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#1 Locations et baux » Vente d'un bien et accord amiable avec locataire ? Plus jamais ! » Hier 22:28:38

Kejabran
Réponses : 2

Bonjour,

Je reviens vers vous afin de pousser ma gueulante et d'avoir quelques conseils avisés. ( Excusez déjà le pavé  big_smile ).

Tout commence en septembre 2019 où je met en location un bien m'appartenant depuis peu situé en Région Wallonne.
Je trouve de charmants candidats, et nous décidons de signer le bail courant du mois de septembre. Très correctes jusque là, ces personnes occupent aujourd'hui toujours le bien. ( Bail d'un an provisoire et reconduction tacite si tout se passe bien).

Cependant, après des événements plus bouleversants les uns que les autres dans ma vie privée, je décide il y a quelques semaines de faire estimer le bien par mon notaire en vue de vendre ce dernier.

C'est la que les choses commencent a se gâter, en effet, le locataire "m'accuse" de mettre sa petite famille a la porte, et qu'il ne retrouvera pas un bien aussi correct avec un loyer si peu cher. Petite précision il s'agit d'une maison 3 chambres avec jardin a 650€ lors de la signature et une indexation en 2023 a 685€ ( pas d'index depuis 4 ans) car j'avais un peu mal au coeur pour eux pendant les années du COVID, Madame a la mutuelle etc etc...
Bref j'essaie de calmer le jeu et nous trouvons un accord a l'amiable. ( En gros s'il trouve un bien avant la vente, je laisse tomber les mois de loyer perdus et lui rend sa caution tout le monde est content).

SAUF que dernièrement, ce dernier me met pas mal de batons dans les roues afin d'éviter TOUTES les visites....
- certification PEB
- Etancheité chaudiere
- Visite du notaire pour l'estimation etc etc ....

Or je dois vendre ce bien dans les plus brefs délais...

Je n'aime pas trop que l'on me CH** dans les bottes de la sorte en sachant que :
- J'ai toujours effectué tout les travaux nécessaire a leur confort et dans un délai très rapide ! ( changement du boiler, plafonnage d'une pièce car ils n'aimaient pas le papier peint et anciennement il y avait de la chaux, rénovation complète de la terrasse car un ou deux carrelages de cassés ( autant en profiter), remplacement d'égouttage pour de "légères odeurs" qui remontaient à l'évier, changement de l'intégralité des chassis pour du double vitrage en PVC....
- J'ai aussi reporté plusieurs loyers ( qu'ils m'ont payés) car leurs filles avait une grosse opération en 2020.
- J'ai fait toutes les démarches pour eux afin d'obtenir la réductions du précompte immobillier et leurs reverser 125€ par enfants.
- J'ai avancé 600€ de Mazout en hiver car ils étaient ric rac niveau budget.
- Une indexation de loyer ULTRA LEGERE pendant 4 ans. loyer initial  de 650€ devaient normalement être a 767€ ce jour.

Bref, j'ai joué bien plus que le rôle de propriètaire classique.... ( et c'était avec bon coeur neutral ).
Seulement, je ne souhaite plus lui faire de fleurs.

Pensez-vous qu'il serait possible/judicieux de :

- Ne plus lui offrir d'accord a l'amiable et lui envoyer un renon afin de vendre la maison libre d'occupation. ( en éspérant qu'il ne dégrade rien).
- Récuperer les loyers non indéxés entre 2019 et 2023.
- Déduire de la caution le fait qu'il n'a jamais entretenu ma chaudière or dans le bail il doit le réaliser tout les ans.
- L'obliger a respecter aussi la clause dans le bail qui interdit formellement les animaux ( il a acquis un chien de très grande taille).
- L'obliger a respecter les clauses du bail qui metionnent que pour un entretien quelconque du chauffage/boiler/chaudière il doit me laisser libre accès au bien.
( Etancheité de la cuve a mazout a effectuer car j'avais oublié de faire la declaration de classe 3 a  la commune ).*******


Je sais que mon approche peut paraître "vicieuse" mais je déteste que l'on me la mette a l'envers....
Je souhaite qu'ils apprennent la lecon, et qu'ils se rendent compte qu'ils avaient a faire a quelqu'un avec un bon fond .....

