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#3041 Re : Copropriétés forcées » Obtention d'un CPE dans une copropriété » 31-07-2011 21:48:25
Comme la délivrance d'un CPE (Certificat de Performance Energétique) est obligatoire dans la région de Bruxelles-Capitale depuis le mois de mai en cas de vente et le sera en novembre 2011 pour toute location, comment la la copropriété doit-elle s'organiser pour faire certifier les parties communes?
Pour la différence entre les trois régions pour cette matière, voir entre autres
ce site.
#3042 Re : Copropriétés forcées » Huissiers : vers un fichier central des codes d’accès aux immeubles? » 29-07-2011 18:41:02
Suivant les conseils de Francis, PIM et autres, je copie ci-dessus les articles 34 à 39 du Code Judiciaire, les ayant annoté comme suit:
- en souligné:
rend la proposition de loi 1538, concocté par l’IPI, en fait inutile ;
- en gras:
fait double emploi avec la proposition de loi 1538 ;
- en italique:
la proposition de loi 1538 est en contradiction avec les Art. 577-3 à 577-14 CC.
A noter que la procédure change quand le système PHENIX est opérationnel, en principe le 01.01.2013, mais probablement plus tard
CHAPITRE VII. - (Des significations, notifications, dépôts et communications.). <L 2006-08-05/45, art. 2, 008; En vigueur : indéterminée et au plus tard le 01-01-2013 (voir L 2010-12-29/02, art. 15)>
Art. 32.<L 2006-08-05/45, art. 3, 008; En vigueur : indéterminée et au plus tard le 01-01-2013 (voir L 2010-12-29/02, art. 15)>
Pour l'application du présent Code, l'on entend par :
1° " signification " : " la remise d'un original ou d'une copie de l'acte; elle a lieu par exploit d'huissier de justice ou, dans les cas prévus par la loi, selon les formes que celle-ci prescrit ";
2° " notification " : " l'envoi d'un acte de procédure en original ou en copie; elle a lieu par les services postaux ou par courrier électronique à l'adresse judiciaire électronique, ou, dans les cas prévus par la loi, par télécopie ou selon les formes que la loi prescritArt. 32bis.<inséré par L 2006-08-05/45, art. 4, 008; En vigueur : indéterminée et au plus tard le 01-01-2013 (voir L 2010-12-29/02, art. 15)>
Tout dépôt ou communication peut avoir lieu valablement par pli simple ou, dans les cas prévus par la loi, par pli recommandé.
Les dépôts ou communications par pli simple ou recommandé adressés au greffe et au parquet peuvent avoir lieu valablement par voie électronique par introduction dans le système Phenix.
Toute autre communication par pli simple peut avoir lieu valablement par courrier électronique à l'adresse judiciaire électronique.
Toute autre communication par lettre recommandée peut avoir lieu valablement par courrier électronique à l'adresse judiciaire électronique, pour autant qu'une preuve d'envoi soit remise à l'expéditeur. Cette preuve d'envoi ne peut être créée automatiquement par le système d'expédition de l'expéditeur.Art. 34. La signification à une personne morale est réputée faite à personne lorsque la copie de l'acte est remise à l'organe ou au préposé qui a qualité, en vertu de la loi, des statuts ou par délégation régulière, pour représenter, même avec d'autres, la personne morale en justice.
Art. 35. Si la signification ne peut être faite à personne, elle a lieu au domicile, ou à défaut de domicile à la résidence du destinataire et, s'il s'agit d'une personne morale, à son siège social ou administratif.
La copie de l'acte est remise à un parent, allié, préposé ou serviteur du destinataire.
Elle ne peut être remise à un enfant qui n'a pas atteint l'âge de seize ans accomplis.
Le commissaire de police lorsqu'il en est instruit doit donner à l'huissier de justice instrumentant l'indication du lieu de résidence de la partie qui n'a pas de domicile.Art. 36.<L 2006-08-05/45, art. 5, 008; En vigueur : indéterminée et au plus tard le 01-01-2013 (voir L 2010-12-29/02, art. 15)>
§ 1er. Pour l'application du présent Code, l'on entend par :
1° " domicile " : " le lieu où la personne est inscrite à titre principal sur les registres de la population ";
2° " résidence " : " tout autre établissement tel le lieu où la personne a un bureau ou exploite un commerce ou une industrie ";
3° " adresse judiciaire électronique " : " l'adresse de courrier électronique, attribuée par un greffe et à laquelle une personne a accepté ou est réputée avoir accepté, selon les modalités fixées par le Roi, que lui soient adressées les significations, notifications et communications. Le Roi détermine, après avis du comité de gestion et du comité de surveillance, visés respectivement aux articles 15 et 22 de la loi du 10 août 2005 instituant le système d'information Phenix, les modalités de création et d'attribution, d'enregistrement, de conservation et de consultation des adresses judiciaires électroniques.§ 2. Toute signification, notification ou communication faite au domicile ou à la résidence d'une partie indiquée dans son dernier acte de la procédure en cours est réputée régulière tant que cette partie n'a pas fait connaître de manière expresse la modification de ce domicile ou de cette résidence, au greffe et aux autres parties ainsi qu'au ministère public.
Toute personne qui a accepté la signification, la notification ou la communication à une adresse judiciaire électronique est présumée y consentir tant qu'elle n'a pas manifesté expressément son intention de renoncer à l'utilisation de cette adresse judiciaire électronique ou de la modifier.§ 3. Le Roi détermine, après avis du comité de gestion et du comité de surveillance, visés respectivement aux articles 15 et 22 de la loi du 10 août 2005 instituant le système d'information Phenix, les formes selon lesquelles l'acceptation, la renonciation ou la modification visées au § 2, alinéa 2, doivent être faites et sont opposables.
