Si le promoteur est propriétaire du bâtiment, il est le 1er copropriétaire de la copropriété.

Exemple très simplifié, mais concret.

Assumons
- que l'acte de base désigne le premier syndic.
- que le promoteur est le propriétaire initial du terrain et du bâtiment.
- un bâtiment de 10 lots privatifs, de chacun 100 quotités (total: 1.000).

Charges ordinaires

L'ACP existe dès que le premier appartement est vendu. Les neuf autres lots ont comme propriétaire le promoteur.

Date de l'acte de base: 01.10.2009
Première vente: 01.04.2011 (date de remise des clés)
Autres ventes: rien (pour rendre l'exemple transparent)

Il y a des frais pour l'année 2011 (frais d'électricité des communs: 1200 EUR) qui ont été payé par l'ACP. Le syndic répartit pro rata ces frais comme suit:
- promoteur 3/12 jusqu'au 31.03.2011 = 300 EUR
- ACP: 9/12 = 900 EUR   

ET entre les 10 propriétaires le montant de 9000 EUR comme suit:
- par lot privatif: 90 EUR

Il envoit donc les demandes de paiement suivantes:
- au promoteur: 300 EUR
- au propriétaire de chaque lot privatif: 90 EUR x 10 = 900 EUR

La facturation par lot privatif permet au promoteur de les traiter différemment envers les acheteurs et envers le fisc.

Il va de soi que ces demandes de paiement doivent mentionner la partie TVA, au moins pour ce qui concerne le promoteur, comme propriétaire unique et comme copropriétaire.

Résumons:

Le promoteur est un copropriétaire dès que l'ACP existe.

Il doit prendre en charge (depuis 01.08.1995) les frais des appartements invendus dès la date de la création de l'ACP = la date qu'au moins un propriétaire peut disposer de son lot privatif (appartement, emplacement garage, ..).

Charges extra-ordinaires

Supposons que les frais de 1200 EUR comprennent une garantie de 900 EUR.

SI l'ACP tient une comptabilité en partie double le montant de 300 EUR sera repartit comme ci-devant, mais le montant de 900 EUR recevra un traitement différent.

La position des associés de BMC Tools est que ce montant sera à charge des premiers acheteurs. Et qu'en cas de remboursement elle sera payé aux propriétaires de ce moment, sans que les premiers propriétaires ont un droit quelconque.

La position d'une association de défense des intérêts des copropriétaires est que ce montant sera avancé par le premiers acheteurs, déductible à chaque vente et remboursé au propriétaire de ce moment.

Si l'ACP ne tient pas de comptabilité en partie double, elle peut mettre le fournisseur sur une liste des créditeurs "à long terme", avec le montant de 900 EUR. Ce montant est payé pro rata par les premiers acheteurs, mais est signifié à chaque acheteur. Le vendeur peut en tenir compte lors de la venet. Dans ce cas on peut augmenter le prix de vente avec 90 EUR.

Donc le promoteur pourra, en plus du prix de vente, facturer, dans l'exemple concret, le montant de 90 EUR étant la participation des propriétaires dans la garantie de l'électricité des communs, sous condition que le syndic fasse les documents nécessaires.

L'exemple est très simplifié, pour rendre l'exemple le plus clair possible te faire comprendre la technique. En passant j'ai voulu démontrer que la comptabilité en partie double permettra un passage beaucoup plus transparent des dettes et avoirs de l'ACP entre vendeurs.

Nécessité d'une comptablité des avoirs de l'ACP

Je sors un peu du sujet, mais le syndic devra faire provisionner le "worst case" de chaque procès dans lequel l'ACP s'est engagé directement ou indirectement. C'est ainsi que chaque acheteur connaîtra les répercussions possible de chaque procès au moment de l'achat.

Ce provisionnement peut être postposé dans une comptabilité en partie double, mais le montant "worst-case" doit se trouver dans la bilan annuel, tant qu'il n'y a pas un jugement définitif. Cela permet à facturer ce montant à ceux qui sont propriétaire au moment de début du procès et aps ceux qui sont propriétaire au moment du jugement.

Mon (ex-)syndic m'a communiqué en février 2010 qu'un point résulktahnat d'uen pétition serait mis sur l'OJ de l'AG 2010, sans m'indiquer le contenu ni les noms des signataires (probablement 20% des CP).

Je vous épargne le détail des obstructions, mais je n'en sait pas plus aujourd'hui, sauf que le syndic en question a été destitué en appel le 24.01.2011 (concernant 5 autres jugements), et qu'un expert externe et agréé doit donner un rapport sur la comptabilité des dernières 11 années (= 1999-2011), avant qu'un syndic conventionnel puisse être nommé à nouveau.

Donc basé sur mon expérience je crois que Garland est crédible.

Le fait qu'on commence avec des pétitions, indique seulement qu'on ne sait plus obtenir le résultat espéré personnellement par la voie normale.

Le fait que Garland a du envoyer son avocat comme mandataire, indique pour moi:
1. Garland veut rendre le débat moins émotionnel, a donc une attitude constructive et assertif
2. L'ACP n'accepte pas qu'un CP soit accompagné par un avocat, pour aider à la recherche d'un compromis en AG. Donc un groupe majoritaire de l'AG ne veut pas le compromis.