***** La commune m'a dit que le nouveau propriètaire pouvait s'en charger mais mon notaire m'a a conseillé autrement....

Merci d'avance de vos réponses,

Très belle journée !

#2 Re : Divers (hors achat/location) » Comment et où trouver un mentor ? » 04-01-2023 10:23:50

Oui c'est vraiment le but !
J'avais eu vent a l'époque d'une personne qui s'était installé en tant que marchand de biens et qui achetait des immeubles de rapport ou des maisons multiples, pour ensuite les séparer en plus petites unités et le revendre a la "découpe".

Cette personne avait financé lui même un premier achat  afin d'avoir un bon levier sur le vendeur car pas de clause suspensive et comme il était professionnel, le notaire a bien voulu signer un compromis de vente alors qu'il était sous compromis pour acheter ce  même bien.
En gros, Il l'a revendu que quelques jours après l'acte authentique.

Je trouve ce type d'opération fascinant ! Pas de travaux, pas de délais a rallonge et le tout en socièté!

Pensez-vous que cela serait possible en SRL par exemple ?  ( Vu que le statut de marchand de biens n'est plus si attrayant que cela.... cf. article de Me Gilles Carnoy).
Je me pose aussi la question de savoir si le bien acheté n'est pas au norme électrique, et que je possède 18 mois afin de le remettre en ordre, est-ce que cette obligation sera transférée au nouvel acquéreur sachant que s'il y a achat revente rapide, aucun travaux ne sera réalisé?

Merci !

#3 Re : Divers (hors achat/location) » Comment et où trouver un mentor ? » 04-01-2023 10:23:50

grmff a écrit :

C'est quoi "se lancer dans l'immobilier"?
Il y a plein de métiers de l'immobilier.
Les 4 métiers classiques des agents immobiliers: courtage en vente, courtage en location, régisseur (gestion immobilière pour compte d'autrui) et syndic. Rien que ces 4 métiers sont complètement différents.

Vous pouvez aussi acheter pour revendre à la découpe, acheter transformer et revendre, acheter à bas prix et revendre cher. C'est le métier du marchand de bien.

Vous pouvez aussi acheter, transformer en collocation, et louer en luxueux coliving. De préférence en société à mon avis.

Ou acheter pour mettre en location de manière plus simple et plus classique... En société ou en personne physique. Comme activité professionnelle, ou comme gestion de votre patrimoine propre en bon père de famille. C'est de la gestion immobilière pour votre propre compte.

Vous pouvez aussi inventer un véhicule d'investissement, où vous achetez au nom d'une société, et gérez cette société. Avec une ouverture au capital à des tiers investisseurs. C'est toujours de la gestion immobilière...

D'autre font de la promotion. Ils achètent un terrain, construisent, et revendent. Avec des montages juridiques qui leur permettent d'éviter d'acheter les terrains et de mobiliser trop de fonds. Ou font les choses simplement parce qu'ils ont beaucoup de fonds, et que les banques les suivent.

Bref, 1000 métiers. Et j'en oublie évidemment...

Alors, quel est le métier qui vous tente là-dedans?


Bonjour !

Merci pour votre réponse et une bonne année 2023 !  ops

Ces pistes sont déjà bonne a prendre ! Il s'agit ici d'un mélange de quelques idées que vous avez donné.
Dans une premier temps j'aimerai acheter/rénover et revendre des biens. ( ou louer si cela vaut vraiment la peine, je pense a des locaux de co-working ou des espaces pour professionnels).

Une fois les contacts et l'expérience acquis, j'aimerai me lancer dans une système de conseils/gestion patrimoine pour autrui.
Càd, faire le suivi de dossier, de A a Z, comme je l'aurais fait pour moi. ( Exemple; aider de jeunes investisseurs qui ne savent pas trop quoi ni comment trouver le bien d'investissement, trouver la banque, la maison, l'équipe de rénovation)....

Et j'aimerais aussi construire un ( ou des ?  lol ) bâtiments style " building" dans les zones moins favorisées économiquement et louer ce biens a des associations style A.I.S ou autre...

J'ai toujours bien aimé le côté social et je trouve que les associations comme l'A.I.S me donne une tranquillité d'esprit que je ne retrouve pas lorsque je loue des biens a des "privés".
Pour avoir fait les deux, je trouve leurs système bien fichus !

