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#1 Re : Législations régionales » RW et/ou IPP - Aides et primes, prêt... - Rénovation et isolation toiture » 16-05-2023 18:44:44

Je déterre ce poste pour corriger une erreur lue plus haut  : Les travaux de couverture (remplacement tuile etc) sont à prendre en compte dans la code 3317 de la déclaration ar il s'agit "de dépenses en vue d'isoler la toiture ". En effet, impossible parfois d'isoler la toiture sans remplacer la couverture ! D'ailleurs, voici la réponse du SPF finance à ce sujet :

Non, la pose seule de roofing ou le simple remplacement de tuiles ne satisfait pas aux conditions prévues.

S'il ne s'agit pas seulement du remplacement de la couverture, mais bien du remplacement de la couverture en vue d'isoler, la somme des deux postes sont à déclarer au code 3317.

#2 Locations et baux » Taxe kot ou logement collectif (Liège) ? » 11-04-2022 11:19:35

Arlandi
Réponses : 0

Bonjour à la communauté,

Quelqu'un peut-il me rappeler le montant et les modalités de la taxe qu'un propriétaire à Liège paye annuellement pour chaque kot (ou logement collectif) qu'il loue ?

Je sais qu'il y a l'obligation de payer un enquêteur agréé chaque 5 ans (renouvellement permis location) pour faire vivre les architectes et géomètres ratés de notre pays, mais j'avais aussi cru lire il y a une ou deux années qu'il y avait un montant annuel et par logement à régler (une taxe donc).

Quelqu'un a l'info car vraiment impossible à trouver sur les sites régionaux et même dans les pdf du permis de location !

Merci d'avance,
Alrandi

#3 Re : Locations et baux » Tracing fisc via baux à taux 0% ? » 02-05-2021 12:05:40

Sauf que demain, n'importe qui a un taux 0% pour financer la garantie locative.

Un bailleur devrait se foutre complètement de comment gère son argent ses locataires. il s'est assuré qu'il avait un CDI depuis au moins 12 mois, il est donc solvable, au premier impayé, il lance les procédures pour le virer...

#4 Re : Locations et baux » Tracing fisc via baux à taux 0% ? » 02-05-2021 12:05:40

De toute façon, quelle est le risque de ne fixer aucune garantie locative si le locataire est solvable d'au moins 1500€ ?! Il y a un état des lieux en béton et les Tribunaux pour récup l'argent, pas vraiment besoin d'une garantie locative ! Moi je n'en mets plus et je filtre complètement pour ne pas risquer en avoir qui ait besoin d'un tel prêt à 0%... Faudrait peut-être les avertir que leurs décisions ont des conséquences sinon ils vont jamais comprendre pourquoi les cpas, chômeur longue durée etc ne trouvent plus d'appart...

#5 Locations et baux » Tracing fisc via baux à taux 0% ? » 02-05-2021 12:05:40

Arlandi
Réponses : 7

Bonjour à tous,

Juste pour vous informer que le gouvernement wallon a trouvé une nouvelle solution pour tracer les bailleurs en non droit (ou les permis de locations non régularisé / permis d'urbanisme non en règle) : A partir du 03 mai (lundi), ils se placeront à la source en proposant un taux 0% sur les deux mois de cautions. Ils seront donc informé des baux non enregistrés etc...

Je pense que les bailleurs vont devoir soit supprimer la caution (pas utile si on ne prend que du solvable et qu'on laisse à la rue les autres), soit ne sélectionner que du solvable. Dans tous les cas, ce sera à mon avis la conséquence directe de cette proposition qui se voulait (j'imagine au début) socialiste ! smile


Lien :

https://www.wallonie.be/fr/actualites/n … %20caution.

#6 Re : Divers (hors achat/location) » Nouveau? Le co-living... » 14-02-2023 17:31:28

Merci pour votre réaction qui, cependant, ne répond pas à beaucoup des questions de mon long poste page 2...  sad

#7 Re : Divers (hors achat/location) » Nouveau? Le co-living... » 14-02-2023 17:31:28

J'espère vraiment que les autorités penseront à bien faire la part des choses entre ces colocations de luxe qui se rapprochent méchamment de résidence ou de complexe hôtelier (loueur pro avec TVA)... et les simples colocations unifamiliales (patrimoine privé d'un bailleur).

Je pense qu'il faudrait effectuer cette distinction sur base du nombre de résidents (maximum 8 ou plus que 8 ), mais aussi du statut du bailleur, des services proposés en plus du meublé traditionnel (ménagères, garderie, traiteur ...)