Art. 37. <Abrogé par L 2010-04-06/19, art. 2, 010; En vigueur : 03-05-2010>
Art. 38.<L 1985-05-24/30, art. 2, 002>
§ 1er. <L 2010-04-06/19, art. 3, 010; En vigueur : 03-05-2010> Dans le cas où l'exploit n'a pu être signifié comme il est dit à l'article 35, la signification consiste dans le dépôt par l'huissier de justice au domicile ou, à défaut de domicile, à la résidence du destinataire, d'une copie de l'exploit sous enveloppe fermée portant les indications prévues par l'article 44, alinéa 1er.
L'huissier de justice indique sur l'original de l'exploit et sur la copie signifiée, la date, l'heure et le lieu du dépôt de cette copie.
Au plus tard le premier jour ouvrable qui suit la signification de l'exploit, l'huissier de justice adresse soit au domicile, soit, à défaut de domicile, à la résidence du destinataire, sous pli recommandé à la poste, une lettre signée par lui. Cette lettre mentionne la date et l'heure de la présentation ainsi que la possibilité pour le destinataire en personne ou le porteur d'une procuration écrite de retirer une copie de cet exploit en l'étude de l'huissier de justice, pendant un délai maximum de trois mois à partir de la signification.
Lorsque le destinataire de l'exploit a demandé le transfert de son domicile, la lettre prévue à l'alinéa 3 est adressée au lieu où il est inscrit sur les registres de la population et à l'adresse à laquelle il a annoncé vouloir établir son nouveau domicile.
Lorsque les formalités prévues aux alinéas 3 et 4 ont été omises ou irrégulièrement accomplies, le juge peut ordonner qu'une nouvelle lettre soit adressée au destinataire de l'exploit.§ 2. S'il résulte des circonstances de fait constatées sur place qu'il est matériellement impossible de procéder à la signification par le dépôt d'une copie de l'exploit, au domicile ou, à défaut de domicile, à la résidence du destinataire, elle consiste dans la remise de la copie au procureur du Roi du ressort dans lequel cette situation de fait se présente; il est fait mention sur l'original et sur la copie des circonstances de fait qui nécessitent la signification au procureur du Roi.
Il en va de même lorsque les lieux dans lesquels le signifié est domicilié sont manifestement abandonnés sans que le signifié ait demandé le transfert de son domicile.
Les mesures utiles sont prises, à la diligence du procureur du Roi, pour que la copie parvienne à l'intéressé dans le plus bref délai.
La signification au procureur du Roi est non avenue si la partie à la requête de laquelle elle a été accomplie connaissait le domicile élu ou, le cas échéant, la résidence du signifié.Art. 39. Lorsque le destinataire a élu domicile chez un mandataire, la signification et la notification peuvent être faites à ce domicile.
Si la copie est remise au domicile élu en mains propres du mandataire, la signification est réputée faite à personne.
La signification et la notification ne peuvent plus avoir lieu au domicile élu, si le mandataire est décédé, s'il n'y est plus domicilié ou s'il a cessé d'y exercer son activité.
...
Art. 42. Les significations sont faites:
...
5° aux sociétés ayant la personnalité civile, à leur siège social ou, à défaut, à leur siège d'opération ou, s'il n'y a pas, à la personne ou au domicile de l'un des administrateurs, gérants ou associés;
...
7° aux sociétés en liquidation, au siège social ou au domicile de l'un des liquidateurs ou, à défaut de liquidateur, au procureur du Roi dans le ressort duquel le dernier siège social était établi.
....
Art. 47. <L 24-6-1970, art. 2>Aucune signification ne peut être faite:
1° dans un lieu non ouvert au public, avant six heures du matin et après neuf heures du soir;
2° le samedi, le dimanche ou un jour férié légal, si ce n'est en cas d'urgence et en vertu de la permission du juge de paix, lorsqu'il s'agit d'une citation pour une affaire qui doit être portée devant lui, du juge qui a autorisé l'acte, lorsqu'il s'agit d'un acte subordonné à autorisation préalable, et, dans tous les autres cas, du président du tribunal de première instance.
#3043 Divers (hors achat/location) » Un code européen pour évaluer les mètres carrés » 29-07-2011 21:31:10
- luc
- Réponses : 6
Lu dans Le Soir:
"Un nouveau code de mesurage des surfaces applicable aux immeubles bâtis a été publié par l'Ordre belge des géomètres-experts, une ASBL regroupant plus de 75 % des géomètres-experts affiliés à une association professionnelle. « La transparence que notre système permet d'introduire sera bénéfique à l'économie européenne, car on cessera de comparer des pommes et des poires, et aux citoyens, car le label de mesurage européen garantira aux citoyens la surface utile qu'il loue ou qu'il achète. Actuellement, selon qu'un même immeuble est mesuré d'après les standards anglais ou belges, les différences en surface peuvent atteindre jusqu'à 30 %. Au niveau national, ce n'est pas mieux. Ainsi, en France, on dénombre quelque 10 codes de mesurage différents », explique Jean-Yves Pirlot, président de l'OBGE"
Source: Un code européen pour évaluer les mètres carrés, Le Soir, 30.06.2011
#3044 Re : Copropriétés forcées » Huissiers : vers un fichier central des codes d’accès aux immeubles? » 29-07-2011 18:41:02
Que change le"domicile de la copropriété"? Rien je pense dans le cadre de laisser les accès à des huissiers aux parties privées des immeubles.
