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#23901 Re : Locations et baux » Partir avant le conger de bail » 14-11-2005 16:22:47
Mon bien cher propriétaire bien-aimé, (1)
J'ai bien reçu le préavis que vous m'avez transmis. J'ai bien enregistré que vous envisagiez de faire des travaux fort importants, et je vous souhaite chance bonheur et prospérité dans votre entreprise.
Je me suis mis à la quête d'un appartement en remplacement du joli petit nid / du taudis (2) que vous me louez pour une somme finalement assez modique / finalement astronomique (2)
J'ai trouvé un joli appartement, qui se trouve être disponible à partir du 1er février. J'envisage donc de quitter plus tôt.
Conformément au code civil qui stipule "Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux §§ 2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois. ", je vous notifie par la présente que je quitterai le logement en date du xx/xx/xx.
Conformément à ce même code civil, je vous rappelle que aucune indemnité n'est due. Je vous suggère de nous donner rendez-vous le xx/xx/xx pour la remise des clés. Si cette date ne devait pas vous convenir, merci de l'en aviser.
Bien à vous
G. Hanvert
(1) en temps que proprio, je fantasme encore que mes locataires m'aimes... désolé.
(2) biffer la mention inutile 
#23902 Re : Locations et baux » Partir avant le conger de bail » 14-11-2005 16:22:47
Préavis pour travaux = contrepréavis de un mois sans indemnités.
Les chocolats pour cette bonne nouvelle sont à envoyer à Pim, qui transmettra après avoir pris sa quote-part. 
#23903 Re : Locations et baux » Partir avant le conger de bail » 14-11-2005 16:22:47
Pour quelle raison vous a-t-il donné le préavis?
-fin de bail de 9 ans?
-fin de prolongation de 3 ans d'un bail de 9 ans?
-occupation personnelle?
-jugement?
#23904 Re : Locations et baux » Partir avant le conger de bail » 14-11-2005 16:22:47
(Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux §§ 2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au <bail> moyennant un congé d'un mois. Dans ce cas, il n'est pas redevable de l'indemnité prévue à l'alinéa précédent.)
Que sont les §§2 à 4? Je savais que vous alliez me posez la question...
§ 2. Le bailleur peut toutefois mettre fin au <bail>, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, (...)
(Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée.)
§ 3. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au <bail>, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, à condition que ces travaux (...)
Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée.
§ 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au <bail>, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.(...)
Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée.
J'ai résumé, parce que sinon, vous n'auriez pas tout lu.
En clair, quelle est le motif invoqué par votre propriétaire?
#23905 Re : Locations et baux » Installation electrique » 13-11-2005 18:25:39
Allez, tant qu'on y est, voici une lien vers une explication pas trop mauvaise des nomres de coffret électriques, avec les sections admissibles:Coffret électrique
A noter, une rénovation de coffret ne coute pas des cent et des milles. Le dernier coffret que j'ai fait intégralement remplacer, avec 5 circuits séparés si mes souvenirs sont bons, m'a couté environ 500 euros, différentiel compris.
#23906 Re : Locations et baux » Installation electrique » 13-11-2005 18:25:39
Je rajouterai à mon intervention précédente les points suivants:
1. Les fusibles de porcelaines ne sont plus utilisés depuis demnombreuses années. A vue de pif, j'estime qu'ils ont été abandonnés entre 1965 et 1975, selon les installateurs. (sans garantie...)
2. A cette date, les disjoncteurs différentiels étaient à peu près inconnus. Si votre installation ne comprend pas de différentiel 300mA, elle n'est pas conforme sur ce point. Certains auteurs considèrent qu'un différentiel de 30mA doit être installé sur toute pièce d'eau même pour des installations d'avant 1981. Je les suis sur ce point, mais mon excellent électricien n'est pas d'accord avec cela.
3. A cette date, il existait encore des coupe-circuit sur plaque de marbre. Ceux-ci sont en tout état de cause totalement interdits aujourd'hui (et depuis de nombreuses années, voire des décénnies...)
