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#1 Re : Ventes et achats » Votre avis ? Je rénove ou je vends tel quel ? » 03-04-2015 17:37:31

Bonjour,

Je pense également qu'il est préférable de laisser faire les travaux pour le nouvel acquéreur. Il supportera les risques mais c'est également lui qui pourra choisir et phaser et contrôler ses travaux. Sans compter que les droits d’enregistrement vont se calculer sur le prix des travaux également.

C'est dans quelle région du Brabant Wallon ?  (Je suis justement à la recherche d'un bien qui pourrait correspondre à celui que vous décrivez)

Et personnellement, je préfère un bien moins cher à rénover qu'un bien plus cher dont les travaux serraient déjà réalisés 
(ex châssis en bois ou en PVC, une fois placés, on en peut plus les changer)

Pierre R

#2 Re : Copropriétés forcées » Professionnaliser tous les syndics? Impossible sur le marché belge! » 18-02-2014 19:16:04

C'est un peu hors sujet, mais si le problème de votre syndic c'est qu'il n'est pas très fort en compta, secrétariat et communication officielle, proposez lui une aide constructive comme par exemple en réalisant une présentation des comptes ou en rédigeant l'invitation à une AG chez vous autour d'une bonne bouteille que vous offrez.
Évidement si votre aide consiste à mettre dans les pattes de votre petite ACP, un coûteux syndic pro qui fera, peut-être, un peut plus administration mais aucune des autres tâches qu'assure sans doute votre syndic, vous risquez pas d'avoir unanimité sur votre proposition.

Mon but c'est juste de ne pas devoir payer pour ce que je ne peux pas contrôler. Ce qui me parait normal. Je m'entend assez bien avec le syndic actuel. Nous avons même partger quelque bières lorsque je finissais mes travaux. Je lui ai proposé mon aide, sans grand succès.Et si nous pouvons éviter un 'couteux' syndic, je suis preneur.

Le hic, c'est qu'il me demande de payer +- 1.000 EUR sans aucun justificatif, sans aucun décompte, en sachant que certains des CP ne paient rien. Nous avions décidé (et payé) de réaliser un fond de réserve de 2500 EUR. Il y a eu un appel de fond de 4500 EUR pour des travaux qui n'ont pas (encore) été réalisés.

Alors demander l'organisation du AG, d'avoir les comptes et de savoir à combien sélève notre fond de réserve et le fond de roulement, ce n'est pas ce que j'appelle 'aller mettre mes pattes dans ma petite ACP' vous êtes gentil  hmm

Ma question est donc, que faire lorsque l'ACP n'est pas gérée de manière très orthodoxe et que la plupart des autres CP s'en foutent royalement ou sont en litige et ne paient rien.

J'ai même demandé la liste des CP et je n'ai évidement rien vu.

J'ajoute que je ne veux pas de conflit. Mais vous comprendrez que je ne peux pas continuer comme ça. Donc je n'ai pas payé ce montant réclamé, j'attendrai d'avoir des comptes, même très simples.

Voila mon problème !

#3 Re : Copropriétés forcées » Professionnaliser tous les syndics? Impossible sur le marché belge! » 18-02-2014 19:16:04

bada a écrit :

@ Pitch

Devenez le syndic de l'immeuble.

Merci pour le conseil  wink 

J'y pense mais je ne suis pas sur que j'aurai le soutient d'une majorité des CP.

Par contre,  quid des comptes pour les années précédentes ?
(par exemple si un syndic pro est mandaté ?)

et quid des impayés de certains de CP si personne ne peut approrter des comptes +- en ordre ?

glasses

#4 Re : Copropriétés forcées » Professionnaliser tous les syndics? Impossible sur le marché belge! » 18-02-2014 19:16:04

Bonjour,

Je me rends bien compte que professionnaliser tout le secteur va être compliqué.

Le travail que cela demande pour des petites copropriétés n'est pas facilement compatible avec une rémunération correcte sans grever le budget des copropriétaires ou le rendement attendu de leur bien.

Par contre, vous parlez de responsabiliser l'ACP via l'AG ... mais que faire quand on est seul propriétaire dans une petite copropriété où les AG ne s'organisent pas, les comptes ne sont pas fournis et les demandes dirigées vers le syndic ne sont pas suivies d'effets.

Le problème, c'est que le syndic est un copropriétaire qui gère l'ACP au petit bonheur la chance, qui aide volontier quand il y a des problèmes et qui est en bons termes avec tout le monde. Par contre au niveau gestion, c'est catastrophique. Selon moi, ils ne sont pas capables de fournir des comptes corrects. Du coup certains copropriétaires ne paient rien.

La question : que faire ?

Il m'est demandé de payer un montant sans aucune justification, ce que je refuse de faire !  hmm  hmm

Des conseils ?