Mais pour tout ce que j'ai cité précédemment, je ne sais pas trop comment m'y prendre... J'ai déjà utilisé mon joker en achetant et revendant un bien dans les 5 ans avec plus-value ( et donc taxation). La prochaine, impossible pour moi de réitérer l'opération car je risque le contrôle du SPF....

#4 Divers (hors achat/location) » Comment et où trouver un mentor ? » 04-01-2023 10:23:50

Kejabran
Réponses : 4

Bonjour !

Cela fait maintenant quelques années que je me suis lancé dans la belle aventure qu'est l'immobilier.
Un tout premier achat avec l'aide des parents il y a de cela une décennie, un deuxième quelques temps après et ainsi de suite ….
J'arrive a un point où cela commence a être profitable et j'en tire quelques sous en plus de mon job principal. ( Mais pas assez pour en vivre).

Plein de projets (immobilier) a venir, dont un en cours actuellement.

Seulement voilà, l'immobilier me passionne vraiment et je souhaiterais en faire mon activité principale sauf que je me pose mille et une questions( socièté,fisca,ect,ect...), et au final, ne me lance jamais vraiment ....

Je suis donc concrètement a la recherche de conseils d'une personne qui serait déjà passée par-là, et qui serait enclin a me guider ou m'aiguiller pour savoir quelle direction prendre afin de passer du privé au professionnel.

Mais où trouver une telle personne ? Il y a t-il des évents/formations que vous me conseilleriez ?
Si vous y êtes parvenu, comment vous y êtes vous pris ? Car le milieu est assez fermé et il est très difficile de trouver quelqu'un de confiance… ( Je suis déjà tombé sur des demande farfelues d'investissement que je ne sentais pas du tout).
J'ai déjà pu observer quelques projets a coté de chez moi via de gros promoteurs, et me promène souvent afin de voir l'avancement des travaux, le type de réalisation ect ect, mais je n'ai jamais vraiment pu chiner quelques infos…
Je me tiens au courant de par de nombreux canaux ( notamment ce forum qui est une mine d'or), mais je me demande toujours si je me pose les bonnes questions, où si je vais dans la bonne direction....

J'ai pas mal de contact au niveau de la construction, architecte, Contrôleur Vincotte, PEB  mais personne n'a vraiment de connaissance dans le milieu achat/revente ou location ( ou du moins le côté investissement de la chose).

Si vous avez des pistes, je suis preneur !

Merci de m'avoir lu !
Et passez d'excellente fêtes de fin d'année !

#5 Re : Ventes et achats » BIDDIT : condition de vente sans clause suspensive » 15-11-2022 17:03:29

yepp33 a écrit :

Bonjour,

Pour ma part, je me suis également renseignée sur Biddit et sur cette non-possibilité de clause suspensive.
Cela me faisait peur, et notamment le délai des 6 semaines pour payer le bien quoi qu'il en soit. J'ai donc appelé mon banquier pour me renseigner. Be***us a une procédure accélérée de crédit pour ce type de vente et sait que la clause est rarement possible. Tant que le montant demandé est suffisamment sûr par rapport à son plafond maximal, une proposition de crédit sera faite en 2-3 jours seulement (sauf exception liée à une situation plus complexe bien sûr...) et en tenant compte de l'absence de clause.

Donc, ce que j'ai retenu c'est de bien connaitre son plafond maximum, d'enchérir de manière sécurisée par rapport à ce plafond et de se renseigner auprès de sa banque/son courtier vis-à-vis d'une procédure spéciale pour vente publique.

J'espère que cela a pu vous aider un minimum  smile

En effet il y 'a très longtemps j'avais acheté en novembre et paiement des frais de notaire + droit d'enregistrement fin janvier et le solde a l'acte en Mars +- si mes souvenirs sont bons. ( le tout en cash, la bonne idée sad  )

Mais merci pour votre réponse cela m'éclaire un peu plus et me conforte dans l'idée que cela reste possible au vu de la situation qui n'est pas complexe !

Je n'hésitetais pas a revenir donner l'avis du courtier, merci encore !

#6 Re : Ventes et achats » BIDDIT : condition de vente sans clause suspensive » 15-11-2022 17:03:29

PIM a écrit :

C'est l'un des inconvénients des ventes publiques (dont Biddit): pas de condition suspensive d'octroi de prêt...

