Kejabran a écrit :

J'ai eu comme retard récemment :

Novembre 52 jours de retards
Décembre 45 jours de retards
Janvier 29 jours de retards

La procédure étant lancée, je devrais me rendre devant le juge le 11 février.

Ma question ( et surtout selon vous ?) iriez-vous a cette séance ? Quels leviers ai-je devant le juge si ce n'est la fréquence des retards et le fait que j'ai déjà introduit une demande l'année passée, a la meme période pour le même type de retard ?

Je suis mitigé entre prise de tête pour l'expulsion + tout les tracas et frais si jamais il ne sort pas du logement, ou alors j'arrête la procédure et je reprends comme avant en sachant que ces problèmes là peuvent ( très certainnement) revenir l'année prochaine ....

Si vous avez lancé la procédure, vous devrez malheureusement vous présenter, et perdre votre matinée.

Le juge acceptera-t-il de casser le bail? Rien n'est moins sûr. Néanmoins, je le demanderais, en argumentant des retards réguliers depuis plus d'un an.

Et, à titre personnel, j'ai pris la bonne résolution de ne plus me laisser enquiquiner. On peut jouera avec, mais il ne faut pas s'y pendre...
En clair, je mets fin aux baux des casse-pieds. Je déposerai un peu plus vite en justice (la fameuse règle du 1 mois et un jour) et je serai moins conciliant pour trouver un accord trop laxiste. Bref, je vais devenir meilleur client de mon huissier.

J'ai procédé dernièrement à deux expulsions, et tout le monde dort mieux depuis que c'est derrière nous. C'était donc oeuvre de salubrité pour moi comme pour les autres occupants de l'immeuble.

Dans la requête récente a-t-il été fait mention d'un défaut d'assurance ?
Et que prévoit le contrat en cas de défaut d'assurance ?

Extrait d’un modèle de bail

Le preneur répond de l’incendie et du dégât des eaux, à moins qu’il ne prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute.
Sa responsabilité est couverte par une assurance conclue auprès d’un assureur autorisé ou exempté d’autorisation conformément à la loi du 13 mars 2016 relative au statut et au contrôle des entreprises d’assurance ou de réassurance.
Sauf si les parties conviennent autrement, le preneur contracte une assurance contre l’incendie et le dégât des eaux préalablement à l’entrée dans les lieux. Le preneur doit apporter annuellement la preuve du paiement des primes.
Si le preneur reste en défaut d’apporter la preuve du paiement des primes dans le mois suivant l’entrée dans les lieux ou, ultérieurement, dans le mois qui suit la demande du bailleur, ce dernier peut solliciter auprès de son organisme assureur assurant l’habitation d’ajouter, au profit du preneur, une clause d’abandon de recours à son contrat d’assurance « habitation ». Dans ce cas, il peut récupérer le coût au preneur. La franchise peut être laissée à charge du preneur si sa responsabilité est engagée.

Est-ce un bail de 9 ans, ou avez-vous pris la précaution de faire un bail de courte durée tacitement reconduit à plusieurs reprises?

Si c'est un bail de courte durée, mettez-y fin.

Si ce n'est pas un bail de courte durée, revenez plus souvent sur Pim.be pour d'autres conseils, et retenez que ce n'est pas sans raison si certains membres du forum font des baux de 6 mois renouvelables (6+6+6) et que d'autres font des baux de 1 ans renouvelable (1+1+1) avant que cela ne devienne un bail de 9 ans: cela permet de virer les casse-pieds, même ceux qui paient...

grmff a écrit :

Vous avez pu constater précédemment que le courrier en enveloppe verte était très efficace. Il suffit de recommencer autant de fois que nécessaire...

N'oubliez pas de réclamer les dépens (24 ou 26€ du dépôt de la requête et prix du certificat de domicile) de votre jugement précédent.

N'hésitez pas à rajouter les intérêts.

Ce jugement a été signifié ?
Que prévoit-il en matière de dépens ?

Kejabran a écrit :

Petit UPTADE :

J'ai envoyé un recommandé au locataire qui n’a forcément pas été le chercher en date du 21/12. ( donc a mon avis avis de passage le 23/12).
Le 02/01 j’ai déposé ma requête a la justice de paix et je passe donc le 05/02 au tribunal. Je suis assez content de la rapidité, je pensais que cela aurait mis plus de temps…

Entre les deux forcément d’aimable rappels ont été effectués par sms…

Petite surprise entre temps, le loyer de décembre a été payé il y a a peine trois …

Suite au prochain épisode   

Et que s'est-il passé le 05/02/2025 ?

