1. Je connais trop peu la loi française que pour en parler. De ce que j'en sais, le lobby des gros syndics semble très puissant et permet de bloquer de nombreux projets de loi (voir à ce sujet un reportage passé sur France5).
Lors de recherches en France, j'ai lu plusieurs PV, plusieurs articles, rencontré des personnes de tout bords,.... Et il ne m'a pas semblé que leurs lois étaient plus contraignantes que les nôtres. La plus grande aberration  étant ce compte commun à tous leurs immeubles proposé comme un cadeau par les gros syndics de la place lors de la présentation de leur contrat....
Sur ce point au moins, je peux dire que la loi belge est mieux faite que la française.
Et pour terminer cette comparaison hors sujet, je crains le pire pour l'avenir en BE si le marché des syndics continue son sens actuel du regroupement (absorber serait plus juste) en gros cabinets surpuissants (comme en FR)  au détriment des syndics autonomes actuels.

2. Je pars d'une supposition et en donne mon opinion. Il me suffit de lire tout ce qui s'écrit sur le sujet pour me rendre compte qu'on est chaque fois renvoyé vers des cas dramatiques vécus par quelques grandes acp ou des syndics véreux que l'on a laissé faire.

3. Non, je ne crois pas avoir jamais été présent à une AG auxquelles vous participiez. Ou alors à l'insu de mon plein gré   

J'avoue mon ignorance complète sur la couverture de cette assurance.
Ceci n'est donc qu'une demande d'informations...

Cette assurance pourrait donc défendre des propriétaires (membre du CdC) qui seraient attaqué par une administration pourra avoir eu recours, comme dans le cas cité ici, à des travailleurs en noir pour faire réaliser des travaux pour lesquels ils n'auraient pas été mandaté  ?
A mon sens, s'ils ne sont pas mandaté (et ils n'ont d'ailleurs pas à l'être) pour faire ses travaux ==> ils n'agissent pas dans le cadre de leur mandat et ne seront donc pas couvert  (je vois bien une assurance se retrancher facilement derrière ce type d'arguments).

En tout cas, une belle galère dans l'acp pour s'en sortir...

Elle couvre les dommages dont serait victime le travailleur pas les amendes et poursuites pénales, fiscales et sociales...
Et, à mon avis, pas les honoraires et frais des avocats qui seraient chargés de défendre les membres du cc qui auraient commandés ou prestés de tels travaux...

Voilà un bel exemple de ce que vous faites peut-être vivre aux syndics et aux copropriétaires à travers ce forum : des chemins de traverse frisant la malhonnêteté intellectuelle histoire de faire monter une sauce entre partisans (au courant du dossier) et simples participants qui débattent à partir d'infos tronquées.

Vous posez une simple question sur un vote de décharge de cc (qui ressemblait plus à un moyen d'emmerder votre syndic qu'autre chose) et on se retrouve à menacer un intervenant des pires ennuis judiciaires parce qu'il ne prends pas la défense aveugle du pauvre propriétaire brimé par son vilain syndic qui n'applique pas la loi et une mafia de propriétaires à sa solde.

Je ne vous connais pas mais si cette discussion reflète votre manière d'agir dans votre acp, je plains sincèrement votre syndic et vos copropriétaires.
(Sans savoir si tout ce que vous racontez dans votre intervention détaillée du 01.03 est la vérité ou un développement de votre esprit retors....)
Au passage, j'ai aimé votre réflexion sur la déviation du fil de discussion. Vous êtes à la base du sujet (le vote du cc), on débat du sujet mais comme ce n'est pas ce que vous attendiez, vous relancez tout à fait autre chose avec du travail en noir, des interventions & des travaux non décidés, des accointances entre personnes,... Et c'est le pauvre Rexou qui en paie les pots cassés en tombant dans votre piège... Il était probablement resté sur le propriétaire qui cherche à emmerder un syndic et une acp sans problème pour une simple question de sympathie et politesse en ne mettant pas dehors des membres actifs du cc au moment du vote et
Le voilà accusé de tous les maux de notre société, menacé (voir la réflexion de Saxo sur son anonymat), pratiquement porté au ban du forum (j'attends de lire celui qui demandera à Pim de le censurer).... Tout ça parce qu'il ose s'opposer à la volonté de certains du tout à la loi et de la déshumanisation de notre société.

