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#1 Re : Ventes et achats » Acompte à 5%? » 12-06-2009 16:59:36

giannigianni a écrit :

Grmff a écrit : Les 5% m'avaient été proposé pour un immeuble de rapport par l'agent immobilier représentant du vendeur. C'est la pratique courante de l'agence...

Le vendeur qui propose 5%? Quel stratégie?

Après contact et relecture de l'offre d'achat on s'aperçoit qu'il était bien marqué 10% de garantie et donc j'ai communiqué au notaire simplement qu'il ne faut pas changer les conditions de l'offre....Facile mais les notaire n'avaient pas vu? Par contre il devrait rédiger le compromis selon les termes de l'offre....

#2 Re : Ventes et achats » Acompte à 5%? » 12-06-2009 16:59:36

Grmff a écrit :

Les 5% m'avaient été proposé pour un immeuble de rapport par l'agent immobilier représentant du vendeur. C'est la pratique courante de l'agence...

Le vendeur qui propose 5%? Quel stratégie?

#3 Re : Ventes et achats » Acompte à 5%? » 12-06-2009 16:59:36

Grmff a écrit :

Dans certaines régions et chez certains agents, l'acompte/garantie est de 5% et non 10% C'est aussi une question d'habitude...

Habitude? Et dire que moi je voulais la mettre à 15% car si on doit le cas échéant acquitter les droits d'enregistrement il faut au moins 12,5%...ou partir en résolution judiciaire...

Avec 5% si l'acheteur se retire de l'affaire quand il a trouvé mieux ou le marché a baissé en 4 mois on se retrouve avec rien...

#4 Re : Ventes et achats » Acompte à 5%? » 12-06-2009 16:59:36

PIM a écrit :

Tiens, giannigianni ! Re-Bonjour (on vous manquait ?)

Pour le montant de la garantie (je suppose consignée chez le notaire instrumentant), le vendeur n'a aucune obligation d'accepter 5 % au lieu des 10 % habituels (même s'il n'y a aucune obligation légale de constituer garantie /verser acompte pour considérer qu'une vente soit parfaite).

Vérifiez le libellé de la clause "sanctions" qui doit normalement prévoir 2 possibilités:
- soit exécution forcée de la vente
- soit demander résiliation judiciaire avec dédommagement par transfert de x % du prix, notamment en se servant de la garantie constituée.

Ne pas limiter le point 2 au montant de la garantie versée.

Certains acquéreurs font valoir que, puisque c'est tout de même consigné chez le notaire (il n'y a pas d'obligation légale à ce sujet non plus), autant bloquer 5 % au lieu de 10 %.... mais, en pratique, cela diminue les effets réels de la garantie....

Bef, accepter ou refuser cette proposition, cela dépen beaucoup du contexte de la transaction, d'éventuelles conditions suspensives, de la solvabilité de son cocontractant, etc.

Quel est l'avis de votre notaire ?

Bien trouvés!!!! Merci de votre prompte réaction. En effet on pourra facilement s'en sortir avec votre proposition sur la sanction. Mon notaire m'a laissé décider sans proposition. je vais lui passer votre proposition si pour une raison ou l'autre l'acquéreur insiste pour le 5%. Mon souci était en effet la sanction car ça m'est déjà arriver de devoir partir en justice pour la résolution judiciaire de la vente afin d'éviter de devoir moi-même vendeur payer les droit d'enregistrement sic!

Est ce que la situation du marché est tel que le gens essaye de baisser la garantie pour pouvoir s'en sortir plus facilement? Mon contexte est bon, acheteur vite et correcte sans clause suspensive et apparemment avec disponibilités. Le montant est  quelques centaines de milliers d'euro.

#5 Ventes et achats » Acompte à 5%? » 12-06-2009 16:59:36

giannigianni
Réponses : 8

Pourquoi selon vous un acheteur proposerait de déposer seulement 5% de garantie au lieu du standard 10% et après que sur le projet de compromis du notaire du vendeur était marqué 10%? Dans quel mesure doit on accepter?

Est ce que la crise a eu un effet sur ça dans la mesure où les acheteurs ne veulent pas prendre des risques et avoir la possibilité toujours de s'en tirer de l'affaire en cas de baisse de prix et/ou bon affaire trouvé?

#6 Re : Copropriétés forcées » Travaux dans son propre appartement » 08-11-2007 20:36:41

PIM a écrit :

En faisant une recherche sur google.be, avec la mention "bruxelles travaux exonérés de permis d'urbanisme" vous obtenez des réponses satisfaisantes....


Satisfaisantes? Ok, probablement les travaux en question ne serait pas exonerés mais quand meme necessaires à rendre le bien (ex-partie commune) habitablealors qu'il etait déjàhabité mais avec services externes...

#7 Re : Copropriétés forcées » Travaux dans son propre appartement » 08-11-2007 20:36:41

luc a écrit :

Les éléments importants sont mis en gras.

