Messages de max11

max11 · Ventes et achats

copropriétaire engalère a écrit :

PIM a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
PIM a écrit :
Faire attention à la rédaction d'une condition suspensive qui doit être très précise pour éviter tout litige ultérieur.
Une condition ne doit pas dépendre uniquement de la volonté d'une des parties. Par exemple, dire "sous réserve que le vendeur trouve un nouveau logement" serait considéré comme une condition potestative et donc nulle.
comment ça!!!,? si l'acheteur accepte, ça doit être valable, mais bon faut un délai aussi hein!
Il ne suffit pas que les parties concernées l'acceptent...
Et qui viendrait mettre son grain de sel?

Peut-être une des parties qui regretterait d'avoir signé et qui cherche un moyen d'annuler les conséquences de cette clause, en évoquant le fait que cette clause est nulle et non avenue.

Ou l'administration fiscale qui va demander le paiement des droits d'enregistrement car le motif d'annulation (d'allongement de la durée) du compromis est une clause nulle.
Seule une clause suspensive valable suspens (ou annule) l'obligation de payer les droits d'enregistrement 4 mois après la signature du compromis.

Quoi qu'il en soit, il y a toujours un risque juridique de mettre une clause qui pourrait être considérée comme nulle dans un acte aussi important

max11 · Copropriétés forcées

bg1000 a écrit :

On est dans quel ordre de grandeur au taux horaire???
Le prix total ne m'intéresse pas trop cela dépend du niveau de prestation...
Ce qui m'intéresse j'ai le prix mensuel, 2 prestations par semaine de combien de temps sont les prestations?
Merci
BG

Pourquoi ne pas regarder le contrat pour voir le nombre de prestations prévues et leur durée estimée ?

ça va dépendre de nombreux paramètres et il ne suffira jamais de faire un simple calcul de prix facturé divisé par tarif horaire...
Quelques exemples qui vont fausser votre calcul :
- avec ou sans les produits et le matériel ?
- nombre de semaines dans le mois
- planning des parking moins souvent que la cage d'escaliers & le hall
- sortie et entrée des containers poubelles à prévoir ? le jour du nettoyage ou déplacements supplémentaires ?
- quid des trottoirs, des feuilles, du déneigement, ...
- et plein d'autres choses auxquelles je ne pense pas....

max11 · Copropriétés forcées

bg1000 a écrit :

Bonjour
Quel est le taux horaire d'une société de nettoyage pour une copropriété en RBC ?
Y compris fourniture des ustensiles et des produits, mais pas les sacs poubelles.
Y a t'il des barèmes pour l'évaluation du temps de prestation ?
10 lots, 5 étages, 4 garages en façade, pas de caves en sous-sol.
Merci
BG

Heureusement que les entreprises ont encore cette liberté de fixer le prix qu'elles veulent pour leurs prestations... tongue
Un immeuble n'étant pas nécessairement comparable à un autre, le mieux est de demander 2-3 devis et comparer le prix mais aussi les prestations proposées, le personnel envisagé, ...

max11 · Ventes et achats

copropriétaire engalère a écrit :

PIM a écrit :
Faire attention à la rédaction d'une condition suspensive qui doit être très précise pour éviter tout litige ultérieur.
Une condition ne doit pas dépendre uniquement de la volonté d'une des parties. Par exemple, dire "sous réserve que le vendeur trouve un nouveau logement" serait considéré comme une condition potestative et donc nulle.
comment ça!!!,? si l'acheteur accepte, ça doit être valable, mais bon faut un délai aussi hein!

Apparemment, c'est un peu plus légiféré que ce que je pensais tongue

Condition suspensive

max11 · Copropriétés forcées

Un mur porteur est toujours une partie commune !
Tout le monde doit payer pour les travaux, qu'ils se fassent par l'extérieur ou par l'intérieur.
Y compris la remise en état du mur après les travaux (plafonnage et peinture).

max11 · Locations et baux

GT a écrit :

max11 a écrit :
J'ai un vieux souvenir d'un point important sur les travaux fait par le locataire mais qui demande à être confirmé :
Pour les travaux d'aménagements décidés et financés par le locataire, le propriétaire n'a pas d'obligation de participer aux frais même quand il récupère le bien.
Le propriétaire peut demander à ce que les lieux soient remis dans leur pristin état ou conserver les lieux en l'état et sans devoir indemniser le locataire.
Sauf convention contraire bien entendu !
dans le cadre d'un bail commercial ?