Et pour terminer (en parlant de la manière qui semble être de mise ici), si tant est que ce que vous prétendez vivre dans votre acp est vrai, le premier coupable (après ceux qui auraient mal agit bien entendu) et responsable de tous vos maux, c'est VOUS...
Vous avez un mauvais syndic et vous le laissez en place sans le dénoncez auprès des autorités (vous savez ce dieu IPI vénéré ici)
Votre syndic ne remplit pas ses obligations légales en matière d'AG+PV et vous laissez faire sans démarche auprès d'un juge compétent.
Vous parlez de tout ce que les membres du CC ne font pas mais comment se fait-il que vous n'en fassiez pas partie ? votre immeuble semble suffisamment grand que pour parler et convaincre des voisins de s'associer à vous ou vous fournir des mandats. MAis pour ça, il faut s'impliquer et se mouiller...
En plus, il y a une place vacante puisque personne ne veut présider...
Vous semblez connaitre la loi, pourquoi ne pas être intervenu lors de l'AG pour signaler le problème lors des votes ?
Vous connaissez des détails comptables comme la date où les membres du cc paient leurs provisions pour charges. Vous auriez pu vérifier les comptes par la même occasion... Pas besoin d'être nommé par l'ag pour se faire sa propre opinion.
Les pompiers vous ont dit que la porte donnant accès au local des compteurs devait toujours être ouverte. Si vous leur dites que la vôtre ne l'est pas et demandez leur aide, ils accepteront peut-être de passer ou d'envoyer un courrier...  Encore faut-il les appeler pour leur demander...
Vous êtes au courant que des travaux non déclarés ont été réalisé dans votre immeuble et vous savez par qui. Mais vous ne les dénoncez pas. (alors que Rexou, sur un forum, se fait pratiquement lyncher pour ne pas dénoncer la pratique).
Idéalement, vous devriez peut-être même contacter votre bureau de TVA pour demander à leur payer votre part de TVA non versée sur les travaux. ça, ce serait civique....    (mais le contrôleur risque de ne pas savoir quel formulaire utilisé ou ne plus en avoir en stock avec toutes les personnes honnêtes présentent ici et qui font cela)
Vous percevez votre part sur les loyers de la loge louée et vous les accepterez. Allez-vous les déclarer dans votre déclaration fiscal ?  Il s'agit d'un revenu immobilier... Je suis curieux de lire ici qui le déclare...

Votre acp a été précédemment condamnée pour du travail en noir, un CP a porté plainte contre votre ancien syndic pour la même raison, un JDP a nommé votre syndic actuel qui refait les mêmes erreurs.... Si tout cela est vrai, ....
Vous attendez quoi pour agir   ?   qu'un autre le fasse à votre place  ?  ou que l'administration débarque pour un contrôle et fasse des ennuis à votre syndic, les membres du cc et à l'acp   ?
Avec le dernier choix, vous pourrez revenir ici pour ouvrir un nouveau fil de discussion sur la malhonnêteté des syndic....   

PS : je ne suis pas syndic, ni travailleur en noir

Wouawww, changer de syndic parce qu'il n'a pas fait sortir les membres du cc avant un vote sur la qualité de leur mission ???
Je ne comprendrai jamais ce salon où le respect de chaque mot d'une loi est plus important que la qualité du travail (qui a dit que ce syndic avait mal fait son travail à part cette marque de respect et politesse envers des volontaires permettant de maintenir une bonne ambiance ?)
Comment voulez-vous garder motiver les gens qui s'impliquent dans leur immeuble avec de tels raisonnements  ?
Ou, comme dans l'immeuble de Luc, vous préférez des acp sans propriétaire actif, sans cc et sans commissaire aux comptes motivés ?
Plus je vous lis, plus je finis par croire que c'est là le vrai but de ces lois sur les acp ==> tellement emmerder les braves gens qu'il ne restera plus que les emmerdeurs, les avocats et les profiteurs du système (et des mauvais syndic car les bons auront fuit le métier dégoûté par de telles attitudes)...

