Visitez d'abord pour voir si l'immeuble vous convient et demandez au vendeur les RU.
Si les 3 logements sont reconnus, il faudra faire un changement d'affectation en un seul logement.
Je vous résume la situation en utilisant Perprexity:

Oui, en principe il est tout à fait possible d’acheter une maison/immeuble de rapport et de la transformer en maison unifamiliale, mais ce n’est pas un simple “changement de nom” : c’est un changement d’affectation qui nécessite un permis d’urbanisme et le respect des règles communales et régionales.[1][2]

## Maison / immeuble de rapport, c’est quoi ?

- Un immeuble ou maison de rapport est un bien composé de plusieurs unités (appartements, studios, kots…) détenus par un seul propriétaire, acquis pour être loués et générer un revenu locatif.[3][1]
- Ce n’est pas la forme juridique qui compte, mais le fait qu’il y ait plusieurs logements loués comme source de rendement plutôt qu’une occupation unique par le propriétaire.[1][3]

## Transformer en unifamiliale : en droit, que se passe-t-il ?

- Passer d’une maison de rapport (plusieurs logements) à une maison unifamiliale est un changement de “destination/affectation” du bien au sens urbanistique, même si vous “supprimez” des logements plutôt que d’en créer.[2]
- En Région de Bruxelles-Capitale, un permis d’urbanisme est en principe requis pour tout changement de destination (logements multiples → logement unifamilial), même sans travaux lourds, et la commune peut prévoir des exigences supplémentaires.[2]

## Démarches et points d’attention concrets

Pour votre visite, quelques questions clés à poser/verifier (en plus de vos réflexes déjà bien rodés) :

- Situation urbanistique actuelle 
  - Combien de logements sont reconnus officiellement (permis, PV de conformité, plans, extrait de la matrice cadastrale, attestation d’urbanisme) ?[2]
  - Y a‑t‑il un permis d’urbanisme qui a, à un moment, créé ces logements (division) ou est-ce une situation de fait jamais régularisée ?

- Règlementation locale 
  - La commune accepte‑t‑elle facilement la “perte” de logements au profit d’un unifamilial ou existe‑t‑il une politique de protection du parc locatif (certains PPAS ou règlements communaux sont très restrictifs) ?[2]
  - Le bien se trouve‑t‑il en zone où la destination “logement unifamilial” est autorisée sans conditions particulières (stationnement, gabarit, etc.) ?[2]

- Permis et interlocuteurs 
  - La transformation en unifamiliale nécessite en pratique un permis d’urbanisme et donc l’intervention d’un architecte pour constituer un dossier complet (plans de l’état actuel et projeté, note urbanistique…).[2]
  - Il est utile de prendre un premier contact informel avec le service urbanisme de la commune (ou un architecte local qui connaît bien leurs habitudes) avant même de faire une offre ferme, ou d’insérer une condition suspensive de permis dans votre offre.[2]

## Intérêt d’investir dans une maison de rapport si votre projet est unifamilial

- Financièrement, une maison de rapport se valorise souvent sur base du revenu locatif potentiel et de la division en plusieurs unités, ce qui peut faire grimper le prix au‑delà de ce qu’un unifamilial “classique” vaudrait au mètre carré dans le quartier.[3][1]
- À l’inverse, si la commune est très attachée au maintien des logements multiples, la transformation en unifamiliale peut être refusée ou assortie de conditions telles que le projet ne soit plus intéressant ; c’est donc vraiment un point à éclaircir avant de s’engager.[2]

## Comment sécuriser votre projet

- Avant offre définitive : 
  - Demander tous les documents urbanistiques (permis antérieurs, extrait de renseignements urbanistiques, plans, éventuels procès-verbaux…).[2]
  - Questionner l’urbanisme sur la faisabilité d’un retour à l’unifamilial (même informellement ou via un architecte).[2]

- Dans l’offre/compromis : 
  - Préciser que votre projet est la transformation en maison unifamiliale. 
  - Insérer une condition suspensive d’obtention d’un permis d’urbanisme autorisant ce changement d’affectation dans un délai raisonnable.

Si vous le souhaitez, vous pouvez donner quelques infos concrètes sur le bien (commune, nb de logements, situation urbanistique connue) et un “croquis” de votre projet, et une grille de vérification plus ciblée pour votre visite pourra être préparée.

[1](https://www.cityandyou.com/blog/2021/03 … immobilier)
[2](https://ubex.be/publications/changement … tilisation)
[3](https://www.xn--hypothque-53a.be/fr/sit … de-rapport)
[4](https://translate.google.be/?hl=fr&sl=fr&tl=la)
[5](https://weinvest.be/fr-BE/blog/b2c/prop … -checklist)
[6](https://translate.google.com/?hl=fr&langpair=en%7Cfr)
[7](https://www.reddit.com/r/homeowners/com … your_home/)
[8](https://www.olivier-seban.com/immobilie … tre-offre/)
[9](https://www.immeuble-de-rapport.be/arti … le-en-kots)
[10](https://www.bruxelles-j.be/te-loger/eta … de-sortie/)

Bon courage !

edit pim: suppression de quelques échanges ad hominem

Avez-vous signalé ces problèmes (fuite et locataires récalcitrants) à Vivaqua ?

L'indice-santé de novembre est publié et disponible sur Pim

J'ai confondu le précompte immobilier et cette taxe spécifique

Réponse de Me Carnoy:
"Oui, pratiquement. Le bailleur doit pouvoir se renseigner."