Moralité: vous devez savoir, avec certitude, jusqu'où vous pouvez lever le doigt/cliquer. Consultez votre banque/courtier auparavant pour connaître vos limites à ce sujet.

Quelle rapidité fulgurante ! je vous remercie  big_smile

Oui j'ai bien pris rendez-vous afin de voir le montant maximum.
Mais j'ai une appréhension dû au fait que la banque m'oblige a y inscrire cette clause ou que j'obtienne "un accord de principe" et qu'après coup la banque ne me suit pas... Dans quel cas je devrais 10% d'indemnité ....

#7 Ventes et achats » BIDDIT : condition de vente sans clause suspensive » 15-11-2022 17:03:29

Kejabran
Réponses : 8

Bonjour a toutes et a tous,

Je viens vers vous car j'ai une petite question.
J'ai en vue un bien qui est a vendre sur la plateforme biddit. Ce bien est en enchère.
Cependant, il y a une condition de vente sans clause suspensive pour l'acquèreur.

A savoir, je peux mettre un bien en garantie ( qui couvre largement l'achat + frais notaire + renovation du bien ).
Donc en théorie, cela ne devrait pas poser de problème pour la banque ( RDV avec mon courtier très rapidemment).

Seulement, j'ai souvent eu affaire a des cas où les banques me demandent de mettre cette clause, et je vous avoue ne jamais avoir fait sans....

Pensez-vous que l'acquisition soit quand même possible ? Est-ce trop risqué ?

Merci d'avance pour vos réponses !

Excellente journée,

#8 Re : Locations et baux » Double location, est-ce une "fraude" ? » 06-04-2022 18:09:37

libra a écrit :

Si le nouveau locataire ne demande pas la radiation de l'ancien locataire; ce dernier sera t-il radié en cas de demande de domiciliation du nouveau locataire?

Ne serait-ce pas considéré comme une colocation ? Je dis peut etre une betise ....
Mais le nouveau locataire devra surment changer d'adresse etant donné qu'il est dans un logement social délabré .....

#9 Re : Locations et baux » Double location, est-ce une "fraude" ? » 06-04-2022 18:09:37

rexou a écrit :
Kejabran a écrit :

Par contre, Si le sous locataire a vraiment besoin d'une adresse. Selon votre cas comment peut-il faire s'il n'a que la jouissance du bien sans y être domicilié ? Il doit bien avoir une adresse quelque part .... ?

Merci !

Il peut parfaitement être domicilié ailleurs (chez ses parents par exemple)... si vous cumulez deux personnes domiciliées séparément dans le même local, vous allez attirer l'attention (même à Charleroi sans doute)... risque de faire radier le premier occupant, risque de vous voir refuser la domiciliation du nouveau pour cause de logement non conforme... et finalement risque de ne pouvoir louer à personne tant que votre bien n'est pas régularisé. On s'éloigne du concept de "c'est tout benef" !


Ca commence très clairement a être une mauvaise idée !

Le mieux serait donc de mettre son adresse au premier ( la maman avec le fils ) et après occupation possible au RDC .
La venue de l'agent de quartier n'attirera pas l'attention de l'administration je pense...

Cela devient tout de même limite limite mais je vais voir ce qu'il est possible de faire.

#10 Re : Locations et baux » Double location, est-ce une "fraude" ? » 06-04-2022 18:09:37

rexou a écrit :
Kejabran a écrit :

Bonjour,

Je voulais savoir si quelqu'un avait déjà eu le cas. Je m'explique : j'ai acheté un batiment dans lequel un de mes locataires est juste domicilié là pour raison "fiscale" mais ce dernier n'est JAMAIS dans l'appartement, il m'a même rendu les clefs afin que je puisse nettoyer les communs, ou autre , en gros c'est mon local technique.... N'ayant pas pour projet de le rénover de suite,  j'ai laissé la situation telle quelle et il paie un loyer plus que dérisoire.