Rassurez-moi : vous respectez toutes les limitations de vitesse, toutes les lois et tous les règlements au pied de la lettre ?
Triste attitude de beaucoup de monde dans ce salon

Pratiquement tout ce fil de discussion tourne sur le fait qu'il manque de nombreux comptes de base (fonds de roulement, réserve, stock,...) et le travail incomplet et mal fini de la CNC.
Pratiquement toutes vos interventions indiquent que la CNC a très bien fait son travail, que tout y est et qu'il faut faire comme elle dit : ni plus, ni moins.
Ici, vous créez des comptes de dettes non repris dans le PCMN.... Vous convenez donc qu'il manque des comptes et que ces manquements devront trouver une place qui sera différente selon les choix des syndics....  Et patatra, toutes la belle organisation qui permettait au propriétaire profane dans la compta de s'y retrouver facilement dans les comptes tombe à l'eau. Comment savoir où chercher deux des infos principales de la compta : le fonds de roulement et les fonds de réserve....  ????
Basculeriez vous dans le camp des mauvais syndics roublards ?  Vous osez créer deux nouveaux comptes non prévu par la CNC pour détourner l'attention des copropriétaires  ????
(second degré bien entendu)

Sur le fonds, on est d'accord : le vendeur perd de l'argent au détriment de l'acheteur mais ce n'est pas par rapport au fonds de roulement.
Raisonnement de comptable 
L'absence d'un compte de stock empêche de donner une situation réelle du patrimoine de l'acp. Là, on est d'accord 
Une preuve de plus que ce pcmn est incomplet que la cnc a mal fait son boulot. Malheureusement, les défenseurs de la cnc ne nous donne aucun argument ou explication pour nous expliquer comment palier à ce manque.

Par contre, non, une acp ne peut pas faire de perte : toutes ces dépenses doivent être facturées aux copropriétaires (sauf les exceptions comme un prélèvement sur un fonds de réserve existant par exemple).
Si, par exemple, elle a mis en stock des clés qui ne seront jamais vendues, elle doit les porter en charges des copropriétaires.
si un client (copropriétaire) fait défaut de paiement, elle doit porter la créance à la charges des autres copropriétaires.

Une acp "peut" être à découvert de trésorerie (même si ce n'est pas conseillé et peut être dramatique) mais je ne vois pas comment elle pourrait être en perte  (en tout cas, je n'ai jamais vu de tels cas).
Il y aura toujours des copropriétaires qui devront payer les charges...
(il existe, sauf erreur de ma part, une solidarité totale et indivisible entre tous les copropriétaires pour les charges de l'acp)

Une perte veut dire que les produits sont inférieurs aux charges. En compta acp, les produits facturés aux copropriétaires (décomptes des charges) = les charges dépensées par l'acp. Si on facture moins aux propriétaires que le montant des charges (= une perte), c'est qu'il y a une erreur dans les décomptes....

Par contre, je veux bien croire que certaines acp sont en état de faillite virtuelle car elles ne peuvent pas faire face à leurs obligations de paiement.
Mais je ne crois pas qu'on peut parler de perte ou de faillite car les fournisseurs auront toujours la possibilité de ce retourner contre les copropriétaires (ancien ou nouveau).
Je ne crois pas (mais je ne suis pas juriste) qu'un acquéreur pourrait se retirer de la solidarité des dettes de l'acp d'avant son achat.

A moins que l'immeuble soit complètement détruit, que les copropriétaires soient sans moyen, qu'il n'ai pas payé la prime d'assurance depuis longtemps et que le terrain n'ai pas de valeur....