4. Les terres sur certaines prises. A noter que si le proprio n'a pas dit/écrit que c'était une prise pour lessiveuse, l'installation est de votre responsabilité.
Voici un lien que vous pourrez avantageusement transmettre à votre propriétaire pour lui rappeler ses obligations, parce que je doute qu'un forum ne le convainque, aussi performant et professionnel soit-il: Anciennes installations
#23907 Re : Locations et baux » Installation electrique » 13-11-2005 18:25:39
Chez moi aussi, quand on met le four, les plaques et la machine à laver ensemble, les plombs sautent.
Et quand on met la machine à laver et le sèche linge, les plombs sautent.
Néanmoins, dans votre cas, 20A en porcelaine, cela correspond à 25A en fusible automatique, utilisé pour la protection d'un fil de 4mm2 de section.
Vous avez donc tout à fait raison de dire que votre installation n'est pas aux normes.
#23908 Re : Locations et baux » Installation electrique » 13-11-2005 18:25:39
De quand date votre installation?
Si elle date d'avant 1981, et qu'elle était conforme initialement, elle reste conforme à quelques détails près.
La prise de terre par exemple n'est pas obligatoire dans tous les cas.
#23909 Re : Locations et baux » Saissie mobiliére » 15-11-2005 14:01:00
Et je peux rajouter que la saisie mobilière n'est utilisée en général que pour contraindre la partie condamnée à exécuter le jugement.
En effet, en général, les meubles des locataires insolvables ne valent rien. Rien ne sert donc de les saisir.
Quant aux meubles des locataires pleins de thunes, le fait de voir débarquer un huissier chez lui, prendre note des meubles et signaler que l'enlèvement aura lieu à telle date, je peux vous garantir un effet immédiat.
Je ne connais personnellement aucun cas où cette vente aux enchère des effets personnels a vraiment eu lieu. On est pas dans un film...
#23910 Re : Locations et baux » vente immeuble commercial résiliation bail nouveau proriétaire » 13-11-2005 00:04:39
Dès que l'offre est acceptée, il y a accord sur la chose et sur le prix. La vente est donc parfaite. Une offre acceptée est absolument équivalente à un compromis.
Il est bien entendu que toute vente néanmoins doit passer devant notaire.
#23911 Re : Locations et baux » Comment faire? » 11-11-2005 18:20:33
Un conseil, si l'électricité correspond à celle d'une maison des années 50, rénovez-la.
Faites venir plusieurs électriciens. Je connais un immeuble ou la mise au gout du jour de l'électricité n'a pas coûté des cents et des milles. Remplacement de quelques fils de section trop faible. Comme ils étaient sous gaine, pas de gros frais pour cela. Et ensuite, remplacement des tableaux électrique et placement de différentiels.
Mais ne louez pas la maison si c'est encore avec un levier en cuivre sur une plaque de marbre!!! On en trouve encore, mais c'est très dangereux, et totalement illégal.
#23912 Re : Divers (hors achat/location) » Eclairage des communs » 22-12-2005 23:29:02
C'est vrai que c'est dérangeant de mettre une ampoule. Et quand on paie une provision pour l'eau, c'est normal que les ampoules soient changées dans l'heure.
Vous voulez le numéro de téléphone d'un avocat?
#23913 Re : Ventes et achats » assurance incendie obligatoire » 10-11-2005 16:39:27
L'organisme de prêt octroie une réduction de taux à titre commercial pour autant que tout un tas de conditions soient remplies.
Si vous ne remplissez plus les conditions, votre réduction tombe immédiatement...
#23914 Re : Locations et baux » nouveau bail : qu'est ce que le propriétaire peut demander ? » 10-11-2005 16:38:14
Les compteurs sont également à mon nom pendant la transition. Je n'ai jamais eu de cas de dettes vis-à-vis des fournisseurs d'électricité, je ne sais donc pas ce qu'il faut faire.