oui mais je ne sais plus si ça sort de la loi spécifique des baux commerciaux ou d'une autre source.
Un vieux souvenir d'un dossier que j'ai vu passer pour un locataire de bail commercial qui réclamait une indemnisation par le propriétaire

max11 · Locations et baux

J'ai un vieux souvenir d'un point important sur les travaux fait par le locataire mais qui demande à être confirmé :
Pour les travaux d'aménagements décidés et financés par le locataire, le propriétaire n'a pas d'obligation de participer aux frais même quand il récupère le bien.
Le propriétaire peut demander à ce que les lieux soient remis dans leur pristin état ou conserver les lieux en l'état et sans devoir indemniser le locataire.
Sauf convention contraire bien entendu !

max11 · Ventes et achats

copropriétaire engalère a écrit :

Bonjour,
L'obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d'un événement futur et incertain, ou d'un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties.
Jusque là, pas de soucis, mais ma question est plus large, peut t on mettre ce qu'on veut?
Exemple: "sous réserve que le vendeur ou l'acheteur soit pas enlevé par les martiens"? ou "sous réserve d'une visite supplémentaire avec des gens de mon choix pour vérifier le toit, les fenêtres etc...." ou "sous réserve que le vendeur paie la conformité exigée par l'urbanisme"?
Merci

Je dirais que vous pouvez mettre (presque) ce que vous voulez du moment que l'autre partie l'accepte....

max11 · Législations régionales

PIM a écrit :

max11 a écrit :
grmff a écrit :
De mémoire, le montant total des droits d'enregistrement avaient augmenté quand la Flandre avait baissé le taux...
Baissé de 12,5% à 3%, ça peut donner un bon coup de pousse sur l'argent disponible hors PH.
Mais celui qui bloque pour 1% n'a probablement pas le budget suffisant pour acheter...
C'était une baisse de 10 % à 3 % (si conditions réunies), mais aussi augmentation de 10 % à 12 % pour les achats "ordinaires".
Quant à l'effet d'annonce pour les 2 %: toute baisse est bonne à prendre...

Autant ou au temps ou ... pour moi. J'ai eu un doute en tapant le message mais la flemme de vérifier l'ancien taux tongue lol
Mais mon raisonnement est toujours acceptable, une baisse de 7%, ça représente une vrai somme qui peut manquer.
Alors qu'un projet qui serait possible grâce à une baisse de 1%, je n'y crois pas !

Par contre, je suis d'accord avec votre dernière phrase : toute baisse d'impôt est bonne à prendre quand on sait tout ce qu'on nous prends déjà !

max11 · Législations régionales

grmff a écrit :

De mémoire, le montant total des droits d'enregistrement avaient augmenté quand la Flandre avait baissé le taux...

Baissé de 12,5% à 3%, ça peut donner un bon coup de pousse sur l'argent disponible hors PH.
Mais celui qui bloque pour 1% n'a probablement pas le budget suffisant pour acheter...

max11 · Législations régionales

PIM a écrit :

Le gouvernement flamand veut réduire les droits d'enregistrement à 2 % pour un premier logement
Le gouvernement flamand a annoncé son intention de diminuer les droits d'enregistrement pour l'achat d'un premier logement. Actuellement fixés à 3 %, ces droits pourraient être réduits à 2 % dans le cadre d'une réforme visant à faciliter l'accès à la propriété pour les jeunes ménages.
Cette mesure s'inscrit dans un ensemble de propositions destinées à rendre le marché immobilier plus accessible, notamment en réponse à la hausse des prix de l'immobilier en Flandre. Le ministre flamand du Logement a souligné que cette initiative pourrait encourager l'achat de logements et soutenir les jeunes acquéreurs dans leur projet immobilier.
La réduction des droits d'enregistrement est attendue avec impatience par de nombreux acteurs du secteur immobilier, qui estiment que cela pourrait dynamiser le marché et aider à stabiliser la situation économique actuelle.
Quant à Bruxelles, avec son déficit....