Si je me trompe, merci de l'expliquer un peu plus précisément, parce qu'il y a trop de raccourcis dans votre laconique message pour que je comprenne les risques que vous évoquez...
1. Beaucoup de syndics ont leur cabinet ou leur domicile dans un appartement ... .
2. "... laisser les accès à des huissiers aux parties privées des immeubles ...". Donc le gestionnaire (= l'ACP = l'AG) peut décider qui aura accès aux lots privatifs? Et plus le propriétaire?
#3045 Re : Copropriétés forcées » Conseil de copropriété » 29-07-2011 05:51:18
1. Détournement de fonds et pas fraude... soit. Détournement frauduleux, ça ira ?
2. Interdire par contrat au syndic de percevoir toute commission... et acter dans le PV qu'il a solennellement répondu... Ben oui, bien sur...
3. Les politiciens de ce pays ont déjà pénalisé le détournement de fonds, non ? C'est dans la loi. Et après ?
J'admets ne pas être "d'une grande utilité" et ne pas avoir la solution miracle, mais je reste pantois devant vos propositions. Et selon Luc, c'est moi qui suis un utopiste ?
1. Un détournement de fonds est un acte frauduleux qui appartient à la catégorie des abus de biens sociaux, devenue pénalement sanctionnable en 1999/2001 je crois.
2. Le droit commun prévoit déjà que tout mouvement concernant l'ACP doit être entré dans la comptabilité de l'ACP depuis le 01.08.1995. Donc y compris les commissions reçues par la mandataire de l'ACP dans le contexte de la facturation de travaux. Lire les annales du colloque des notaires en 1998 aux FSL (Bruxelles). C'est expliqué en profondeur dans un texte de + 40 pages, écrit par un avocat-comptable éminent.
3. Certains syndics disent erronément que tout ce qui n'est pas les Art. 577-2 à 577-14 CC doit pas être appliqués par eux. Voir pour le reste le point 1 ci-devant.
4. La "solution miracle" existe déja depuis 1975. L'Institut des réviseurs d'entreprise l'a expliqué aux parlementaires en janvier 2008 (voir le rapport de la commission de la justice de la Chambre). Cette méthode est déja utilisé pour certains métiers qui gèrent de l'argent privé ("personal finance"), comme en fait les syndics sont aussi.
5. Pour exécuter efficacement le point 4 il faut par contre déterminer d'urgence la structure des comptes financiers d'une ACP de 20 appartements ou plus. La méthode cité dans le point 4 restera inapplicable, tant que cette structure minimale n'a pas été défini par un Arrêté Royal.
Que cet AR, dont j'ai vu un projet daté de décembre 2010 je crois, n'a pas encore été publié me laisse pantois.
Que le secteur de l'immobilier, représenté par l'IPI, secondé par la CIB et l'ABSA, arrive à faire voter d'urgence par la Chambre une proposition de loi, écrite par elle, mais qu'elle ne fait rien pour que ce projet d'AR, soit publié. Ce projet d'AR, qui a reçu de l'IPI un avis positif avec des "nuances".
Cela fait fonctionner instinctivement mes signaux d'alerte, étant un comptable formé dans les années 70 et avec une expérience d'une trentaine d'années. J'ai appliqué en pratique cette méthode déjà quelques fois. Elle est très efficace, mais demande beaucoup de travail préparatoire, si la structure des comptes financiers n'est pas standardisée.
Celui qui dit aux agents immobiliers agréés dans un IPI Mail que l'IPI représente les copropriétaires, mais qui ne fait rien pour que cet AR soit publié, ne dit pas tout et cache en fait des choses.
Dans la version du projet de l'AR qui circule, j'ai vu que les normes, existants depuis 1975 et cités lors le colloque de 1998, sont clairement rappelés et confirmés. D'ailleurs ce sont des normes Européens et internationaux.
L'UE vient de les imposer aux entités fédérés (État, régions, communautés, communes, ...). Je réfère au cas de la Grèce, qui a du avouer un petit problème avec sa comptabilité d'état, dès qu'elle avait appliquée ces normes.
Est-ce que le secteur de l'immobilier ne veut pas que ces normes soient présent dans cet AR? ET qu'ainsi la fraude actuelle puisse continuer à sévir puisque incontrôlable pour un commissaire aux comptes banalisé (là je donne raison à grmff et rexou).
Ce type de commission est en fait secrète pour l'ACP, mais publique pour le fisc (publique = taxable dans le chef du syndic et déduisible dans le chef du fournisseur).
Elle peut être prouvée, mais demande des moyens adéquates, qui sont présent d'office dés que les normes belges de comptabilité doivent être appliqués.
Exemple concret:
La mise en place de ces moyens vient d'être obtenu dans une ACP pétaudière (la possibilité d'une commission secrète de quelques centaines de milliers d'EUR). Cette mise en place a demandé presque 7 ans, au lieu d'un à deux ans.
Cette procédure a été ralenti efficacement grâce aux avocats procéduriers de la firme du syndic, qui ont aussi travaillé comme avocat de l'ACP, sur proposition du ... syndic. Mais ces avocats éminents n'ont pas réussi à bloquer la nomination d'un expert-comptable externe.
