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#2101 Re : Copropriétés forcées » Charges Distinguo? » 27-07-2014 22:57:42
Citation :Mais oui, le locataire peut mettre en demeure le syndic via huissier et faire appel à un avocat... Est-ce bien raisonnable ?
Mais c'est parfaitement inutile!
L'Art. 577-10 CC ne parle pas d'informer le locataire (comme la loi Onckelinck de 2007), mais du pouvoir du JP d’annuler ou réformer la décision de l’AG sur la demande d’un locataire qui cite l’ACP par voie de huissier, utilisant oui ou non un avocat.
Ceci endéans les trois mois de la communication de la décision contestée au locataire par lettre recommandé envoyé par l’ACP. La communication par le bailleur a (dans ce contexte) pas de valeur juridique.
Commentaire :
C'est utile et raisonnable.
La non-application en pratique par les ACP de la loi Onckelinckx de 2007 a fait que l'Art. 577-10 CC a été changé en 2010.
Si cette disposition de 2010 n'est pas appliqué les bailleurs risquent d'être confronté avec une nullité de plein droit si certains procédures ne sont pas suivies (= affichage de la date de l’AG dans les communs, la manière de communication des décisions par les ACP aux locatioatres, … ).
Concret : L’Art. 577-10 CC peut être changé si une décision de l’AG n’est pas communiqué endéans les 30 jours aux locataires, … dans le sens que toute décision de cette AG est nulle de plein droit envers les locataires.
C’est pour éviter un changement dans ce sens (classique en France) qu’il faut commencer par appliquer loyalement (= comme un bon père de famille) les dispositions existantes.
#2102 Re : Copropriétés forcées » Charges Distinguo? » 27-07-2014 22:57:42
Citation :Imaginer que le syndic communique des documents comptables au locataire est déjà très théorique...
Il impensable qu'un Syndic confie les pièces comptables d'une copropriété à des locataires!
confier = remise physique des orginaux
communiquer = transmission d'une copie ou voir sur place les documents
#2103 Re : Copropriétés forcées » Charges Distinguo? » 27-07-2014 22:57:42
Par contre, est-il réaliste d'envisager toutes ces démarches dans le seul but de contester l'imputation de quelques euros ??? Que de temps, d'énergie et d'argent dépensés pour si peu de choses. Sans compter le risque que le juge estime la répartition justifiée et que les relations bailleur/locataire soient ternies pour le futur.
C’est réaliste ET utile tant pour l’intéressé, les CP que l’ACP.
Les problèmes dans mon ACP ont fait jour quand un CP (pas moi) contestait les honoraires mensuels du syndic pour une différence de 5 EUR pour son garagebox. Il a obtenu raison, mais le pouvoir en place a fait obstruction … . Cela a été le petit fil. Quatre CP ont tiré sur ce fil. On est déjà arrivé à un dossier civil de 1,8 million EUR (montant non justifié sur +10 ans), seulement dans mon ACP.
Un CP dans une ACP voisine de 8 appartements a été chez le JP pour un fil physique (la sonnette en panne au 8ème pendant des mois). Le pouvoir en place dans son ACP a aussi réagi d’un façon un peu bizarre. On est arrivé à un dossier de +80.000 EUR, dont +60.000 EUR de frais d’avocats pour l’ACP (article récemment publié dans Le Cri)
Ceci à titre d’exemple.
Le pouvoir en place oublie parfois de cacher pour les petits montants les « astuces » un peu spéciaux qu’elle utilise.
#2104 Re : Copropriétés forcées » Charges Distinguo? » 27-07-2014 22:57:42
J'approuve à 200% ce post de Francis.
J'approuve à 200% ce post de bada.
En guise de dessert je cite le texte de la loi qui permet à tout occupant, qui n'a pas le droit au vote à l'AG, de contester toute décision d'AG (s’il a un intérêt) dans les trois mois de sa communication par un envoi recommandé par le syndic, sans passer par le propriétaire avec droit de vote à l'AG.
Ici il s'agit d'une rénovation/réparation, qui a été décidé par un fournisseur sous la responsabilité du syndic (Art. 577-8 §4 4° CC). Mais l'AG a approuvé les comptes. Le locataire peut donc chez le JP contester les comptes endéans les trois mois de la signification au locataire de la décision d’approuver les comptes. Le syndic y joindra les pièces remis aux CP (rapport du commissaire aux comptes, …) et en lui donnant accès aux pièces.
