Qui sont ces trois syndics, sauf celui de totocane?

Pour pouvoir faire de statistiques il faut connaître au moins le nombre total des syndics professionnels. Ni l'IPI ni l'INS le connaît .... .

Actuellement on peut comme agent immobilier agréé ou stagiaire, être administrateur de biens, sans faire preuve de compétence dans cette spécialité.

Il y a au moins 7000 agents immobiliers, une  erreur de 1% est acceptable. Tous ne sont pas universitaire. Donc il faut au moins 70 qui se trompent avant de pouvoir dire ... .

Si les syndics sont effectivement à 1000, ce qui est probable, alors il en faut 10 avant de pouvoir dire ....

"I know ... ".

La qualité des mandataires n'a rien à voir avec le compétence d'être mandataire dans une ACP spécifique.

Le fait qu'on est  un spécialiste des missiles sol-air dans l'armée avec un tas de diplômes universitaires, n'a rien à voir avec la compétence à contrôler l'exécution des décisions de l'AG par un agent immobilier agréé en tant que syndic de l'ACP.

Non, mais je sais qu'une minorité de agents immobiliers agréées exigent que le résident, qui sent une odeur de gaz, paie les frais de contrôle si le responsable du réseau de gaz (SIBELGA, ...) et/ou les pompiers, ne constate pas la présence de gaz.

En principe je suis d'accord avec vous, surtout avec les arguments 2 et 3.

L'argument 1 est auter chose. Mon fournisseur d'énergie m'envoie préalablement un document qui m'annonce l'avance qu'il va demander. J'ai le temps de le contester (changement de consommation par exemple suit au départ d'un enfant, ...).

Dans une ACP cela exige que l'ACP signifie l'avance "individualisé" aux CP. Ce qui nécessite que l'AG, qui vote le budget, vote le montant des avances individualisés, par "sous-entité" avec calcul propre. Par exemple 10 EUR par quotité "ascenseur", 9 EUR par quotité "parking", 21 EUR par quotité générale (exemple fictif).

En pratique, parce tout cela doit être vérifiable, tant pour le commissaire aux comptes que pour le CP, il faudra joindre à l'invitation un document très claire qui donne le budget et les avances proposés, sans tenir compte des travaux proposés à l'AG. Chaque point de "travaux" proposé devra en outre comprendre un budget et l'avance qui sera demandé, si ce point est accepté.

Le PV devra comprendre un document qui donne la synthèse du budget et des avances à payer.

Bonjour,

1.
D'abord Grmff a entièrement raison.

Le commanditaire des actes de base est le seul signataire de l’acte devant le notaire: le promoteur, qui n’est pas un agent immobilier, et qui du coup ne tombe pas sous un contrôle de l’État, étant un commerçant et pas un intermédiaire.

Les notaires disent qu’ils défendent les intérêts des copropriétaires, mais en fait ils défendent les intérêts de leur client principal et de fait unique : le promoteur immobilier.

Dès que le premier appartement vendu l’immeuble tombe sous le statut d’une copropriété forcée et le promoteur (ou le propriétaire effectif) devient un copropriétaire. Avant cet acte de vente du premier appartement c’est en fait le Far West, à juste titre dénoncée par Grmff.

En extrait du site de l'IPI:

2.
Revenons au sujet la provision pour charges.

Je crois qu’une bonne solution ne peut être qu'une solution qui est indépendante du contexte personnel d’un copropriétaire.

J’ai été moi-même bailleur et j’ai eu trois locataires avec des habitudes très différentes qui avait un tel impact que j’ai du doubler pour un des deux les provisions mensuelles que je demandais pour les charges.

Donc une provision prorata qui est seulement lié au budget général, est ok selon moi.
Aussi une provision prorata qui est lié au budget par installation en fonction de l’usage.
Mais une provision lié à la consommation réelle de l’année passé (en global au par installation) : non, parce que personne ne peut dire si l’évolution des charges sera identique.

C'est de la sémantique ... si vous vérifiez la page de SIBELGA, vous pouvez constater qu'il y a de fait un petit chose de plus sur cette page, si on se relate à question posé.

ELECTRABEL n'est pas LE fournisseur de gaz dans la région Bruxelloise, c'en est UN des fournisseurs, quoique important.

Il faut aller sur le site de votre fournisseur, mais je doute que vous trouverez cette information sur ce site.

Bonjour,

Je crois qu'il y a une confusion en ce qui concerne la signification du fonds de roulement, les provisions et le décompte individuel.

A chaque moment le syndic doit pouvoir déterminer la quote-part de chacun dans le fonds de roulement, sur base des décisions contradictoires de l'AG.

Le système d'une provision variable exige par ce fait annuellement le vote d'un budget par lot, y compris la régularisation.

Mais je crois que votre ACP n'a plus un fonds de roulement, comme beaucoup d'ACP. C'est facile à vérifier. Votre avoir sur le compte à vue doit être plus haut que "l'avance permanente".

Si c'est le cas votre ACP doit d'abord régler cette situation par un appel extraordinaire.

Et en arriver que l'avance permanent est plus haut que le montant de l'année précédente d'au moins 200% de la période d'appel.

Autrement dit l'ACP doit pouvoir fonctionner, en cas d'un appel trimestriel, si durant deux trimestres personne ne paie.

Cela donne le temps au syndic d'aller chez le Juge, sans mettre l'ACP en difficulté.

Ce montant du fonds de roulement reste la propriété de chacun et lui est remis lors d'une vente, ... . Il en donne l'usufruit à l'ACP. C'est logique que c'est calculé par quotité, donc indépendamment de la consommation réelle.

A titre d'information ci-après un extrait du site de l'IPI: Le Stage

J'en avais déduit personnellement que curieux appartient pour un motif ou l'autre à la majorité silencieuse de 80 % de cette ACP.

Le projet de loi actuellement en discussion veut activer les CP à participer.

Un groupe de CP, aidé par certains "intervenants de la copropriété" (certainement pas tous), veut que les autres CP restent silencieux.

Tout copropriétaire sera obligé, dès que la nouvelle loi est adopté, de faire un choix.

La notion "abstention", qui permettait la majorité silencieuse à se taire et se comporter comme des autruches, cessera d'exister.

Il devra faire un choix:

- ou bien se mettre hors la loi et permettre que d'autres peuvent disposer des parties communes selon les intérêts prioritaires de ce petit groupe, parce que selon ce petit groupe la copropriété est au-dessus de la loi

- ou bien rester dans le cadre de la loi et exiger que les intervenants de copropriété appliquent l'article 544 du Code Civil, parceque l'ACP doit appliquer la loi belge, comme les autres.