et voilà le 'verdict'. L'affaire est passée devant le tribunal de Commerce (Tournai) le 22 mars dernier et j'ai reçu ce jour (31 mai) le jugement (du ... 9 mai). Lors de la plaidoirie, l'avocat (de la faillite) a menti à trois reprises. 1. Prétendant ne jamais avoir 'promis' un mois de loyer au titre de dégâts locatifs / nettoyage (il me l'avait confirmé DEUX fois oralement au téléphone -> morale apprise : TOUJOURS demander un écrit MÊME d'un avocat qui est un lointain cousin). 2. En affirmant que j'aurai reloué le bien 'de suite' et touché DEUX fois un loyer (ce qui faux). 3. En prétendant que le bien était tout autant 'dégueulasse' lors de l'entrée dans les lieux de son client -> Morale déjà apprise depuis, JAMAIS ne reporter un état des lieux ou laisser un locataire se charger de l'enregistrement d'un bail. Bref, le juge m’octroie   trois mois de loyer au titre d'indemnité + les charges + prorata du précompte, ce dont je vais me contenter sans faire scandale. Mais tout cela ne redore pas l'idée que j'ai de la profession d'avocat, mensonge, mauvaise foi, en veux-tu en voilà ! Merci encore à tous pour vos conseils !

Bonjour à tous,
Pour votre ‘information’, voici les 'nouvelles' de cette affaire qui a dû se régler en justice de Paix.
Après dépôt de ma requête, le preneur a pris les services d’un avocat (toutes les ‘menaces’ du preneur auparavant étaient du bluff).
Première audience (avril) : reportée car l’avocat du preneur n’a pas eu le temps de prendre le dossier en main.
Seconde audience (juin) : reportée à ma demande car l’avocat de preneur m’avait fourni ses conclusions la veille (après-midi) de l’audience (à 9h le lendemain), soulevant une multitudes de petits points ridicules dans le bail afin de … je sais même pas pourquoi.
Troisième audience fin septembre. Le preneur et son avocat se sont fait sermonner par le juge de paix
Jugement fin octobre : Le preneur est condamné à me régler les trois mois d’indemnités + les frais de ma requête (je n’avais pas pris les services d’un avocat).
Pour rappel : j’avais amiablement proposé au preneur de réduire l’indemnité de 3 à 2 mois … (le bien a été reloué au 1er février).
Cette affaire lui a coûté un mois de plus, les frais de ma requête et ses frais d’avocat …
Moi cela m’a coûté cinq déplacements (trois audiences, dépôt requête, conclusions) et un paquet d’heures (rédactions, temps à poireauter sur place …).
Encore merci à tous pour vos idées et conseils.
Pierre

et la réponse du curateur à qui j'ai donc posé la question : "Vous pouvez indiquer « Du chef de résiliation de bail commercial »"

Merci !!!!!

Pierre

(j''ai supprimé le nom du locataire)

La bail ne prévoit en effet rien en cas de rupture anticipée par le preneur, juste les clauses "légales" :  "Le preneur pourra mettre fin au bail à la fin de chaque triennat, dans les conditions prévues par l'article 3, alinéa 3 de la même loi, c'est-à-dire moyennant un préavis de six mois, donné par exploit d'huissier de justice ou lettre recommandée à la poste."

Et je n'ai rien trouvé comme 'référence légales' dans un pareil cas (est-ce que 'tout' se trouve bien ici par exemple : http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … e_name=loi )

Le modèle de bail commercial PIM mentionne une indemnité de 6 mois en cas de résiliation aux torts du preneur.

Est-ce que je risque de ne rien recevoir si je réclame trop ??? Si non, autant que je réclame ... le maximum (tout en argumentant bien entendu).

Vos avis seront lus avec attention, merci d'avance !

Pierre

Bonjour à vous tous,

Voici l’évolution des choses :

Ce vendredi 19 août, j’ai rencontré dans la surface commerciale en question, et un ‘juge’, et l’avocat en charge de la curatelle (je mets des guillemets à 'juge' car c'est ce que j'ai cru comprendre mais je n'en suis pas certain).
Les compteurs ont été relevés, l’avocat m’a informé que tout serait fait pour libérer les lieux au plus vite, que je recevrai un courrier officiel début de semaine prochaine et que je serai invité à déposer au tribunal de commerce le détail des mes ‘créances’.
Au niveau ‘libération des lieux’ et la possibilité de remettre le bien en location, je pense que cela ira assez vite, ouf !