Phase 1: pour obtenir raison le locataire doit d'abord signifier ses doutes concernant la comptabilité (sans les préciser) et demander d'être mis en possession par le syndic de la décision d'approuver les comptes et de connaître les modalités d’accès aux pièces.
Les explication orales du syndic n’ont pas de valeur juridique. Seul compte la comptabilité tel quelle a été approuvé (et vérifié par le commissaire).
En phase 2 le locataire communique au syndic (et à titre d’information à son bailleur) la partie de la compta qu’il conteste et demande s’il y a des pièces supplémentaires.
En phase 3 le locataire notifie par huissier sa décision de contester la comptabilité en justice, en spécifiant concrètement les éléments qu’il conteste.
Dans la phase 2 et/oui 3 le locataire se fait assister par une avocat, après avoir demandé conseil lors de la phase 1.
Art. 577-10 CC
§ 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
Elles sont opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété aux conditions suivantes :
1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;
2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.
Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.
Toute personne occupant, l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.
Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.
Tout membre de l'assemblée générale des copropriétaires est tenu d'informer sans délai le syndic des droits personnels qu'il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.
#2105 Re : Copropriétés forcées » Naissance d'une copropriété » 26-07-2014 12:55:00
Désolé de revenir vers vous, mais en discutant avec d'autres copropriétaires nous ne sommes pas d'accord.
Je vais définir les dates-clés de notre copropriété :
1) construction sous la loi Breyne, signature des compromis en 2011
2) première vente chez le Notaire le 05/11/2011
3) l'acte de base défini les parties communes
4) AG constituante fin juin 2012, nomination d'un syndic
5) réception provisoire des communs le 26/08/2012
6) première réception provisoire d'un appartement le 06/09/2012Je repose la même question : quand est-ce que la copropriété est née ?
Pour beaucoup, c'est au moment du point 5.
Merci pour vos réponses.
1. L'ACP est créé (= conception) depuis la date de l'acte de base
2. L'ACP existe (= nèe) depuis le 05/11/2011
3. Elle peut agir (= devenu majeure) dès juin 2012 (un syndic a été nommé)
4. Les charges sont dues dès l'achat d'un lot privatif, par l'acheteur ou le vendeur/promoteur, selon les dispositions du contrat d'achat (ou dispositions transitoires dans l'acte de base).
5. Le promoteur est le premier CP, celui qui achète le premier appartement est le 2ème CP.
#2106 Re : Copropriétés forcées » Charges Distinguo? » 27-07-2014 22:57:42
C'est donc pleinement justifié que ce soit le syndic qui fasse le distinguo.
Pro mémoire: en le faisant il se mêle dans la relation bailleur-locataire, ce qui n'est pas son job.
Donc: le syndic ne doit que donner les informations comptables au bailleur (comme copropriétaire) et au locataire (comme résident). Pas plus ni moins. Si non le syndic cogère l'appartement privé ... .
Je sais que la solution proposé par vous est plus pratique, mais pour cela pas plus efficace.
Cette tradition date du vieux temps que l’agent immobilier était en même temps le promoteur, le syndic, le régisseur, le courtier d’assurances,… et sa famille avocat, fournisseur, … .
Optons comme le législateur pour des règles transparentes et simples, avec une répartition de tâches claire et sans équivoque … .
1. parties privées = propriétaires ou son régisseur selon le mandat donné par le propriétaire au régisseur.
2. parties communes = ACP ou son syndic en cas d'urgence
Le syndic ne sait pas justifier le motif de remplacement d’un vanne … c’est donc une dépense qui n’est pas justifié, donc dépense à rejeter par l'ACP.
Il le met à charge des locataires pour éviter des discussions avec au moins une partie des propriétaires. C’est une attitude irresponsable.
#2107 Re : Copropriétés forcées » Décompte annuel Syndic » 25-07-2014 07:25:13
Bof, c'est un peu osé comme interprétation de cet article de loi !
Actuellement tous les programmes de compta syndic prévoient cette distinction et ça ne prend pas de temps !