Qui va décider (ou avoir plus facile) d'acheter un bien parce que les droits d'enregistrement baissent de 1% ????
Purement de la communication politique !

max11 · Ventes et achats

PIM a écrit :

scoutty007 a écrit :
Bonjour à tous,
Nous avons acheté cette année une résidence secondaire en Wallonie. L’ancien propriétaire nous réclame le montant de la taxe sur la seconde résidence et la taxe sur les immondices, facture qui lui a été adressée logiquement pour l’ensemble de l’année (il était propriétaire au 1/1/2024).
Nous n’avons pas trouvé de règles claires en la matière, nous supposons donc qu’un arrangement logique serait de lui payer le montant prorata pour les mois durant lesquels nous sommes devenus propriétaires ?
Merci d'avance pour vos éclairages et commentaires,
Bienvenue sur notre forum.
Logiquement , il conviendra de lui rembourser prorata temporis.
Le notaire instrumentant aurait dû reprendre cela dans son décompte. Consultez-le.

Sur ce point, je ne suis pas d'accord avec PIM.
La taxe de seconde résidence n'est pas liée au bien vendu mais à la situation de l'occupant : résidence ou seconde résidence. Il n'y a pas de transfert possible et automatique de cette taxe. L'acheteur n'est pas concerné par cette taxe, il ne sera peut-être pas dans la situation d'être redevable de cette taxe, il l'a paie peut-être déjà pour un autre bien qu'il a vendu juste avant l'achat du nouveau, ...

La taxe sur les immondices : je suis moins catégorique car cela relève peut-être de règlements différents d'une commune ou d'une région à l'autre. Mais, sans lire le règlement, je dirais que c'est le même principe. Si je dois une taxe d'immondice à la commune X et que je l'ai payée une fois, pourquoi devrais je en payer un prorata une deuxième fois ? Surtout depuis que cette taxe est fonction de la situation de famille ou du volume de déchets...

max11 · Copropriétés forcées

gindip a écrit :

max11 a écrit :
La première question à poser : pourquoi vous ont-ils appliqué des forfaits pendant 4 ans ?
- un défaut d'accès répété pendant 4 ans : vous en êtes le responsable et rien n'oblige de régulariser les 4 années précédentes en demandant aux autres propriétaires/locataires de prendre en charge votre négligence répétée (et quid en cas de chgt de locataire ou de propriétaire durant ces 4 ans ?)
- un compteur bloqué depuis 4 ans : pourquoi ne pas avoir remplacé ce compteur depuis 4 ans ? là aussi, une négligence de votre part (compteur privatif) dont les conséquences ne sont pas à supporter par les autres propriétaires/locataires.
- une autre raison répétée qui ne serait pas de votre responsabilité ?
Ne jamais oublier qu'en copropriété que ce qu'un propriétaire ne paie pas doit être payé par les autres copropriétaires !
Vous accorder une réduction de vos consommations d'eau doit donc résulter d'une bonne raison !
On peut avoir un problème sur un relevé qui sera corrigé l'année suivante mais 4 ans de suite... c'est plus rare que ce ne soit pas de la négligence de la personne concernée
-Je pense que vous faites une erreur de raisonnement, les consommations sur estimées ont été payées en son temps et donc la copropriété a encaissé le trop payé que l'on m'a facturé
- peu importe la raison de la sur estimation, j'ai contacté la société techem qui me confirme qu'il y a bien eu une erreur lors d'un relevé et que le syndic doit faire le nécessaire pour rectifié
encore merci

Je ne fais pas une erreur de raisonnement, je raisonne par rapport aux éléments que vous voulez bien donner... !
Vous dites que Techem vous a appliqué un forfait pendant 4 ans mais vous ne dites pas pourquoi ! Un forfait appliqué n'est pas nécessairement de la surconsommation ! Si votre compteur est bloqué ou s'il tourne à l'envers comment savoir qu'il y a de la surconsommation ? idem si vous avez remplacé votre compteur sans communiquer les anciens index, ...

Ce n'est pas la copropriété qui a encaissé votre soi-disant "trop payé" que vous dites, par ailleurs, ne pas avoir payé ! Ce sont chaque propriétaire ou locataire qui ont peut-être payé un peu moins cher leur consommation de chauffage et eau. La copropriété n'a rien gardé pour elle ! et c'est bien chacun individuellement qui va devoir rembourser un petit peu de votre soi-disant surfacturation ! Mais quid de ceux qui ont vendu, des locataires qui sont partis, ... Ce sont les propriétaires & locataires actuels qui devraient vous rembourser alors que vous êtes en tord depuis 4 ans de ne rien avoir fait ????

La société Techem ne fait que relevé les compteurs et établir les calculs de répartition en fonction des données qu'on lui donne ! Elle n'a aucune autorité, aucune valeur objective pour imposer quoi que ce soit au syndic, à la copropriété, aux copropriétaires et aux locataires.
A moins qu'elle reconnaisse avoir fait une erreur de sa propre responsabilité et qu'elle accepte de vous rembourser votre préjudice !

