Sauf que demain, n'importe qui a un taux 0% pour financer la garantie locative.

Un bailleur devrait se foutre complètement de comment gère son argent ses locataires. il s'est assuré qu'il avait un CDI depuis au moins 12 mois, il est donc solvable, au premier impayé, il lance les procédures pour le virer...

J'espère vraiment que les autorités penseront à bien faire la part des choses entre ces colocations de luxe qui se rapprochent méchamment de résidence ou de complexe hôtelier (loueur pro avec TVA)... et les simples colocations unifamiliales (patrimoine privé d'un bailleur).

Je pense qu'il faudrait effectuer cette distinction sur base du nombre de résidents (maximum 8 ou plus que 8 ), mais aussi du statut du bailleur, des services proposés en plus du meublé traditionnel (ménagères, garderie, traiteur ...)

J'espère que IKOAB pourront nous rassurer quant aux questions posées ci-dessus... s'ils repassent un jour sur PIM. Je n'ai pas de contacte particulier avec eux.

Il faut quand même avouer que la colocation (la petite, la simple comme IKOAB) a sa place dans villes où de grosse bâtisses indivisibles tombent souvent en ruines et détériore la qualité de vie d'un quartier...

Autant le dire tout de suite : IKOAB gère son domaine. Désolé par avance pour ma réponse très technique qui va trancher avec les considérations généralistes précédentes.

J'ai déjà pu présenter des projets à l'urbanisme de liège de grandes demeures unifamiliales (à l'abandon) transformables en colocation de 6,7, parfois 8 habitants. Pour eux, ce serait d'office considéré comme une résidence à kots et donc soumis à permis d'urbanisme (très compliqué à obtenir car Liège lutte contre les kots en ville trop nombreux)... Quand je leur exprime le statut de non-étudiant des locataires, ils ne savent pas trop quoi en penser et sont dubitatifs. Pourtant Ikoab a plusieurs maisons à Liège, notamment louées à des jeunes travailleurs ET des étudiants, et je présume que l'urbanisme est tout à fait au courant ?!

Autres faits marquants :

1. Leurs maisons, parfois R+4 voire R+5, ne disposent jamais de sas de désenfumage ou de porte RF etc...  Le règlement communal de Liège en matière de prévention incendie (de 2018 et sa mise à jour de 2019) oblige pourtant ce type de dispositif dès que l'immeuble est R+3. Ils placent simplement 1 extincteur d'incendie et 1 poussoir alarme à chaque étage (branchés à une alarme j'imagine, sans centrale incendie que je n'ai pas vu). Mais le règlement communale exonère les logements unifamiliaux. Vous me direz donc que c'est tout à fait logique qu'il n'y ait pas de sas de désenfumage ni de porte RF puisque les colocations IKOAB sont toutes louées comme 1 entité unifamiliale (d'un point de vue urbanistique). Sauf que dans le règlement de prévention incendie liégeois, le logement unifamilial n'a pas la même définition que dans le code de l'urbanisme... Pour avoir la réponse écrite et on ne peut plus claire du responsable juridique du règlement communal en application à Liège depuis 2018, celui-ci me dit considérer une colocation de 8 personnes comme 8 logements distincts. Un logement collectif donc, et non unifamiliale. Nécessité de SAS, de porte RF, etc... la totale. Voici la définition d'un logement unifamilial dans le règlement incendie de Liège de 2018 :  logement unifamilial : logement dans lequel ne vit qu'un seul ménage et dont toutes les pièces d'habitation et les locaux sanitaires sont réservés à l'usage individuel de ce ménage, à l'exclusion des logements collectifs, des appartements, des kots, ainsi que tout type de superposition de locaux appartenant à des logements distincts. Ce sont ces exceptions qui sont importantes : Une colocation n'est pas un logement unifamilial puisqu'il est un logement collectif !! IKOAB peut-il rassurer ses propriétaires quant à la légalité de ses offres face au règlement de prévention incendie de Liège ?!

2. Sans doute ont-ils un permis de location puisqu'il s'agit à chaque fois de colocation de plus de 4 personnes (logement collectif donc car logement isolé si colocation de moins de 5 personnes). Problème ? Certains occupants ne disposent pas d'un lavabo individuel dans une pièce privative ! Ils se rattrapent dirait-on en proposant parfois des SDB à 2 lavabos, c'est à dire "2 lavabos privatifs pour 2 chambres" (semi privative dirons-nous). Ca semble passer auprès des autorités du logement, là où le responsable du SPW logement me confirme de façon claire et par écrit qu'aucune dérogation n'est prévue dans les textes de lois (sauf si résidence de kot étudiants, nécessitant alors un permis d'urbanisme et des baux étudiants, pas le fond de commerce d'IKOAB donc). Autre problème ? Le code wallon de l'habitat durable régissant le permis de location précise également que chaque occupant d'un logement collectif doit disposer de sa propre boîte-aux-lettres et sonnette (privatif donc). Après vérification en rue et lors d'une visite d'une maison à Liège, IKOAB ne propose jamais de tel dispositif (1 seule boite-aux-lettres commune à la dizaine de colocataires et une seule sonnette, le plus souvent sans aucun nom... Les colocataires IKOAB sont pourtant autorisés à se domicilier dont je ne comprends une fois de plus pas du tout). Je vous avoue m'inquiéter en tant qu'investisseur : IKOAB a-t-il bien tout prévu et est-il bien parfaitement en règle avec les différents règlements régionaux et communaux (urbanisme, logement, pompier...)

