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#2421 Re : Copropriétés forcées » Syndic indélicat & malversations » 17-09-2013 16:49:32
Il y a moyen d'éviter les syndics indélicats en devenant syndic bénévole et en utilisant des sociétés externes pour faire le travail.
Vu que ces sociétés n'ont pas les pleins pouvoir sur les comptes, ils n'y a plus de malversations!
Oui, mais personnellement je crois que, non obstand les droits de contrôle individuels des membres de l'AG, que ce qui suit doit être exécutée:
Avant la séance de l’AG qui va nommer un syndic de l’ACP
1. le candidat-syndic a posé sa candidature au moins trois semaines avant la date de l’AG (1ère séance) par deux recommandés (tantôt au syndic en place qu’à l’ACP) en spécifiant entre autres sa dénomination exacte et son numéro d’inscription au registre des personnes moraux; mais aussi en indiquant la personne physique qui le représentera envers l'ACP. Cette note doit être signé par celui qui peut représente valablement cette société (et seulement par cette personne);
2. le syndic en fonction vérifie si les candidats ont remis une attestation d’assurance au nom de cette société (et pas au nom de l'agent immobilier agréé IPI ...) qui prouve que les risques possibles sont couverts, …; une attestation qui prouve que l’IPI a vérifié n’est pas valable, vu qu’elle ne vérifie que si les risques au niveau d’une petite ACP de 2 appartements sont couverts;
3. le conseil de copropriété vérifie si le syndic en fonction a fait ce qui précède et en informe les copropriétaires avant l’AG (= au plus tard avec l‘invitation à l’AG) ;
4. …
Lors la séance de l’AG qui a nommé un syndic de l’ACP
5. le président et le sécrétaire de la séance de l’AG vérifient si les données dans la PV de cette séance de l’AG correspondent exactement aux données repris dans la candidature écrite (voir point 1) ;
6. …
Après la séance de l’AG qui a nommé un syndic de l’ACP
7. le conseil de copropriété vérifie si l’affiche dans le hall d’entrée (coté public) correspond exactement aux données du PV et en fait rapport aux CP (urgent si pas en ordre);
8. la banque vérifie la relation juridique entre la personne physique qui se présente chez eux et l’ACP ; le commissaire aux comptes le contrôle et en fait état dans son rapport annuel; si pas en ordre il fait d'urgence un rapport provisoire et demande au conseil de copropriété de le transmettre aux CP;
9. …
Je ne vois pas en quoi un syndic bénévole, seul habilité à disposer des pouvoirs bancaires au nom de l'ACP, serait plus rassurant qu'un syndic professionnel...
Correct, si ce qui précède a été exécuté ….
#2422 Re : Copropriétés forcées » Décomptes de charges contestés par les assesseurs » 29-08-2013 16:33:11
Les assesseurs du CDC et le vérificateur aux comptes jugent que certains factures figurant sur les décomptes trimestriels sont à rejeter et/ou à contester.
(...)
Ayant rencontré ce cas concret plusieurs fois, je sais par expérience que si des membres des organes de surveillance commencent a "juger" sans mentionner explicitement des faits et constats concrets explicitement dans leur rapport semestriel et/ou annuel, qu’un abus n’est pas loin.
Un mandataire qui comprend son rôle reste dans son rôle.
Un mandataire correct ne met pas une autre casquette en cours de route. Si non c’est au moins une confusion d’intérêts, et des agissements, sanctionnés par le code pénal, ne sont pas loin.
#2423 Re : Copropriétés forcées » Décomptes de charges contestés par les assesseurs » 29-08-2013 16:33:11
luc a écrit : tempura a écrit : (...)
Tout ceci est vrai, mais le cp confronté à un décompte erroné/fantaisiste n'a-t-il vraiment pas d'autre option que de payer en attendant une hypothétique régularisation ? Le CDC et le vérificateur ont pour mission de faire rapport à l'AG, mais je ne vois pas à quelle sanction ils s'exposeraient en informant les cp individuellement en dehors d'une ag. Ils s'écartent de leur mission légale, mais cela n'a, à mon avis, pas de conséquences. Ils ne leur appartient pas non plus de demander aux cp de ne pas payer une partie des charges, mais en le faisant, je ne vois pas non plus à quelle sanction ils s'exposent.