Je ne vais pas hurler mais quand même une petite correction : le fonds de roulement est toujours de 1000 € mais représenté par 800 € en banque et 200 € en stock.
Un stock, une créance ou le compte en banque font partie de l'actif, ils contrebalancent donc le passif représenté par le fonds de roulement.

Et cela démontre tout l'intérêt d'avoir un compte de fonds de roulement au passif du bilan ==>  il fait partie de l'équilibre que représente la photo de la situation comptable de la copro. C'est ce compte qui indique le montant total dont dispose la copro à titre de fonds de roulement ET C'EST LE SEUL qui l'indique ==> comme il est absent dans le pcmn de base, un bilan d'une acp ne prenant que le pcmn de la CNC    NE  PEUT PAS ETRE A L'EQUILIBRE et c'est la base de toute bonne comptabilité : ACTIF = PASSIF  !!!!   La CNC semble l'avoir oublié et tous les défendeurs de la qualité de ce pcmn n'ont pas encore répondu à cette logique connue de tout comptable de 1ère année

Je ne parlais pas de la comptabilité : les principes généraux de la comptabilité sont tout à fait applicable à une société, une asbl, un indépendant... ou une acp : par exemple le principe de la partie double, de la rigueur des équilibres, de la tenue des pièces, du suivi des écritures dans des journaux, des historiques détaillés,.... Tout cela peut éviter la plupart des erreurs de bonne foi ou, en tout cas, facilement les identifier pour faire les corrections qui s'imposent. Cela permet aussi de mieux repérer des "problèmes moins normaux" comme les doubles paiements, les doubles imputations, les détournements d'utilisations, .... Et, aussi, compliquer la tache pour les actes malhonnêtes ou, en tout cas, facilité leur repérages par le vérificateur aux comptes.

Là ou ça ne va plus avec l'AR sur la compta des acp, c'est l'aveuglement et l'obstination à vouloir aligner les principes d'applications des acp sur ceux des sociétés.

Il aurait été trop simple de proposer un pcmn cohérent adapté aux acp, des règles de base de tenue comptable, ... et quelques autres bonnes choses bien prévue comme la distinction des fonds de roulement & réserve, la distinction des créances douteuses, ...

ça, se serait vraiment la plus grande connerie que pourrait faire la loi : supprimer le fonds de roulement... Selon moi, cela devrait être le contraire : il devrait être obligatoire pour chaque acp d'avoir un fonds de roulement représentant au moins 3 ou 4 douzièmes du budget des charges annuelles.
(mais ce n'est pas prévu par une loi... donc je me contente de défendre ce point de vue auprès des syndics et des copropriétaires qui m'entourent)

Le cc peut prévoir deux types de fonds (je n'ai pas vérifié) mais ça ne veut pas dire qu'il ne peut y avoir qu'un fonds de roulement annuel constitué des provisions et d'un fonds de réserve ET que tout le reste serait illégal !

Je trouve déjà qu'il y a une confusion dans les termes : un fonds de roulement représente deux choses totalement différentes dans le langage courant : le fonds de roulement "permanent" (assimilé au capital d'une société puisqu'on veut tout ramener au code des sociétés) et les provisions pour charges de l'année (établies sur base d'un budget) pour les acp qui ne pratiquent pas les décomptes trimestriels (encore un truc que je ne comprends pas chez les proprios : ne pas exiger des décomptes trimestriels... mais ce serait un autre débat).

Une copropriété peut aussi prévoir plusieurs fonds de réserve (ou les appeler fonds pour travaux, fonds ascenseurs, fonds travaux chauffage, fonds quotités 1 ou 2 ou 3, ....)

Pourquoi une loi viendrait interdire ces différents fonds  ?

Oserais-je demander l'avis de Luc sur cette question ? Vous qui avez suivi de nombreux débats, est-ce vraiment le sens de la loi et des débats  de limiter à deux fonds ?