J'espère que IKOAB pourront nous rassurer quant aux questions posées ci-dessus... s'ils repassent un jour sur PIM. Je n'ai pas de contacte particulier avec eux.

Il faut quand même avouer que la colocation (la petite, la simple comme IKOAB) a sa place dans villes où de grosse bâtisses indivisibles tombent souvent en ruines et détériore la qualité de vie d'un quartier...

#9 Re : Divers (hors achat/location) » Nouveau? Le co-living... » 14-02-2023 17:31:28

PIM a écrit :
grmff a écrit :

La différence entre Cohabs et Ikoab, c'est que le premier est propriétaire des logements, alors que le second travaille pour le compte du propriétaire des murs. Le premier est un investisseur en son nom, le second est un régisseur à service complet.

Si vous investissez avec le premier, vous investissez votre cash disponible. Si le second monte un projet pour vous, c'est vous qui êtes propriétaire des murs, et vous pouvez investir ave un prêt hypothécaire classique, et donc effet de levier.

La philosophie est complètement différente.

Le point commun, c'est l'astuce urbanistique du coliving (logements multiples avec espaces communs dans des maisons a priori unifamiliales)

Autant le dire tout de suite : IKOAB gère son domaine. Désolé par avance pour ma réponse très technique qui va trancher avec les considérations généralistes précédentes.

J'ai déjà pu présenter des projets à l'urbanisme de liège de grandes demeures unifamiliales (à l'abandon) transformables en colocation de 6,7, parfois 8 habitants. Pour eux, ce serait d'office considéré comme une résidence à kots et donc soumis à permis d'urbanisme (très compliqué à obtenir car Liège lutte contre les kots en ville trop nombreux)... Quand je leur exprime le statut de non-étudiant des locataires, ils ne savent pas trop quoi en penser et sont dubitatifs. Pourtant Ikoab a plusieurs maisons à Liège, notamment louées à des jeunes travailleurs ET des étudiants, et je présume que l'urbanisme est tout à fait au courant ?!

Autres faits marquants :

1. Leurs maisons, parfois R+4 voire R+5, ne disposent jamais de sas de désenfumage ou de porte RF etc...  Le règlement communal de Liège en matière de prévention incendie (de 2018 et sa mise à jour de 2019) oblige pourtant ce type de dispositif dès que l'immeuble est R+3. Ils placent simplement 1 extincteur d'incendie et 1 poussoir alarme à chaque étage (branchés à une alarme j'imagine, sans centrale incendie que je n'ai pas vu). Mais le règlement communale exonère les logements unifamiliaux. Vous me direz donc que c'est tout à fait logique qu'il n'y ait pas de sas de désenfumage ni de porte RF puisque les colocations IKOAB sont toutes louées comme 1 entité unifamiliale (d'un point de vue urbanistique). Sauf que dans le règlement de prévention incendie liégeois, le logement unifamilial n'a pas la même définition que dans le code de l'urbanisme... Pour avoir la réponse écrite et on ne peut plus claire du responsable juridique du règlement communal en application à Liège depuis 2018, celui-ci me dit considérer une colocation de 8 personnes comme 8 logements distincts. Un logement collectif donc, et non unifamiliale. Nécessité de SAS, de porte RF, etc... la totale. Voici la définition d'un logement unifamilial dans le règlement incendie de Liège de 2018 :  logement unifamilial : logement dans lequel ne vit qu'un seul ménage et dont toutes les pièces d'habitation et les locaux sanitaires sont réservés à l'usage individuel de ce ménage, à l'exclusion des logements collectifs, des appartements, des kots, ainsi que tout type de superposition de locaux appartenant à des logements distincts. Ce sont ces exceptions qui sont importantes : Une colocation n'est pas un logement unifamilial puisqu'il est un logement collectif !! IKOAB peut-il rassurer ses propriétaires quant à la légalité de ses offres face au règlement de prévention incendie de Liège ?!

