Toujours pas de clarté dans les réponses.

Dans la dernière revue de l'ABSA, si j'ai bien lu, il est stipulé que sont à charges du locataire toutes les charges d'entretien répétitives.

C'est à dire si vous avez une réparation (pas régulière) elle ne peut être mise à charge du locataire ; ceci est bien opposé à mon livre
" Propriétaires locataires vos droits et devoirs "

Si quelqu'un a le courage de lire les rejets du locataire :

- Ascenseurs : disjoncteur thermique
                      placement plaquettes
                      problèmes poulie
                      contrôle poulie
                      porte battante
                      dépannage porte accès
                      contacts porte
                      réparation contact seuil
                      réglage seuil de sécurité
                      remplacement 5 relais

- Chauffage : analyse gaz
                    vidange installation + réparation
                     négociation gaz

Voilà tous ces postes sont rejetés et à la fin cela chiffre.

Merci de vos lumières

Maintenant si votre propre agence achète ses baux à l'OP, c'est parcequ'elle trouve que ce sont les "meilleurs" sur le marché.

Donc à votre place, je m'adresserais d'abord à votre agence pour savoir si, en fonction du bailn le locataire a raison ou non.

Si votre agence est certifiée IPI, elle se doit d'avoir les compétences juridiques:
1°/ pour vous conseiller le meilleur contrat de bail (protégeant au mieux les droits des propriétaires tout en restant dans la légalité, bien sur)
2°/ pour répondre à vos questions

Elle a y a tout intérêt pour garder un client...

Parce qu'avant que je ne découvre les excellent baux (gratuits) proposés par PIM, j'allais acheter mes contrats à l'Office des Propriétaires, qui sommes toutes, n'est rien d'autre qu'une agence immobilière.

Donc comment se fait-il que votre agence immobilière, qui n'est probablement pas l'OP, propose des baux de l'OP, qui sont protégés par Copyright?

Est-ce une copie, ou un bail orginal avec les écussons OP en filigrane?

Si votre contrat n'est qu'une vulgaire copie (peut-être même mal copiée), vous devez vous retournez sur votre propre agence qui utilise des documents d'autrui sans y être autorisée!!

Ben, pourquoi ne pas voir ces frais de nettoyage suite à du vandalisme à charge du locataire, si c'est explicitement indiqué dans le bail ?
Si le bail est muet, en effet, cela revient logiquement au bailleur (ou à l'ACP).
Il serait par contre abusif de repeindre toute la cage d'escalier et de facturer cela en frais locatifs, mais une retouche locale de peinture est concevable aussi il me semble. Dans la mesure où le bail est explicite bien sur.

Quant aux petites réparations, encore une fois, si c'est stipulé dans le bail, il s'agit d'un accord contractuel qui doit être respecté et ne contrevient pas à la loi. Petite réparation = remplacer des ampoules, remplacer un interrupteur vandalisé, remplacer un fusible, un relai pour l'ascenseur par exemple. Il ne s'agit pas de remplacer le moteur de ce même ascenseur !

La provision mensuelle pour charges locatives tient compte de tous ces frais (car moyenne calculée sur base des années - locataires précédents).

Donc, il conteste ces montants et vous demande de les lui rembourser lors des ajustements annuels de charges?

Si c'est bien le cas, vous ne les lui remboursez pas et attendez qu'il entame, lui, toutes les démarches pour vous faire un procès en justice de paix...

Dans les copropriétés où je suis commissaire-aux-comptes (et ai aussi des appartements en location), le département comptabilité du Syndic envoie les décomptes de charges tous les trimestres. Ils sont constitués de 2 colonnes indiquant clairement "à charge du propriétaire" et "à charge du locataire".

Le propriétaire ne doit payer "que" les frais d'avocats pour des litiges engageant la copropriété, l'assurance "incendie", les rénovations (façade, adaptation des ascenceurs, remplacement de la chaudière ou autre pièce pour vétusté).

Tout le reste est à charge des locataires.

Le bail "PIM" le précise d'ailleurs dans son article 5 ce qui peut être mis à charge du bailleur:
ENTRETIEN ET REPARATIONS
Le Bailleur prendra à sa charge les grosses réparations à effectuer au bien loué, comprenant, entre autres, les réparations à la toiture et au gros oeuvre, la peinture et menuiserie extérieures.