Osé? Non, je crois que c'est la réalité.
En marge: actuellement les logiciels de compta "classiques", que j'ai vu, ne sont pas conforme auxc normes de la CNC. Est-ce par exemple l'IPI a demandé un audit de ces logiciels à la CNC?
On va vers un drame.
#2108 Re : Copropriétés forcées » Compteur individuel de passage d'eau » 25-07-2014 06:46:00
Comment cela est-il possible?-/-
Pose la question par écrit au syndic au moins 8 jours avant l'AG.
Parlez-en à l'AG.
1. Exigez s'il faut un vaoet séparé et préalable au vote global de mettre le poste "300 EUR" à charge du syndic.
2. Lors du rapport annuel d'évaluation des fournisseurs demandez la motivation de cette différence de prix. Proposez qu'on cherche un autre plombier (ou syndic). Faites sortir le syndic lors de la phase "délibération" et vote de ce point, donc après qu'il a donné son explication.
#2109 Re : Copropriétés forcées » Charges Distinguo? » 27-07-2014 22:57:42
bonjour,
dans mon décompte de charges de 2013;
le chauffagiste a remplacé un circulateur et une vanne triple au frais des cp,
et,
il a remplacé une électrovanne d'arrivée de gaz (vanne se trouvant après le cpt et avant la chaudière) au frais des locataires.Comment fait-on ce distinguo?
-/-
Voir ma réponse de tantôt. Cela dépend du contenu du contrat de location.
#2110 Re : Copropriétés forcées » Décompte annuel Syndic » 25-07-2014 07:25:13
Bonjour,
voilà sur le décompte annuel, transmis par notre syndic, il y a une distinction entre les "charges occupants" et les "charges propriétaires".
Comment fait-il la distinction, répartition svp?
-/-
Faire la distinction entre des charges occupants et copropriétaire est une tâche d’un régisseur.
La disposition suivante de la loi interdit que le syndic et/ou l'ACP intervient, puisque la gestion d’un lot inclut a répartition des charges entre le propriétaire et le locataire, sur base du contrat entre eux deux.
Art. 577-4 CC
§ 3. Est réputée non écrite toute clause des statuts qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix.
Tuyau: demandez, s'il continue de le faire, une diminution de l'honoraire du syndic de 1 à 5 %, suite au fait qu'il travaille comme régisseur à charge de l'ACP pour une partie de son temps.
#2111 Re : Copropriétés forcées » Échéance du 1 septembre » 24-07-2014 15:18:49
Que se passe-t-il pour la copropriété si l'adaptation des statuts est fait après le 1er septembre 2014? Y aura-t-il des problèmes pour nous?
merci
Adaptation des statuts par acte sous seign privé devient impossible.
Il faut donc passer par un acte authentique pour rendre l'adaptation opposable à des tiers, etc ... .
#2112 Re : Copropriétés forcées » Ordre du jour » 24-07-2014 10:52:47
en compte, doit-il être pris en compte?
Non
#2113 Re : Copropriétés forcées » Échéance du 1 septembre » 24-07-2014 15:18:49
Quant à l’interprétation des mots je renvoie à la réponse officielle du Ministre compétent à une question parlementaire (page 193 et 194 du document Questions et réponses écrites (QRVA 53 123) du 29-07-2013).
Cette réponse claire et précise a été donné il y a exactement un an.
Extrait clé :
2. L'article 19, § 2, de la loi du 2 juin 2010 formule clairement ce qu'il appartient au syndic de faire: il est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale une version adaptée de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur.
Ici, le mot-clé est "adapter". Il signifie l'exécution de changements; dans les statuts, il s'agit donc de supprimer certaines règles et d'y substituer de nouvelles. "Adapter" implique donc un peu plus que simplement "joindre". Par conséquent, il ne suffit pas de joindre une copie de la loi du 2 juin 2010 en annexe aux statuts existants.
#2114 Re : Copropriétés forcées » Échéance du 1 septembre » 24-07-2014 15:18:49
La disposition suivante s'active de fait pour 100% le 01.09.2014:
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.
Cela peut avoir des conséquences dramatiques, surtout si aucune décision d'AG, qui change les statuts, a été repris dans les statuts par acte authentique.
