peut se passer beaucoup de choses en 15 ou 20 ans. Ces choses feront que vous adapterez votre calcul, revendrez en fonction de paramètres que vous estimerez plus conforme à votre situation. Mais cela ne signifiera pas que votre calcul est faux...

Pas mathématique? Non mais j'vous jure. Ce qui faut pas entendre...

Jeremy a écrit :

Je ne l'oublie pas Grmff, ce n'est juste pas "mathématique", j'avais même fait des calculs de retours sur investissement etc, car quand je compte la rentabilité net, je parle uniquement du profit dégagé par le bien, pas l'augmentation de patrimoine avec la fin de l'emprunt

Si vous travaillez avec un fort levier (ex : fonds propres pour les frais de notaire et crédit pour le prix du bien), une grosse partie de votre profit partira dans les remboursements du crédit. Le cash flow positif (si vous arrivez à en avoir de façon régulière) ne sera que la pointe de l'iceberg, la cerise sur le gâteau. Le cash flow est certes un indicateur important pour gérer les flux de liquidités, mais il ne faut pas oublier de regarder la rentabilité complète (cash flow positif + remboursements du capital emprunté). Même si une grosse partie des profits ne vous sera pas accessible sous forme de cash, elle sera néanmoins bien présente. Chaque mois, votre patrimoine progressera toujours un peu plus au fil des remboursements.

Pour "visualiser" l'effet des profits sur votre patrimoine, je vous conseille de faire chaque année un bilan patrimonial, à l'instar des bilans des sociétés. Vous réalisez cela sur un tableau à 2 colonnes :
- A gauche : l'actif (la valeur de ce que vous posséder) : immeubles, liquidités, titres financiers, etc.
- A droite : le passif (le solde des dettes que vous avez) : crédits hypothécaires, crédit voiture, etc.
Vous pouvez ensuite calculer votre actif net = actif - passif. Cela vous donne la valeur de votre patrimoine libre de dettes.
Faites cela une fois par an et vous verrez la progression rapide de votre patrimoine net grâce aux biens loués.

Cela est très utile pour faire des arbitrages divers, par exemple :
- Revendre un bien partiellement payé pour récupérer du cash à investir dans un projet plus rentable (quand vous vendez un bien toujours sous crédit, vous encaissez la plus-value éventuelle et le capital déjà remboursé, le reste servant à solder le crédit). Par exemple : revendre un petit immeuble de rapport pour faire un apport pour acheter un plus gros
- Voir les garanties que vous pourrez mettre sur la table pour un nouvel emprunt (proposer à la banque une hypothèque sur un bien déjà payé ou partiellement payé)
- etc.

Votre calcul n'est pas exact, car vous ne faites pas intervenir le levier propre aux crédits.
Généralement, les formules utilisées ne tiennent pas compte des frais d'acquisition et de crédit.

La raison est simple : la rentabilité correspond à ce que vous retirez par rapport à ce que vous investissez.
Il faut essentiellement regarder le cash flow retiré, par année, une fois toutes les charges déduites.

On calcule la rentabilité pour estimer un immeuble. Donc basiquement : ses revenus / son prix de vente.
Par prudence, un investisseur incluera généralement les frais réguliers (comme vous l'avez dit : assurances, précompte, ...)

Si vous faites comme un extra-terrestre, et comptez en plus le gain patrimonial que cela apporte, vous pouvez atteindre les 40 ou 50% de rentabilité, mais c'est également moins courant de comparer ainsi :-)

Avez-vous utilisé notre outil de calcul "rendement immobilier" ?
https://www.pim.be/calculs-automatiques … mmobilier/

kramiek a écrit :

Bonjour,

Je vous expose ma situation. J'ai la quarantaine, je suis bruxellois et propriétaire de ma résidence principale. Contrairement à d'autres sur ce forum, je ne suis pas un passionné d'immobilier. Il y a des tas d'autres choses bien plus fun à faire dans la vie et je n'ai pas beaucoup de temps à y consacrer. Néanmoins, je souhaiterais investir dans l'immobilier car les banques ne rapportent plus rien et les marchés sont trop volatils. Je m'orienterais plutôt vers un appartement 2 chambres à Bruxelles. Que pensez-vous d'un bien neuf dans un quartier en devenir ? Je pensais aux projets immobiliers le long du canal (Tour et taxis). A votre avis, est-ce un bon investissement sur du moyen terme ?
Par ailleurs, est-ce un bon moment pour se lancer dans l'immobilier? La crise du coronavirus pourrait-elle avoir un effet de correction (à la baisse) sur le marché immo?

Merci d'avance pour vos contributions.

Vous me permettrez de ne pas vous répondre.
J'ai pour l'instant d'autres choses plus fun à faire . Dès lors je n'ai pas de temps à vous consacrer.

Kramiek a écrit :

Que pensez-vous d'un bien neuf dans un quartier en devenir ? Je pensais aux projets immobiliers le long du canal (Tour et taxis).

Voilà une bonne idée!

Un investissement dans un projet immobilier neuf, vous permet effectivement de continuer à vous consacrer à votre profession ou d'autres activités lucratives qui vous passionnent.

Le quartier du canal offre de nombreux projets tous plus beaux les uns que les autres. Je les ai aussi étudiés.

Mais c'est un peu un quitte ou double, car comme vous dites, c'est un quartier "en devenir". Mais va-t'il devenir le quartier à la mode ?

Je trouve personnellement que les transports en communs "efficaces" y sont encore trop peu nombreux.

D'autre part c'est à Molenbeek.

Quant aux 2 chambres, j'estime que des appartements 1 chambre ont un meilleur rendement pour un même taux de stabilité des locataires.

J'évite les studios à tout prix (taux de rotation trop élevé)

Pas de problème,

Après avoir reçu ce mail de l'agent me demandant de signer le compromis avant Vendredi quitte a donner une procuration au notaire adverse, je lui ai répondu que j'avais contacté un cabinet d'avocat auquel il pouvait maintenant s'adresser pour régler ce litige.
Dans l'heure il a contacté ma notaire, et a proposé de me compenser pour la perte de la cave. Les avocats ont entre temps envoyé un courrier précis avec tous les éléments a leur disposition aux notaires adverses avec l'agence immobilière ainsi que les propriétaires en copie.
Les propriétaires que je n'avais pas eu jusque la m'ont appelé pour savoir ce qu'il en était, ils n’étaient pas exactement au courant de la situation et pensaient que ce problème de cave, dont la responsabilité revient a l'agent, avait été réglé et ne comprenaient pas pourquoi le compromis n’était pas encore signé.
J 'ai laissé passer le week end, et j'ai donné instruction a ma notaire d'accepter l'offre de compensation de l'agent immobilier, a condition qu'il règle aussi les frais d'avocat, j’attends la confirmation, pour demander au cabinet d'avocat de suspendre l'intervention.
C’était finalement un cas assez simple, mais il a fallu que je contacte un avocat pour que tout avance, j’espère que la signature du compromis ainsi que démarches qui suivront seront plus fluides.