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#221 Re : Copropriétés forcées » Règlementation Appart-Hôtel en copropriété » 10-05-2014 00:49:18
Merci à LauraZ et à PIM (toujours à la pointe de l’info !).
J’ai aussi vu ce reportage à la télé. Nous en parlerons lors de l’AG ce jeudi en signalant qu’une nouvelle ordonnance de la Région Bruxelloise sera votée cette semaine pour éviter la concurrence avec le secteur hôtelier entraînant une obligation d’agrément auprès du Ministère Régional de l’Economie (auparavant : procédure d’agrément volontaire auprès de la Cocof). C’est une information qui peut intéresser aussi d’autres propriétaires qui voudraient faire le même type de location.
Nous avons bien compris que nous ne pouvons nous opposer à ce fait et que le seul grief serait des nuisances pour les occupants résidents.
Reste à voir si l’assurance de la copropriété interviendrait si ces « locataires » provoquaient des dégâts vu l’activité « commerciale » du propriétaire. La question sera posée au syndic.
Rexou, je suis d’accord avec votre raisonnement même si c’est dit de façon quelque peu agressive. Tous les locataires ne sont pas envahissants mais certains se comportent comme dans un hôtel, rentrée et usage des sanitaires à toute heure la nuit, discussion à haute voix dans les communs, … et allez faire respecter un ROI par des gens qui sont là pour 3 jours ou une semaine !
#222 Re : Copropriétés forcées » Règlementation Appart-Hôtel en copropriété » 10-05-2014 00:49:18
Bonjour,
Je suis dans un cas identique à Naruto, mêmes règlementations dans l’acte de base (dont autorisation d’une profession libérale). Les interventions lues ici me confortent malheureusement dans l’idée qu’on ne peut actuellement s’opposer à ce type de location.
Cependant, je réagis à ces remarques :
Grmff a écrit Si en plus les professions libérales sont autorisées, cela veut dire que vous devez être d'accord avec des allées et venues d'étranger dans les communs.
Mais dans ce cas, les étrangers sont connus de celui qui les a reçus et ne disposent pas des clés, élément facile à faire reproduire par des touristes mal intentionnés. Ceci engendre insécurité et inquiétude.
Naruto a écrit La limite entre habitat locatif et activité commerciale reste floue malgré vos réponses.
Dach a écrit Pour information le CC stipule à l'art. 577-10: Citation : Tout membre de l'assemblée générale des copropriétaires est tenu d'informer sans délai le syndic des droits personnels qu'il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.
Dans mon cas, le propriétaire passe par une agence de location qui recrute les clients. Il s’agit d’une location temporaire à usage touristique. N’est-ce pas une activité commerciale ? Selon l’art 577-10, le propriétaire ne doit-il pas en informer le syndic ?
Merci de m'éclairer.
#223 Copropriétés forcées » Location très court terme en copropriété » 20-04-2014 11:27:05
- QRieuse
- Réponses : 1
Bonjour,
Dans un immeuble d’une quarantaine d’appartements, le ROI précise : « Les appartements sont destinés à l’habitation résidentielle et/ou l’exercice d’une profession libérale sans jamais troubler la jouissance des occupants ».
J’ai constaté qu’un propriétaire loue son appartement meublé pour de très courts termes (3 jours, une semaine,…) via une agence immobilière. Cela engendre des nuisances de bruit, va-et-vient, insécurité puisque ces touristes de passage ont les clés de l’immeuble, etc…
Est-ce que le terme « habitation résidentielle » n’interdit pas ce type de location ?
Ne s’agit-il pas là d’une activité commerciale ?
Merci de me donner votre avis
#224 Re : Copropriétés forcées » Loi 2 juin 2010 – PV de l’AG » 13-03-2011 15:20:09
Merci, Grmff. Vous confirmez mon interprétation. Je suppose que dans ce cas, c'est le syndic qui devrait rédiger ce PV complémentaire. Inutile de dire que je le vois déjà maugréer!
#225 Copropriétés forcées » Loi 2 juin 2010 – Montant des marchés » 12-03-2011 23:58:43
- QRieuse
- Réponses : 0
Bonjour,
Lors de notre dernière AG, deux interprétations de la loi du 2 juin 2010 se sont opposées.
