La comptabilité des personnes morales et la loi de la copropriété obligent d'adopter les comptes annuellement. Quid?
Heureusement qu il y a du bon sens et la loi en??

GT a écrit :

Arbying a écrit :

grmff a écrit :

L'ACP ne peut avoir de patrimoine. Est-ce qu'une toiture mise à l'actif afin de l'amortir ne contrevient pas à cette règle?

Bien sur que non, vu que dire que l'ACP ne peut pas avoir de patrimoine est TRES réducteur. L'ACP ne peut avoir d'autre patrimoine que celui nécéssaire à son fonctionnement. Les travaux doivent être valorisés afin de respecter les régles d'évaluation.

Le plan comptable minimum normalisé  applicable aux entreprises  contient une rubrique 2 reprenant notamment les actifs immobilisés. Y figure  un compte 22 "terrains et constructions" .
Ce compte "terrains et constructions" n'est pas repris dans le plan comptable minimum normalisé applicable aux associations de copropriétaires.

Bonjour,

Pour avoir participé aux discussions avec la CNC, je peux vous dire que nous nous sommes retrouver devant des personnes qui ne connaissaient pas la copropriété mais bien la compta de société. Et les fonctionnements sont clairement différents. La CNC n'a pas voulu ou pu comprendre.....

Depuis lors les syndics réalisent des comptas en partie double et nous pouvons constater que:

- Le plan comptable ne prévoit pas les comptes Fonds de roulement 100000 et fonds de réserve 160000, mais ils sont cependant utilisés dans toutes les compta. A juste raison à mon avis.
- Personne ne réalise d’amortissement en copropriété car il y a rien à ammortir. L'exemple donné par le CNC est l'achat d'une tondeuse. Du grand n'importe quoi... Les comptes de classe 2 prévu font bien sourire.
- Les comptes de classe 45 prévu dans le plan comptable normalisé copropriété ne seront jamais utilisés. D'une part car les ACP n'ont pas actuellement d'existence fiscale. Et d'autre part, tous ce qui salaire en copro, concierge par exemple, sont des charges et doivent être reprise en classe 6. Ce que le plan comptable normalisé n'a pas prévu. Est prévu uniquement en classe 6 les frais de la conciergerie en 615.
- .....

Les syndics n'appliquent donc pas à la lettre le plan comptable normalisé car il est simplement, en partie, inapplicable.Finalement, dans toutes les procédures que je connais, et il y en a eu beaucoup depuis 2012, et les milliers de comptabilité produites, la manière de procéder par les syndics n'a jamais posé le moindre problème auprès des juges.

Bien à vous
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max11 a écrit :

On n'est pas dans une discussion de principe, de théorie de ce qu'il serait bien de faire mais dans la vraie vie des gens ! Et vous touchez à un de leurs biens les plus précieux : leur argent de tous les jours !

Petite phrase à lire et à relire !!!

Jamais entendu parler de frais amortis dans une ACP. La vraie question est de savoir si les CP sont satisfaits de la gestion actuelle et si les charges payées sont justifiées. Si vous répondez oui à ces deux questions, ne cherchez pas à créer des problèmes qui n'existent pas.

Le syndic ne va pas se plier à vos exigences uniquement pour vous faire plaisir. Soit il va continuer sa gestion comme il l'a toujours fait, avec éventuellement une petite modification de détail pour faire un geste, soit il risque de vous planter -en clair, de ne pas reposer sa candidature pour poursuivre la gestion de votre ACP- lors de la prochaine AG. Et aucun syndic ne se pliera à vos exigences et à vos idées sur la façon d'établir la compta.

Parmi ce qui pose problème, avez-vous relevé des points concernant des frais injustifiés ou des facturations abusives ? Avez-vous relevé des irrégularités préjudiciant les copropriétaires ? Dans la négative... TOUT VA BIEN !!!

Oui, le fonds de réserve doit être placé sur un compte distinct du fonds de roulement... je doute que ce ne soit pas le cas dans votre ACP si le syndic est un professionnel. Vous dites que le comptable n'a pas bien accueilli vos remarques... je le comprends.

Votre rôle est de veiller à l'intérêt des copropriétaires. Contrôler la réalité, la justification et la conformité des dépenses. Pas d'imposer au syndic votre vision de la manière de tenir une compta.

Et si les modifications que vous envisagez doivent entrainer un surcoût pour les copropriétaires, jetez vite votre beau rapport et ses annexes à la poubelle.

Attention à attribuer les écrits de chacun à la bonne personne svp

Arbying a écrit :

Bonjour à tous,
Je suis vérificateur aux comptes (avec deux autres) dans une copro de 21 lots.
Généralement, nous nous contentions de vérifier quelques factures d'achats, le fonds de réserve et d'autres banalités.