#3046 Copropriétés forcées » Huissiers : vers un fichier central des codes d’accès aux immeubles? » 29-07-2011 18:41:02
- luc
- Réponses : 18
Un article sur le site belge A, relaté avec celui de PIM, m’a réveillé.
En fait il réfère à une analyse par le site B français d’un article paru sur le site C français. Il s’agit d’une situation française qui pourrait facilement surgir en Belgique.
L’auteur du texte, paru sur le site A, y a ajoute un 2ème paragraphe, qui m’a fait réfléchir.
1. Faits
a. Site A
FRANCE : Huissiers : vers un fichier central des codes d’accès aux immeubles ?
(une page publiée sous la responsabilité de BMC Tools, société fondée par des agents immobiliers avec des mandats au sein de l’IPI, FEBEX, FORCOPRO, ABSA, CIB, …)
Le texte intégral:
« Loin d'être encore en vigueur en Belgique, il n'empêche que nos voisins français sont déjà confrontés à la problématique des accès dans les immeubles disposant d'un accès sécurisé.
Une centralisation de ces données vers le gestionnaire serait peut être plus adaptée encore fait il qu'il puisse disposer d'un outil susceptible de pouvoir de manière aisée gérée la chose dans le respect des droits de chacune des parties. »
b. Site B
Huissiers : vers un fichier central des codes d'accès aux immeubles ?
(une page publiée sous la responsabilité indirecte de FFI2.ORG)
3. Site C
(pages publiés sous la responsabilité de l’ARC)
1. Accès des huissiers à nos immeubles : un projet de décret très dangereux
Le début de cette page :
« 1. Un projet de décret totalement fou !
Une loi ayant prévue que les syndicats de copropriétaires devaient permettre aux huissiers (devant signifier un acte à une personne) de pénétrer dans les parties communes des immeubles lorsque celles-ci étaient fermées aux personnes étrangères à l’immeuble, le décret d’application est en cours de rédaction.
Le décret (totalement surréaliste) a visiblement été écrit par la chambre nationale des huissiers elle-même : il prévoit en effet ni plus ni moins ceci :
- tous les syndics devront se déclarer à la chambre nationale des huissiers dès leur nomination dans un immeuble ;
- ils devront envoyer à la même chambre des huissiers TOUS les codes d’accès à TOUS leurs immeubles et, dès changement d’un code, ils devront informer également la chambre nationale des huissiers de ce changement.
Ainsi un énorme fichier central recueillerait les codes d’entrée de TOUS les immeubles de France et n’attendrait que le premier pirate d’informatique venu !
Tout ceci pour éviter aux huissiers d’avoir - à chaque fois qu’ils doivent aller dans un immeuble – à faire une démarche préalable auprès du syndic.
Tout ceci pour « faciliter », donc, le travail des huissiers.
On croit marcher sur la tête.
…. »
2. Le Canard Enchaîné du 20 juillet 2011 reprend un « abus » de l’ARC du 13 juillet
Citation :
« Le journal le CANARD ENCHAINÉ reprend en effet notre information sur le projet de décret qui prévoit la mise en place et la tenue par la Chambre nationale des huissiers d’un fichier central des codes d’accès aux immeubles ! Il s’en indigne à son tour. Espérons que ces réactions sauront faire barrage à ce projet de décret totalement « fou ». »
3. ARC et fichier des huissiers : « Vous êtes l’honneur des copropriétaires »
Citation :
« En tout cas, bravo, vous avez jeté le pavé dans la mare et sans doute stoppé ce projet de malades mentaux. J’ai fait une recherche et me suis aperçue que votre info avait été reprise par de nombreux médias. »
2. Conséquences possibles en Belgique
L’auteur du texte publié sur le site A indique que ce principe pourrait s’appliquer en Belgique, mais avec un fichier par « gestionnaire ».
Je rappelle que le gestionnaire d’une copropriété est en Belgique l’ACP et pas le syndic. Je sais que l’IPI refuse de faire adapter dans ce sens leur l’Arrêté Royal de 1993 à la loi de 1994 et de 2010.
La proposition de loi 1538 (voir pour l’état actuel de ce dossier: Fiche du dossier Ch. 53-1538 ).
Cette proposition, si elle n'est pas amendée, pourrait engendrer une situation analogue en Belgique, avec le « hic » que l’IPI pourrait imposer chez nous sans qu’on n’en parle pas avec les copropriétaires puisque le domicile des ACP se situerait chez les syndics.
Leur président est quand même le porte-parole des copropriétaires (ou non) ? Il peut donc quand même décider à leur place. (Pour PIM: je base mes dires enter autres sur le contenu des IPI Mail récents, qui ne sont pas accessibles au CP banalisés. Je sais j’ai une lecture de textes qui n’est pas majoritaire au sein du secteur de l’immobilier (= IPI), mais j’exprime probablement le sentiment d’un courant majoritaire au sein des CP actifs.)
Je rappelle qu’un courant majoritaire se dégage actuellement, lentement mais sûrement, qui veut:
• Retirer entièrement le pouvoir de contrôle de l’IPI sur les syndics professionnels;
• Confier ce contrôle déontologique et éthique (y compris le syndic bénévole) à un organisme indépendant, du style « ombudsman »;
• Confier le contrôle de la formation des acteurs de la copropriété (syndics, membres du CdC, copropriétaires actifs, …) à un organisme indépendant, par communauté;
• Coiffer l’ensemble dans un Institut paritaire Copropriétaires-Syndics, qui serait le seul organisme public compétent et obligatoire à donner des avis à des organes officiels, concernant la copropriété forcée (Art. 577-3 à 577-14 CC).