Sauf qu'il n'y a pas si longtemps, le locataire situé juste au dessus me demande si cet appartement serait disponible pour une personne de sa famille. Ma question est donc, est-ce qu'il serait possible de louer a deux personnes en même temps ? Je ne tiens pas a être dans l'illégalité, mais la personne qui souhaite le louer est dans une situation assez critique et sa arrangerait cette dernière... Tout comme moi d'ailleurs car cet appart a un potentiel rendement qui n'est pas utilisé.... Alors je ne souhaite pas m'engraisser sur le dos de ces deux personnes, je réduirais même les deux loyers pour ne faire qu'un loyer "normal" surtout qu'il mange une SDB et une cuisine devra être installée.

Pensez-vous que cela serait possible ?

Merci de vos réponses !!

Excellente journée,

Si vos loyers sont restreints, vous pouvez louer au fils sans établir de bail : il dispose d'un droit d'occupation précaire sans possibilité de domiciliation moyennant compensation financière. Ceci après avoir expliqué à votre "locataire principal" que vous mettez le bien à disposition d'un tiers qui "normalisera" les consommations d'électricité, eau et gaz, ce qui présente l'énorme avantage d'éviter le risque de problèmes liés à une inoccupation.

Le premier locataire vous loue une boite aux lettres. Le second vous loue un droit d'occupation. C'est compatible. Vous disiez aussi que vous ne voulez pas être dans l'illégalité ? Ben non... vous participez à une fraude sociale... mais vous êtes à Charleroi. C'est aussi compatible...


Par contre, Si le sous locataire a vraiment besoin d'une adresse. Selon votre cas comment peut-il faire s'il n'a que la jouissance du bien sans y être domicilié ? Il doit bien avoir une adresse quelque part .... ?

Merci !

#11 Re : Locations et baux » Double location, est-ce une "fraude" ? » 06-04-2022 18:09:37

rexou a écrit :
Kejabran a écrit :

Bonjour,

Je voulais savoir si quelqu'un avait déjà eu le cas. Je m'explique : j'ai acheté un batiment dans lequel un de mes locataires est juste domicilié là pour raison "fiscale" mais ce dernier n'est JAMAIS dans l'appartement, il m'a même rendu les clefs afin que je puisse nettoyer les communs, ou autre , en gros c'est mon local technique.... N'ayant pas pour projet de le rénover de suite,  j'ai laissé la situation telle quelle et il paie un loyer plus que dérisoire.

Sauf qu'il n'y a pas si longtemps, le locataire situé juste au dessus me demande si cet appartement serait disponible pour une personne de sa famille. Ma question est donc, est-ce qu'il serait possible de louer a deux personnes en même temps ? Je ne tiens pas a être dans l'illégalité, mais la personne qui souhaite le louer est dans une situation assez critique et sa arrangerait cette dernière... Tout comme moi d'ailleurs car cet appart a un potentiel rendement qui n'est pas utilisé.... Alors je ne souhaite pas m'engraisser sur le dos de ces deux personnes, je réduirais même les deux loyers pour ne faire qu'un loyer "normal" surtout qu'il mange une SDB et une cuisine devra être installée.

Pensez-vous que cela serait possible ?

Merci de vos réponses !!

Excellente journée,

Si vos loyers sont restreints, vous pouvez louer au fils sans établir de bail : il dispose d'un droit d'occupation précaire sans possibilité de domiciliation moyennant compensation financière. Ceci après avoir expliqué à votre "locataire principal" que vous mettez le bien à disposition d'un tiers qui "normalisera" les consommations d'électricité, eau et gaz, ce qui présente l'énorme avantage d'éviter le risque de problèmes liés à une inoccupation.

Le premier locataire vous loue une boite aux lettres. Le second vous loue un droit d'occupation. C'est compatible. Vous disiez aussi que vous ne voulez pas être dans l'illégalité ? Ben non... vous participez à une fraude sociale... mais vous êtes à Charleroi. C'est aussi compatible...


Top merci de votre réponse !

Quand je dis que je ne souhaite pas être dans l'illégalité, je parle de mon propre chef, le locataire qui veut le louer simplement pour frauder, ce n'est pas mon problème...D'ailleurs je ne suis même pas censé le savoir a la base... Sauf que la par la force des choses, je suis au courant si je le reloue une deuxieme fois.....  Mais comme vous dites, c'est compatible a Charleroi big_smile

#12 Re : Locations et baux » Double location, est-ce une "fraude" ? » 06-04-2022 18:09:37

libra a écrit :
Kejabran a écrit :

L'ancien locataire souhaiterait quand meme conserver son adresse et doit justifier d'une consommation en eau/gaz/ electricité....

