Merci pour vos réponses.

C'était mon sentiment mais je voulais une confirmation.

j'en fait partie et j'avoue que je suis sidéré par la longévité de cette bulle.

Mais je reste persuadé qu'il s'agit d'une bulle en Belgique. La question ne se pose plus chez nos voisin anglais et français ou elle a clairement explosé et ou le "soft landing" promis par les professionels se transforme en un piqué vertigineux.
C'est une bulle pour une raison très simple : Il n'existe aucun changement structurel dans notre pays pour justifier la décorrélation totale des prix par rapport à la solvabilité moyenne des Belges.
Le premier facteur structurel déterminant sur le long terme est la démographie.
Or une moyenne de 1.6 enfant par femme et une immigration pratiquement nulle ne vont pas dans le sens d'une augmentation de la demande.

Ceci dit il est très possible que l'aterrissage belge soit plus soft que chez nos voisin en raison principalement des coût de mutation très elevés.

Je ne crois pas être un cas particulier, du moins sur BXL. Ces dernières années les prix de mutations ont beaucoup plus augmentés que les loyers. Je considère qu'en gros d'un point de vue strictement financier l'achat n'est pas le meilleur choix si le ratio loyer/prix net du bien est supérieur à 200. Il me semble qu'il soit plutôt actuellement autour de 300.

Ceci dit je ne suis pas un "locataire" acharné (je suis d'ailleurs propriétaire en France) et vous avez raison il faut toujours calculer au cas par cas.
Même en période de bulle il est possible de faire excellentes affaires. Cela demande par contre une bonne connaissance du marché.

Un dernier exemple dans le monde aujourd'hui http://www.lemonde.fr/economie/article/ … _3234.html

Voir surtout la conclusion de l'expert de chez Natixis

XERFI http://www.xerfi.fr/newsletter/previsis … NUMERO.pdf

Cf page 23

C'est bien connu que le Quiévrain et la mer du nord sont des barrières infranchissables protégeant l'investisseur Belge des soubressauts de l'économie mondialisé      

Vous devriez en parler aux actionnaires de Fortis 

Vue l'inertie du marché immobilier, la situation économique actuelle (credit crunch) et la bulle que nous avons connu depuis une dizaine d'années je ne vois aucune raison pour une remontée des prix avant 2 ou 3 ans.
Pour rappel si les prix nominaux stagnent ce qui signifie qu'avec notre inflation record la valeur effective de l'immo a baissé de près de 6% depuis un an.

Ceci dit votre projet m'a l'air très sain et notamment le ratio loyer/prix de vente.

La situation économique actuelle me paraissent de bons arguments pour obtenir un baisse supplémentaire de la part du vendeur.

Je connais un peu le quartier et je confirme ce que dit immorp. C'est à mon avis un paris risqué. Je pense qu'il y a d'autres quartiers Bruxellois qui ont beaucoup plus de potentialité d'amélioration.

Quand à la "qualité" actuelle du quartier je te conseille fortement de t'en faire une idée juste toi-même en continuant les visite régulière avant de prendre une décision.

Noter aussi que le calme actuel sur ce fil mais aussi dans les media belges contraste fortement avec l'effervescence existant chez nos voisins de l'ouest et du sud (France, UK mais surtout Espagne).
En France on a droit chaque semaine à des chiffres montrant le blocage actuel du marché (baisse très importante des transactions et des mises en chantier) et des études très pessimiste (pour les vendeurs) sur les 3 prochaines années.
En Espagne cela ressemble à une vraie descente aux enfers.