#3047 Re : Copropriétés forcées » Conseil de copropriété » 29-07-2011 05:51:18
@ Luc :
- Le CDC ou le syndic... ou encore à défaut, n'importe quel CP peut intervenir dans l'urgence. Un cylindre de serrure ne s'entretient pas. On ne planifie pas son remplacement. Il peut néanmoins se bloquer. Je ne vois pas du tout en quoi un règlement de copropriété à jour (ou pas) fait avancer le schmilblick.
Parce que selon "leur" interprétations des statuts seul un membre du CdG avait la possibilité de faire intervenir quelqu'un dans l'urgence. On m'a refusé de me rembourser pour des frais analogues à ceux d'un membre du CdG fait dans le cas d'une panne d'électricité des ascenseurs le WE.
Ce mandataire de l'ACP qui a admis avoir lu votre courrier a ouvert une enveloppe fermée ? C'est un délit. Déposez plainte. Mais c'est hors du cadre du vandalisme et d'une éventuelle assurance...
Sauf si ce vandalisme lui a permis d'avoir accès à mon courrier fermé, qui se trouvait dans ma boîte aux lettres au moment qu'on l'a détruite. Cet incident fait partie d'un dossier "un peu" plus grave qui est en route. Il passe une phase décisive le 08.09.2011. Tout mes dégâts qui ne sont pas en cours d'être réglés à ce moment, tomberont automatiquement dans ce dossier pénal, sans que je puisse encore faire quelque chose. La procédure pénale à été lancé par eux contre moi en 2003, avec le seul but de me faire taire.
@rexou
Je crois que vous vivez dans un monde utopique. Remettez vos pieds sur terre.
@arthemis
Lors d'un contrôle de la comptabilité il faut être attentif au fait que le débiteur de la facture (= celui qui doit payer la facture) doit être l'ACP et pas la firme du syndic. Aucune facture, sauf concernant son honoraire, peut être émis par la firme du syndic.
Si non il est possible que la ristourne annuelle du fournisseur très classique est remboursé à la firme du syndic et pas à l'ACP.
#3048 Re : Copropriétés forcées » Conseil de copropriété » 29-07-2011 05:51:18
grmff a écrit : Vous le mentionnez vous-même:
Citation :à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;A mon avis, des travaux tels qu'un remplacement de cylindre sont des travaux que le syndic DOIT accomplir sans délai.
S'il n'agit pas, il laisse la copropriété en danger. A défaut de remplacer le cylindre, qu'il prenne la porte...
D'accord avec le raisonnement de Grmff. Et si syndic injoignable d'ans l'immédiat absolu, réaction directe du président du CDC... Travaux ou entretien... en tout cas, c'est URGENT. (Soit immeuble inaccessible, soit ouvert à tous les vents...)
D'abord le CDC n'a pas à intervenir.
Un travail d'entretien est planifié. Si un entretien n'est pas fait, on a des pannes ... qu'on répare sous la dénomination "d'entretien".
Le comble est quand ce soi-disant entretien camoufle en fait avec une touche de peinture la panne réelle ou prend 5 jours de bloquage de l'entrée du parking souterrain sans communiquer le vrai problème, .... .
Combien de travaux démarrent comme des travaux privatifs, mais deviennent d'un coup dans le décompte annuel des travaux communs?
Alors le syndic dit tout bêtement: c'étaient des travaux d'entretien nécessaires. Je ne devais rien communiquer. bien que cet "entretien" coûte des centaines d'EUR par CP.
Dans le cas d'un bon entretien prévisionnel ET un règlement de copropriété à jour ces abus seront pour 99% évités.
Luc, votre vandalisme est couvert par une assurance de l'ACP ? Sans franchise ???
D'abord ce n'était pas mon vandalisme mais un vandalisme de fait organisé par l'ACP, donc leur vandalisme.
L'ACP était complice de fait, vu la littérature diffusée aux frais de l'ACP par un préposé de son représentant.
En plus un mandataire de l'ACP a admis d'avoir lu le courrier privé de mon épouse et de moi lors 2 des 5 cas de destruction de ma boîte aux lettres, sans prendre les mesures nécessaires. L'ACP est garant des actions de ses mandataires envers le CP individuel.
#3049 Re : Copropriétés forcées » Conseil de copropriété » 29-07-2011 05:51:18
Citation :Luc, un exemple de petits travaux urgents : - Barillet de porte d'entrée de l'immeuble bloqué. Démontage de la serrure par un CP qui la dépose chez un serrurier et fait faire un nouveau cylindre adapté aux clés existantes. Remontage par le CP quelques heures plus tard. Prix du cylindre : une centaine d'euros. Durée totale du dépannage : environ deux heures. Le temps de lire les documents et conditions que vous citez, le souci est réglé au mieux des intérêts de la copropriété.
Pour moi, ce ne sont pas des "petits travaux urgents" mais simplement de l'entretien. A décision seule du syndic.
Suivant ce raisonnement l'ex-syndic de mon ACP a commandé pour des dizaines de milliers d'EUR de travaux. Un expert financier judiciaire va faire un rapport.
Je crois que ce qui suit est d'application. Le pouvoir du syndic de commander certains travaux est fortement limité par la loi (et la jurisprudence d'avant 2010):
Art. 577-7.
§ 1.
L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix :
...
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;Art. 577-8 § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
....
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
...
13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;
14° de soumettre à l'assemblée générale ordinaire un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières;
...