Sanction pénale ...Pour que des sanctions pénales puissent être appliquées, il faut qu'elles soient prévues Mon lien
Un exemple parmi d'autres: Abus de biens sociaux
#2424 Re : Copropriétés forcées » Décomptes de charges contestés par les assesseurs » 29-08-2013 16:33:11
(...)
Tout ceci est vrai, mais le cp confronté à un décompte erroné/fantaisiste n'a-t-il vraiment pas d'autre option que de payer en attendant une hypothétique régularisation ? Le CDC et le vérificateur ont pour mission de faire rapport à l'AG, mais je ne vois pas à quelle sanction ils s'exposeraient en informant les cp individuellement en dehors d'une ag. Ils s'écartent de leur mission légale, mais cela n'a, à mon avis, pas de conséquences. Ils ne leur appartient pas non plus de demander aux cp de ne pas payer une partie des charges, mais en le faisant, je ne vois pas non plus à quelle sanction ils s'exposent.
Sanction pénale ...
#2425 Re : Copropriétés forcées » Mise à jour de l'acte de base: délai ? » 29-08-2013 05:07:28
(...) L’adaptation n’est pas obligatoire car la loi du 2 juin 2010 s’applique de plein droit aux dispositions statutaires non conformes. (...)
Correct.
Mais cette application "de plein droit'" a des conséquences dramatiques pour les ACP, tant juridiques que financiers.
D'où la méthode proposé par le législateur, qui évite des frais pour ceux qui appliqué correctement la loi de 1994 (et adapté leurs statuts à ce moment).
#2426 Re : Copropriétés forcées » Rôle du vérificateur des comptes » 29-08-2013 05:00:12
bada a écrit : Ce ne serait pas logique. Le commissaire aux comptes vérifierait la compta. qu'il a lui même aidé à rédiger.
Juge et partie ??????D'accord, ce n'est pas logique.
Mais est-ce illégal ?
OUI.
Le juge a décidé dans un cas identique qu'un reviseur d'entreprises devait faire un rapport sur les années ou le commissiare aux comptes avait "aidé" le syndic. frais à charge de l'ACP.
#2427 Re : Copropriétés forcées » Rôle et respnsabiltés du CdC » 23-08-2013 11:30:23
... (caves sous eau car égouts bouchés et le Syndic refuse d'intervenir)
Le propriétaire d'une cave concernée peut entreprendre à ses risques et périls des actions en faisant:
- appel à la commune (habitation insalubre, ...)
- appel à un avocat pour une intervention du tribunal en référé (travaux d'un CP àn charge de l'ACP)
- ou signalant la problématique à l'IPI pour non-observation de sa déontologie par le syndc, si c'est un syndic progfessionnel.
#2428 Re : Copropriétés forcées » Rôle et respnsabiltés du CdC » 23-08-2013 11:30:23
Peuvent-ils commander un corps de métier pour intervention urgente? (caves sous eau car égouts bouchés et le Syndic refuse d'intervenir)
NON
Quels pouvoirs de décision ont-ils?
AUCUN
#2429 Re : Copropriétés forcées » Compta syndic » 16-08-2013 07:19:43
je n'ai pas recu de journal des recettes, à quoi ca ressemble?
Le format est déterminé par celui qui tient la comptabilité. Assez souvent ce journal n'est pas tenu, parcequ'il est trop transparent quand à la date de paiement exact des provisions.
#2430 Re : Copropriétés forcées » 4ème loi de réparation de la loi de 2010 » 22-08-2013 09:26:25
Categorie de difficile-chinoiseries :
casse-tête, chicaneries, chinoiseries, couper les cheveux en quatre, labyrinthe, pervers, pinaille, poil-de-cutage, prise de tête, tarabiscoté, tiré par les cheveux, tordu.