Merci par avance,
Pierre




luc a écrit :

PIM a écrit : Le syndic non professionnel va rester dominant dans les 1,2 million de copropriétés que compte la Belgique. Mais il faut l’encadrer, le coacher et le contrôler.

Un article de Jean Blavier ici dans L'Echo du 13 février 2014

Je cite la dernière phrase de l'article concernant les syndics non-professionnels :
Citation :Or, dit Yves Van Ermen, comme ils sont majoritaires et vont sans doute le rester, "il nous appartient de faire en sorte qu’ils soient assurés en RC, qu’ils aient les mêmes devoirs et les mêmes droits que les professionnels, mais surtout qu’ils soient formés et coachés".
Avec Yves Van Ermen je suis d’accord qu’ils ne peuvent être contrôlés que par l’AG de leur ACP.

Pour ce qui concerne le reste de ces propos, je ne suis pas d’accord, Comme je l’ai déjà expliqué dans d’autres sujets sur ce forum. J’ai actualisé mon analyse et je confirme mes propos, bien que certains aspects soient changés en surface.

#5 Re : Copropriétés forcées » Quotité particulière pour l'acsenceur non inscrit dans l'acte de base » 22-04-2013 21:40:08

Bonjour,

Il s'agit effectivement de la répartition des charges.

Visiblement cette répartition ne concerneraient que les gros frais concernant ce poste et pas les coût de maintenance et entretien.

Comme aucun travaux n'a encore été effectué (en attente d'une clarification de la législation) cette clef de répartition n'a, à ma connaissance, pas encore été appliquée.

Puis- demander une copie de l'AG instaurant cette répartition ?

Est-ce contestable ?

Je m'étonne des repartitions des charges ou pres de 60% des charges totales sont emputée à deu x appartement sur 7, les deux plus haut, il est vrai.

Merci,

Bien à vous,

Pierre

#6 Copropriétés forcées » Quotité particulière pour l'acsenceur non inscrit dans l'acte de base » 22-04-2013 21:40:08

Pitch
Réponses : 4

Bonjour,

Dans une copropriété de 7 appartements, l'ensemble des charges communes est réparti suivant les quotités inscrites dans l'acte de base.

Les frais de chauffage et d'eau chaude sont pour répartis en fonction de consommation (80%) et des quotités (20%)

Depuis, un certains temps, le syndic indique,  dans son décompte, des quotités particulières pour l'ascenseur. Ces quotités ne sont pas utilisées pour l'instant mais je suppose qu'elles sont prévues lors de prochains gros travaux pour ce poste.

Les appartements qui nous occupent sont les deux derniers et paient à eux seuls presque 50% des couts de chauffage et les quotités ascenseur sont clairement en leur défaveur. 

Je m'étonne dans ce cas et souhaite que ces quotités particulières non prévues dans l'acte de base disparaissent. J’estime qu’elle ne sont pas légales.

Suis-je dans mon droit ?

Peut-on introduire de nouvelles quotités particulières sans modifier l'acte de base ?

Une décision en AG (il y de nombreuses années) peut-elle suffire à maintenir cette situation ?

Quid de la base juridique pour les nouveaux propriétaires ?

Merci pour votre réponse,

Pierre

#7 Re : Copropriétés forcées » Syndic » 04-11-2011 19:52:01

Sympa ce post ;-)

A la lecture on peut y remarquer deux tendances lourdes, sans doute que l'on soit d'un côté ou l'autre de la barière.

Du côté de l'immeuble de mes parents, nous avons également un différent avec notre syndic qui ne répond ni a ses mails, ni à son courier postal pendant plus ou moins 10 mois. C'est horripilant, d'autant qu'il est payé chaque trimestre. J'ajouterais que contrôler le travail du syndic demande pas mal d'énergie, surtout pour des novices. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle mes parents m'ont demandé de me charger de cette gestion.

Mais bon je ne peux qu'admettre qu'il y a bien travail (les comptes sont tenus,etc..) et que ce travail doit être rémunéré. 

La question qui se pose c'est au niveau de la qualité du services et du niveau de professionalisme de certains. . 

Par exemple si je fais refaire ma salle de bain et que les tuyaux ont des fuites, je me dirais que le plombier n'est pas un bon professionel et que je ne vais plus faire appel à lui. De plus, j'essaierais de ne pas lui payer la totalité de sa facture avant que tout ne soit réglé. Il me semble que c'est pareil pour les prestations du syndic.

Je me trompe ?

#8 Re : Copropriétés forcées » Répartition frais chauffage et modification du nombre de radiateurs » 05-11-2011 07:08:33

Voui  smile  smile

Je consulte l'acte de base ce weekend et prépare l'AG. Je vous tiens au courant !