Trouvé sur Wikipedia à la page http://fr.wikipedia.org/wiki/Assertivit%C3%A9:
Citation :Dans le cadre des relations humaines, l’assertivité désigne un comportement ou une attitude qui s'appuie avant tout sur le refus d’avoir recours aux trois comportements types à effets négatifs que sont :

- les comportements d’agression (ou de domination par la force) ;
- les comportements de soumission, qui peuvent se matérialiser par la fuite ou l’abandon ;
- les comportements de manipulation (ou de domination par la ruse), parfois exprimés sous forme de manipulations mentales.

Le choix d’un comportement assertif suivra l’adoption de la « position de vie » correspondante

Ou une jury pétaudière comme "12 angry men" en 1957 ?

Je dirai plutôt que Garfield est un Lanceur d'alerte, fonction honorable depuis toujours, mais rendu impopulaire par le secteur de l'immobilier dans les copropriétés. Parce qu'on perturbe le silence du cimetière, puisque "Tout va bien, Madame la Marquise".

Trouvé sur un Blog d'un copropriétaire, qui est aussi un "lanceur d'alerte"  dans une grande ACP, situé dans l'Ouest de Bruxelles:

Alors comment déterminez vous les 50% des copropriétaires?
Sur base de quoi?

Tiens, selon moi l'Art. 577-6 §5 dit autre chose (j'ai mis en gras la partie qui nous intéresse):

Donc pour que les décisions d'une AG soient valide (1ère session):
- lots: 50%+1
- quotités: au moins 50%

Ce qui oblige dans une ACP à 2, avec un lot qui a 90% des quotités, que les deux soient présents.

Ce qui oblige dans un ACP avec 4 appartements et 100 garages, que des quotités suffisantes des appartements soient présents.

Il ne doit pas avoir l'aval de l'AG ni certainement pas du CdC, mais il doit en avertir les CP et donner
- le libellé exact
- l'identité du titulaire du compte
- l'identité des personnes (morales ou physiques) qui ont accès au compte (en mode lecture et/ou écriture), sauf l'identité des préposés des personnes morales mentionnés (bien ce serait utile et peut être obligatoire dans le contexte de la protection de la vie privé).

En plus il doit, sur la demande explicite d'un CP, fournir une copie du contrat entre l'ACP et la banque pour ce compte bancaire.

Finalement il doit reprendre la banque sur la liste annuelle, à présenter à l'AG, sur base de l'Art. 577-8 § 4, s'agissant ici d'une fourniture régulière de services:

En plus il ne doit pas oublier d'appliquer l'Art. 577-8 § 4 et signaler aux CP si une situation repris dans cet disposition existe oui ou non, en ce qui concerne cette banque. Si sa firme touche une commission directe ou indirecte, ou un autre avantage, c'est le cas. Le CdC doit donc vérifier s'il a fait cette déclaration aux CP, avant d'ouvrir ce compte.

Je rappelle que beaucoup d'agents immobiliers sont aussi agent d'assurances, ... d'une façon directe ou indirecte.

Revenons à la source.

A 06/04/2011 à 09h37 la question suivante a été posée:

La phrase clé est: "Dans l'acte de base, les deux lots sont distincts."

Il faut suivre l'acte de base, tant que l'acte de base n'a pas été adapté, en application de l'Art. 577-14 CC 2ème alinéa.

Donc un syndic impartial remettra deux bulletins de vote à la personne qui se présente, et qui justifie  qu'il est le propriétaire du lot concerné ou son mandant. Et ceci sans s'intéresser à la situation réelle.

Il se peut que deux personnes se présentent. Tant que leurs documents correspondent avec ceux exigé par le règlement de copropriété, ils doit donner les bulletins de vote de" cet appartement regroupé à deux personnes.

Si une majorité de CP ne veut pas cette situation, alors elle doit donner l'ordre au syndic, en mettant un point à l'OJ et le voter avec 50%+1, qu'il impose à ce CP d'entamer la procédure administrative à régulariser la situation statutaire à la situation physique. S'il n'obtempère pas dans le temps imposé, alors constat de huissier, citation ou plainte urbanistique, ... .

C'est le risque qu'on prend quand on demande des exemples concrets et réels.

D’abord, personnellement je suis pour qu’une personne représente l’ensemble de ses lots privatifs.

Mais la situation réelle ne le permet pas.

Je décrit ici une situation simplifié, tiré de la liste des propriétaires du cadastre pour mon ACP (+500 lots privatifs). Cette liste donne les revenus cadastraux par lot, si on le demande (et paie un supplément) … .

Lot 1 = appartement, propriété du couple A x B (type de contrat de mariage inconnu)
Lot 2 = emplacement de parking, propriété de A

A l’AG sont présent :
C pour le lot 1, qui a procuration de A et B (C est en fait un conseiller, qui est ni avocat ni CP)
A pour le lot 2, avec 11 procurations en supplément (ne dépasse pas les 10% des quotités, même si on y ajoute les quotités de C).

A occupe un mandat clé au sein de l’ACP.

Il est impossible d’interdire la présence de A et/ou C, en argumentant qu’À doit grouper ses lots en en voter qu’une fois.

C'est le désavantage de toujours parler d'un syndic d'immeuble, et pas d'un syndic de l'ACP.

Et pas de refuser de reprendre des pans entier du Code des Sociétés dans le Code de la Copropriété.

Un exemple?

Pour les sociétés, les frais des procès d'actionnaires qui attaquent la société sont à charge de la société à partir de 10% d'actionnaires. Ce qui fait réfléchir "la majorité" et provoque assez souvent la recherche d'un vrai compromis par la voie d'une vraie médiation.

Restez cohérent. Quand vous comparez avec des sociétés, il faut accepter toutes les dispositions et éviter d'être sélectif.