Si l'appartement n'est plus occupé, il n'y a plus de consommation d'eau, il n'y pas de consommation d'énergie. Ici à Bruxelles l'ancien locataire serait dénoncé par Sibelga, le gestionnaire du réseau.

L'ancien locataire a donc tout intérêt à ce que quelqu'un consomme de l'énergie à sa place.

Une solution élégante serait de faire un nouveau contrat de location avec l'ancien locataire et que celui-ci fase un contart de sous locatiob avec le nouveau locataire.

Le problème me semble t-il est l'absence d'une salle d'eau. Est conforme avec le code de logement?

Il y a une petite consommation ( sauf gaz ) car comme précisé je l'utilise pour les nettoyage commun, entretien général etc...
L'habitation est a charleroi. Donc je ne pense pas que ce soit la même chose qu'a Bruxelles ( sauf erreur de ma part) mais vous avez entièrement raison au niveau de la consommation cela pourrait l'aider a justifier ! C'est sur ce point que j'insisterais.

Mais par contre en cas de sous location, n'est-ce pas le locataire principal qui aurait un droit a percevoir le "sous" loyer et non moi ?
En soit, je ne pense pas qu'il sera contraire car il m'a deja dit qu'il comprenait si je le remettait en location car il sait bien que j'y perd en le laissant lui ... Et s'il accepte je diminuerais un rien son loyer et sa lui fait une conso donc tout benef en clair...

Concernant la salle de bain, enfaite c'est a " l'ancienne" .. Il y a toilette et evier séparé, et dans une autre pièce il y a un ancien évier a double vasque.

Honnetement refaire la SDB n'est qu'une formalité et cela ira assez vite, j'ai refait toute l'electricité et j'ai déjà prevu toute les prise pour le boiler, machine a laver etc etc , c'est juste que pour l'instant j'ai d'autre chats a fouetter devil devil

Merci encore des réponses !

#13 Re : Locations et baux » Double location, est-ce une "fraude" ? » 06-04-2022 18:09:37

PIM a écrit :

A mon sens, la seule solution, c'est d'organiser, en accord avec votre locataire principal, une sous-location.


Oui , sans son accord cela me parait impossible a mettre en place nous somme bien d'accord.

#14 Re : Locations et baux » Double location, est-ce une "fraude" ? » 06-04-2022 18:09:37

Merci Libra de votre réponse !

Et oui en effet il MANQUE une SDB....

Enfaite, le locataire du haut qui en a informé le potentiel nouveau locataire n'est autre que son fils.
Celui-ci a bien prevenu que le bien n'avait pas de SDB et m'a bien dit qu'il n'y aurait aucun problèmes a ce que la maman utilise la sienne.

Cependant, petite zone d'ombre pour moi, si tout se réalise et que toutes les parties sont d'accord biensur ( un seul refus et j'abandonne l'idée ), quid des compteurs ? L'ancien locataire souhaiterait quand meme conserver son adresse et doit justifier d'une consommation en eau/gaz/ electricité....

C'est un petit casse-tête et encore une fois je souhaite vraiment rester le plus légal possible ....

merci !

#15 Locations et baux » Double location, est-ce une "fraude" ? » 06-04-2022 18:09:37

Kejabran
Réponses : 19

Bonjour,

Je voulais savoir si quelqu'un avait déjà eu le cas. Je m'explique : j'ai acheté un batiment dans lequel un de mes locataires est juste domicilié là pour raison "fiscale" mais ce dernier n'est JAMAIS dans l'appartement, il m'a même rendu les clefs afin que je puisse nettoyer les communs, ou autre , en gros c'est mon local technique.... N'ayant pas pour projet de le rénover de suite,  j'ai laissé la situation telle quelle et il paie un loyer plus que dérisoire.