Aujourd'hui,  j'annonce un accord devant le juge de paix. Il m'a été suggéré de sortir, de rédiger l'accord, et de venir le présenter. C'est la 2e fois que cela arrive....

Dorénavant, dans les cas où un accord est possible et probable, je préparerai un tel accord par écrit. Cela nous fera gagner du temps, et m'évitera de présenter en document écrit en patte de mouche...

Kejabran a écrit :

grmff a écrit :

Si vous aviez un bail d'un an, sans tacite reconduction pour une même durée,  et que vous etes hors delai, vous êtes dans un bail de 9 ans.

Il reste le non respect du bail et paiement en retard. Je déposerais une requête, espérant un jugement créatif.

Est-ce que cela pourrait-il m’aider ?
Il s’agit d’un bail d’un an provisoire avec reconduction tacite.
Malheureusement je n’ai pas mis la date de debut ni de fin… mais vu la mention, il se termine en theorie le 15/01/2025.

https://i.postimg.cc/kg8qyqSZ/IMG-1751.jpg
(Voir texte image)

Concernant l’avenant du contrat de bail, je lui ai deposé il y a +- 1 semaine, mais je doute qu’il se bouge afin de me le renvoyer signé …

Je viens de prendre connaissance de la page 2 du bail et plus particulièrement de la mention manuscrite suivante :"bail d 'un an avec reconduction tacite à l'échéance"

L'article 55 § 6,alinéa 2, du décret (wallon) du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation prévoit que le bail de courte durée conclu pour une durée inférieure à 3 ans ne peut être prorogé que deux fois, et SEULEMENT PAR ÉCRIT et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation du loyer au moment du renouvellement. La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans. L’ÉCRIT PEUT CONSISTER en un avenant, un nouveau bail ou UNE CLAUSE CONTRACTUELLE DU BAIL INITIAL PROROGEANT LE BAIL.

Il pourrait être défendu que la clause contractuelle manuscrite du bail initial ( = un écrit) figurant sous la page 2 du contrat de bail proroge ledit bail.

Dans ce cas , le bail serait aujourd'hui un bail de 3 ans auquel le bailleur pourrait mettre fin anticipativement , moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Personnellement, je lui ferai un rappel ferme de ses obligations: payer le loyer, et s'assurer en incendie. Par mail ou courrier déposé.

Dans ce rappel, j'exigerais copie de la police d'assurance et payement "à temps".

Comme il en fera évidemment rien, dans un cas équivalent avec un casse-pied, je donne un préavis pour l'issue de son bail en cours, avec autorisation de diminuer son préavis à 1 mois (pour l'aider et le motiver à chercher - et surtout pour qu'il se barre le plus vite possible). Je mentionnerais dans le courrier que je demande un accusé de réception Et comme il ne manquera pas de ne pas répondre, je ferais la même chose par recommandé.

Ensuite, comme il n'y aura pas de réaction, ce serait le dépot d'une requête en voie de l'expulser pour non respect des conditions du bail (paiement à temps et assurance) et validation du congé renon (tant qu'à faire...)

Cela ne changera sans doute rien du tout. Le juge ne vous donnera pas droit, mais laissera le temps au locataire de se mettre en ordre, et reportera à une audience ultérieure pour vérifier les conditions. S'il reporte à un ou deux mois, et qu'il vois qu'il n'y a pas de changement, il sera moins enclin à ne rien décider. Il reportera sans doute encore une fois. Puis, vous pourrez lui demander de décider, avec une décision du genre "payer à temps ou expulsion"

Il y a de grandes chances que le locataire décidera de partir plus tôt, et vous aurez la paix.

Bonne chance à vous

Kejabran a écrit :

GT a écrit :

Région? Wallonie, Flandre, Bruxelles ?
Voici  plusieurs années que le législation est régionalisée.

Malheureusement beaucoup semblent l'ignorer ou ne se préoccupent de cette régionalisation.

Comme précisé dans mon post il s’agit bien d’un bail signé en wallonie.

Merci pour vos reponses !

Effectivement.
La précision m'avait échappé.
Mea culpa, mea culpa ,mea maxima culpa;