2. Sans doute ont-ils un permis de location puisqu'il s'agit à chaque fois de colocation de plus de 4 personnes (logement collectif donc car logement isolé si colocation de moins de 5 personnes). Problème ? Certains occupants ne disposent pas d'un lavabo individuel dans une pièce privative ! Ils se rattrapent dirait-on en proposant parfois des SDB à 2 lavabos, c'est à dire "2 lavabos privatifs pour 2 chambres" (semi privative dirons-nous). Ca semble passer auprès des autorités du logement, là où le responsable du SPW logement me confirme de façon claire et par écrit qu'aucune dérogation n'est prévue dans les textes de lois (sauf si résidence de kot étudiants, nécessitant alors un permis d'urbanisme et des baux étudiants, pas le fond de commerce d'IKOAB donc). Autre problème ? Le code wallon de l'habitat durable régissant le permis de location précise également que chaque occupant d'un logement collectif doit disposer de sa propre boîte-aux-lettres et sonnette (privatif donc). Après vérification en rue et lors d'une visite d'une maison à Liège, IKOAB ne propose jamais de tel dispositif (1 seule boite-aux-lettres commune à la dizaine de colocataires et une seule sonnette, le plus souvent sans aucun nom... Les colocataires IKOAB sont pourtant autorisés à se domicilier dont je ne comprends une fois de plus pas du tout). Je vous avoue m'inquiéter en tant qu'investisseur : IKOAB a-t-il bien tout prévu et est-il bien parfaitement en règle avec les différents règlements régionaux et communaux (urbanisme, logement, pompier...)

J'espère également que le cadastre est passé faire une visite depuis la réfection de leurs maisons... et que la majoration inévitable (parfois plus de 10 douches !!) est prise en compte dans le calcul de la rentabilité pour le propriétaire, car ça doit faire mal... sad 

Autre fait marquant : la présence d'une seule et unique cuisine par maison. Pour parfois 12 colocataires, ça fait un peu peu... IKOAB limite-t-il le nombre de cuisine pour ne pas risquer de froisser l'urbanisme qui pourrait (peut-être à raison) considérer que s'il y a deux cuisines, il y a deux logements, et que puisque les deux logements ne sont pas conformes urbanistiquement parlant, il y a lieu de prononcer la fermeture administrative de tout l'immeuble ?! Je ne vois que cette explication... qui renforce mon impression qu'IKOAB joue avec le feu en se promenant à la limite de la zone rouge.

En résumé, toutes ces questions ont de quoi inquiéter les investisseurs car les frais des éventuels travaux/remises en conformité leur incomberont finalement (ils restent les propriétaires responsables des biens loués pour rappel, IKOAB n'offre que les services). 

Je serai heureux si l'un des administrateurs d'IKOAB pouvait répondre à ces différentes interrogations (centré sur la ville de Liège donc). Leur rapport avec les autorités Liégeoises semblent clément au regard des nombreux "passe-droits" qu'ils auraient apparemment obtenus tant à l'urbanisme, qu'au service logement et prévention incendie.

PS : Les plans complets des maisons en 3D sont sur leur site. On est d'accord qu'ils sont très bon en marketing et que ça apporte une sacrée valeur ajoutée à un immeuble en location : effet WOAW garantis. Si je n'avais plus aucune doute sur ces questions, sans doute me laisserai-je tenter par l'étude d'un investissement de ce genre.

Au plaisir de lire vos réactions.

#10 Re : Divers (hors achat/location) » Maison unifamiliale transformée en bâtiment à kots » 05-02-2021 13:52:45

Je ne sais pas d'où il sort cette loi de 2 kot maximal domicilié...

En tout cas, je te déconseille de créer une résidence étudiante car tu seras alors obligé de louer en bail étudiant (10 mois l'année).

Loue simplement en colocation !! (à des étudiants ou des jeunes travailleurs, peu importe)

#11 Re : Locations et baux » Qui fait la distinction entre un logement collectif et une colocation? » 04-02-2021 22:54:25

grmff a écrit :

Si vous avez un appart 4 chambres, loué à des étudiants, en Wallonie (à Bruxelles je ne sais pas) vous pouvez vous passer du permis de location, et louer les chambres individuellement. Le législateur a bien compris que les proprios feraient une location avec sous location, et que cela pèserait sur une seule tête pour éviter les permis de location...


Et si on loue 1 entité unifamiliale de 8 chambres en colocation à 2 personnes (moins que 5 donc logement isolé et non collectif) et que l'unique bail de colocation avec ces 2 personnes mentionne la possibilité pour chacune d'entre elle de sous-louer à 3 personnes supplémentaires, qu'est-ce qu'il se passe ? Le ciel nous tombe sur le, tête ?

Du coup :

1 - Je n'ai pas diviser mon logement unifamilial = pas de permis d'urbanisme,
2 - Je n'ai pas louer ma colocation à plus de 4 personnes, mais à 2 seulement = pas de permis de location et exit les 2000€ à payer chaque année,
3 - Je perçois quand même le même loyer comme si j'avais loué les 8 chambres.

Je remarque simplement que dans le code du logement durable, est exempté de permis de location un logement unifamilial de moins de 5 personnes. Mais je ne suis pas sensé savoir qu'il y a 8 personnes, puisque j'ai signé un bail avec 2 personnes !!