Pour les enfants, , il faut être pris pour apprendre. Perso, j'essaie d'apprendre des mauvais tours qui arrivent aux autres aussi. Prochaine fois, je demande également une copie de la dernière facture d'électricité...
Merci du tuyau 
#23915 Re : Locations et baux » nouveau bail : qu'est ce que le propriétaire peut demander ? » 10-11-2005 16:38:14
Pour signer un bail avec quelqu'un , vous posez vous-même vos conditions. Vous avez la liberté totale de contracter, même si vous ne pouvez discriminer sur base d'une prétendue race, couleur, religion ou orientation sexuelle. A noter que cette discrimination sera bien difficile à prouver.
Perso: la garantie doit être constituée au moment de la signature du bail. Pas de caution, pas de bail. (mais j'ai un truc réservé aux professionnels...)
L'assurance incendie, c'est le problème du locataire. S'il n'est pas assuré, il risque sa peau financière. Tant que vous, vous êtes assuré, et tant que vous lui avez signalé qu'il doit être assuré, soyez tranquille...
L'ouverture des compteur de gaz et d'électricité, je la fais moi-même. Pour éviter toute contestation possible, les relevés sont fait lors de l'état des lieux d'entrée. Faits et signés, donc incontestables.
Pour ce qui est des fiches de salaire, elles sont à demander avant de signer quoi que ce soit. Comment voulez-vous choisir votre locataire sans cela?
Vous pouvez aussi demander une copie de la carte d'identité, les coordonnée du proprio actuel, la nationalité, la date d'entrée en Belgique, le nom de l'assistant social, le nom d'un aval éventuel, la composition de la famille qui occupera le logement, le loyer actuel, le salaires et ou les autres revenus, les crédits en cours, le motif du déménagement, les animaux qui viendront sur place, ....
Le candidat locataire est libre de vous répondre... et vous êtes libre de signer avec qui vous voulez.
#23916 Re : Locations et baux » fin de bail commercial 9 ans » 10-11-2005 10:52:00
Pour garder la forme? L'avocat vous prête sa salle de sport?
#23917 Re : Locations et baux » vente immeuble commercial résiliation bail nouveau proriétaire » 13-11-2005 00:04:39
J'oubliais: ma source, c'est le code civil:
Loi sur les baux commerciaux
#23918 Re : Locations et baux » vente immeuble commercial résiliation bail nouveau proriétaire » 13-11-2005 00:04:39
En conclusion, le bail reprend ce qui est noté dans la loi: préavis d'un an à donner dans les 3 mois.
Par contre, il ne rappelle pas les conditions pour que ce préavis soit valide. Ces conditions sont strictes: occupation personnelle ou familiale, supprimer tout commerce dans la maison, gros travaux prévus, ou manquements graves.
Il ne rappelle pas non plus que le locataire a droit à une indemnité: 1, 2 ou 3 ans de loyer. Et plus encore si les motifs de fin de bail ne sont pas remplies.
#23919 Re : Locations et baux » vente immeuble commercial résiliation bail nouveau proriétaire » 13-11-2005 00:04:39
§ 8. De l'indemnité d'éviction.