Citation :12 JUIN 2003. — Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-
Capitale déterminant les actes et travaux dispensés de permis
d’urbanisme, de l’avis du fonctionnaire délégué, de la commune ou
de la Commission Royale des Monuments et des Sites ou de
l’intervention d’un architecte

Section 1re. — Actes et travaux dispensés de permis d’urbanisme

Art. 5. Pour autant qu’ils n’impliquent aucune dérogation à un plan
d’affectation du sol, à un règlement d’urbanisme ou à un permis de
lotir, qu’ils ne sont pas relatifs à un bien faisant l’objet d’une mesure de
protection et ne modifient pas le nombre ou la répartition des
logements lorsqu’il s’agit d’un immeuble d’habitation, ou le nombre de
chambres lorsqu’il s’agit d’un établissement hôtelier, et n’entraînent ni
la modification du volume construit, ni la modification de l’aspect
architectural du bâtiment, les actes et travaux suivants sont dispensés
du permis d’urbanisme :
1° le placement d’équipements intérieurs sanitaires, électriques, de
chauffage, d’isolation ou de ventilation;
2° les travaux de transformation intérieurs ou les travaux d’aménagement
de locaux pour autant qu’ils n’impliquent la solution d’aucun
problème de stabilité proprement dit, et ne s’accompagnent pas d’un
changement d’utilisation ou de destination.

Je crois comprendre que la creation d'une salle de douche à partir d'un morceau de living soit bien sujet à un permi d'urbanisme. D'autre part il y avait comme justification qu'avant il n'y avait pas de salle de douche/wc dans l'appartement, ceci etant dans les parties communes et donc disons que pour rendre l'appartement conforme et habitable (cfr. critères d'habitabilité) on a du "internaliser" la sdd et wc.

#8 Re : Copropriétés forcées » travaux sur parties communes à usage privatif » 08-11-2007 18:23:35

luc a écrit :

En plus du commentaire de perseverant:

1. Avec Google on sait facilement (pour la Région Bruxelles et communes limitrophes) voir si la terrasse d'un penthouse a été agrandi ou non.

2. L'acte d'achat initial (= promoteur -> premier acheteur) permet parfois un agrandissement de la terrasse, sans autorisation d'AG. C'est à l'acheteur d'en apporter la preuve (en principe l'acte notarié de son achat). Voir aussi les plans, jointes à l'acte d'achat initial. Les limites d'une terrasse agrandi y seront en principe toujours mentionnés, si cette possibilité existe.


La terrasse en question, si j'avais bien compri, est partie commune et le coproprietaire en a la jouissance seulment. Donc 1 et 2 ne sont pas d'application car il s'agit "simplement" de soit racheter une partie commune soit y faire des travaux approuvée par l'AG mais sans changement du droit reel et quotité c'est à dire les travaux et la terrasse restent de propriete de l'immeuble/ACP.

#9 Re : Législations régionales » unifamilialle en rapport : cadastre » 08-11-2007 14:53:43

cochise a écrit :

Aucune idée, je ne sais pas si le cadastre et l'urbanisme sont en concomitance.

Quid si le cadastre "regularise" après son expertise en fixant le nouveau RC? Est le bien "conforme" pour une vente?

#10 Re : Législations régionales » unifamilialle en rapport : cadastre » 08-11-2007 14:53:43

cochise a écrit :

Ben j'éviterais à votre place...

Et si c'est fait? Quels consequences?

#11 Re : Copropriétés forcées » travaux sur parties communes à usage privatif » 08-11-2007 18:23:35

pierre a écrit :

Bonjour,

A Bruxelles, si le propriétaire d'un appartement en toiture d'un immeuble à appartements multiples souhaite aggrandir son bien en empiétant de plusieurs mètres sur la terrasse commune (mais à usage exclusif), doit-il uniquement obtenir l'accord des autres copropriétaires (unanimité ?) ou doit-il également racheter la bande de terrasse ainsi accaparée ?

Merci pour votre réponse.
Bonne journée.

Il est logique que pour s'aggrandir (vous agrandissez un lot privatif) sur une partie commune vous devez acheter la partie commune et la transformer en privative. Ceci implique un changement des quotes parts qui doit faire l'objet de l'accord de l'AG et d'un acte de base modificatif selon le prescrit du code (majorités, transcription, etc...).

#12 Re : Ventes et achats » urbanisme » 08-11-2007 13:36:56

Francis a écrit :

le revenu cadastral ne change pas d'office ! mais le permis est obligatoire pour un changement d'affectation.

Et si on demande de fixer le revenu cadastral sans avoir jamais demandé le permis obligatoire pour changement d'affectation d'une pièce?