Sauf qu'il n'y a pas si longtemps, le locataire situé juste au dessus me demande si cet appartement serait disponible pour une personne de sa famille. Ma question est donc, est-ce qu'il serait possible de louer a deux personnes en même temps ? Je ne tiens pas a être dans l'illégalité, mais la personne qui souhaite le louer est dans une situation assez critique et sa arrangerait cette dernière... Tout comme moi d'ailleurs car cet appart a un potentiel rendement qui n'est pas utilisé.... Alors je ne souhaite pas m'engraisser sur le dos de ces deux personnes, je réduirais même les deux loyers pour ne faire qu'un loyer "normal" surtout qu'il mange une SDB et une cuisine devra être installée.

Pensez-vous que cela serait possible ?

Merci de vos réponses !!

Excellente journée,

#16 Re : Ventes et achats » Payer l'impôt ? Et pourquoi pas ? » 25-01-2022 16:46:46

grmff a écrit :

Votre calcul est erroné.
Les frais d'acquisition sont forfaitairisé (ça existe ce mot?) à 25%.

Achat à 100.000€
Frais d'achat à 25.000€
Plus d'une année entre achat et vente: 5000€
40.000€ de frais immobilier sur base de facture
200.000€ de vente: 200.000-100.000-25.000-5.000-40.000 = 30.000€, taxé à 16.5 = 4.950€.
Votre "bénéfice": 200-100-16 - 4,950 + 3/5e x 12% x 100 = 86.250€

A noter que si vous faites cela chaque année, vous n'aurez pas une année complète entre achat et vente.
A noter que si vous le faites plusieurs fois, vous vous retrouverez taxé comme un marchand de bien.
A noter que si vous achetez 100 et revendez 200 dans la même année, vous êtes très très fort. Installez vous comme commercial, vous ferez fortune beaucoup plus rapidement.

Merci de votre réponse !

En effet, acheter 100 et revendre 200 cela me semble un peu gros mais c'était surtout pour avoir une base de calcul.
Ce n'est pas une opération que je compte faire tous les ans.

Je pensais faire un roulement, par exemple réaliser un projet par an, pendant 5 ans, et les revendre àpd de la 5ieme année chacun a leurs tours. Pensez-vous que cela serait aussi considéré comme marchand de biens ? Ok il y a bien l'intention spéculative mais qui respecte le délais et ce n'est pas mon activité principale ni même celle de ma compagne nous sommes tous deux en CDI dans une toute autre branche que l'immobillier.

#17 Ventes et achats » Payer l'impôt ? Et pourquoi pas ? » 25-01-2022 16:46:46

Kejabran
Réponses : 5

Bonjour tout le monde,

Depuis quelques temps je n'arrive pas a acheter un bien d'investissement, tant le marché est blindé d'acheteurs/investisseurs.
Bien souvent, j'aime aller dans des directions opposées a la "foule".

Cependant, peu d'options s'offrent a moi en terme d'investissement immobilier compte tenu de ma situation, laquelle je ne développerai pas ici.

Je me posais donc la question de savoir si faire de l'achat/vente (+rénovation?) de bien plus modeste même en payant l'impôt sur la plus-value ne serait pas intéressant étant donné le manque de biens sur le marché et la forte demande actuelle ?

Petit exemple ( et surtout corrigez moi si je me trompe !! ) :

J'achète un bien à rénover en Région wallonne de 100.000€ avec 40.000€ de travaux que je peux revendre, soignons large, 200.000€ . Frais de notaire 15.999€.

Si j'ai bien suivi, le montant de la taxation est calculé sur la différence positive entre la valeur d'acquisition et le montant de la revente.
Valeur d'acquisition majorée des frais réellement payés par l'acquéreur, majorée elle-même de 5% par année entre la date d'acquisition et la vente +majorée des travaux.

Dans notre cas, 100.000€ + frais de notaire, droit d'enregistrements, etc etc  = 115.999€
Revente après 1 ans (+5%) = 121.798 + 40.000€ travaux = 161.798€

200.000€-161.798 =  38.202€ est ma base imposable

16.5% de 38.202€ =6303€.

Ce qui veut dire que je pourrais aspirer a un bénéfice de plus ou moins de 32.000€ en partant du principe que l'administration ne requalifie pas en "spéculation", ce qui risque d'être dur pour elle car je travaille a plein temps , et ce n'est pas mon activité principale.