Qu'en pensez-vous ?

#12 Re : Législations régionales » Double colocation dans immeuble à 2 entités unifamiliales » 02-02-2021 13:57:30

Il existe une troisième solution.

Constituer deux colocations de maximum 4 personnes (considéré dans ce cas comme 1  logement isolé de 1 ménage).

Louer l'immeuble à :

- Deux ménages, c'est à dire à 2 colocations de 4 personnes (si vous avez un maximum de 8 chambres),
- Trois ménages, c'est à dire à 3 colocations de 4 personnes (si vous avez un maximum de 12 chambres),
etc.

L'avantage est qu'il ne vous faut aucun permis d'urbanisme puisque vous ne créez pas de logement, mais vous vendez le logement existant en colocation à plusieurs ménages.

Par contre, dès 5 personnes, il vous faut un permis de location et donc satisfaire à quelque exigences de salubrité + munir chaque logement d'un lavabo.

La bonne nouvelle ? Vous ne devez munir d'un lavabo que chaque logement et pas chaque chambre dans cette configuration !! Donc au lieu de poser 8 lavabos car 8 chambres, poser 2 lavabos, c'est à dire ceux des deux sdb.

Autre avantage de la configuration :

Si vous faites 1 colocation de 8 colocataires non étudiants, il faut 8 lavabos, mais aussi 8 boites-aux-lettres et 8 sonnettes. Vous payez également chaque année 8x260€ de taxe de location pour logement collectif (car 8 entités individuelles).

Avec une colocation de 2 ménages eux-mêmes en colocation, il ne faut pas de lavabos dans les chambres, il ne faut que 2 boîotes aux lettres et 2 sonnettes (car en tout il y a 2 ménages, c'est à dire 2 entités individuelles). Et surtout, vous payez chaque année 2x260€ de taxe de location (car 2 entités individuelles).

#13 Re : Législations régionales » Corniche de toiture (Liège) » 02-02-2021 13:53:08

Réponse écrite de l'urbanisme : Aucune obligation quant au respect des règles de bonne conduite urbanistique (dont fait partie la corniche).

Je peux tout raser et mettre du zinc.

#14 Re : Divers (hors achat/location) » Maison unifamiliale transformée en bâtiment à kots » 05-02-2021 13:52:45

Il existe une troisième solution.

Constituer deux colocations de maximum 4 personnes (considéré dans ce cas comme 1  logement isolé de 1 ménage).

Louer l'immeuble à :

- Deux ménages, c'est à dire à 2 colocations de 4 personnes (si vous avez un maximum de 8 chambres),
- Trois ménages, c'est à dire à 3 colocations de 4 personnes (si vous avez un maximum de 12 chambres),
etc.

L'avantage est qu'il ne vous faut aucun permis d'urbanisme puisque vous ne créez pas de logement, mais vous vendez le logement existant en colocation à plusieurs ménages.

Par contre, dès 5 personnes, il vous faut un permis de location et donc satisfaire à quelque exigences de salubrité + munir chaque logement d'un lavabo.

La bonne nouvelle ? Vous ne devez munir d'un lavabo que chaque logement et pas chaque chambre dans cette configuration !! Donc au lieu de poser 8 lavabos car 8 chambres, poser 2 lavabos, c'est à dire ceux des deux sdb.

Autre avantage de la configuration :

Si vous faites 1 colocation de 8 colocataires non étudiants, il faut 8 lavabos, mais aussi 8 boites-aux-lettres et 8 sonnettes. Vous payez également chaque année 8x260€ de taxe de location pour logement collectif (car 8 entités individuelles).

Avec une colocation de 2 ménages eux-mêmes en colocation, il ne faut pas de lavabos dans les chambres, il ne faut que 2 boîotes aux lettres et 2 sonnettes (car en tout il y a 2 ménages, c'est à dire 2 entités individuelles). Et surtout, vous payez chaque année 2x260€ de taxe de location (car 2 entités individuelles).

#15 Législations régionales » Corniche de toiture (Liège) » 02-02-2021 13:53:08

Arlandi
Réponses : 3

Bonsoir,

Un immeuble que je dois rénover a une corniche en bois moulé comme en trouve souvent à Liège dans les bâtisses. Cette corniche est complètement pourrie et a même été caché derrière un cache en PVC par l'ancien propriétaire.

Lors de la rénovation de la corniche, je voudrai simplement remplacer le tout par un zinc propre et net.

Puis-je procéder de la sorte sans risque d'abimer l'harmonie avec quelques une des autres batisses de la rue qui ont ces corniches en bon état ? Faut-il un permis d'urbanisme ?