Merci à tous pour votre participation et surtout je ne voudrais pas que mon sujet fâche l'un ou l'autre d'entre-vous,ange.gif

Pierre

#9 Re : Copropriétés forcées » Répartition frais chauffage et modification du nombre de radiateurs » 05-11-2011 07:08:33

PIM a écrit :

J'imagine que la firme spécialisée chargée du relevé des calorimètres a déjà dû rencontrer ce genre de situation: il ne serait pas inutile de les consulter pour avoir leur avis.

Il est vrai qu'il serait judicieux de les contacter .... affaire à suivre !
smile

#10 Re : Copropriétés forcées » Répartition frais chauffage et modification du nombre de radiateurs » 05-11-2011 07:08:33

Je suis d'accord avec vous rexou.

C'est bien de l'équilibre financier dont je voulais parler. Les répartitions telles qu'elles sont faites actuellement sont completement inéquitables.

Je vais à ma première AG la semaine prochaine. Je sais que le sujet avait déjà été abordé par ma mère à l'époque, époque où le syndic avait fumeusement expliqué que la charge thermique se répartissait sur les autres radiateurs de l'appartement et qu'il n'y avait donc pas de déséquilibre aux calculs de répartiton des frais du chauffage. Ce qui est faux, on en convient bien, mais la discussion s'était arrêtée là. Le pseudo-professionalisme du syndic avait convaincu l'assemblée. Moi pas, ingénieur thermicien, je sais que ce qui a été dit n'est pas correct.  Mais bon, on verra à l'AG. Le point n'est pas à l'ordre du jour et je n'ai pas envie de me disputer dès la première assemblée.  wink

Il n'empêche, je suis curieux d'entendre en direct les explications du syndic  (IPI)  (?)  (!)

#11 Re : Copropriétés forcées » Répartition frais chauffage et modification du nombre de radiateurs » 05-11-2011 07:08:33

luc a écrit :

rexou a écrit : (...)
Mais même si c'est indiqué dans l'acte de base, une AG a pu modifier les règles et accorder l'autorisation...
(...)
La Cour de Cassation a jugé il y a quelques mois que ce type de décision, qui n'est pas repris directement dans les statuts, n'est plus opposable aux CP après un certain temps.

Je vais jeter un oeil dans l'acte de base mais je ne pense pas pouvoir faire grand chose, si ce n'est le signaler ... et retirer  également les radiateurs inutiles. Le risque avec ce genre de comportement, c'est qu'il n'y ait plus assez de puissance de chauffe au final et en tout cas ceux qui gardent tous leurs radiateurs sont lésés.  Vraiment je trouve que les mesures de consommation par caloribel sont nulles mais dans le cas de cet immeuble, c'est vriament difficle de mettre des compteurs d'energie (delta T et debit) vu qu'il y a 4 colonnes montantes...

En tout cas, merci pour vos réponse et bravo pour ce site !!!

#12 Re : Copropriétés forcées » Répartition frais chauffage et modification du nombre de radiateurs » 05-11-2011 07:08:33

PIM a écrit :

Sujet déjà débattu dans notre forum: faites une petite recherche svp

Notamment ici (en 2004...)

J'avais cherché mais pas trouvé, pardon ! baton.gif

MAis la réponse qui y est donnée est relativement différent de celle de Pachito non ?

#13 Re : Copropriétés forcées » Répartition frais chauffage et modification du nombre de radiateurs » 05-11-2011 07:08:33

Panchito a écrit :

C'est parfaitement interdit en copropriété!!

C'est bien ce qui me semblait.

Pouvez-vous me donner des renseignements complémentaires pour étayer mon argumentation. L'AG arrive bientôt et le syndic aurait prétexté que tout était normal et que les autres radiateurs (du même appartement) compensaient ceux qui étaient enlevés. (c'est cec qu'ils ont dit à mes parents)

Merci Pachito pour votre réponse si rapide. ;-)

Pierre

#14 Copropriétés forcées » Répartition frais chauffage et modification du nombre de radiateurs » 05-11-2011 07:08:33

Pitch
Réponses : 32

Bonjour à tous,

En analysant les décomptes de la copropriété de mes parents, je me pose une question relativement importante (en terme financier) concernant les répartition des frais de chauffage.

Dans un immeubles à 7 appartement chauffé par chauffage collectif au mazout, la répartion des frais se fait par calorimètre sur chacun des radiateurs.

Un de propriétaire a changé le nombre de ses radiateurs, en en éliminant 2!!!Du coup, il paie beaucoup de moins frais. Alors que c'est le dernier appartement à avoir du SV. Est-ce légal ?
De cette manière, il m'apparait clairement que les calculs issus de cette répartitions ne reflètent pas la réalité. Ces faits durent depuis des années.
Qu'en est-il ?