Je suis d’accord que je suis parfois un casse-tête pour certaines personnes qui interprètent la loi comme cela leur plaît. Je suis un légaliste, c’est un fait.
Mais surtout je sais qu’une démocratie ne peut exister vraiment que si tous suivent les règles. Une règle ne joue pas l’homme, mais la balle.
Tantôt je prends virtuellement ma valise et je m’en vais pour quelques heures, jours, mois, … qui sait ou espère ?
#2431 Re : Copropriétés forcées » Compta syndic » 16-08-2013 07:19:43
je reçois le journal des dépenses de notre cp pour 2012.
1. Je constate qu'y sont postés en date du 15/12 des travaux effectués un 21/12.
2. pour le poste des honoraires du syndic, il y a eu changement en janvier, mais on a posté en 2012 les honoraires du syndic pour janvier 2013 déjà.
3. pour le contrôle du lift par vinc... il y a aussi un double post alors que le contrôleur n'est venu qu'une seule fois en 2012.
4. en date du 31/12 sur le journal des dépenses, la facture d'hydrobru expédiée en mars 2013 à payer pour avril 2013, est déjà postée. cela est-il possible?
5. le journal des dépenses de 2012 ne doit-il pas ne compter que les dépenses réellement effectuées, factures payée en 2012?
1. Me paraît logique – avance 100% d’un travail à faire, dont la firme exige un paiement avant la fin de l’année. A demander.
2. un syndic ne peut payer ses honoraires que le premier jour de la période concernée. Est-ce l’habitude chez vous chez vous ? Rappelez au syndic qu’il ne ne peut payer son honoraire pour janvier qu'en janvier. Cette manière de travailler donne l’impression qu’il a un problème de cash-flow.
3. les deux paiements sont probablement des paiements semestriel pour le contrat de contrôle. Demandez une copie du contrat pour connaitre els obligations du contrôleur.
4. Oui, si c’est l’habitude chez vous. Une inscription de cette facture au 31/12 comme dette est autorisé par l’AR du 12.07.2012.
5. Votre "journal des dépenses 2013" était en fait un "journal des frais 2013".
Depuis le 01.01.2011 votre syndic (bénévole?) aurait dû suivre la comptabilité minimale, tel que imposé par la loi de 2010 :
Pour la période comptable considérée :
- le journal des recettes
- le journal des dépenses
- les mouvements des disponibilités en espèces
- les mouvements des disponibilités en compte
Situation du dernier jour de la période comptable sur un document:
- la situation de trésorerie (un montant par compte en banque ou en espèces)
- le montant du fonds de roulement visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2
- le montant du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 3
- les créances et les dettes des copropriétaires (un montant par copropriétaire)
La loi:
Art. 577-8 §4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(…)
17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.
#2432 Re : Copropriétés forcées » Compta syndic » 16-08-2013 07:19:43
Comptabilité simplifiée ou compta en partie double?
#2433 Re : Copropriétés forcées » 4ème loi de réparation de la loi de 2010 » 22-08-2013 09:26:25
Citation :Rien faire … effectivement cela ne coûte rien au début, mais alors …
- Tous les travaux non-périodiques (même ceux d’un EUR) doivent faire l’objet d’un devis, accepté lors de l’AG précédent, et faire l'objet d’au moins deux offres;
Erreur. Cela est décidé simplement par l'AG, à majorité de 3/4. Même sans modif de l'acte de base, cela s'applique.
Art. 577-8 § 4.
13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;
Cela s’applique si la décision de spécifier le montant (voir Art. 577-7) est répété chaque année … OU repris dans les statuts.
Si non cette décision risque ne pas être opposable aux nouveaux copropriétaires … . La Cour de Cassation a déja annulé des décisions d'AG qui se basaient sur des décisions d'AG qui n'étaient pas publiés par acte authentique ...
Citation :- La comptabilité simplifiée ne peut pas être appliquée, mais la comptabilité en partie double est d’application d’office, aussi dans le cas d'une ACP de deux appartements;
Erreur. Le code civil le prévoit, sans besoin de le dire en AG. Même sans modif de l'acte de base, cela s'applique.
