L'argument est pourtant simple: la Belgique a une densité de population (nombre d'habitants par km2) très haute, qui augmente de telle façon qu'elle va atteindre entre 2020 et 2040 le point du no return en ce qui concerne le type de résidence classique, qui deviendra la copropriété.

On oublie facilement que dans le contexte de la vente et du loyer on peut aller pratiquement directement chez la Juge.

Mais pas en copropriété. Là le cycle est annuel. Des travaux non décidé en AG, mais qui démarrent juste après l’AG ? Attendre l’AG suivante … . Cela ce passe au moment que j’écris ces lignes sous ma fenêtre.

Ce qui fait, que si on conteste une décision, l’ACP peut facilement le faire trainer sur 3 ans, avant qu’une réelle décision du Juge tombe. Et alors ils peuvent faire de l’obstruction, pour encore une période de 3 ans. Ce qui nous mène que seulement après 6 ans le juge de paix peut imposer une décision réelle, si l’ACP n’agit pas comme un bon père de famille. Alors il y a encore les appels, … .

En France on l'a résolue en mettant le cadre, tiré par la loi, d'ordre public (le juge civil est obligé d'imposer les conséquences d'une décision, qui se trouve hors du cadre légal). En Belgique ce cadre est seulement d'ordre impératif.

Pourquoi cette différence, pour deux pays qui se basent sur le même Code Civil de Napoléon?

La différence essentielle est que la majorité des décideurs Français vivent dans des appartements à Paris et que la majorité des décideurs Belges vivent dans une maison en province.

Dans une copropriété on coupe aussi des arbres mais on les remplace pas, basé sur la liberté sacré et intouchable du propriétaire (le fameux article 544, dont on ne lit que la première phrase).

La deuxième phrase de l’article 544 CC revient à dire que la liberté de chaque propriétaire finit là où la liberté des autres copropriétaires (= la société publique) commence.

Pour votre gouverne je cite ici le texte de l’article 544 CC :

Je sais que maintenant on essaie d’imposer par le « backdoor » des normes comptables, qui seront théoriquement normalisé, mais en pratique normalisé vers le bas. De telle façon que ces normes vont être de fait deux pas arrière, au lieu d’être les deux pas en avant comme promis.

Preuves ? Participez à des conférences « comptabilité ACP » qui ont été organisé et seront organisé par des syndics avec un renom qui disent qu’ils sont « expert-comptable ». Ils veulent en fait que le système d’avant 1994, puisse continuer à exister.

Il s ont réussi le coup avec la loi de 1994.

Ils réessaient avec la loi de 2010, qui n’est pas encore voté … .

Mais la différence entre 1994 et maintenant est que l’internet existe, que le citoyen n’est plus ce qu’il était en 1994 où les professionnels pouvaient encore tout régler entre eux, …).

Cerise sur la tarte : dans une grande ACP le pouvoir en place a voulu utiliser trois fois de suite le pouvoir public (= la police) contre un copropriétaire minoritaire. Ce dernier a de fait été protégé par la police.
Il a su consulter la comptabilité pendant deux heures.
Il a su rester présent à l’AG, jusqu’au moment choisi par lui, face à un huissier, un juriste et trois ingénieurs.
Il a su le faire malgré le fait que la loi est que d’ordre impérative, parce qu’il connait la loi. Mais un copropriétaire banalisé ne serait arrivé au même résultat que si la loi était d’ordre public.

La loi sert depuis la Révolution Française à protéger les minorités contre des « majorités » abusives et manipulés.

Il l'est probablement. La comptabilité des petites ASBL est très simplifié.

Tout comme la comptabilité des ACP plus petit que 20 appartements le sera. Mais elle devra être fiable.

J'ai déjà vue une comptabilité d'une ACP de 6 appartements, tenu dans un cahier d'écolier par année et consultable lors les AG qui se tenaient dans le living du syndic bénévole( pas d'ascenseurs ni chauffage centralisée ni garages). Pour moi cette comptabilité était tenu correctement, puisque fiable.

Vous êtes en train de jeter le bébé avec l'eau de son bain. On discute ici en réalité de la comptabilité des ACP de plus que 20 lots privatifs.

Le CdG n'est pas là pour contrôler les CP, mais le syndic.