D’après ces 2 articles,
ART 577-7 §1° L'assemblée générale décide:
1° b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;
d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°;
ART 477-8 §4 Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé:
4°d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
13°de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;
1° question :
Qu’entend-on par « travaux qui peuvent être décidés par le syndic »? Est-ce uniquement « les actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire »?
2° question :
Un administrateur de biens, avocat, assurait que le montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire devait être fixé assez bas (il proposait 2.500 €) car en dessous de ce montant, le syndic pouvait décider SEUL et sur base d’UN SEUL DEVIS, sans même consulter le CC.
L’Assemblée n’a pas suivi cet avis. Pour elle, il faut fixer ce montant très haut (min 30.000 € voire plus – nous avons finalement voté 50.000 €) car ainsi on n’est pas obligé de recourir à l’élaboration d’un cahier des charges généralement fait par un expert. Ceci entraîne chaque fois de gros frais.
L’Assemblée pense qu’il n’est pas toujours nécessaire d’établir un cahier des charges (par ex. pour repeindre les communs) même si le budget est élevé. Et rien n’empêche l’Assemblée de demander plusieurs devis, voire de prendre un expert si elle le juge utile pour des montants inférieurs à 50.000 € ce qui s’est d’ailleurs toujours fait chez nous.
Le syndic confirme notre point de vue et déclare qu’il n’a aucun intérêt à mécontenter les copropriétaires ; il a toujours travaillé en collaboration avec le CC qui est très vigilant.
Quelle interprétation est la bonne ?
Merci pour vos commentaires.
#226 Copropriétés forcées » Loi 2 juin 2010 – PV de l’AG » 13-03-2011 15:20:09
- QRieuse
- Réponses : 2
Bonjour,
Voici quelques réflexions et questions suite à l’AG de mon immeuble.
La loi sur les copropriétés du 2 juin 2010 dit :
« Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires. »
J’avais compris que seules les décisions prises en séance faisaient l’objet d’un PV immédiat signés par les personnes encore présentes et que la relation des débats tenus pendant l’assemblée viendraient compléter cette 1° partie de PV. Etant présidente du conseil de copropriété, je reçois habituellement le projet de PV que je prends le temps de vérifier et éventuellement compléter si certains points me paraissent peu représentatifs de ce qui s’est dit lors de l’AG.
Or, cette année, le syndic m’a dit que le PV signé en fin de séance est le PV définitif auquel on ne peut plus rien ajouter et qu’à terme, celui-ci sera de plus en plus succinct, ne reprenant que les décisions des points signifiés dans l’ordre du jour. Le syndic a ajouté que dorénavant, le rapport du vérificateur aux comptes serait joint à l’ordre du jour et que c’est là qu’on pourrait donner plus de détails. Je suis d’accord pour procurer ce rapport avant l’AG mais je persiste à penser que ce mini PV restera trop sommaire.
C’est évidemment très facile pour le syndic qui a déjà rédigé le PV à l’avance et n’a plus qu’à retranscrire les décisions et votes. J’ai dû intervenir pour faire ajouter quelques phrases à ce PV préétabli. J’ai été prise de court et par après, j’ai pensé à certains points que j’aurais voulus un peu expliciter mais c’était trop tard.
Je regrette cet état de choses car, pour moi, les PV d’AG doivent refléter les discussions et différents avis émis par les copropriétaires.
En cas de contestations de décisions prises antérieurement, il nous est déjà arrivé de devoir nous référer à d’anciens PV pour remettre les intervenants et même parfois le syndic face à leurs contradictions ou pour justifier certaines actions du CC.
J’aimerais savoir comment cela se passe dans d’autres copropriétés et si cette interprétation de la loi est bien celle du syndic.
Ne pourrais-je faire annexer quelques commentaires rédigés à tête reposée ? Nos AG durent 3 à 4 heures et chacun, syndic compris, est toujours très pressé de partir au plus vite.
Merci pour vos commentaires.
#227 Re : Copropriétés forcées » Statuts ACP: mise en conformité » 12-03-2011 23:41:12
Bonjour,
Lors de l’AG, nous avons décidé de laisser l’acte de base tel quel en attendant une jurisprudence éventuelle ou du moins des commentaires de cette loi pour l’expliciter.
De toute façon, cette loi est impérative donc annulerait tout article de l’acte de base en contradiction avec elle.
Entre temps, mandat a été donné au conseil de copropriété pour choisir la personne qui serait éventuellement en charge de la mise en conformité si cela s’avère nécessaire ultérieurement.
