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#3441 Re : Copropriétés forcées » nouvelle loi & information privative ? » 27-10-2010 12:59:08
luc a écrit :
La comptabilité trimestrielle (utilisé chez vous) est supprimé, et remplacé par un budget annuel prévisionnel (Art. 577-8 § 4 18°):Et pourquoi donc ?? L'un n'empêche pas l'autre...
Parce que que l'AG est annuelle ... donc aussi les comptes
Art. 577-6 § 2
Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
On demande annuellement une décharge, sur base d'un rapport annuel.
Qu'on demande trimestriellement une avance et que cette avance est très près des dépenses réelles n'influence pas le fait que la comptabilité est annuelle, quand on tient une AG annuelle.
#3442 Re : Copropriétés forcées » nouvelle loi & information privative ? » 27-10-2010 12:59:08
Le titre du sujet parle d'information "privative".
En complément de ma réponse précédente, j'attire l'attention sur l'Art. 577-8 § 4 11°:
11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale, et notamment par un site Internet;
La signification du mot "privé" a été défini par la commission compétente en 2008, ce qui n'a en principe pas changé.
#3443 Re : Copropriétés forcées » nouvelle loi & information privative ? » 27-10-2010 12:59:08
(...)
J'ai rencontre le syndic il y'a quelques jours pour un cg et il m'a dit que maintenant il n'enverrait plus le détail des dépenses comme c'était fait précédemment car soit disant la nouvelle LOI en cour depuis le 1er septembre INTERDIT CELA !
Soit disant qu'on ne peut plus affiche des informations privées ..Donc comme il me dit, je recevrai juste la somme des dépenses par secteur (total chauffage, total ascenseur, etc ..) et bien sur le coût pour mon appartement.
Est ce correcte car je viens de lire il y'a 10min un post trouve sur ce site parlant de la nouvelle loi et je n'ai rien vu a ce sujet !
Je vous remercie
Christ
D'abord on parle ici d'une ACP de 20 appartements ou plus.
L'AR sur la comptabilité normalisé n'est pas encore paru, mais en route. Et la réponse à votre question se trouvera dedans.
Il est au moins prématuré à tirer des conclusions catégoriques et basculer d'une comptabilité d'encaissement (d'avant 2010) vers une comptabilité d'engagements (depuis 2010, mais la date exacte sera probablement déterminé par l'AR), sans savoir ce qu'on doit présenter au minimum.
Cela n'augmentera la confusion et rendra l'implementation de nouveau système plus difficile et moins transparante, puisque le syndic devra faire deux conversions
Le nombre de rubriqes (nommés comptes dans le nouveau système) va probablement augmenter, ce qui ne permettra plus de présenter le tout sur un A3 pour les ACP de moins que 60 lots.
Dans ce stade je ne sais pas dire plus, mais vous en saurez plus dès que c'est possible. Je crois que ABSA en sait un peu plus.
La comptabilité trimestrielle (utilisé chez vous) est supprimé, et remplacé par un budget annuel prévisionnel (Art. 577-8 § 4 18°):
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.
#3444 Re : Copropriétés forcées » Information des CP en cas d'appel à un jugement » 18-10-2010 14:00:13
:-)
Je précise d'emblée que je n'ai pas tout suivi et, donc, je crains un peu de m'aventurer imprudemment, tel le promeneur désirant profiter du doux silence de la morne plaine de Waterloo, en ce 18 juin 1815
Le 1er jour, oui, si on veut. Maintenant, faut voir dans le détail les conditions d'organisation des AGe et les éventuelles causes d'empêchement invoquées...
Je viens de recevoir le livre d'Isabelle Durant (UCL), .... sur la réforme de 2010. Il y a au moins une page concernant les délais. Je vais le lire à mon aise, et communiquer la synthèse plus tard.
#3445 Re : Copropriétés forcées » droit de vote sous conditions ? » 18-10-2010 13:55:09
(...)
Si l'assemblée est valablement delibérante, je ne vois pas en quoi ce texte limiterait le droit de vote de CP qui arrivent "en cours de route".
Moi non plus, mais il y a des syndics qui prétendent que oui.
#3446 Re : Copropriétés forcées » droit de vote sous conditions ? » 18-10-2010 13:55:09
La loi ne précise pas les modalités d'inscription au PV des présences ? (...)
Non, parce que le législateur, qui sait qu'une ACP peut se composer de 2 à +1.000 lots privatifs, n'a pas voulu imposer de charges administratifs aux petits et a laissé la liberté aux grands à s'organiser comme il le veulent. La loi n'a imposé qu'un cadre.
Je viens de recevoir il y a une heure du facteur le premier livre doctrinal (celui de l'UCL) et il ne parle pas de la manière de enregistrer le présences. Mais il renvoie à un autre, que je vais recevoir d'ici quelques semaines.
#3447 Re : Copropriétés forcées » Information des CP en cas d'appel à un jugement » 18-10-2010 14:00:13
#3448 Re : Copropriétés forcées » comptabilité Syndic » 27-10-2010 20:03:28
(...)
il ne s'agit pas d'erreur d'arrondi, c'est une simple addition des frais indiqués sur les factures.La question est que moi, avec mon petit Excel , j'arrive à un total qui ne correspond pas au total fourni par le syndic.