Merci par avance ,

Pierre

#15 Re : Copropriétés forcées » Travaux - Passage des techniques privées par les locaux commun » 03-03-2010 20:41:31

Panchito a écrit :

Si un copropriétaire veut "toucher" à des parties communes, il doit demander de mettre ce point à la prochaine AG, expliciter sa demande et la justifier.
Ensuite, l'AG souveraine décidera de voter pour ou contre en âme et conscience.

Oui mais comment faire pour éviter qu'il ne commence les travaux sans demander rien à personne et mettre les copropriétaire devant le "fait accompli" ?

C'est une situation qui se rencontre de plus en plus souvent, surtout quand le syndic n'est pas vraiment proactif, ce qui est le cas dans cet immeuble.

J'ajoute que le propriétaire est certainement de bonne foi et qu'il n'est sans doute pas au courant que faire de tels travaux nécéssitent l'accord de la copropriété. Je vais le lui dire, mais je cherche des arguments pour lui faire comprendre sans passer pour le "chieur" de service.  wink

#16 Copropriétés forcées » Travaux - Passage des techniques privées par les locaux commun » 03-03-2010 20:41:31

Pitch
Réponses : 6

Bonjour,

Dans un immeuble à appartement, le nouveau propriétaire du rez, qui est un ami, doit y faire de gros travaux de rénovation, ... à moindre frais  neutral

Il a contacté un "plombier" qui lui propose de faire passer ses tuyaux d'eau par le plafond des caves pour lui éviter de faire des saignées ou autres gainage dans la partie privée de son habitation.

Peut-il le faire ? Qu'en est-il des assurances en cas de fuites, de dégradations ou de travaux, par exemple de peinture, dans les caves communes ?

Je me suis déjà posé ces questions dans un autre cas où les techniques étaient déjà instalées, mais ici les travaux n'ont pas encore commencé ...

Des conseils ? des arguments ?

La situation est délicate vu que c'est un ami

Merci

#17 Re : Ventes et achats » Mise en copropriété, Droit d'enregistrement et vente publique » 19-02-2010 14:41:17

luc a écrit :

(...)
Il est possible que la 2ème taxe soit limité à 1% brut, si vous suivez un approche spécifique. Consultez un notaire. Les acheteurs ET les signataires doivent être dans ce cas les mêmes personnes. 2ème acte: acte de division, acte de base, règlement de copropriété ET acte de vente par lot (le tout dans UN acte).
(...)

Je ne savais pas qu'il était possible de demander un permis sans être le propriétaire .

Si je vous suis bien, le premier acte est celui de la vente publique ET le second, celui comprenant la division, l'acte de base, la vente par lot, etc..

Ces deux actes doivent-ils être exécutés par le même notaire (en l'occurrence celui qui organise la vente publique) ?
(même si je me doute que c'est préférable)

Au niveau du crédit, là aussi je suppose qu'il est préférable de faire appel à un seul organisme, mais est-ce obligatoire ?

Je veux dire, est-ce que techniquement, la vente (acte 1) peut avoir lieu, ensuite la division et vente par lot (acte 2) et les actes d'hypothèques associés, puis que la somme des montant par lot soit réunie pour être cédée au vendeur ? (je ne sais pas si j'ai été clair) :-)

Je vais aller consulter un notaire !

Merci en tout cas pour vos réponses.

#18 Re : Ventes et achats » Mise en copropriété, Droit d'enregistrement et vente publique » 19-02-2010 14:41:17

PIM a écrit :

Pour éviter une double mutation, l'idéal c'est que le vendeur opère la division juridique au moment de sa vente aux différents acquéreurs simultanés, chacun faisant alors l'achat de son entité propre (avec possibilité d'abattements fiscaux et chacun son propre financement).

Votre notaire devrait pouvoir vous guider dans cette opération.

Ce cas de figure me paraît impossible à gérer en vente publique.


Merci pour votre réponse, c'est bien ce que je craignais.

Techniquement, une double mutation, ca veut dire quoi ?
Deux actes différents avec tous les frais/droit d'enregistrement y afférant  ?

#19 Ventes et achats » Mise en copropriété, Droit d'enregistrement et vente publique » 19-02-2010 14:41:17

Pitch
Réponses : 5

Bonjour,

J'envisage d'acheter un bien avec des amis et d'ensuite le séparer et le mettre en copropriété (division d'une maison bifamiliale).

Je sais que pour le faire il faut un permis d'urbanisme  smile

Ma première question, comment cela se passe-t-il concretement en vente simple ? Quand a lieu l'acte de division (avant, pendant ou après la vente) ? Qu'en est-il des droit d'enregistrement et des abattements éventuels (Région bruxelloise) pour chacun des acquéreurs ?

Dernière question, dans le cas d'une vente publique, est-ce encore possible et suivant le même canevas ?

Merci par avance pour votre réponse

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