#228 Re : Divers (hors achat/location) » Conformité d'une installation électrique BT » 12-11-2010 19:29:40
@ Baxter
Oui, c'est inscrit sur le PV d'examen de conformité. Ce doit "être recontrôlé dans un délai d'un an par le même organisme de contrôle".
De plus, "dans le cas où, lors de cette nouvelle visite de contrôle après max. 1 an, des infractions subsistent, l'organisme agréé se doit d'envoyer une copie du PV de visite de contrôle à la Direction générale de l'Energie préposée à la haute surveillance des installations électriques domestiques".
Peut-être que cela n'est pas inscrit sur les PV des autres organismes. Je n'en ai pas pour comparer...
Auriez-vous un PV différent? Cela m'intéresserait de savoir. C'est peut-être une clause spécifique à Vinçotte.
#229 Re : Divers (hors achat/location) » Conformité d'une installation électrique BT » 12-11-2010 19:29:40
PIM,
J'ai vu que Vinçotte fait les plans (12€) mais pour les installations d'avant octobre 1981.
Je me demande s'ils le font aussi pour les installations rénovées et si c'est le même prix ou plus cher dans ce cas vu que l'électricien DOIT fournir ces plans. Sinon, nous demanderons à un autre électricien.
De toute façon, c'est l'organisme venu pour le 1° contrôle qui doit faire la 2°visite donc ici Vinçotte.
Nous n'avons d'ailleurs pas compris pourquoi l'électricien a quand même fait venir un autre organisme et en plus nous facture cette visite inutile.
#230 Re : Divers (hors achat/location) » Conformité d'une installation électrique BT » 12-11-2010 19:29:40
grmff,
Nous avons choisi Vinçotte un peu plus cher mais réputé plus pointilleux que les autres car nous avions constaté des anomalies et pensions que l'organisme choisi par l'électricien serait plus "complaisant" (chose déjà vue pour d'autres appartements avec cet organisme).
Il y a une douzaine de remarques dans le rapport notamment une cuisinière et four électriques raccordé avec du 4² au lieu de 6² (monophasé), un disjoncteur insuffisant et une installation pour machine à laver contre la baignoire. Cerise sur le gâteau: pour cette machine il a oublié l'installation de la prise de courant!!
De toute façon, si le travail est bien fait, on ne doit pas craindre une inspection...Pourquoi ne faudrait-il travailler qu'avec un contrôleur qu'on connaît?
#231 Divers (hors achat/location) » Conformité d'une installation électrique BT » 12-11-2010 19:29:40
- QRieuse
- Réponses : 6
Bonjour,
Nous avons fait rénover un petit appartement ainsi que l’installation électrique. L’entrepreneur ne nous paraissant pas sérieux, nous avons demandé à Vinçotte de vérifier cette installation qui s’est effectivement révélée non conforme.
L’entrepreneur refuse de nous donner les plans unifilaire et de position dont nous avons besoin pour la 2° visite de contrôle après rectification des erreurs. En effet, il voulait choisir lui-même l’organisme de contrôle et n’accepte pas le rapport de Vinçotte (il a d'ailleurs fait venir quelqu'un d'autre 3 semaines pus tard).
Pouvons-nous faire faire les plans par un autre électricien ?
Si oui, quel est +/- le prix normal de ce travail (appartement de 60 m² : living, 1 chambre, sdb, cuisine, petit bureau)?
#232 Re : Copropriétés forcées » Règlement de copropriété - acte authentique » 12-03-2009 11:41:04
Merci à l'ABSA pour l'info. En fait, chez nous, il s'agit de 2 modifications mineures et du changement de la date de l'AG (date variable --> date fixe).
A titre d’information pour ceux qui seraient un jour concernés par ce problème, voici ce que j’ai trouvé de plus précis :
Tarif:
Selon l’AR du 16 DECEMBRE 1950 : Tarif des honoraires des notaires, Section II art. 17 – 4 bis :
Acte modificatif de l'acte de base : minimum (37 EUR); maximum (370 EUR).) <AR 22-01-1971, art. 8, § 1er, MB 28-01-1971, En vigueur : 28-01-1971> <AR 2000-07-20/56, art. 4, § 1er, En vigueur : 01-01-2002>
montant qui, indexé, serait 45 à 450 €.
A cela, il faut ajouter quelques frais : frais d’acte +/- 50€ et transcription au bureau des hypothèques (?€).