Mais aussi si votre règlement d’ordre intérieur comprend des dispositions qui doivent se trouver dans le règlement de copropriété (= acte authentique).
Si un CP ou un voisin/fournisseur fait un procès contre l'ACP (ou l'ACP contre un CP/voisin/fournisseur) des surprises sont garanties, onéreuses pour l'ACP.
Il faut être riche pour bricoler.
Mettez le syndic et l’ACP (deux lettres différentes) en demeure par lettre recommandé avec récépissé pour lui signifier que sa responsabilité personnelle est engagée puisque les statuts ne sont pas coordonnés avant le 01.09.2014, vu le fait qu’il n’a pas proposé un texte à l’AG pour délibération et vote sur base de l’article 19 §2 de la loi du 02.06.2010 (site PIM).
Art. 19.
§ 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.
Phrase clé qui prouve que la responsabilité du syndic conventionnel est engagée : le syndic est tenu
#2115 Re : Copropriétés forcées » Naissance d'une copropriété » 26-07-2014 12:55:00
Votre citation énonce les 2 conditions simultanées requises:
en pratique, la copropriété forcée commence à exister à l'occasion du premier acte de vente d'un lot (puisque dès ce moment-là il y aura 2 coproprios) qui contiendra et/ou se réfère à un acte de base notarié qui crée la division juridique et ses règles.
Il y a une troisième: la copropriété doit avoir des parties communes qui sont utilisées par au moins deux lots privatifs.
Un parc de bungalows est une copropriété forcée, mais pas une maison parentale, hérité par enfants. Ce dernier est une copropriété normale, dont les règles sont décrites dans l'Art. 577-23 CC.
L’ACP est une personne, qui est conçu, qui niât et qui devient majeure, …
1. Conception de l’ACP :
Copropriété forcée (= naissance automatique d’une ACP) :
- le bien immeuble bâti est indivisé entre plusieurs personnes (= au moins 2)
- il existe des parties communes, qui sont utilisées par plusieurs copropriétaires.
2. La date de naissance de l’ACP :
Date déterminée par l’acte d’achat du CP qui achète le premier appartement (dès que l'acheteur devient propriétaire, pas dès que le propriétaire a accès à sa propriété).
En effet au moment de l‘achat la copropriété devient une propriété indivis entre deux personnes (le premier acheteur et le promoteur). Indivis sont les parties communes.
Donc ce premier acheteur est en droit de demander la convocation d’une AGE, pour entre autres demander la nomination d’un syndic par l’AG, qui représentera l’ACP au moment de la réception provisoire des parties communes. Condition préalable à pouvoir occuper les parties privatives.
Base légale ? 2ème alinéa de l’Art. 577-14 CC. Toute disposition du contrat entre le promoteur et les CP, est nulle s'il est contraire aux dispositions des Art. 577-3 à 577-14 CC.
3. L’ACP devient majeure (peut décider elle-même) dès que les statuts sont transcrits chez le conservateur des hypothèques.
#2116 Re : Copropriétés forcées » Décompte des charges » 09-07-2014 12:32:48
Oui, à vos frais.
NON, au frais du syndic précédent. Les frais composent 40 à 60% de son honoraire mensuel.
Je suis membre de l'AG d'une ACP+20 qui est en train d'entamer cette procédure pour la compta 2013.
Résumé sans entrer dans les détails:
- Syndic judiciaire (Art. 577-8 §1): février 2014
- AGE 2014 qui constate le problème: mars 2014 (donne un délai de 6 mois au syndic précédent)
- AGO 2014: délibération sur la Compta 2013. Il prendra la décision ou non d'attaquer le syndic précédent: Sep 2014
#2117 Re : Copropriétés forcées » Décompte des charges » 09-07-2014 12:32:48
panchito a écrit : Oui, à vos frais.
Qui a demandé la nomination d'un syndic judiciaire?
Un copropriétaire?
C'est le syndic qui en a fait la demande
Ce qu'il ne peut pas, s'il n'est pas CP.
S'il le fait comme CP, étant syndic, il met sa RC en cause lui-même. Son assureur ne va pas être content.
#2118 Re : Copropriétés forcées » Décompte des charges » 09-07-2014 12:32:48
panchito a écrit : Avez-vous un commissaire aux compte?