#3050 Re : Copropriétés forcées » Conseil de copropriété » 29-07-2011 05:51:18
Luc, un exemple de petits travaux urgents :
- Barillet de porte d'entrée de l'immeuble bloqué. Démontage de la serrure par un CP qui la dépose chez un serrurier et fait faire un nouveau cylindre adapté aux clés existantes. Remontage par le CP quelques heures plus tard. Prix du cylindre : une centaine d'euros. Durée totale du dépannage : environ deux heures.
Le temps de lire les documents et conditions que vous citez, le souci est réglé au mieux des intérêts de la copropriété.
J'ai déja du laissé faire des travaux similaires privatifs pour des montants semblables.
En effet on s'amuse chez moi "d'améliorer" le fonctionnement de ma boîte aux lettres et/ou garagebox, de telle façon que je n'y ai plus accès, et ceci à chaque fois qu'un jugement tombe qui n'est aps dans la faveur de la firme du syndic et/ou de ses préposés.
J'ai toujours au moins eu un document (facture) ET j'ai du avertir le syndic au préalable (téléphone et confirmation par email). Puisqu'il s'agissait de vandalisme, couvert par l'assurance ACP.
L'intervention le plus rapide prenait quand même 4 heures (y compris constat par la police pour faire le document demandé par l'assurance de l'ACP).
Si un CP doit faire tout cela, je ne vois pas pourquoi le syndics ne doit pas le faire lui-même. Sauf naturellement s'il est au-dessus des lois. Mais je ne crois pas que c'est le cas.
Les dégâts causés par ce vandalisme sont dues par l'ACP à moi (et par la firme de l'ex-syndic à l'ACP), suite à la situation spécifique, mais certainement pas unique, de mon ACP.
#3051 Re : Copropriétés forcées » Conseil de copropriété » 29-07-2011 05:51:18
Si le syndic ne répond pas à vos courriers, faites porter les points qui vous semblent importants à l'ordre du jour de la prochaine AG. Envoyez pour ça un courrier recommandé, et éventuellement cosigné par un ou plusieurs autres CP.
La loi de 2010 est pour cela "un peu" plus explicite, mais sanctionne l'IPI effectivement quand un syndic ne l'exécute pas? Si non, l'IPI oblige le CP à entamer la procédure judiciaire.
Pour les travaux réalisés sans avis de l'AG... quel genre de travaux ? De petits travaux ou des travaux urgents, c'est normal. Sans facture ? Et comptabilisés comment ? Que dit le vérificateur des comptes ?
Ce n'est pas normal pour les petits travaux ou il n'y a pas un contrat au nom de l'ACP avec le fournisseur ET validé annuellement par l'AG.
En plus dans l'autre cas, l'urgence doit être justifiée à chaque fois par un document, signé par le syndic. L'orginal doit se trouver dans la comptabilité ET être envoyé au CP, ou au moins au CdC, immédiatement (= avant le début des travaux urgents).
J'ai déja vu dans différentes comptabilités d'ACP d'avant 2010 des papiers brouillons avec un texte manuscrit sans signature qui sert comme pièce justificative (sans aucune annexe). Et quand on va voir l'extrait de compte bancaire on constate que c'est un paiement en cash sans mention de ce lui qui reçoit l'argent.
Ce qui n'est possible que quand le compte banciaire n'appartient pas à l'ACP, mais à la firme du syndic (et/ou ses préposés). Le cas est beaucoup plus fréquent qu'on croit pour les ACP d'avant 1995 ou des syndics d'avant 1995.
#3052 Re : Copropriétés forcées » Conseil de copropriété » 29-07-2011 05:51:18
Je le formulerai autrement, tenant compte avec les lois votés dans le Parlement Belge:
1. Est-ce cette copropriété est situé en Belgique? Si oui, dans quelle région?
2. Si cette copropriété est situé en Belgique, est-ce que le syndic de cette ACP est un syndic professionnel, agréé par l'IPI. Si oui, savez-vous dans quelle région son domicile est situé?
#3053 Re : Copropriétés forcées » Conseil de copropriété » 29-07-2011 05:51:18
...
2. rallier les autres n'est pas une mince affaire puisqu'ils ne comprennent même pas ce que je leur dis vu qu'ils ne parlement et ne comprennent pas le français (le syndic a d'ailleurs interdit tout tradacteur à l'AG).
....
Vous avez cela sur un document émanant de lui?
Si oui, c'est fort probable que tout décision encore attaquable est annulable, comme étant discriminatoire et donc frauduleuse, ... .
L'ACP ne peut pas imposer à un CP de connaître la langue utilisé lors des AG, il ne peut pas imposer au CP de savoir lire, ... . Mais c'est au CP de prendre es mesures nécessaires pour compenser ces faits.
SI l'ACP n'a pris aucune décision dans ce contexte et que le syndic veut s'imposer, alors il sort du contexte de son mandat et devient en principe responsable de ses actes en personne.
#3054 Re : Copropriétés forcées » Conseil de copropriété » 29-07-2011 05:51:18
Comme en politique: montrez-vous, démontrez à quel point, vous, vous êtes compétent et tenter de rallier à votre cause la majorité des copropriétaires.
Pour le moment, j'ai l'impression que vous êtes cantonné dans l'opposition...
Tout seul, vous n'arriverez pas à faire changer les choses.L'Union fait la force!!
Cette tactique en va que faire perdurer l'équipe en place.
L'ACP est une démocratie directe et pas une démocratie représentative.