Ce n'est pas la question des 10 cents, mais un programme qui ne sait pas additionner ???? ou alors, le syndic a modifié un prix manuellement et il s'est trompé dans l'addition
Beaucoup de logiciels, actuellement utilisés par des syndics, permettent à changer les listes générés par ce logiciel.
Un logiciel fiable ne permet pas faire celà.
#3449 Re : Copropriétés forcées » droit de vote sous conditions ? » 18-10-2010 13:55:09
@rexou
Le hic est qu'il faut être inscrit dans le PV des présences, comme je l'ai dit précédemment.
La loi dit:
Art. 577-6
§ 5. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire.
L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
et:
Art. 577-14.
Les dispositions de la présente section sont impératives. Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit
remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.
La loi ne dispose pas comment la présence d'un membre doit être constaté.
Mais le syndic n'a aucun pouvoir à déterminer ces modalités. Il ne fait qu'exécuter ce que la loi dispose, les statuts prévoit ou l'AG décide.
Il faut donc proposer une méthode à l'AG pour être repris dans le Règlement de copropriété. Tout copropriétaire, qui n'accepte pas cette méthode pourra aller chez le Juge.
Il a beaucoup de chances à gagner, parque cette méthode:
- interdit d'aller aux toilettes
- interdit d'aller fumer hors la salle
- les pause-réception à mi-temps
- d'enregistrer qu'on quitte ...
- ....
En somme cette décision est probablement abusif (= lèse l'égalité entre les CP)
#3450 Re : Copropriétés forcées » comptabilité Syndic » 27-10-2010 20:03:28
Je connaissais l'histoire du "cent" détourné à grande échelle, sur des millions de comptes. Le contexte est quand même très différent ici. Je souhaite au syndic d'avoir una autre souce de revenus que les 10 cents de différence constatés...
Il est évident que vous pouvez toujours demander à quoi correspondent ces trois trous dans la numérotation (factures privatives ? erreur ? facture annulée?...) Mais il me semble que dans la mesure où il ne vous est pas facturé de frais injustifiés, vous pouvez être satisfait...
Sauf si par exemple le fisc réclame le TVA du (avec amendes jusqu'à 300%) à celui qui a émis la facture = à l'ACP.
#3451 Re : Copropriétés forcées » comptabilité Syndic » 27-10-2010 20:03:28
Il "manque" trois factures...
La numérotation saute trois fois d'un chiffre, c'est pas pareil !
Une erreur de 10 cents ? Les arrondis informatiques surement.Concernant les factures, si (tous) les montants des frais portés en compte correspondent à une facture correspondante et justifiée, où est le problème ? Et si les sommes facturées sont justifiées et que l'erreur finale est de 10 cents... bénissez votre syndic !
La première grande fraude d'une comptabilité automatisé portait sur des différences d'un demi cent ... . C'était une banque et les arrondis était versé sur le compte du programmeur ... . Sur des millions de mouvements cela faisait un montant qui n'était aps négligeable.
La numérotation des factures doit être continue, sinon la comptabilité n'est pas fiable. Elle doit représenter la réalité et pas le résultat voulu par le syndic.
Les factures 34, 60 et 84 existent. Le syndic doit les montrer, quitte à ce que soit des frais privatifs à 100%. Cette technique est utilisé pour faire des factures sans TVA (facture comme syndic) ald avec TVA (facture comme régisseur).
La comptabilité n'est pas la partie de le comptabilité du syndic qui concerne votre immeuble, mais c'est la comptabilité de l'ACP. Elle doit être complète.
#3452 Copropriétés forcées » Information des CP en cas d'appel à un jugement » 18-10-2010 14:00:13
- luc
- Réponses : 4
Code Civil: Art. 577-9. § 1.
(...) Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais.Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale des actions intentées par ou contre l'association des copropriétaires. (...)
Je me demande si cette disposition est aussi d'application quand le syndic va de propre initiative en appel contre un jugement au nom de l'ACP, sans avoir informé ni l'AG, ni les CP du jugement prononcé.
Est-ce différent si ce jugement n'a pas été signifié?
C'est quoi "'sans délai": 24 heures, 8 jours, un mois, 9 mois (= date de l'AG suivante), ....
C'est quoi "dans les plus brefs délais"?
#3453 Re : Copropriétés forcées » Nouvelle loi : un effet immédiat et positif » 19-10-2010 14:55:11
Un mot me frappe: délation.
Votre agent immobilier (...) insinue donc que le législateur lui impose un acte, décrit par Wikipédia comme suit:
La délation est une dénonciation méprisable et honteuse. Elle consiste à fournir des informations concernant un individu, en général à l'insu de ce dernier, souvent inspiré par un motif contraire à la morale ou à l'éthique et donc honteuse.
Strange ...
#3454 Re : Et vous trouvez cela drôle ? » A chacun sa priorité... » 16-10-2010 21:25:35
La 911 manquait dans la série ....