Mais comme vous n'expliquez pas pourquoi Techem vous a compté un forfait par erreur pendant 4 ans, impossible de l'incriminer

max11 · Ventes et achats

scoutty007 a écrit :

Bonjour à tous,
Nous avons acheté cette année une résidence secondaire en Wallonie. L’ancien propriétaire nous réclame le montant de la taxe sur la seconde résidence et la taxe sur les immondices, facture qui lui a été adressée logiquement pour l’ensemble de l’année (il était propriétaire au 1/1/2024).
Nous n’avons pas trouvé de règles claires en la matière, nous supposons donc qu’un arrangement logique serait de lui payer le montant prorata pour les mois durant lesquels nous sommes devenus propriétaires ?
Merci d'avance pour vos éclairages et commentaires,

La taxe est effectivement due suivant la situation au 01 janvier et le prorata n'est pas prévu !

Par contre, vous êtes libre de négocier ce que vous voulez entre vous !
Comme un prorata pour la taxe sur les immondices (parce que vous n'habitiez pas cette commune au 01.01) mais pas la taxe seconde résidence car ce sera votre résidence principale.
Mais vous pourriez aussi refuser tous prorata car vous avez déjà dû payer la (les) taxe(s) parce que vous en étiez déjà redevable pour une autre adresse et que vous n'avez rien récupéré !

A négocier

max11 · Copropriétés forcées

panchito a écrit :

Vous vous étiez plaint au commissaire aux comptes?

Pourquoi devrait-il s'en plaindre au commissaire aux comptes ? ce n'est pas le rôle d'un commissaire aux comptes de recevoir ce genre de plainte et encore moins de s'en occuper !
Chacun son rôle !

max11 · Copropriétés forcées

gindip a écrit :

Bonjour à tous,
Encore une fois j'aurai besoin de vos conseils.
Lors des relevés par la société Techem, des consommations forfaitaires pendant 4 ans mon été portées en compte à propos de l'eau chaude, j'ai déjà plusieurs fois, et ce depuis fin 2020, demandé de régulariser la situation sans succès . J'ai donc arrêté de payer l'eau chaude
Ayant vendu mon appartement j'ai fais bloquer chez le notaire la somme réclamée, sinon lors de la vente la copropriété aurait reçu d'office la somme que soit disant je leur doit.
Maintenant le syndic me menace de faire une saisie arrêt
1- que veut dire une saisie arrêt
2- le syndic peut il prendre sans l'accord des autres copropriétaires de me faire citer en justice
3- doit il d'abord me faire parvenir une mise en demeure
En plus clair dernier relevé 3220 Hl mais sur le compteur 1196 Hl une différence de 2024 Hl ou 202,4 m3
Merci d'avance à tous ceux qui prendront le temps de me répondre.
DG.

La première question à poser : pourquoi vous ont-ils appliqué des forfaits pendant 4 ans ?
- un défaut d'accès répété pendant 4 ans : vous en êtes le responsable et rien n'oblige de régulariser les 4 années précédentes en demandant aux autres propriétaires/locataires de prendre en charge votre négligence répétée (et quid en cas de chgt de locataire ou de propriétaire durant ces 4 ans ?)
- un compteur bloqué depuis 4 ans : pourquoi ne pas avoir remplacé ce compteur depuis 4 ans ? là aussi, une négligence de votre part (compteur privatif) dont les conséquences ne sont pas à supporter par les autres propriétaires/locataires.
- une autre raison répétée qui ne serait pas de votre responsabilité ?

Ne jamais oublier qu'en copropriété que ce qu'un propriétaire ne paie pas doit être payé par les autres copropriétaires !
Vous accorder une réduction de vos consommations d'eau doit donc résulter d'une bonne raison !
On peut avoir un problème sur un relevé qui sera corrigé l'année suivante mais 4 ans de suite... c'est plus rare que ce ne soit pas de la négligence de la personne concernée

max11 · Divers (hors achat/location)

MarNico a écrit :

Bonsoir,
Etant donné que le précompte immobilier est une taxe régionale, le précompte immobilier peut-il quand même être considéré comme dépense
déductible dans une société ?
Merci

Précision importante :
- si la société qui a payé le précompte est propriétaire du bien, c'est une charge d'exploitation (compte 64). Rien de spécial.
- MAIS si la société a payé (ou remboursé le propriétaire) en tant que locataire, il s'agit d'un loyer !!!!! donc compte 61 MAIS, SURTOUT, DOIT ETRE REPRIS dans la nouvelle annexe de la déclaration ISOC qui donne les coordonnées du propriétaire avec le montant des loyers payés !
Si ce n'est pas repris dans l'annexe, ce n'est pas déductible !