#16 Re : Législations régionales » Double colocation dans immeuble à 2 entités unifamiliales » 02-02-2021 13:57:30

20% de 200 balles, autant dire que vous n'avez pas été mis à jour !

C'est à se demander si cette mise à jour valait le déplacement de l'agent cadastral... (frais d'essence etc lol)

#17 Re : Législations régionales » Double colocation dans immeuble à 2 entités unifamiliales » 02-02-2021 13:57:30

Ce sont donc deux appartements (duplex) louer en colocation (3 à 4 personnes adultes par colocation).
Ces gens peuvent se domicilier sans que cela impactent urbanisme, normes incendies, cadastre, permis de location ?!
Combien faudrait-il prévoir de sonnette et de boite aux lettres : autant que de colocataires (6 à 7) ou autant que de logement (2) ?

Par contre, le service de l'urbanisme m'a expliqué que si je louais à des étudiants, les colocations nécessiterait quand même un permis de location. Cependant, l'urbanisme que je questionne convient que dans le texte de loi ce n'est pas le terme "étudiant" mais "kot" qui est présent. Qu'est-ce qu'un kot au yeux de la loi (et surtout de la région wallone) ?!

A Liège, les pompier n'exige plus de sas de désenfumage que pour un R+4 (pas mon cas). Voir texte légaux mis à jour février 2019.
pas besoin de centrale incendie non plus.
Porte RF, sortie de secours cage escalier en bois + par fenêtre pour échelle pompier, éclairage de secours, cave chauderie RF. Je crois que c'est à peu près tout.

Je suis surtout en train de me tâter de demander les primes énergie pour refaire le toit pour rendre habitable les 70m² de grenier. J'ai bien peur que le cadastre n'en soit rapidement informé, même si je n'ai pas besoin d'un permis d'urbanisme pour les travaux de toiture que j'envisage. Dans une question parlementaire, le ministre du logement admettait que le cadastre et l'urbanisme collaborait entre eux, mais également avec les communes et les géomètres (c'est à dire les expert qu'il faut faire venir pour avoir droit aux primes énergie).

#18 Re : Législations régionales » Double colocation dans immeuble à 2 entités unifamiliales » 02-02-2021 13:57:30

D'après mes recherches :

- Pas besoin de permis d'urbanisme car les deux entités existent déjà.

- Pas besoin de permis de location car ne dépasse pas 4 personnes par colocation (repris comme logement non collectif) SAUF si étudiant parmi les colocataires OU SAUF si domiciliation parmi les colocataire ( à confirmer).

- Immeuble à R + 3 niveau et deux logements, donc soumis au règlement de police du conseil communal de liège (prévention incendie)  cry

C'est bien sûr sur ce dernier point que je m'attends au pire.

je lis les 15p ce soir et vous fais un résumé mais je m'attends déjà à : Sas de désenfumage, centrale incendie, portes RF, éclairage de secours, cave où sont les deux chaudières gaz RF avec porte-fermoir...

N'hésitez pas à me corriger et/ou me compléter à l'occasion, merci beaucoup.

#19 Législations régionales » Double colocation dans immeuble à 2 entités unifamiliales » 02-02-2021 13:57:30

Arlandi
Réponses : 12

Bonsoir,

Je me demande si un immeuble dans la province de Liège de 350m² répartis en 4 niveaux habitable et disposant de 2 entités unifamiliales (2 compteurs gaz et électricité et eau) était considéré comme un logement collectif ?

Si ces deux logements sont occupé par deux colocation de 3 chambres chacune, cela change-t-il quelque chose au problème ?

Quelles normes s'appliquent : Permis de location et visite des pompiers ? (Centrale incendie, sas de désenfumage, porte RF ???)

Si vous avez des textes régissant tout ça, je suis preneur.

Merci d'avance

#20 Re : Législations régionales » Maison en colocation et permis » 15-10-2020 12:43:41

Bonjour, et merci pour ces lectures (j'avais déjà lu les deux articles).

@Himura
"Pour le permis : un logement collectif est différent d'une colocation." => mais une maison avec deux entité habitation unifamiliale est-elle considérée comme logement collectif ?

@GT
Je m'étais renseigné pour la colocation, même au delà de 4 chambres, et par mail, la dame de l'urbanisme de Liège m'a dit de ne pas trop m'en faire... car je n'étais dans tous les cas pas un gros client...

Il n'est pas du tout question de créer des logements ! Mais d'exploiter ceux existants. Il y a deux entités. Chacune peut servir de colocation légale (max 4 personnes se partageant - comme une famille - l'habitation unifamiliale).

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