L'année passé, nous avons décidé de demander à notre syndic l'ensmeble de la compta et avons constaté plusieurs irrégularités de forme.
Nous en avons avisé l'AG et avons décidé de donner décharge au syndic à charge pour lui de tenir une comptabilité dans les régles de l'art pour l'avenir.
Cette année en effectuant la vérification, la situation ne s'est pas du tout améliorée.
Le syndic se base (parfois) sur les dates de paiement au lieu des dates de périodes des factures.
Le fonds de réserve est entièrement mélangé au fonds de roulement (nous avons tout versé sur le compte à vue et le syndic n'a rien transféré vers le compte d'épargne).
Il y a des factures d'investissements qui au lieu d'être valorisés à l'actif, viennent simplement diminuer le fonds de réserve
et j'en passe ...
Pour le fonds de réserve malgré plusieurs relances on n'a toujours pas les explications...
Lors de la vérification j'avais un mur en face de moi, leur comptable est "perçuadée" d'être dans le bon, malgré le fait qu'on lui montre les bases légales de ce qu'on leur reproche.

Que feriez-vous à ma place ?
- Laisser courrir et expliquer en AG que nous n'avons pas pu faire un controle complet?
- Mettre en demeure le syndic de nous fournir les infos (on a eu plusieurs promesses sans rien).
- Autre chose ?

Etant comptable de formation et travaillant depuis 15 ans dans les conseils en gestion, je suis horrifié de ce que je vois.
Outre le fait que la compta donne une mauvaise information aux copriétaires, que risque-t-on vis-à-vis du législateur en sachant que les dispositions du code civil et ceux de la loi de 2010 sur la comptabilité des copro n'est pas résepéctée ? Le code dit ce qu'il faut faire mais pas ce qu'on risque si c'est mal fait ou pas fait ...

Quid si on donne / ne donne pas décharge du syndic ?
Ce qui m'inquiète c'est qu'une partie des copropriétaires à une confiance aveule vis-à-vis du syndic et se contente d'un "Mais enfin le syndic sait ce qu'il fait c'est son métier"...
Je vous présente mes excuses pour la longueur de ce post, mais je ne sais plus du tout quelle conduite adopter. Merci pour tout.

Si l'AG a décidé d'amortir l'investissement de 15.000 €, le syndic doit s'y tenir et respecter cette décision. Même s'il ne l'a jamais fait dans aucune ACP ! Sans cela, les comptes ne devraient pas être approuvés !
Mais, plutôt que d'affronter le comptable, il faut peut-être dialoguer et lui donner les éléments pour faire ce que vous attendez.
Les "comptables" chez les syndics ne sont pas toujours des comptables aguerris dans les compta de sociétés (voir pas comptable du tout) et ils n'ont parfois jamais été confrontés à une demande d'immobilisation et d'amortissements.
A noter : pour le comptable, faire comme il fait toujours ou immobiliser/amortissement ne changera pas grand chose à sa vie !
Il n'y a aucune raison à ce qu'il ne suive pas une demande claire et précise si elle est demandée "normalement"...

Mais avez-vous bien réfléchi vous même à l'aspect pratique de votre demande quand on la passe dans la réalité d'une comptabilité de copropriété  ?
1. Le paiement de la facture de l'investissement est fait par le fonds de réserve. Pas de souci sur ce point : soit il faut faire un appel, soit il faut utiliser l'argent d'appels précédents
2. La facture est portée au débit d'un compte 2 du bilan
3. Chaque année, vous allez porter en charges l'amortissement de cet investissement, par exemple 1.500 € si amorti en 10 ans

==> ce qui veut dire, en pratique, que vous allez devoir expliquer aux CP qu'ils doivent approvisionner le fonds de réserve pour pouvoir payer l'investissement l'année où il a lieu mais aussi payer chaque année l'amortissement qui sera mis dans les charges.
Curieux de voir comment va se passer votre première AG après quelques investissements...

Dans l'absolu, c'est une belle idée mais, en pratique, les gens vont comprendre qu'ils paient deux fois l'investissement !
ça peut marcher dans une nouvelle construction qui commence tout de suite à constituer un fonds de réserve conséquent (et pas le simple minimum légal ridicule) si les CP n'ont pas mis toutes leurs disponibilités dans l'achat de l'appartement et s'ils restent suffisamment longtemps propriétaires pour profiter des futurs travaux et si aucun CP ne se dit que c'est idiot de mettre son épargne sur le compte d'une ACP plutôt que chez soi !