Oui, c'est moi-même. (Je ne suis pas comptable:-) Nous sommes 3 commissaires au total
La loi n’autorise pas la nomination de plus qu’un commissaire aux comptes :
Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.
panchito a écrit : Tout cela apparaît-il dans des rubriques différentes au bilan?
Non, cela n'apparaît pas au Bilan. Il semblerai qu'il aurait dû reporter les factures et les appels de fonds pour les travaux au bilan.panchito a écrit : Il ne vous avait pas transmis les décomptes de 2012???
Non, beaucoup de retard suite à deux événements. Nouveau comptable car l'ancien a été viré et nous système applicatif (Sogis)
Le logiciel SOGIS n’est selon moi pas adapté à la loi de 2010 ET l'AR du 12.07.2013.
Je cite un extrait de son site web www.sogis.be :
Sogis-Syndic dispose d’un module complet de comptabilité à partie double, basé sur le Plan Comptable (PCMN) 2013, en accord avec la législation en vigueur. Gérant aussi bien les décomptes annuels que trimestriels, notre logiciel vous permet l’envoi direct des documents comptables par e-mail, sans nécessiter un enregistrement intermédiaire.
PCMN = Plan Comptable Minimum Normalisé
1. Plan Comptable: OUI
2. Minimum: NON (les statuts de l'ACP peuvent complèter le schéma tenant compte des spécificités de l'ACP concernée)
3. Normalisé: NON (suivre les normes de la CNC - Voir Bulletin N° 63)
Ce logiciel ne permet donc, selon leur site, probablement pas d’adapter le PCMN à la situation concrète de la copropriété concernée. En plus SOGIS ne parle pas de la comptabilité générale (normalisée), la comptabilité analytique (pas normalisée) ni la comptabilité budgétaire (pas normalisée). Il ne dit pas explicitement qu'il suit les normes CNC. Texte confus et incomplet.
Donc il est probablement impossible de par exemple gérer utilement des projets concrets sur plusieurs années, …
PS je travaille encore sur une explication plus globale de la problématique de la comptabilité depuis 2013, que j'ai promis à Grmff et qui viendra.
#2119 Re : Copropriétés forcées » Copropriétaires SDF » 25-05-2015 08:24:12
Les avocats ne sont ils pas assujettis à la TVA? Ils échappent aussi au fisc et à la TVA en étant domicilié nulle part?
L'adresse de leur entreprise, personne morale ou indépendant (= celle qui paie le TVA), peut être retrouvé à la page suivante du BCE:Nouvelel recherche par adresse, en faisant la recherche pour chaque adresse connue.
En marge: cette page vient d’être amélioré et indique maintenant le nom des administrateurs, gérants, … . Cliquer sur un lien s’il y en a plus que 5 …
La commune qui les a radiés d'office, ne sait pas utiliser Google?
Non. La police de la zone locale fait les recherches et ne peut pas utiliser pour des enquêtes administratives ni Google (données privées), ni le BCE (= données des entreprises).
#2120 Re : Copropriétés forcées » présences aux AG » 05-07-2014 10:12:17
50% des présences c'est comme dash et francis le dise? 1 proprio qui possède plusieurs appartements est considéré comme 1?
Oui
Lors d'un vote dans une AG constitué de 10 lots appartenant à 7 copropriétaires (6 en ayant 1 et 1 en ayant 4) on considère qu'il y a 7 propriétaires et les résultats sont sur 7?
Lors d'un vote pour un point spécifique on ne tient compte qu'avec les quotités et pas avec le nombre des votants (= seulement ceux qui ont voté oui ou non). Les quotités d'aucun des votants ne pourra être plus grand que la somme des quotités des autres votants.
Donc 6 CP à 100 quotités qui votent OUI et 1 CP à 400 quotités qui vote NON: le point a obtenue un majorité de 60%.
Le vote NON de ce CP pourra être annulé par le juge si un ou plusieurs CP prouvent que ce CP forme une minorité qui bloque pour des motifs inappropriés. Ce CP ne doit pas être cité devant le Juge (seul l'ACP le sera et le syndic doit en avertir tous les CP), mais il peut y entrer à son initiative (et à ces frais).
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