Il faut donc d'abord en arriver que les CP viennent à l'AG, sans les imposer comment voter.
Donc informer, et pas former un nouveau clan.
PS: la réponse de grmff, que je viens de lire, va en fait dans le même sens.
#3055 Re : Copropriétés forcées » Syndic - Agent immobilier d'un coproprio mauvais payeur » 25-07-2011 05:58:08
Mais pourraient-ils l'être vu que, confiants et peu conscients de l'ampleur des dégâts financiers, nous avons donné décharge de sa gestion à la dernière AG (il y a quelques mois).
Une décharge ne se donne que sur les faits connus à l’avance, donc jusqu’au moment de la réception de l’invitation pour l’AG avec le point « décharge » sur l’ordre du jour. C’est à ce moment que tout CP peut donner une procuration pour le représenter (et donc donner des directives de vote à son mandataire se basant sur les faits connus à ce moment).
De plus, entretemps, il a refusé de convoquer une AGE demandée par envoi recommandé signé par le quota légal requis.
Un des CP, signataire de cette lettre recommandée, peut organiser l’AG comme « syndic ad hoc » si le syndic ne fait rien, avec exactement le même ordre du jour proposé, et ceci à partir de la date d'envoi de la lettre plus 31 jours.
Cette AGE avait pour but de limiter les dégâts en obtenant l'annulation du vote d'un gros appel de fonds qui n'était pas aussi urgent qu'annoncé et ce en raison de l'insolvabilité du mauvais payeur dont il est chargé de vendre le bien (j'espère que vous me suivez !).
Il faut être conscient qu’un syndic ne peut exécuter un travail que si de l’argent est présent dans la caisse.
Avez-vous eu connaissance d'un cas similaire où l'assurance est intervenue alors qu'il n'y avait pas de jugement ?
Oui, mais l’assureur avait cassé le contrat RC avec l’agent immobilier (je simplifie).
Selon moi, pour arriver à son bût, il faut :
1. Fixer ensemble le but à atteindre, en jouant la balle (la conservation de la copropriété) et pas le joueur (le syndic) ;
2. Déterminer les chemins possibles (au moins le « best case » et « worst case ») qui mènent à ce bût, estimer leur budget et en choisir un. Aussi et surtout estimer le coût si on ne fait rien ;
3. Analyser en détail ces chemins ;
4. Déterminer si il y a des escaliers (= un chemin difficile) à prendre ;
5. Choisir le chemin à prendre, et le suivre, en connaissant les détours possibles ;
6. Prendre chaque escalier marche par marche, sans en sauter un et en restant sur du terrain stable (= à risques connus).
Cette méthode est appliquée concrètement par moi depuis 2004 et les résultats restent dans les limites fixés au point 2 ci-devant. Ceci malgré toutes les ficelles et manœuvres retardataires utilisées par le syndic avec l’aide d’autres CP. Il est maintenant ex-syndic ET une enquête judiciaire de la comptabilité 1999-2011 a été imposée par le Juge. Mon analyse a duré un an (2003), vu le volume de mon ACP (+400 lots privatifs, +250 membres de l’AG, …). Le groupe initial (10%) avait dégonflé vers 1% après une série d’intimidations du syndic et ses préposés.
Vous avez un avantage : plus que 20% sont d’accord avec vous.
Mais aussi un désavantage: en étant moins que 20 appartements, les frais seront du coté de l’ACP proportionnellement plus grands chez vous.
Concrètement:
Marche 1 : lettre au syndic (nécessaire, même si on sait d’avance qu’il ne fera rien) et fixer une date limite (= jour J).
Marche 2 (J + 
: lettre à l’IPI (son instance de contrôle de l’assurance RC) en signalant le problème et en demandant de confirmer s’il est effectivement assuré pour sa RC depuis la date de sa dernière nomination comme syndic chez vous jusqu’à aujourd’hui. Et que sans une réponse de leur part, vous considérez qu'il est assuré, vu qu'il est actuellement agréé par l’IPI (vérifier si son nom est présent sur la liste du site IPI et en faire au moins une impression écran).
Marche 3 (J + 15): organiser l’AGE vous-même. Communiquer le PV le lendemain au syndic pour exécution et mise à jour du registre des décisions.
Envoyer à la même date une copie de votre lettre à l’IPI en référant à votre lettre précédente.
Marche 4: ...
Attention :
1. Il faut toujours avoir une « sortie de secours ». Dans ce cas-ci il faut d’abord chercher une personne/firme qui veut reprendre la fonction de syndic.
2. Vérifier avec la loi (Art. 577-8 § 4 18° CC), si les comptes 2010 on été présenté conformément à cette disposition. Dans votre cas il faut surtout avoir le bilan du 31.12.2010 et la liste des CP débiteurs et créditeurs, avec leur situation concrète.
#3056 Re : Copropriétés forcées » Syndic - Agent immobilier d'un coproprio mauvais payeur » 25-07-2011 05:58:08
Le syndic doit signaler ce problème à son assurance.
Si l'AG (= rapport annuel du commissaire aux comptes) constate qu'il ne rembourse pas, alors une AGE peut nommer un autre syndic, qui pourra engager la procédure judiciaire ... .
... il y a peu de chance que le créancier hypothécaire soit totalement désintéressé par la vente, d'où mon inquiétude.
Le commissaire aux comptes (ou vous) peut avertir le syndic par une lettre ferme, mais polie, qu'il court le risque d'être mis responsable si le compte individuel ne soit pas à la fin soldé.