J'espère également que le cadastre est passé faire une visite depuis la réfection de leurs maisons... et que la majoration inévitable (parfois plus de 10 douches !!) est prise en compte dans le calcul de la rentabilité pour le propriétaire, car ça doit faire mal...  

Autre fait marquant : la présence d'une seule et unique cuisine par maison. Pour parfois 12 colocataires, ça fait un peu peu... IKOAB limite-t-il le nombre de cuisine pour ne pas risquer de froisser l'urbanisme qui pourrait (peut-être à raison) considérer que s'il y a deux cuisines, il y a deux logements, et que puisque les deux logements ne sont pas conformes urbanistiquement parlant, il y a lieu de prononcer la fermeture administrative de tout l'immeuble ?! Je ne vois que cette explication... qui renforce mon impression qu'IKOAB joue avec le feu en se promenant à la limite de la zone rouge.

En résumé, toutes ces questions ont de quoi inquiéter les investisseurs car les frais des éventuels travaux/remises en conformité leur incomberont finalement (ils restent les propriétaires responsables des biens loués pour rappel, IKOAB n'offre que les services). 

Je serai heureux si l'un des administrateurs d'IKOAB pouvait répondre à ces différentes interrogations (centré sur la ville de Liège donc). Leur rapport avec les autorités Liégeoises semblent clément au regard des nombreux "passe-droits" qu'ils auraient apparemment obtenus tant à l'urbanisme, qu'au service logement et prévention incendie.

PS : Les plans complets des maisons en 3D sont sur leur site. On est d'accord qu'ils sont très bon en marketing et que ça apporte une sacrée valeur ajoutée à un immeuble en location : effet WOAW garantis. Si je n'avais plus aucune doute sur ces questions, sans doute me laisserai-je tenter par l'étude d'un investissement de ce genre.

Au plaisir de lire vos réactions.

Et si on loue 1 entité unifamiliale de 8 chambres en colocation à 2 personnes (moins que 5 donc logement isolé et non collectif) et que l'unique bail de colocation avec ces 2 personnes mentionne la possibilité pour chacune d'entre elle de sous-louer à 3 personnes supplémentaires, qu'est-ce qu'il se passe ? Le ciel nous tombe sur le, tête ?

Du coup :

1 - Je n'ai pas diviser mon logement unifamilial = pas de permis d'urbanisme,
2 - Je n'ai pas louer ma colocation à plus de 4 personnes, mais à 2 seulement = pas de permis de location et exit les 2000€ à payer chaque année,
3 - Je perçois quand même le même loyer comme si j'avais loué les 8 chambres.

Je remarque simplement que dans le code du logement durable, est exempté de permis de location un logement unifamilial de moins de 5 personnes. Mais je ne suis pas sensé savoir qu'il y a 8 personnes, puisque j'ai signé un bail avec 2 personnes !!

Qu'en pensez-vous ?

Réponse écrite de l'urbanisme : Aucune obligation quant au respect des règles de bonne conduite urbanistique (dont fait partie la corniche).

Je peux tout raser et mettre du zinc.

Ce sont donc deux appartements (duplex) louer en colocation (3 à 4 personnes adultes par colocation).
Ces gens peuvent se domicilier sans que cela impactent urbanisme, normes incendies, cadastre, permis de location ?!
Combien faudrait-il prévoir de sonnette et de boite aux lettres : autant que de colocataires (6 à 7) ou autant que de logement (2) ?

Par contre, le service de l'urbanisme m'a expliqué que si je louais à des étudiants, les colocations nécessiterait quand même un permis de location. Cependant, l'urbanisme que je questionne convient que dans le texte de loi ce n'est pas le terme "étudiant" mais "kot" qui est présent. Qu'est-ce qu'un kot au yeux de la loi (et surtout de la région wallone) ?!

A Liège, les pompier n'exige plus de sas de désenfumage que pour un R+4 (pas mon cas). Voir texte légaux mis à jour février 2019.
pas besoin de centrale incendie non plus.
Porte RF, sortie de secours cage escalier en bois + par fenêtre pour échelle pompier, éclairage de secours, cave chauderie RF. Je crois que c'est à peu près tout.

Je suis surtout en train de me tâter de demander les primes énergie pour refaire le toit pour rendre habitable les 70m² de grenier. J'ai bien peur que le cadastre n'en soit rapidement informé, même si je n'ai pas besoin d'un permis d'urbanisme pour les travaux de toiture que j'envisage. Dans une question parlementaire, le ministre du logement admettait que le cadastre et l'urbanisme collaborait entre eux, mais également avec les communes et les géomètres (c'est à dire les expert qu'il faut faire venir pour avoir droit aux primes énergie).