Un syndic dans les alentours de Monaco ...
#3455 Re : Et vous trouvez cela drôle ? » A chacun sa priorité... » 16-10-2010 21:25:35
Jaguar et Ferrari ...
#3456 Re : Copropriétés forcées » envoi des convocations » 16-10-2010 12:20:46
Notre syndic prétend que comme la date de l'A.G. avait été décidée l'an passé, il n'est pas tenu de respecter le délai prévu par la loi.
Au moment d'un évènement cet évènement doit être organisé conforme à la loi d'application à la date de l'évènement.
Le syndic avait plus que deux mois à s'adapter entre le moment de publication (28.06.2010) et le date d'application (01.09.2010) ... .
Si l'organisation d'une AG serait soumise à la TVA (exemple fictif) le taux de TVA de la date de l'AG, mais pas de la décision de tenir une AG est d'application.
#3457 Re : Copropriétés forcées » envoi des convocations » 16-10-2010 12:20:46
Même opinion que rexou.
En plus je signale que les frais d'envoi sont à charge de l'ACP ou du syndic, selon les mentions dans le contrat (à charge du syndic si frais administratifs forfaitaires). Ceux qui veulent en discuter plus en détail peuvent lancer un nouveau sujet.
#3458 Re : Copropriétés forcées » droit de vote sous conditions ? » 18-10-2010 13:55:09
Je viens d'entendre un syndic affirmer qu'avec la nouvelle loi, un CP qui arriverait en retard à une AG aurait le droit d'assister et de participer aux débats, mais serait privé de son droit de vote, n'étant pas présent lors du comptage des présences.
Cela me semble farfelu, mais qu'en pensez-vous ?
Comme je viens de le dire, concernant les procurations faxés:
un CP qui arrive après le début de l'AG et/ou le mandataire qui donne une procuration d'un CP, a le droit de participer aux délibérations et votes des points encore à entamer,
et ceci dès que sa présence est inscrit sur le PV des présences, qui est une annexe du PV des décisions.
On peut discuter sur le fait qu'il puisse participer à la délibération/vote du point en cours.
La loi autorise à quitter l'AG, donc aussi à y arriver plus tard.
#3459 Re : Copropriétés forcées » Falsification procurations » 14-10-2010 21:42:27
Synthèse (selon moi) de la réponse à la question initiale de Zlurp du 08/10/2010 à 13h46:
Notre syndic a falsifié des procurations afin de mettre le nom du Président à la place de celui du mandaté.
Par un concours de circonstances, j'ai eu l'opportunité de voir ces procurations.
Comme j'ai écris ce fait aux copropriétaires, le syndic à donné comme excuses que s'il ne falsifiait pas ces procurations, le quorum n'aurait pas été atteint.
Faut-il en rire ou en pleurer ????Petitr question:
Une procuration faxée est-elle valable ?
Oui, pour participer à la délibération/vote, si remis au président de l'AG avant la fin de l'AG, pour les points encore à traiter à ce moment.
Il n'est valable pour déterminer le quorum s'il est en mains du syndic (et remis au président de l'AG) avant le début de l'AG.
#3460 Re : Copropriétés forcées » Falsification procurations » 14-10-2010 21:42:27
Reste l'"écrit" qui pose questions... Je suppose que le problème se situe dans la preuve, et que celle ci peut néanmoins être établie à suffisance dans le cas cité par Grmff d'une communication téléphonique ouie par toute l'assistance de l'AG. A défaut de plainte, c'est valide. Et si plainte, ce sera à l'appréciation du juge. Mais aucun texte ne stipule expressément l'obligation d'un écrit... je fais erreur ?
Code judiciaire:
Art. 915. Si une partie offre de rapporter la preuve d'un fait précis et pertinent par un ou plusieurs témoins le juge peut autoriser cette preuve lorsqu'elle est admissible.
Art. 937. Le juge, soit d'office, soit sur la réquisition d'une des parties, interroge le témoin sur son degré de parenté ou d'alliance avec les parties ainsi que sur les faits qui lui sont personnels et qui sont de nature à influencer sa déposition. L'interpellation peut porter notamment sur les faits suivants :
1° l'intérêt personnel du témoin à la solution du litige;
2° sa qualité d'hériter présomptif ou de donataire d'une partie;
3° la remise de certificats ou les déclarations faites par le témoin relativement au procès;
4° le contrat de société, de louage de choses ou d'ouvrage que le témoin aurait conclu avec une partie; sa qualité de supérieur ou d'inférieur hiérarchique vis-à-vis d'elle;
5° le litige que le témoin pourrait avoir avec une partie ou la condamnation qu'il aurait encourue sur la plainte ou à la requête de celle-ci.
La combinaison des deux articles (surtout les textes en gras) font que de témoignages, qui doivent prouver l'existence d'une procuration orale, peuvent difficilement être prouvé en cas de procédure judiciaire (j'en ai vécu différents cas).
Donc son utilisation est fortement à déconseiller, puisque leur rendement est quasi nul, en cas de contestation.
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