Titre de propriété :
Dans son étude critique parue dans la « Revue du notariat belge », 1996, p. 150, le notaire P. Van den Eynde est d'avis que le notaire doit veiller à la régularité des pouvoirs du syndic et que l'acte ne doit pas reprendre des renseignements sur les copropriétaires et les lots s'il s'agit d'une simple adaptation des statuts, sans qu'il y ait cession ou constitution d'un droit réel immobilier.
La collecte de tous les titres de propriétés n’est donc pas nécessaire.
Le 1° notaire contacté demandait une provision de 2.500€. Un autre notaire nous demande 600€.
Comme quoi, il ne faut pas hésiter à s’informer avant d’agir…
#233 Re : Copropriétés forcées » Que faire ? » 29-09-2009 08:28:08
Bonjour Augustin,
Le syndic ne peut représenter un copropriétaire ni participer aux prises de décisions.
Lors des AG l'art. 577-6 §4,5,6,7 du code civil s'applique:
§ 4. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
§ 5. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.
§ 6. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sauf si la loi ou les statuts exigent une majorité qualifiée ou l'unanimité.
§ 7. Aucune personne mandatée par l'association des copropriétaires ou employée par elle ne pourra participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.
Faites appliquer cet article du code civil.
Bonne journée,
#234 Re : Copropriétés forcées » Que faire ? » 29-09-2009 08:28:08
A Augustin:
Pour éviter toute contestation ultérieure quant à la validité des votes intervenus lors de l'assemblée générale, celle-ci peut procéder à la nomination d'un scrutateur. Il est désigné en début de séance et vérifie les bulletins de vote en fin de séance.
Pour être sûr qu'un scrutateur sera proposé à l'AG, faites-en la demande PAR ECRIT au syndic en demandant que ce point soit inscrit à l'ordre du jour.
La demande doit être faite en temps utile pour pouvoir être insérée dans la lettre de convocation à l'AG.
Voyez votre règlement de copropriété pour voir le délai obligatoire qui y est mentionné.
#235 Re : Copropriétés forcées » Règlement de copropriété - acte authentique » 12-03-2009 11:41:04
Pourquoi ne déposez-vous pas plainte à la chambre des notaires?
S'agissait-il de la modification suite à la loi de 1996 ou d'une autre opération?
Faites-vous partie d'une copropriété? Que fait le conseil de gérance? Et le syndic?
#236 Re : Copropriétés forcées » Règlement de copropriété - acte authentique » 12-03-2009 11:41:04
Le notaire a dit que s'il s'occupait du dossier il lui faudrait tous les titres de propriété. Or cela n'a pas été demandé pour la refonte complète de l'acte de base (97 pages). Ici il s'agit de 21 lignes à remplacer. Pourquoi cette fois faut-il agir ainsi, c'est illogique?
Quelqu'un a-t-il déjà dû modifier un acte de base ou un règlement de copropriété? Comment cela s'est-il passé?
QRieuse
#237 Re : Copropriétés forcées » Règlement de copropriété - acte authentique » 12-03-2009 11:41:04
A Francis: oui, c'est ce que nous allons faire mais je voulais recouper les infos.
D'autre part, j'apprends aujourd'hui que le 1° notaire contacté demande les titres de propriété de tous les copropriéaires. Est-ce normal? Nous n'avions pas dû les fournir lors de refonte de l'acte de base il y a quelques années et cette fois, les modifications sont mineures.
#238 Re : Copropriétés forcées » Règlement de copropriété - acte authentique » 12-03-2009 11:41:04
Nous avons déjà demandé au notaire qui parle de 2.500,00€ or c'est ce que nous avions payé pour la refonte complète de nos acte de base, règlement de copropriété et règlement d'ordre intérieur il y a 8 ans. Le montant demandé me paraît donc disproportionné et exorbitant.
#239 Copropriétés forcées » Règlement de copropriété - acte authentique » 12-03-2009 11:41:04
- QRieuse
- Réponses : 14
Bonjour,
Lors de précédentes Assemblées Générales, nous avons voté des modifications de notre règlement de copropriété, 4 articles sont concernés.
Toute modification doit faire l’objet d’un acte authentique. J’aimerais donc savoir combien coûte l’intervention du notaire. Quelqu’un pourrait-il me donner une réponse, du moins approximative ?
Merci.
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