Mais que suis-je en droit de réclamer à la curatelle ???

Le bail 3-6-9 se ‘termine’ en théorie le 14 octobre 2017.
Le locataire m’a bien payé comme promis le loyer du mois de septembre ‘plein’ (actuellement 654,32 euros) et les loyers précédents sont tous payés.
Puis-je réclamer les 12,5 mois de loyers restants jusqu’aux 9 ans du bail ? (et en 'indexant' au 15/10/2016 ?).
Je ne trouve pas de 'texte' qui fixerait des éventuelles indemnités légales en cas de rupture d'un bail commercial dans le chef du preneur.

Le locataire ne m’a par contre PAS payé le P.I. 2016 que je lui ai notifié après qu’il m’ait informé de son intention de se déclarer en faillite (486,30 euros).

Nous n’avions pas fait d’état de lieu à l’entrée (oui je sais, ma faute, erreur de jeunesse, trop heureux de louer le bien). Le bien est apparemment en bon état sauf un (gros) trou qui a été fait dans le mur pour passer un conduit de cheminé (commerce de poêles à pellets), trou réalisé avec mon accord oral.

Qu’en est-il des priorités ?
Je pense avoir compris (d’après les propos de l’avocat qui gère le dossier) que j’avais une priorité sur le ‘mobilier’ présent dans le commerce en ce qui concerne les éventuels loyers impayés. Mais, comme signalé avant, il n’y a pas de loyer impayés à ce jour.
Dans le commerce, outre un bureau, un PC et une imprimante sans valeur, il y a 12-13 poêles qui doivent bien valoir 1.000 euros / pièces (certains modèles peuvent se vendre plus de 3.000 euros). Lors de mon passage hier, le ‘juge’ était occupé avec une autre personne à faire l’inventaire du stock présent.
Le locataire m’avait informé ne pas avoir de dettes ‘sociales’ (il avait au moins un employé jusqu’il y a quelques mois) mais il semblerait qu’il soit encore redevable d’intérêts aux contributions (suite à une rectification, il aurait payé le principal mais jamais les intérêts qu’il aurait toujours contestés). Les contributions ne seraient-elle pas prioritaires ? Et les éventuelles lois sociales impayées ?

Pas de panique de mon coté ! Avec beaucoup de change je pourrai rapidement trouver un nouveau locataire. Avec un peu plus de chance encore, je pourrai peut-être ‘récupérer’ quelques ‘sous’ qui me permettront de payer le P.I. et ‘compenser’ les mois durant lesquels le bien ne sera pas loué.

Vos avis / conseils seront néanmoins tous les bienvenus, je vous en remercie d’avance,

Pierre

Merci à tous,
Merci Monsieur Deckers,
Je suis en effet bien au courant qu'il ne peut être mis fin à un bail commercial qu'en passant devant un notaire ou un juge.
Mon locataire est maintenant en congé, je ne peux qu'attendre la suite.
Je l'ai rencontré hier, je lui ai montré notre échange ci-dessus mais je n'ai (à ce stade) pas réussi à le convaincre de nous rendre chez le notaire.
Je vous tiendrai au courant de la suite et vous remercie une fois de plus pour votre 'support' !
Pierre Dochy

Merci à vous deux !
A titre "d'information", jamais le bureau de l'enregistrement de Tournai ne m'a fait remarquer l'absence des annexes lors de l'enregistrement ...

Pierre

Merci Monsieur Deckers,
Oui, il s'agit bien d'un bal de résidence principale.
Et ... en effet, votre réponse confirme les lectures que je venais de faire, autant dans votre modèle de bail qu'à la page 8 de la brochure sur la 'loi sur les loyers' que vous mettez à disposition sur votre site. Deux annexes sont bien obligatoires ...
Me voilà moins bête.
Dans le cas présent, ce n'est pas un problème, j'ai déjà eu le locataire au bout de fil, on se quitte à l'amiable.
MAIS ... (souvent des 'mais' avec moi) : Comment pourrai-je 'corriger' le tir pour éviter un tel problème dans mes autres contrats actuellement en vigueur ? Presque tous les états des lieux sont enregistrés mais AUCUN ne comporte les annexes dont question ci-dessous. Tous ces baux sont-ils nuls ? Tous mes locataires peuvent-il partir du jour au lendemain sans préavis ?
Merci !
Pierre Dochy