Grmff a écrit : Citation :Le contrat de bail stipule également que le droit au recouvrement de frais indûment payés par le locataire s'éteint après 12 mois. Je me rends compte que les mêmes charges (assurance + honoraires syndic) ont été imputés l'année passée. Cette extinction de droit après 12 mois est-elle bien légale ?
A mon avis, c'est illégal. Mais j'espère que Gof, remis de sa bâfrerie chocolatée, passera nous en dire plus: cela m'intéresse aussi...

Art. 1728quater du Code civil :

Citation : § 1. Les sommes que le preneur aurait payées au-delà de celles dues en application de la loi ou de la convention, lui seront remboursées à sa demande. Celle-ci doit être adressée au bailleur par lettre recommandée à la poste.

La restitution n 'est toutefois exigible que pour les montants échus et payés au cours des 5 ans qui précèdent cette demande.

L'action en recouvrement se prescrit dans le délai d'un an comme prévu à l'article 2273.

§ 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.

Art. 2273 du même Code

Citation : L'action des preneurs pour le recouvrement des sommes indûment payées se prescrit par un an à compter de l'envoi de la demande prévue à l'article 1728quater.

Donc, en résumé, le locataire a cinq ans pour réclamer le remboursement d’une somme qu’il aurait indûment payée.

Une fois adressée sa réclamation par lettre recommandée (dans les cinq ans donc = courrier parvenu chez le bailleur), un nouveau délai d'un an s'ouvre dans lequel le preneur doit introduire sa demande en justice pour le cas où le bailleur ne s’exécuterait pas volontairement.

La disposition du contrat qui déroge au délai de cinq ans est nulle, en sorte qu’il faut obligatoirement s’en référer à l’article 1724quater.

Enfin, ouaaaiillle, la crise de foie    (cependant virtuelle  )

Frais de syndic:
L'idéal est de reprendre ces frais dans le contrat, pour clarifier les choses.

Pour ce qui est des frais de syndic, les opinions divergent. Certains disent que tout doit être pis à charge du locataire, comme les frais de concierge.

D'autres disent que tout doit être à charge du proprio. Parce que ce n'est pas une charge d'entretien, mais de gestion. Si le proprio était proprio de tout le batiment, il n'y aurait pas besoin de ces frais.... donc c'est de la faute du proprio.

D'autre encore se reportent sur la décision de l'AG, opposable aux locataires qui en ont été informé ou qui sont rentrés dans le batiment après la décision.

D'autres encore précisent que c'est le calcul du syndic, qui reprend les charges de frais de syndic comme charges locative, qui fait foi.

Je parie que le JOsé trouve que cela doit être à charge du proprio.

Bref, 100 baux, 205 avis.

Pour ce qui est de l'assurance, elle ne peut pas être mise à votre charge, sauf mention contraire au contrat qui ne peut comprendre que la part locative d'abandon de recour.

Citation :  Art. 7. Révision du loyer et des charges.
(...)
  § 2. (A tout moment,) chacune des parties peut demander au juge de paix la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels.
  Le juge statue notamment sur base de l'évolution des dépenses réelles.
  Il décide la conversion si elle est possible.

En clair, le proprio est autorisé à vous demander la conversion des charges forfaitaires en charges réelles. Si vous n'acceptez pas, il sera amené à vous citer en justice, et le jege peut décider que votre propriétaire a raison.

Pour ce qui est d'un consommation "abusive", il faut voir quelle est votre consommation. Le belge moyen consomme 100m3 d'eau par an environ, ce qui représente (sur ma facture...) 250€/an par habitant, soit 21€ par mois.

Pour ce qui est de l'électricité, cela dépend si vous avez un chauffage électrique ou non. Si vous avez un chauffage normal, mais que vous avez installé des radiateurs électriques d'appoints, faut pas vous étonner que le proprio vous retombe dessus.

lorenzo271175 a écrit :Parce que lors l'agent immobilier qui a été mandaté par la propriétaire pour conclure le contrat de bail a bel et bien stipulé que le syndic se chargerait de l'apposition de plaquettes à ses frais, ce qui a été fait mais les plaquettes reprennent un nom erroné. Ils se doivent donc de rectifier le tir à mon sens.
Si ceci n'avait pas été explicitement énoncé lors de la conclusion du bail, je n'aurais jamais apposé des plaquettes de ce style.
Je suppose que les rétributions que perçoit le syndic comprennent ce type de frais.

Selon moi la plaquette sur la boite au lettre est un element privatif qui doit suivre le style decidé par la coproprieté (comme parfois rideau, chassis, porte garage, etc.). Si il est etablie que le Syndic est chargé du placement ca ne veut pas dire que soit à charge de la copropriete. J'insiste, par ecriture sur le bail, que moi je ferais payer le locataire car à la limite il s'agit d'une depense courante ordinaire. Si le locataire a par example besoin d'ecrire trois noms parce que d'origine noble ou espagnole c'est pas à la coproprietaire ou au proprietaire de payer la gravure d'une tel belle plaquette....

Voilà que je comprend mieux ce que sont vos frais de dossier. Ces frais de dossier sont simplement les frais de base de l'état des lieux. Ce ne sont donc pas des frais de dossier supplémentaire que l'agent immobilier vous facture.

Dans ce cas, tout ce que j'ai pu écrire précédemment reste vrai, mais en requalifiant ces frais de dossier en frais d'état des lieux, tout ce que j'ai pu écrire ne concerne pas votre cas.

Je répete donc ce que je mentionnais précédemment, 140 euros pour un studio meublé n'est pas prohibitif.

D'un autre côté, si je perçois bien votre intermédiaire, c'est un agent immobilier "à l'ancienne", qui fait son métier en bonne foi, et présumant l'autre de bonne foi, avec des tarifs honnêtes, et sans trop se poser de questions quant à la bonne pratique.

Contre ce genre d'intermédiaire, il est toujours possible de chercher la petite bête, quand on est procédurier. D'un autre côté, tout travail mérite salaire, et un état des lieux est un travail. Vous avez mandaté cet agent pour faire l'état des lieux, il a omis de vous remettre les tarifs (peut-être sont-ils affichés dans son bureau, mais j'en doute), mais vous avez omis de vous renseigner sur le cout de sa prestation.

Bref, torts partagés sur la forme. Pas de torts de l'intermédiaire sur le fonds.

Voilà pour mon avis, pour ce qu'il vaut...

Bon week-end!