32000e par an ce n'est pas négligeable... Même tout les 2 ou 3 ans cela mettrait des beurres dans les épinards ! smile

Pensez-vous que ce soit possible ? N'hésitez pas a démonter ma théorie si besoin tongue

Merci d'avance de vos réponses!
Bàv,

#18 Re : Ventes et achats » La fièvre des travaux risque de remplacer la frénésie immobilière » 25-01-2022 13:52:21

Quelle accalmie ? Honnêtement ça fait quelque mois que j'essaie d'acheter un bien, IMPOSSIBLE..... Même après des dizaines de visites et offres réalisées.
Deux jours après la publication de l'annonce, sont tous vendus ... soit je m'y prends mal ou alors j'ai une mauvaise étoile....  glasses

#19 Re : Ventes et achats » Une vente? Vous avez dit une vente? Vous êtes sûr? » 15-12-2021 16:23:54

grmff a écrit :
Kejabran a écrit :

Avez-vous déjà fait une offre sans visiter ?!

J'ai déjà acheté un bien sans le visiter, j'ai signé un contrat de location avec quelqu'un toujours sans le visiter, et l'ai revendu à quelqu'un qui ne l'a pas visité non plus.

Mais honnêtement, je ne conseille pas...

Vous savez quoi ? Tous les clignotants sont aux vert. Tout semble en règle et me convient. Première offre faite sans visiter... Visite tout de même prévue ce mercredi....

Scénario auquel je me prépare = ils ne vont pas présenter de suite l'offre au proprio et attendre une offre supérieur pour ensuite me rappeller et mendire qu'une offre supérieur a été acceptée....

Comment lutter face a ça ?????

#20 Re : Ventes et achats » Une vente? Vous avez dit une vente? Vous êtes sûr? » 15-12-2021 16:23:54

grmff a écrit :

Dans certains cas, les bonnes affaires se font sans même visiter, il faut bien le savoir.

Dans mon cas, ce n'est pas une question de vitesse, le bien étant à vendre depuis 3 ans!!!

Mon mail cet après-midi à l'agence:

Bonjour

J'ai bien noté que le rendez-vous de ce jour était en fait sans objet, puisque le bien en question n'est plus à vendre dans votre agence.

J'avoue avoir été fort surpris de recevoir un appel pour reporter la visite prévue depuis une semaine, pour dans une semaine, et comprendre qu'ensuite la visite ne devait en fait pas être prévue de toute façon, puisque le bien n'est plus à vendre.

J'avoue aussi être surpris d'entendre qu'une visite pour un achat est reportée à une semaine.... alors que vous annoncez faire une estimation en 24h.

Pour rappel, j'appelais pour le bien suivant: xxxxxx
Il est toujours sur immoweb à l'heure où je vous parle. Il est toujours sur votre site internet aussi.

Si vous voulez une analyse de votre image auprès des clients, n'hésitez pas, je vous fais un petit rapport pour pas cher quand vous voulez.

Bien à vous

La réponse de l'agence, en moins d'une heure:

Cher Monsieur Grmff,

Nous accusons bonne réception de votre mail.

Nous comprenons votre déception par rapport à cette visite. Nous avons eu un retour de la partie venderesse ce jour nous mentionnant qu'il ne souhaitait plus vendre.

Veuillez nous excuser pour ce désagrément.

Concernant nos estimations, je vous confirme que ce rendez-vous peut être fixé dans les 24h car c'est un rendez-vous direct entre vous et nous.

Lors de la visite d'un bien, nous ne sommes pas maitres de nos agendas et devons suivre des modalités de visite précises indiquées par la partie venderesse ou locataire occupant le bien.

Nous restons disponibles pour tout autres informations.

Cordialement,

(Signature de la secrétaire)

Le bien est toujours sur leur site, et toujours sur iwwomeb.

Des incapables que je vous dis. Allez, top chrono: en combien de temps vont-ils enlever l'annonce?



Hahahahaha réponse de base ! J'étais sur que sa allait être une réponse de ce genre !!!!! big_smile big_smile big_smile

Avez-vous déjà fait une offre sans visiter ?!

Quid si le bien ne plait pas? si les photos sont trompeuses ? ( ce qui est souvent le cas). S'il y a des info que l'agent immobilier n'a pas mentionné ? ( exemple compteur pas separé, probleme au niveau de l'urbanisme, etc etc ) ?

J'y ai pensé mais j'ai vraiment peur des conséquences possible d'un tel acte .....

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