Art. 577-8 §4.
17° (…)Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée (…)
Sans besoin de le dire en AG ? Une autorisation implique que vous pouvez le faire, mais ne vous oblige pas à le faire.
Maintes ACP ne le font pas. C’est à l’AG de décider explicitement en adaptant les statuts, ou en le décidant chaque année explicitement.
Citation :- La responsabilité du syndic de l’ACP ne pourra pas être mis cause, si l’ACP n’a pas adapté les statuts avant le 01.09.2014;
Je ne vois pas pourquoi. Le syndic est responsable de ses actions, comme tout le monde sur la planète!!!
Montrez/citez un jugement entre 1996 et 2010 où le syndic professionnel a été mis responsable … J’en ai lu une flopée dans laquelle il échappait parce que l’AG avait oublié à bien définir la limite entre la misison du syndic (mandataire) et de l’AG (et/ou conseil de cogérance) (mandant). La loi de 2010 aide à combler ce trou, si l'AG fait ce qu'il faut.
En cas de doute c’est toujours le mandant (= ACP) qui perd.
Citation :- Même chose pour le commissaire aux comptes, membres du conseil de copropriété...;
Erreur. r ceux qui dépassent leur rôle, il reste la responsabilité personnelle... Même sans modif de l'acte de base, cela s'applique.
Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont [color=#FF2020]les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété[/couleur].
Erreur, si je dis que les statuts doivent être adoptés pour pratiquement tous les ACP?
Actuellement un commissaire fait ce qu’il veut, si l’AG n’a pas exécuté cet article. Personne ne pourra le mettre responsable envers l’ACP, puisque l’ACP a omis de définir sa mission avant de le nommer.
Mais tout copropriétaire qui a fait des propositions dans ce sens, rejeté par un organe de l’ACP, pourra mettre l’ACP responsable pour un manque de vérification de la comptabilité, pratiquement n’importe ce que ce commissaire a fait.
Citation :- Le conseil de copropriété ne pourra pas fonctionner, puisque le nombre des membres et la mission du président n'a pas été déterminé dans les statuts après le 01.09.2010;
Erreur. C'est prévu au code civil. Cela est décidé simplement par l'AG, à majorité de 3/4. Même sans modif de l'acte de base, cela s'applique.
Erreur?
Il faut aussi lire entre autres les deux phrases suive-antes de l’Art.557-8/1 CC :
A cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale.
Le petit mot « [color=#FF0000]peut[/couleur] » signifie que ou bien l’AG doit déterminer annuellement la manière que le CC peut consulter les documents (et joindre ce texte à l’invitation …), ou le spécifier dans les statuts.
Je suis étonné de la désinformation que vous faites.
C’est parfaitement votre droit démocratique d’exprimer votre opinion comme ex-syndic … mais c’est aussi mon droit démocratique comme copropriétaire-résidant de dire que je suis étonné de la désinformation que vous faites.
A moins que vous ne vous toursiviez encore pour invalider ce que le code civil prévoit très clairement...
C’est une supposition de vous … qui se base sur vos propres observations, mais je ne crois pas sur des faits concrètes externes.
I rest my case.
#2434 Re : Copropriétés forcées » 4ème loi de réparation de la loi de 2010 » 22-08-2013 09:26:25
luc a écrit :
Un tel modèle doit être approuvé par le législateur (ou un organisme officiel doit être mandaté pour le faire) et publiè au Moniteur ...Ah ?
Et en vertu de quelle loi ???
Le Code Civil, si on veut que le modèle soit applicable impérativement comme aux Pays-Bas.
Si non, je crois que l'ABSA a un modèle et le CNIC était en train d'en faire un.
#2435 Re : Copropriétés forcées » 4ème loi de réparation de la loi de 2010 » 22-08-2013 09:26:25
En tout cas, si quelqu'un de qualifié me fait parvenir un tel modèle non contestable, utilisable par tous, je ne vois aucun inconvénient à le mettre online, sur Pim, gratuitement !