Je vous rappelle que c'est l'ABSA qui a donné la nouvelle version d'un article. Il y en a d'autres de ce style.

Cette loi sera un compromis ou ne sera pas.

C'est seulement après le vote qu'on pourra déterminer si ce compromis est honorable et équitable pour tous les personnes concernés. Je crois bien que c'est le cas, si on tient compte avec tout.

C'est pourquoi je ne donne pas les "preuves" que quand ce texte est  publié dans le Moniteur, ou sur un site officiel.

Si non une polémique (et une impression de procès d'intention) est vite démarré.

Le vrai débat sera mené dès le moment que le texte voté au sénat ET le rapport de M. VANDENBERGHE est publié sur le site du Sénat, et pas plutôt.

Laissons les parlementaires faire leur travail.

Le syndic provisoire de mon ACP voulait le faire, comme il le faisait pour ses autres ACP, mais une "majorité" de l'AG n'en voulait pas pour atteinte à la vie privé et l'ont mis à la porte ... .

Maintenant à nouveau la liste des copropriétaires, débiteurs, ... ne peut être connu que par le syndic et le CdG.

Les mesures concernent certainement les ACP à partir de plus que 20 lots. pour ceux de moins que 20 lots il y a des exceptions mis dans la loi, par voie d'amendement. Il faudra lire le texte concret, dans quelques semaines.

Pour ceux de 20 lots il y avait un certain moment une confusion entre des amendements, mais je ne sais pas quelle option à été choisi.

Les liens, qui sont utiles dans le contexte de ce suijet, sont:

- La video sur You Tube
- L'article dans Le Soir (PS ce site est nettement amélioré).

Le problème est que dans le cas d'une copropriété forcée les copropriétaires doivent d'abord  autoriser cette vente "à la découpe" à deux groupes:

1. le CP sortant
2. le groupe des autres CP

Et ceci unanimement = 100% des personnes qui ont signé un acte d'achat d'un appartement ou autre lot privatif et qui ne l'ont pas encore vendu.

Puis constater la dissolution de l'ACP et l'exécuter (Art. 577-12 CC) par acte authentique.

Ensuite ou en même temps faire un nouveau acte de base pour le groupe 2.

Le noeud pour la phase 1 est que le CP sortant ne peut pas forcer les membres d'une ACP à vendre, puisque son appartenance à l'ACP est un accessoire du fait qu'il a acheté un lot privatif qui fait partie d'un bien sous le régime de copropriété.

Je ne parle pas des taxes. Une taxe "normale" est due pour la phase 1, qui est en soi une vente classique.

Après la vente le Cadastre donne de nouveaux numéros uniques aux nouveaux lots ainsi créés. Dans mon ACP, qui est en fait construit sur une dizaine de lots entiers ou partiels de champs de chicons, le Cadastre a attribué en 1978 en numéro unique, en application de l'acte de base de 1975, qui mentionnait toute une série de lots ou parties de lots. La commune a acheté une partie de certains lots pour y construire une route.

Votre ACP existe et est inscrite au BCE sous le N° 0821.247.926 .

Vous dites que vous n'avez pas de syndic actuellement. Il faudra donc aller chez le Juge de Paix pour nommer un syndic provisoire.

Vu le contexte qui pointe au moins vers un mélange d'intérêts ("Le président de la copropriété" a exécuté les travaux en litige), je conseille fortement de suivre cette voie (citation de l'ACP ET le syndic précédent) par un des CP lésés, de préférence par les deux.

Le syndic précédent ne pourra probablement pas représenter l'ACP (et en fait personne ne le peut suite au fait que l'ACP n'a pas de syndic). Mais sa présence sera utile. Si ce président vient, il pourra probablement parler, mais risque de s'attirer les foudres du juge.

Demandez avec des astreintes que l'ACP rétablisse l'ancienne situation d'urgence.

Demandez au Juge que syndic provisoire convoque d'urgence une AG, après avoir fait "un état de la situation", avec au moins le point suivant sur l'OJ: mise à charge du "président des frais de l'ACP  par ce cas (et ceux des 2 CP qui peuvent les mettre à charge de l'ACP).".

Demandez une décision sur les bancs, suite à l'urgence.

Demandez aussi que les frais de procédure, .... soient mis à charge de l'ACP.

Attention aux candidats syndic proposé par ce "président".