Si votre lettre est recommandé, il est obligé à signaler le problème à son assurance.
Écrivez à la firme X, à l'attention de Y, gérant de la firme X. ET mettez dans l'objet: "Exécution de votre mandat de syndic de l'ACP Z".
Questions:
1. ACP avec moins que 20 appartements ou pas?
2. Syndic professionnel ou pas?
#3057 Re : Copropriétés forcées » 2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi » 26-10-2011 07:25:23
Voir à ce même sujet, sur le blog de Me Gilles Carnoy (lien, article du 23/07/2011):
Merci pour ce lien. Quelques extraits de cet article avec mon commentaire, comme toujours personnel … .
Cela ne change rien au fait que la loi est entrée en vigueur le 1er septembre 2010 et que les dispositions statutaires non conformes à la loi sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes.
Ce qui confirme que la loi est d’application intégrale le 01.09.2010, et pas le 01.09.2011 (ou maintenant le 01.09.2013).
Le problème est cependant que les tiers, fournisseurs ou parties en litige, ne connaissent pas spontanément le domicile du syndic.
On peut cependant connaître ces informations à la banque-carrefour des entreprises puisque les ACP doivent y être inscrites et mentionner les coordonnées du syndic (art .577-8, § 2).
L'auteur écrit "peut" et pas "doit".
Le coût des convocations pèse donc sur tous les copropriétaires.
Dans beaucoup de contrats les frais de la 1ère AGA étaient à charge du syndic.
Cette "correction" est demandé par cette association anonyme de défense des intérêts des copropriétaires, dont le porte parole est le président actuel de l’IPI, past président du CIB.
L’article 577-8 est complété par un § 8 qui dispose qu’ « il existe une incompatibilité entre l’exercice de la fonction de syndic et la qualité de membre du conseil de copropriété. »
C’est clair à présent on ne peut être à la fois membre du contrôleur et le contrôlé.
Cette mise au point est judicieuse.
A apprendre par cœur par tout membre du Conseil de Copropriété, par le commissaire aux comptes, … .
Ce article vaut le détour, pour ceux qui veulent connaître la signification juridique du texte de la proposition de la 4ème loi sur la copropriété. Cetet proposition est encore évocable par le Sénat jusqu'à début octobre 2011.
Espérons que l'AR sur la comptabilité sera publié avant le 01.09.2013.
#3058 Re : Copropriétés forcées » Syndic - Agent immobilier d'un coproprio mauvais payeur » 25-07-2011 05:58:08
Il est fort probable, si l'AG le veut, que ce syndic doit solder lui-même le compte individuel négatif du vendeur, après l'avoir majoré des intérêts et indemnités qui auraient du être demandés.
Mais il est possible qu'il appliquera la loi de 2010 (Art. 577-11 CC je crois).
#3059 Re : Copropriétés forcées » nombre de syndics en belgique? » 21-07-2011 15:20:31
Quand au nombre de personnes physiques et/ou morales qui déclarent d'exercer la fonction de syndic, vous pouvez aussi le demander à la FSP Économie.
Contact:
Banque Carrefour des Entreprises (BCE)
Détail:
La BCE enregistre, sur déclaration des personnes concernées (personnes morales ou personnes physiques) avec le code suivant:
68.32101
Signification:
"Prise en charge au nom du (ou des) propriétaire(s) de l'ensemble des services nécessaires au fonctionnement des immeubles gérés (immeubles résidentiels)"
Ce code très long est du au fait que le SPF Finances refuse de fait à appliquer l'Art. 577-3 et applique au lieu de cela l'Art. 557bis (version 1924), donc la copropriété normale.
Le code et la signification devrait probablement être pour les immeubles sous le statut de copropriété forcée, si on applique l'Art. 577-3 CC (valable depuis le 01.08.1995), quelque chose comme:
68.32103
"Exécution de la fonction de syndic d'une ou plusieurs associations des copropriétaires (immeubles résidentiels)"
68.32104
"Exécution de la fonction de syndic d'une ou plusieurs associations des copropriétaires (immeubles non-résidentiels)".
#3060 Re : Copropriétés forcées » Créance copropriétaire – Dettes certaines » 21-07-2011 14:59:51
Sont selon moi (et un jugement que j'ai subi en 2002 comme arthemis) une dette certaine est avant le 01.09.2010:
- les provisions demandés par le syndic comme provision, approuvé par l'AG ou non
- le solde du décompte annuel, après l'approbation des comptes, même si le montant est demandé avant l'AG.
Mais après le 01.09.2010 cela change: les provisions, pour être certaines, doivent se baser sur DEUX budgets provisionnels, dont la proposition est jointe à l'invitation de l'AG.
- le budget prévisionnel (= dépenses ET recettes) pour l'année suivante pour ce qui concerne le fonds de roulement
- le budget provisionnel en ce qui concerne les dépenses à charge du fonds de réserve dans les années à venir (dépenses ET recettes par année).
En pratique cela sera à 100% applicable en 2012 (= AG 2013 pour l'approbation). Le syndic ne pourra pas se cacher derrière "je ne savais pas". C'est une de ces obligations de l'Art. 577-8 §4.
Pour le moral d'Arthemis: ce même juge a dès 2004, pas par pas, condamné de plus en plus l'ACP.
Le 7ème jugement (que je viens de recevoir il y a quelques heures) est très net et très cassant envers "l'ex pouvoir en place". Il y a en encore qui sont dans le pipeline ... .
Le "truc": jouer la balle et pas l'homme, être calme, persévérant et transparent.
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