Et, accessoirement, pour le bailleur, il doit aussi le déclarer en case 110 avec le montant des loyers reçus.

max11 · Divers (hors achat/location)

Un syndicat de copropriété, en Belgique, cela n'existe pas tongue C'est le syndic sans "at"
Le vôtre est un professionnel autorisé à être syndic (affilié à l'IPI généralement mais aussi quelques autres métiers) ?
Ou c'est un copropriétaire de l'immeuble qui exerce la fonction ?

Le syndic, le président de l'AG, le commissaire aux comptes : ce sont toutes des fonctions nommées par l'AG.
Vous avez des contacts avec les autres copropriétaires ?

max11 · Ventes et achats

Atropos a écrit :

GT a écrit :
Votre demi-soeur n'a pas encore accepté la succession. A vous lire je crois comprendre que vous en attribuez la responsabilité/la faute au notaire.
En quoi consiste cette faute ?
Je suis désolée je ne comprends pas.. Elle n'a pas encore accepté car elle a peur de dettes supplémentaires qui pourraient apparaître.

Sauf erreur de ma part, un notaire ne peut pas vendre un bien immobilier (sauf absolue nécessité) sans l'accord des héritiers sur la vente et le prix !

Pour le moment, le notaire ne sait pas qui sont les héritiers....

max11 · Copropriétés forcées

rexou a écrit :

Une remarque en passant : il est affligeant de devoir faire appel à un ascensoriste pour ce genre de vétille. Il n'y a personne au sein de l'immeuble qui possède une clé (une clé triangulaire généralement) permettant d'ouvrir les portes et accéder dans la fosse d'ascenseur ? C'est aussi con que d'appeler un électricien pour changer une ampoule !

Je crois qu'il est interdit d'accéder à la fosse de l'ascenseur si on n'est pas un technicien qualifié...
La responsabilité du syndic pourrait être engagée en cas d'accident.

#301 Re : Ventes et achats » L’achat sous condition suspensive. » 29-09-2024 17:54:20

#302 Re : Copropriétés forcées » Taux horaire nettoyage RBC » 27-09-2024 23:34:00

#303 Re : Copropriétés forcées » Taux horaire nettoyage RBC » 27-09-2024 23:34:00

#304 Re : Ventes et achats » L’achat sous condition suspensive. » 29-09-2024 17:54:20

#305 Re : Copropriétés forcées » Travaux en copropriété » 26-09-2024 14:40:23

#306 Re : Locations et baux » Le bail commercial: à quoi faut-il faire attention? » 30-11-2024 15:28:34

#307 Re : Locations et baux » Le bail commercial: à quoi faut-il faire attention? » 30-11-2024 15:28:34

#308 Re : Ventes et achats » L’achat sous condition suspensive. » 29-09-2024 17:54:20

#309 Re : Législations régionales » Compétition fiscale régionale » 24-09-2024 15:42:05

#310 Re : Législations régionales » Compétition fiscale régionale » 24-09-2024 15:42:05

#311 Re : Législations régionales » Compétition fiscale régionale » 24-09-2024 15:42:05

#312 Re : Ventes et achats » Paiement prorata de la taxe sur les résid. secondaires et collecte immondices ? » 25-09-2024 12:23:04

#313 Re : Copropriétés forcées » Litige avec la copropriété » 24-09-2024 18:46:41

#314 Re : Ventes et achats » Paiement prorata de la taxe sur les résid. secondaires et collecte immondices ? » 25-09-2024 12:23:04

#315 Re : Copropriétés forcées » Litige avec la copropriété » 24-09-2024 18:46:41

#316 Re : Copropriétés forcées » Litige avec la copropriété » 24-09-2024 18:46:41

#317 Re : Divers (hors achat/location) » Précompte immobilier - DNA ? » 22-09-2024 10:20:23

#318 Re : Divers (hors achat/location) » Syndicat sous silence » 20-09-2024 09:21:35

#319 Re : Ventes et achats » Vente d'immeuble et attitude du notaire » 22-09-2024 13:00:43

#320 Re : Copropriétés forcées » Modification décompte individuel après approbation des comptes ? » 02-10-2024 12:42:02

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