Art. 25. Si le preneur a régulièrement manifesté sa volonté d'user de son droit de renouvellement et se l'est vu refuser, il a droit, dans les cas déterminés ci-après, à une indemnité qui, sauf accord des parties, survenant après l'ouverture de ce droit, est fixée forfaitairement comme suit :
1° L'indemnité est égale à un an de loyer si le bailleur entend, soit affecter l'immeuble à une destination non commerciale par application du 2° de l'article 16, soit le reconstruire conformément au 3° de l'article 16. Toutefois, dans ce dernier cas, il n'est dû aucune indemnité si la démolition ou la reconstruction de l'immeuble ont été rendues nécessaires par son état de vétusté, par la force majeure ou par des dispositions légales ou réglementaires;
2° L'indemnité est égale à deux ans de loyer si le bailleur ou un des occupants énumérés à l'article 16, § 1, 1°, même en cas d'application du § III de l'article 16, exerce dans l'immeuble un commerce similaire;
3° (L'indemnité est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur. Cette indemnité n'est pas due si le bailleur donne à l'immeuble une affectation qui lui aurait permis la reprise sans indemnité ou moyennant une indemnité égale ou inférieure à celle qu'il a dû supporter;) <L 29-06-1955, art. 1>
4° L'indemnité est égale à un an du loyer stipulé dans le nouveau bail si le preneur qui a fait une offre sérieuse a été écarté par suite de l'offre d'un tiers surenchérisseur, conformément à l'article 23, et si le dit tiers exerce dans l'immeuble un commerce différent de celui qu'y exercait l'ancien preneur;
5° L'indemnité est égale à deux ans du loyer stipulé dans le nouveau bail, si ce nouveau preneur exerce dans l'immeuble un commerce similaire à celui du preneur sortant;
6° (L'indemnité d'éviction est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur ou le nouveau preneur ouvre avant l'expiration d'un délai de deux ans un commerce similaire, sans en avoir donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction. Le bailleur et le tiers nouvel occupant sont solidairement tenus.) <L 29-06-1955, art. 1>
Le montant des loyers rapportés par des sous-locations peut être déduit par le juge en tout ou en partie du loyer servant de base aux indemnités prévues au présent article et à l'article 16, IV.
(En cas de sous-location commerciale, le juge peut répartir l'indemnité entre le locataire principal et le sous-locataire.) <L 29-06-1955, art. 1>
Dans les cas visés aux 2°, (...) et 5° ci-dessus, le preneur peut se pourvoir devant le juge si l'indemnité apparaît manifestement insuffisante en raison du profit que le bailleur a retiré de l'eviction. <L 23-06-1955, art. 1>
Le bailleur peut, de son côté, se pourvoir devant le juge si l'indemnité apparaît manifestement exagéree en raison de l'état d'abandon ou de déclin du commerce au moment de la reprise.
Lorsque le bailleur est propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans l'immeuble loué et que le bail porte simultanément sur le bien loué et le fonds de commerce, il ne doit pas d'indemnité, à moins que le preneur n'établisse qu'il a augmenté l'importance du fonds de commerce d'au moins 15 p.c. En ce cas, le juge fixe l'indemnité, en équité, selon la plus-value qui en est résultée pour le bailleur.
#23920 Re : Locations et baux » vente immeuble commercial résiliation bail nouveau proriétaire » 13-11-2005 00:04:39
Art. 16. I. Le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail pour l'un des motifs suivants :
1° Sa volonté d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de telle manière par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou de le faire occuper par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d'alliance ou l'adoption.
2° Sa volonté d'affecter l'immeuble à une destination exclusive de toute entreprise commerciale.
3° Sa volonté de reconstruire l'immeuble ou la partie de l'immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité. Est réputée reconstruction toute transformation précédée d'une démolition, affectant toutes deux le gros oeuvre des loxaux et dont le coût dépasse trois années de loyer.
4° Tous manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours, en ce comprises la dépréciation de l'immeuble par le fait du preneur, des siens ou de ses ayants cause, et les modifications substantielles apportées, sans l'accord du bailleur, à la nature ou au mode d'exploitation du commerce, ainsi que tout fait illicite du preneur qui, apprécié objectivement, rend impossible la continuation des rapports contractuels entre le bailleur et le preneur.
Lorsque le bailleur est propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans l'immeuble loué et que le bail porte simultanément sur le bien loué et le fonds de commerce, il y a lieu de prendre en considération dans l'appréciation des manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours non seulement les obligations relatives à la jouissance de l'immeuble, mais encore celles relatives à l'exploitation du commerce, notamment celle d'assurer la conservation du fonds de commerce.
Si le preneur conteste que le bailleur soit fondé à se prévaloir des motifs visés aux alinéas précédents, il se pourvoit devant le juge dans les trente jours de la réponse du bailleur, à peine de forclusion.
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