#13 Re : Législations régionales » unifamilialle en rapport : cadastre » 08-11-2007 14:53:43

PIM a écrit :

- vous devez impérativement demander (et obtenir) un permis d'urbanisme pour faire cette transformation
- dès l'achèvement des travaux, vous devez les déclarer au cadastre qui proécdera à une réévaluation

Et si, en general, on fait une declaration au cadastre sans avoir demandé un permis alors qu'il etait necessaire?

#14 Re : Ventes et achats » controleur du cadastre lors d'une vente » 08-11-2007 11:14:57

joseph a écrit :

ça c'est bien passé maintenant ca dépend du controleur !!!!!!!

Est le controleur passé? Est ce qu'il y a eu simplement une revision du RC et regularisation des travaux faits sans permis?

#15 Re : Copropriétés forcées » Travaux dans son propre appartement » 08-11-2007 20:36:41

luc a écrit :

giannigianni a écrit : Dans quel mesure la creation d'une nouvelle salle de douche dans son propre appartement devrait fair l'objet d'une permis d'urbanisme et/ou declaration au cadastre pour modification du revenu cadastral? Qui doit faire quoi?

Demande-le au service d'urbanisme de votre commune.

smile Disons qu'il y aurait un fait accompli et vente de l'appartement  wink . Regularisation  yikes ?

#16 Re : Copropriétés forcées » Travaux dans son propre appartement » 08-11-2007 20:36:41

Dans quel mesure la creation d'une nouvelle salle de douche dans son propre appartement devrait fair l'objet d'une permis d'urbanisme et/ou declaration au cadastre pour modification du revenu cadastral? Qui doit faire quoi?

#17 Re : Ventes et achats » Resolution judiciaire compromis de vente non enregistré » 15-06-2007 13:16:41

PIM a écrit :

Ceci étant dit: il a vraiment disparu dans la nature votre acquéreur ? et il abandonne ses 10 % sans broncher ? Que dit son notaire ?

Oui, introuvable d'après son notaire et le mienne et l'acompte m'a déjà été remis par son notaire au mien. Mais je ne voudrait pas l'utiliser pour payer les droits sic! Comme il pourrait demander après 5 et 1/2 mois l'execution forcée?
Est ce que dans un nouveau compromis je peux introduire une clause suspensive en attendant la resolution judiciaire que selon les notaire serait constaté facilment mais vous dites que l'acquereur pourrait refaire surface?

#18 Re : Locations et baux » Exception d'inexécution et retention 10% sur loyer » 15-06-2007 13:20:48

luc a écrit :

La responsabilité en copropriété est une chaîne. J'assume dans ce qui suit que les travaux sont nécessaires.

Dans votre cas la chaîne est:

locataire <-> copropriétaire-bailleur <-> ACP <-> syndic <-> entrepreneur

Malhereseument cette chaine est longue et est justement ce qui est en train de se passer. L'ACP et le syndic n'int hamais volou agir et l'entrepreneur qui avait executé mal le travaux est le responsable de tout.
Mon locataire a probablment raison et maintenant qu'il commence les retentions moi je suis obligé de me retourner sur l'ACP...mais ça fait des année qu'on s'envoi de lettre...et rien se passe.

Ma question est la suivant: vis-à-vis mon locataire peux-je invoquer que la retention n'est pas justifiée et la force majeure que je ne peux pas moi-meme executer les travaux?

#19 Re : Ventes et achats » Resolution judiciaire compromis de vente non enregistré » 15-06-2007 13:16:41

jacq a écrit :

Je présume, si le notaire de l'acquéreur vous transfére l'acompte il devait y avoir une clause résolutoire, avec paiement d'une indemnité.
Quel est cette clause ? met elle fin a la promesse d'achat automatiquement en cas de nom payement de la totalité du prix.
Dans le cas où le fisc réclame les droits d'enregistrements le bien deviendra propriété de l'acquéreur et ..... Je pense qu'il n'y a pas d'autre possibilité de demander la résolution de l'acte par voie judiciaire.

Il y a la clause dont le fait que la garantie m'a été remis. Mais il parait que cette clause est valide pour le Code Civile et pas pouur le Code d'Enregistrement soit le fisc et ce dernier demanderait la resolution dans l'année date compromis.

#20 Locations et baux » Exception d'inexécution et retention 10% sur loyer » 15-06-2007 13:20:48

giannigianni
Réponses : 3

Mon locataire a commencé à exrcer le droit en objet avec effet sur le loyer de juin 2006 parce que à son avis la jouissance de l'appartement n'est pas paisible à 100%. Il a demande l'inspection du logement qui m'a donné 8 mois pour faire des travaux que moi je ne peux pas pour l'instant faire car on doit intervenire sur les parties communes (infiltrations terasse commune sur mon appartement).
Comme evaluer la jouissance alors qu'il y a juste quelques taches d'humidité?
Est ce que je peux invoquer force majeure du fait qu je ne peux pas intervenire?
Y-a-t-il jurisprudence?

J'en peux plus de l'immobilier...il faut toujours un avocat....

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