Un tel modèle doit être approuvé par le législateur (ou un organisme officiel doit être mandaté pour le faire) et publiè au Moniteur ...
#2436 Re : Copropriétés forcées » 4ème loi de réparation de la loi de 2010 » 22-08-2013 09:26:25
Je suis même étonné que les grands groupes n'aient pas proposé cela et fait du lobby en ce sens. Cela aurait très fortement favorisé leur gestion...
Je ne suis pas étonné. Le bût des grands groupes est de rentabiliser leurs investissements. Pas plus ni moins.
Publier un modèle complet des statuts minimales dans la loi ou AR est la méthode appliquée aux Pays-Bas. Le parlement a refusé cette méthode sous l'influence de l'IPI/CIB/RI/ABSA/... . Pourquoi ? Trop de transparence ?
#2437 Re : Copropriétés forcées » 4ème loi de réparation de la loi de 2010 » 22-08-2013 09:26:25
Au fond, à bien y réfléchir, la loi nous octroie la possibilité de modifier les statuts pour les mettre en conformité gratuitement et sans passer par un notaire.
Et si on ne le fait pas, les clauses contraire à la loi sont annulées, et remplacées par la loi.
Rien faire … effectivement cela ne coûte rien au début, mais alors …
- Tous les travaux non-périodiques (même ceux d’un EUR) doivent faire l’objet d’un devis, accepté lors de l’AG précédent, et faire l'objet d’au moins deux offres;
- La comptabilité simplifiée ne peut pas être appliquée, mais la comptabilité en partie double est d’application d’office, aussi dans le cas d'une ACP de deux appartements;
- La responsabilité du syndic de l’ACP ne pourra pas être mis cause, si l’ACP n’a pas adapté les statuts avant le 01.09.2014;
- Même chose pour le commissaire aux comptes, membres du conseil de copropriété...;
- Le conseil de copropriété ne pourra pas fonctionner, puisque le nombre des membres et la mission du président n'a pas été déterminé dans les statuts après le 01.09.2010;
- Etc, … .
Conséquences
Une ACP qui ne met pas ses statuts à jour avec la loi de 2010, se retrouvera le 01.09.2014 dans une situation précaire, … . Le "gain" pourait se traduire dans une perte x 10.
Une ACP qui n’a pas mis ses statuts à jour par acte authentique en application de la loi de 1994 (on avait à ce moment 5 ans le temps), se retrouvera d’office dans une situation très précaire dès que certaines parties du Code de Droit Économique sont d’application. Plus de personnalité juridique « active ».
Et risque d’être poursuivi pénalement dès le 01.09.2017.
En plus … une ACP qui est dans ce cas ne pourra plus entamer des procédures contre les CP qui ne paient pas les charges.
Etc ...
Conclusion
La loi de 1994 a consacré la souveraineté de l'AG. Mais la loi de 2010 oblige l'AG à prendre ses responsabilités ... .
Si l’AG fuit ses responsabilités, alors les conséquences seront là dès le 01.09.2014.
#2438 Re : Copropriétés forcées » absence de convocation » 14-08-2013 04:20:15
un copropriétaire qui n'a pas été convoqué à une AG (mais qui y a assisté) a-t-il le droit de demander son annulation auprès du juge de Paix même au-delà du délais de 4 mois ?
Le droit oui, mais il n'obtiendra pas raison avec une certitude de 99,99%.
#2439 Re : Copropriétés forcées » absence de convocation » 14-08-2013 04:20:15
S'il y a assisté, je ne vois pas sur quelle base il pourrait valablement s'y opposer plus de 4 mois après l'AG.
La jurisprudence confirme votre point de vue
#2440 Et vous trouvez cela drôle ? » Deux immeubles à appartements sans ... ascenseur dès l'étage 21 » 13-08-2013 10:49:28
- luc
- Réponses : 0
http://www.dezeen.com/2013/08/09/benido … -elevator/
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